Loi Du 30 Juillet 2002 Déterminant Différentes Mesures Fiscales Destinées à Encourager La Mise Sur Le Marché et l'acquisition de Terrains à Bâtir et d

(2002)par rapport à la hausse flamboyante des prix immobiliers. Ce sont surtout les ménages plus modestes qui, en se trouvant à la limite des moyens financiers nécessaires pour accéder à la propriété immobilière, sont désavantagés par la perte en efficacité de ce support fiscal. 23. En plus, comme l'exemple est basé sur les données du LISER, qui lui a seulement commencé à publier les données sur les prix moyens de vente en 2007, et en tenant compte du fait que les prix immobiliers étaient déjà bien en hausse entre 2002 et 2007, il devrait s'agir dans le cadre de notre calcul encore d'une légère sous-estimation de l'envergure de la perte d'efficacité du « Bëllegen Akt ». Par rapport à 2002, année de l'introduction du crédit d'impôt, sa valeur réelle par rapport aux prix immobiliers a diminué de plus de 50%. 3.3. Le remède à ce nivellement vers le bas de l'effet du « Bëllegen Akt » 24. Étant donné que la perte de l'effet du « Bëllegen Akt » en raison de la flambée des prix immobiliers est évidente et considérable, le député Marc Lies propose de modifier l'article 6 de la loi du 30 juillet 2002 déterminant différentes mesures fiscales destinées à encourager la mise sur le marché et l'acquisition de terrains à bâtir et d'immeubles d'habitation comme suit : « Art. 6. Le montant de l'abattement, appelé crédit d'impôt, ne peut être supérieur à 20.000 50.000.euros pour chaque acquéreur. » 6/12 4.0bservations de la Chambre des salariés 4.1. Un bon levier pour faciliter l'accès à la propriété aux ménages les plus modestes. 25. La Chambre des salariés constate qu'entre 2002 et 2017, les coûts liés au logement ont fortement augmenté et ceci, proportionnellement au revenu disponible, surtout pour les ménages les plus défavorisés ; la charge de logement a crû de 20% pour les ménages du groupe de revenu Q1 et de 24% pour le 02 contre seulement 7% pour le Q4.4 26. Par conséquence, la CSL est d'avis qu'il faudrait mobiliser tous les leviers possibles pour diminuer la charge liée au logement des ménages moins aisés. Face à la hausse flamboyante des loyers, il serait important de prévoir des mesures pour améliorer l'accès à la propriété immobilière pour les ménages plus modestes, afin de les rendre indépendant financièrement du marché locatif. 27. Dans ce contexte, la CSL constate qu'une hausse du montant maximal du crédit d'impôt accordé par l'Etat lors de l'achat d'une habitation principale serait - contrairement à une majorité des autres dispositions fiscales liées au logement qui sont actuellement en vigueur - un levier optimal à mobiliser afin d'améliorer l'accès à la propriété immobilière pour les ménages moins aisés. 28. Ceci d'autant plus qu'une telle mesure ne risquerait ,grâce aux dispositions prévues par la loi — crédit d'impôt unique par personne, engagement d'occupation personnelle et effective de l'immeuble, interdiction de la location ou l'affection à d'autres fins pendant deux années —, ni de stimuler davantage la spéculation immobilière par des promoteurs où des fonds d'investissement immobilier, ni d'augmenter les marges bénéficiaires des promoteurs, ni d'avoir un effet dissuasif réel sur les investissements dans la construction immobilière et donc la croissance du parc de logement. 4.2. Quelques réflexions de la CSL 29. Vu la perte en impact réel du crédit d'impôt qui est évidente (voire exemple ci-dessus) face à la hausse fortement dynamique des prix immobiliers depuis 2002, qui risque d'ailleurs de se confirmer au futur faute d'une adaptation régulière de son montant, et prise en compte du fait qu'une réforme ne risquerait à première vue pas de provoquer des effets néfastes et indésirables, la Chambre des salariés soutient pleinement la proposition de loi du député Marc Lies qui demande une augmentation du montant du « Bëllegen Akt ». 30. Cependant, les sous-chapitres suivants traitent différentes réflexions de la CSL qui devraient être prises en considération lors d'une réforme du crédit d'impôt dit « Bëllegen Akt ». 4.2.1. Pour ce qui est des acquéreurs qui n'ont utilisé qu'une partie de leur crédit d'impôt 31. Comme expliqué au point 2, la loi prévoit la possibilité pour un acquéreur de diviser son crédit d'impôt en multiples tranches tout en les utilisant l'une après l'autre au moment de différentes acquisitions. Ainsi, il devrait avoir aujourd'hui toute une série de résidents au Luxembourg qui ont seulement épuisé une partie de leur crédit d'impôt personnel et pour lesquelles il en reste encore un certain montant sur leur « compte ». 32. Or, comme la proposition de loi traité dans cet avis propose d'augmenter le montant du crédit d'impôt de 20.000.- euros à 50.000.- euros, ce qui équivaut à une multiplication par le facteur 2,5, le montant qui en reste pour les personnes qui ont déjà utilisé une partie de leur crédit devrait, lui aussi, être multiplié par 2,5. 4 STATEC, "Le Logement, Amplificateur Des Inégalités Au Luxembourg," Regards (Luxembourg, August 2019), 1. 7/12 33. Ainsi, une personne physique qui a, au jour de l'entrée en vigueur de la réforme, déjà utilisé une moitié de son crédit et pour laquelle il en reste encore 10.000.- euros sur son « compte personnel », devrait, elle aussi, voir ce montant multiplié par 2,5, ce qui augmenterait sont compte à 25.000.- euros. 4.2.2. La possibilité de l'introduction d'un mécanisme d'adaptation automatique 34. Vu l'envergure de la chute de l'impact réel du crédit d'impôt entre 2002 et 2019, qui devrait, selon les statistiques, être, en total, légèrement supérieure à 50%, l'augmentation de son montant de 20.000.à 50.000.- euros devrait à peu près restaurer l'impact réel que le « Bëllegen Akt » avait initialement lors de son introduction en 2002. 35. Cette réforme ne change toutefois pas le fait que, faute d'une indexation ou d'une adaptation régulière prévue par la loi, le nouveau montant de 50.000.- risque de perdre en effet une fois de plus dans le cas où la hausse des prix immobiliers se confirmera au futur. 36. On devrait donc généralement se poser la question s'il ne vaudrait pas mieux d'introduire un système d'adaptation régulière et automatique — une réforme qui serait d'un point de vue administratif évidemment plus difficile à introduire, mais qui assurait la protection de l'impact réel du crédit d'impôt à long terme. 37. Une possibilité serait d'établir à l'aide des prix de transaction officiels renseignés par les actes notariés qui sont transmis à l'Administration de l'Enregistrement et des Domaines un coefficient qui reflète l'évolution annuelle des prix de vente moyens au Luxembourg. 38. Sur base de ce coefficient de référence, le montant du crédit d'impôt pourrait être recalculé de manière rétroactive sur base de l'évolution des prix immobiliers depuis 2002 et regagner ainsi son effet initial, tout en le conservant au futur en cas d'une hausse des prix immobiliers. 4.2.3. La possibilité de prévoir un principe de rétroactivité 39. La CSL constate que, dû à la hausse impressionnante des prix immobiliers, la chute de l'impact du crédit d'impôt était d'une envergure importante et que, plus les acquisitions étaient récentes, plus les acquéreurs ont subi les conséquences de cette déconnexion entre l'évolution des prix immobiliers et le montant du « Bëllegen Akt ». 40. Que faire donc de ces acquéreurs qui ont finalement « perdu » une partie de ses aides ? Devraiton prévoir leur réaccorder une partie du nouveau montant de 50.000.- euros ? Ou pourrait-on même prévoir de leur redonner rétroactivement le montant dont ils ne pouvaient pas profiter lors de leur acquisition à cause du manque d'indexation du crédit d'impôt et si oui, jusqu'à quelle date ? 41. On peut légitimement se poser la question si une réforme sans aucun élément de rétroactivité ne risquerait pas d'être vécue comme injustice par les personnes défavorisées. 4.2.4. Réflexions sur l'introduction d'une tranche supplémentaire liée à la composition du ménage dont l'acquéreur fait partie 42. La CSL se demande s'il ne serait pas souhaitable d'ajouter une tranche supplémentaire au crédit d'impôt qui serait accessible aux ménages qui souffrent le plus sous la flambée des prix immobiliers, afin de donner des aides mieux ciblées. 8/12 43. Une étude récente du STATEC a fait l'analyse de l'augmentation du taux de risque de pauvreté provoquée par les coûts liés au logement en relation avec la situation familiale et a constaté que le taux de risque de pauvreté de certaines compositions de ménages est exceptionnellement élevé une fois que le logement est pris en compte. 44. Ainsi, on constate par exemple une importante différence entre la situation d'un ménage composé d'adultes sans enfants, de deux adultes avec 1 enfant et d'un ménage monoparental. Pour les premiers, après prise en compte du coût du logement, le taux de risque de pauvreté augmente de 12% à 15%, pour les seconds de 13% à 25% et pour les monoparentaux de 30% à 67%. 45. Tandis que le taux de risque de pauvreté ne change guère pour les couples sans enfants, il double presque pour les couples avec 1 enfant et il est plus que doublé pour les monoparentaux qui arrivent à un taux de risque de pauvreté dramatique de 67%. 46. Or, tandis que les monoparentaux ont, sous le régime actuel du « Bëllegen Akt », seulement droit à un seul abattement de 20 000.- euros, les couples sans enfants, pour lesquelles les coûts du logement sont amplement plus faciles à surmonter, bénéficient en somme d'un abattement de 40 000.- euros. 47. Afin d'assurer le droit fondamental à un logement décent aux membres les plus vulnérables de notre société — les enfants —, il serait donc important de prendre des mesures fiscales additionnelles pour combattre la hausse du taux de risque de pauvreté provoquée par les coûts du logement et ceci d'autant plus pour les couples avec enfants et les ménages monoparentaux. 48. Face à cette problématique, la CSL estime que l'introduction d'une tranche supplémentaire, dont la valeur sera encore à définir, pourrait au moins éliminer partiellement cet effet indésirable du crédit d'impôt « Bëllegen Akt » et servir comme outil pour freiner la hausse inquiétante du taux de risque pauvreté des couples avec enfants et des monoparentaux. 4.2.5. La possibilité d'utiliser le « Bëllegen Akt » pour inciter des personnes âgées à déménager dans un appartement 49. On constate qu'en moyenne, la surface des logements au Luxembourg est une des plus élevée en Europe. En 2012, avec une surface moyenne de 144,1m2, le Luxemburg dépassait largement la moyenne de la zone euro qui était de 104,8m2 et seule la Chypre (156,4m2) et l'Islande (147,1m2) avaient une surface moyenne par logement encore plus élevée.5 Grciphique 3 : Surface moyenne des logements en Europe, 2012 (en m2) 180 160 140 120 100 80 60 40 Total +Pauvres *Nonipauvres • à à. •, L- , 4 • 4' • 20 0 IX -1 > Ui 0 D 111 N (..) CD I CO Y -à

1. ri)LU - c0 Lu CO I. u. cm , ;Fr• • L('A 3 D Source STATEC, EUROSTAT 5 Paul Zahlen, "Regards Sur La Surface Des Logements," Regards (Luxembourg: STATEC, December 2014), 2. `-`? 9/12 50. Or, ce constat est en contradiction avec la pénurie croissante en logements qui est partiellement responsable pour la flambée des prix immobiliers. 51. Tandis que la taille des logements a tendance à diminuer avec l'âge dans pratiquement tous les pays européens, le Luxembourg y est une exception. Ainsi, « au Luxembourg, la surface moyenne augmente en passant de 140,0m2 dans la classe d'âge des 18-64 ans à 147,9m2 pour les 65 ans et plus. »6 Graphique 4 : Surface moyenne du logement selon l'age, 2012 160 150 140 130 120 110 ••• * • • el. • 100 O. • . •••.- - ••••. • ^ mo• •11. • ,r•a 90 18 à 64 ans BE FR DK LU 65 ans et plus — • DE Zone € Source : STATEC, EUROSTATVu 52. Le fait que ses logements vastes qui sont souvent des maisons unifamiliales risquent à la fois de dépasser les besoins en m2 réels des personnes âgées et de ne pas être adaptés aux conditions physiques des occupants, et en tenant compte du coût croissant du logement qui frappe particulièrement les jeunes actifs et les ménages avec enfants, on pourrait envisager des mesures fiscales afin d'inciter des personnes âgées à libérer leur maison unifamiliale et à se chercher un appartement qui satisfait mieux leurs besoins physiques. 53. Toutefois, en ce qui concerne le « Bëllegen Akt », il est fort probable que les personnes concernées ont déjà pleinement utilisé leur crédit d'impôt. Or, dans le cas de la vente de leur maison unifamiliale en échange pour l'acquisition d'un appartement, ils devraient verser les droits d'enregistrement y relatifs. Ces coûts supplémentaires pourraient être un obstacle à un tel échange. 54. En introduisant une tranche supplémentaire pour les 65 ans et plus, on pourrait donner une incitation fiscale aux personnes âgées de vendre leur résidence principale en échange pour un appartement tout en libérant une maison unifamiliale pour une jeune famille ou des jeunes actifs. 5. En Conclusion 55. Faute d'une indexation ou d'un mécanisme d'adaptation automatique, l'impact réel du crédit d'impôt appelé « Bëllegen Akt » est, face à la croissance flamboyante des prix immobiliers, en pleine chute. Ainsi, la déconnexion entre, d'un côté, le montant du crédit d'impôt qui est en stagnation, et, de l'autre côté, les prix immobiliers en pleine hausse, devient de plus en plus importante. La Chambre des salariés est d'avis qu'un ajustement du montant du crédit d'impôt est une mesure apte à donner des aides 6 Zahlen, 3. 10/12 fiscales biens ciblées aux ménagesafin de faciliter l'accès à une habitation principale. Qui plus est, les différentes conditions qui sont liées à l'octroi du « Bëllegen Akt » rendent improbable qu'une réforme puisse provoquer des effets secondaires néfastes et indésirables. Luxembourg, le 13 février 2020 Pour la Chambre des salariés, Syl n HOFFMANN Dire ur L'avis a été adopté à l'unanimité. 1Jora BACK Présidente 11/12 Annexe 1. L'évolution du prix moyen (en €), de la surface moyenne (en m2) et du prix au m2 (en €/m2) enregistrés lors de ventes d'appartements existants et en construction, T1 2007 - T2 2019 h Ventes cl' Année 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2815 2016 2017 2018 Trimestre Surbce (en
2. m)Pria au m> (en Veu9as en Prbr (en fi salace feu al Prte au arien Cite «mn TI 271.868 80 3.450 315.441 84 3.805 72 271 208 80 3.453 328.229 85 3.895 13 272.807 77 3.564 334.707 85 3.965 74 279.039 80 3.548 348.684 85 4.118 11 267.853 77 3.506 331.639 82 4.051 12 273.460 77 3.6111 350.558 85 4.143 T3 282.671 80 3.611 349.400 83 4.258 T4 278.554 78 3.580 349.490 81 4.389 Tl 270.093 BO 3.440 330.391 77 4.329 T2 281.083 81 3.498 343.695 82 4.231 TO 274.211 81 3.453 332.831 83 4.089 74 282.966 81 3.537 382.403 86 4.356 TI 292.928 81 3.659 362.494 81 4.489 T2 290.274 82 3.584 355.605 84 4.271 73 297.791 82 3.687 367.929 82 4.569 74 305.044 84 3.703 364.257 81 4.578 T3 295.625 80 3.779 370.973 82 4.551 72 309.664 82 3.866 378.819 84 4.520 73 297,569 80 3.771 373.459 82 4.603 T4 324.451 82 3.988 370.145 78 4.780 T1 308.609 79 3.935 358.507 78 4.833 72 311.062 79 3978 390.842 81 4.872 9.717 T3 322.642 84 3.939 387.316 83 14 325.181 80 4.122 412.524 83 5.036 T1 318.210 81 3.992 402.304 82 4.945 12 335.129 81 4.209 405.311 81 5.048 T3 340,204 83 4.192 414.873 79 5.376 T4 327,638 79 4.225 448.471 85 5.408 11 336.822 81 4.216 405.014 84 4.882 72 346.447 82 4.273 434.310 82 5,311 T3 345.799 81 4.139 404.205 82 4.917 14 352.109 81 4.438 441.537 60 Tl 343.606 81 4.351 420.149 T2 Ta 360.042 83 4.434 467.722 66 362.854 81 4.559 479.547 87 5.525 74 357.481 81 4.518 458.357 78 5.946 Tl 383.502 83 4.736 455.275 81 T2 371.437 81 4.636 452,156 78 5.663 5.859 6.182 5.572 5.309 5.432 T3 394.313 83 4.850 454.036 76 74 385.331 80 4.947 486.152 78 6.346 TI 381.512 80 4.915 499,151 81 6.200 T2 418.681 83 5.078 498.143 80 6.443 T3 402.827 82 5.054 514.333 85 6.219 T4 419.936 81 5.317 519.034 82 6.444 71 417.255 80 5.299 530.138 86 6.350 72 440.359 82 5.525 518.742 83 6.402 73 74 450.486 83 5.558 553.699 85 6.545 459.892 81 5.833 518.292 87 6.032 71 460.756 84 5.627 511.480 78 6.720 T2 485.701 85 5.900 552.977 81 7.158 T3 2019 Prix (en £) 74 12/12 2. L'évolution du prix moyen (en €), de la surface moyenne (en m2), du prix au m2 (en €/m2) et de la couverture des droits d'enregistrement par le «Bëllegen Akt » (en %), T1 2007 - T2 2019 Ventes d'epadeinents inistants Année 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Trimestre Prix (en €) Surface ten
3. ma)Prix au rita (en filet Prix d'un appariement existant de 80 ne Couverture des droits denregistrement ' d'un appartement de 80 ma par un "Megen Akt" de 20.000.- euros Tl 271.868 80 3.4S0 276.024 103,5096 T2 273.208 80 3.458 276.671 103,3096 T3 272.807 77 3.564 285.090 100,2096 T4 279.039 80 3.548 283.856 100,7096 T1 267.853 77 3.506 280.491 101,9056 T2 273.460 77 3.610 288.837 98,9096 T3 282.671 80 3.611 288.860 98,9096 T4 278.554 78 3380 286.367 99,8096 103,8096 Tl 270.093 80 3.440 275.232 T2 281.083 81 3.498 279.816 102,1096 T3 274.211 81 3.453 276.273 103,4096 T4 282.966 81 3.537 282.959 101,0096 Tl 292.928 81 3.659 292.759 97,6056 T2 290.274 82 3384 286.687 99,7096 T3 297.791 82 3.687 294.988 96,9096 T4 305.044 84 3.703 296.260 96,4096 Tl 295.625 80 3.779 302.299 94,5096 T2 309.664 82 3.866 309.263 92,4096 T3 297.569 80 3.771 301.670 94,7096 T4 324.451 82 3.988 319.039 89,6096 T1 308.609 79 3.935 314.809 90,8096 T2 311.062 79 1.978 318.251 89,8096 T3 322.642 84 3.939 315.156 90,7096 T4 325.181 80 4.122 329.781 86,6096 T1 318.210 81 3.992 319.322 89,5096 T2 335.129 81 4.209 336.749 84,8096 T3 340.204 83 4.192 335.347 85,2096 T4 327.638 79 4.215 338.027 84,5096 T1 336.822 81 4.216 337.317 84,7096 T2 346,447 82 4.273 341.880 83,6096 T3 345.799 81 4.139 347.100 82,3096 T4 352.109 81 4.438 355.051 80,5096 T1 343.606 81 4.3S1 348.057 82,1096 T2 360.042 83 4.434 354.737 80,5096 78,3096 T3 362.854 81 4.55.9 364.690 T4 357.481 81 4318 361.420 79,10% T1 383.502 83 4.736 378.914 75,4096 T2 371.437 81 4.636 370.873 77,0096 T3 394.313 83 4.850 388.015 73,6096 T4 385.331 80 4.947 395.793 72,20% T1 381.512 80 4.915 393.195 72,7096 70,3096 T2 418.681 83 S.078 406.252 T3 402.827 82 5.054 404.328 70,7096 T4 419.936 81 5.317 425.328 67,2096 Tl 417.255 80 S.299 423.946 67,4096 T2 440.359 82 5.525 441.966 64,5096 T3 450.486 83 S.558 444.651 64,3096 T4 459.892 81 5.833 466.675 61,20% T1 460.756 84 5.627 450.150 63,50% T2 485.701 85 S.900 471.967 60,5096 T3 T4