CHAMBRE DES METIERS CdM/03/06/2020 20-73 Proposition de loi portant suspension pendant la durée de l'état de crise des loyers relatifs aux baux commerciaux et à usage professionnel et modifiant la loi modifiée du 4 décembre 1967 concernant l'impôt sur le revenu Avis de la Chambre des Métiers Résumé structuré La proposition de loi sous avis envisage le vote de deux mesures exceptionnelles en matière de baux commerciaux ou à usage professionnel; à savoir, pour les preneurs, une suspension temporaire de l'obligation de payer les loyers pendant la période de crise sanitaire, et, pour les bailleurs, une incitation fiscale en cas de réduction ou renoncement aux loyers pendant ladite période. La Chambre des Métiers se prononce en faveur des deux mesures listées par la proposition de loi sous avis tout en soulignant que ces mesures exceptionnelles doivent être inscrites dans un cadre plus global de mesures devant être prises afin de soutenir la relance des activités. Dans ce contexte plus global, la proposition de loi devrait inclure les banques, que ce soit par des mesures de suspension de l'exigibilité de crédits liés à des baux commerciaux ou professionnels, ou par des garanties automatiques concernant les échelonnements des loyers suspendus. La Chambre des Métiers estime que, si la mesure d'incitation fiscale en faveur des bailleurs ne devait pas être limitée, le droit du preneur de suspendre temporairement le paiement des loyers ne devrait pas être un droit absolu mais un droit soumis à certaines conditions strictes permettant d'assurer l'équité, la sécurité juridique, et le dialogue entre toutes les parties prenantes. * * Par sa lettre du 29 avril 2020, Monsieur le Ministre de l'Economie a bien voulu demander l'avis de la Chambre des Métiers au sujet de la proposition de loi reprise sous rubrique. 2, Circuit de ta Foire lnternationate • L-1347 Luxembourg-Kirchberg B.P 1604 • L-1016 Luxembourg T• (+352) 42 67 67-1 F:(+352) 42 67 87 • contactracdm.tu www. cd m. lu page 2 de 5
- Chambre des Métiers du Grand-Duché de Luxembourg Considérations générales La proposition de loi sous avis vise à introduire deux mesures dérogatoires exceptionnelles en matière de baux commerciaux ou à usage professionnel, à savoir la suspension temporaire pour les preneurs de l'obligation de payer les loyers pendant la période de crise sanitaire, et une incitation fiscale pour les bailleurs qui ont réduit ou renoncé aux loyers pendant ladite période. Concernant la mesure de suspension temporaire des loyers, elle concerne l'obligation de paiement des loyers échus ou à échoir pendant la durée de l'état de crise sanitaire et précise que le bailleur n'a pas la possibilité de résilier un bail du fait de l'inexécution par le preneur de son obligation au paiement de loyer, mais qu'il retrouve son droit de résiliation si « le preneur n'a pas payé le loyer dont le paiement a été suspendu durant l'état de crise au plus tard le 30 juin
- »' Afin de justifier cette règle dérogatoire, les auteurs de la proposition de loi sous avis font valoir que le preneur qui ne paye pas ses loyers pendant la période de crise sanitaire s'expose, â défaut d'une telle règle, d'une part à ce que le bailleur exerce son droit de résiliation avec effet immédiat en application de l'article 1.762-11 du Code civil, et d'autre part à la mise en œuvre de sa garantie locative si une telle garantie a été prévue. Une telle intervention législative serait donc nécessaire afin de protéger les preneurs qui, bien que protégés contre le déguerpissement forcé pendant la période de l'état de crise2, restent à la merci des bailleurs qui ont la possibilité d'actionner, non seulement les garanties locatives conventionnellement convenues, mais aussi leur droit de résiliation unilatérale pour inexécution. La seconde règle dérogatoire de la proposition de loi sous avis est une mesure d'incitation fiscale pour les bailleurs qui ont réduit ou renoncé à recevoir les loyers pendant la période de l'état de crise. La mesure d'incitation fiscale serait en faveur du bailleur qui pourrait faire valoir une déduction fiscale à hauteur du loyer ou de la partie de loyer non perçu mais sans que la partie déductible ne dépasse les recettes de la catégorie concernée, et un montant maximum de 10.000 euros.
- Observations particulières Il échet de souligner que les mesures dérogatoires envisagées, bien qu'exceptionnelles puisqu'elles mettent à mal les principes de la force obligatoire des contrats de l'article 1134 du Code civil et celui de la non-rétroactivité des lois de l'article 2 en s'appliquant aux contrats en cours d'exécution, prennent leur sens si elles s'inscrivent dans un cadre plus global de mesures qu'il conviendrait de prévoir afin de favoriser la relance des activités. Projet d'article ler alinéa 3 de la proposition de loi sous avis. procédure de déguerpissement a été suspendue par le règlement grand-ducal du 25 mars 2020 portant suspension des délais en matière juridictionnelle et adaptation temporaire de certaines autres modalités procédurales. 2La CdM/GC/cl/Avis_20.73-8ail_commercial_Covid-19.docx/03.06.2020 Chambre des Métiers du Grand-Duché de Luxembourg page 3 de 5 Il est renvoyé à cet égard au plan global de relance des activités dans l'Artisanat élaboré par la Chambre des Métiers le 30 avril 2020, qui liste 36 propositions concrètes de mesures à prendre.' Il est dans ce contexte regrettable que la proposition de loi sous avis n'implique pas les banques dans ces mesures de soutien en faveur des baux commerciaux ou professionnels, que ce soit en faveur des preneurs par une suspension des prélèvements afférant à des crédits liés à de tels baux, ou en faveur des bailleurs par des garanties automatiques concernant les paiements échelonnés des loyers qui sont suspendus. Concernant la mesure d'incitation fiscale détaillée par la proposition de loi sous avis, si la Chambre des Métiers la partage et souligne qu'une mesure similaire a été listée 4 elle dans son plan global de relance des activités dans l'Artisanat du 30 avril 2020, estime que la double limite envisagée n'est pas justifiée. En effet, en tant que mesure d'incitation fiscale, il n'est pas souhaitable de distinguer les bailleurs en fonction de la mesure de leurs libéralités pour exclure injustement, tant ceux dont les efforts dépassent le montant maximum de 10.000 euros, que ceux dont les revenus locatifs sont peu élevés. Concernant la suspension des loyers échus ou à échoir pendant la durée de l'état de crise, telle que préconisée par la proposition de loi sous avis, la Chambre des Métiers doit souligner l'utilité d'une telle intervention législative car les preneurs, nécessairement confrontés à des difficultés financières temporaires du fait des interdictions et restrictions d'activités pendant la période de crise, sont juridiquement démunis par le droit applicable en matière de baux commerciaux si aucun arrangement conventionnel n'est trouvé avec leurs bailleurs. En effet, bien qu'il soit possible d'envisager conventionnellement une adaptation d'un contrat, un accord entre les parties n'est jamais facile à obtenir en urgence à défaut d'accompagnement législatif et de clause contractuelle de révision visant le cas de pandémie. Si un preneur en difficulté financière temporaire a la possibilité ultime de demander une résiliation de son bail en justice sur base de l'article 1184 alinéa 3 du Code civil, une demande judiciaire d'adaptation temporaire des modalités d'exécution d'un contrat n'est en revanche pas légalement reconnue par le droit luxembourgeois. Un preneur pourrait invoquer la théorie de l'imprévision qui reconnait au juge de modifier un contrat en cas de changement de circonstances à la fois non imputables Ce plan est publié sur le site de la Chambre des Métiers sur le lien suivant : https://www.cdm.lu/newsificheinewsnew/news/olan-de-relance-economique-pourl-artisanat 4 Le plan global de relance du 30 avril 2020 propose, parmi 9 autres mesures temporaire de soutien de l'économie, qu'un incitatif fiscal soit prévu pour les bailleurs acceptant une réduction de loyer de 50% pour les mois d'avril et de mai
- (Mesure 7 du plan global de relance du 30 avril 2020). 3 CdM/GC/c1/Avis_20-73-BaiLoommerciaLCovid-19.docx/03.06.2020 page 4 de 5 Chambre des Métiers du Grand-Duché de Luxembourg aux parties, imprévisibles et qui entrainent un bouleversement de l'économie contractuelle. Cependant, à notre connaissance, aucun contrat n'a été modifié en justice sur base de la justice contractuelle au Luxembourg comme mentionné par le professeur Denis Philippe dans son article intitulé « La théorie de l'imprévision étude de droit luxembourgeois, de droit comparé et de jurisprudence arbitrale ».5 Pour être complet, il est regrettable que le droit luxembourgeois des baux commerciaux ne prévoie pas la possibilité pour le preneur de résilier son bail avec un préavis de trois mois en cas de difficultés financières alors qu'une telle possibilité avait été prévu dans la première mouture du projet de réforme du bail commercial.' Il est également regrettable qu'aucun accompagnement légal en matière de fixation du montant des loyers n'ait été prévu par la loi du 3 février 2018 sur le bail commercial, et que la procédure de fixation du montant des loyers par experts à défaut d'accord des parties lors des renouvellements n'ait pas été reprise par cette loi.7 Aussi, si la Chambre des Métiers se prononce en faveur d'une telle modification légale exceptionnelle en vue d'accorder le droit pour les preneurs de suspendre temporairement le paiement des loyers, elle estime que ce droit de suspension ne doit pas constituer un droit acquis pour tout preneur, mais une option qui doit être strictement encadrée afin d'éviter les demandes manifestement abusives et assurer une parfaite sécurité juridique pour toutes les parties. La possibilité pour les preneurs de suspendre le paiement des loyers échus ou à échoir pendant la période de crise devrait être soumise à deux conditions d'éligibilité el à un formalisme strict. La première condition est que le preneur ne bénéficie pas de l'aide remboursable pour loyers mise en place par la loi du 3 avril 20208 pour pouvoir invoquer un droit de suspension des loyers. La seconde condition est que le preneur soit en mesure de justifier, pour la ou les période(s) visée(s) par sa demande de suspension de loyers, soit avoir dû cesser son activité à la suite d'une décision gouvernementale9, soit avoir subi une perte de plus de 50% de son chiffre d'affaires. publié dans les Annales du droit luxembourgeois, 2015 vol.25, p,43 et s. Projet de loi portant sur le bail commercial, version du 31 juillet
- 'Procédure visée par l'ancienne version de l'article 1762-5 du Code civil. Loi relative à la mise en place d'un régime d'aides en faveur des entreprises en difficulté financière temporaire et modifiant la loi modifiée du 19 décembre 2014 relative 1) aux mesures sociales au bénéfice des artistes professionnels indépendants et des intermittents du spectacle 2) à la promotion de la création artistique. 9 Les activités en cause sont celles définies à l'article 4 de l'arrêté ministériel du 16 mars 2020 portant sur diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-
- 5Article 6Cf. CdM/GC/cl/Avis_2073-Bail_commercial_Covid-19.docx/03.06.2020 page 5 de 5 Chambre des Métiers du Grand-Duché de Luxembourg L'option du preneur doit de plus être strictement encadrée afin que soient obligatoirement inclus dans les demandes de suspension les éventuels souslocataires qui ont été notifiés au bailleur conformément à l'article 1762-6 du Code civil. Il conviendrait aussi que l'option du preneur de différer le paiement des loyers soit accompagnée d'une proposition de paiement échelonnée des loyers avec possibilité pour le bailleur de faire à bref délai une contre-proposition afin de favoriser le dialogue entre les parties. En effet, pour paraphraser le professeur Denis Philippe, si « rien n'est plus malsain qu'un contrat déséquilibré qu'une des parties est contrainte d'exécuter, cette partie, se sentant victime du sort, va chercher toutes sortes de portes de sortie ou d'excuses pour ne pas exécuter ses prestations » il est essentiel « de privilégier le dialogue, la transparence et la continuité qui devraient permettre une maximisation des intérêts des parties aux contrats. 10 En tant que mesure d'accompagnement des parties, un formulaire type devrait pouvoir utilement formaliser l'option du preneur en faveur d'un paiement différé des loyers et inscrire cette procédure dans un cadre officiel garantissant la plus grande sécurité juridique pour toutes les parties, qu'ils soient preneurs, bailleurs, ou souslocata i res. * * La Chambre des Métiers ne peut approuver la proposition de loi pour avis que sous la réserve expresse de la prise en considération de ses observations ci-avant formulées. Luxembourg, le 3 juin 2020 Pour la Chambre des Métiers WIRION Directeur Général 10 Annales du droit luxembourgeois, 2015 vol.25, p.
- CdM/GC/c1/Avis_20-73-Bail_commercial_Covid-19.docx/03.06.2020 RWEIS Président