CHAMBRE DES SALARIÉS LUXEMBOURG Avis Ill/51/2021 19 octobre 2021 relatif à la Proposition de loi modifiant la loi modifi

CHAMBRE DES SALARIÉS LUXEMBOURG Avis Ill/51/2021 19 octobre 2021 relatif à la Proposition de loi modifiant la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l'aide au logement CSL B.P. 1263 18 RUE AUGUSTE LUMIÈRE L-1012 LUXEMBOURG L-1950 LUXEMBOURG CSLCSL.LU T +352 27 494 200 WWW.CSLIU F +352 27 494 250 Page 2 de 7 Par lettre en date du 30 août 2021, Monsieur Henri Kox, Ministre du Logement, a fait parvenir pour avis à notre chambre professionnelle la proposition de loi sous rubrique Proposition de loi N° 7856 modifiant la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l'aide au logement L'objectif de la proposition de loi Au vu de la flambée des prix immobiliers et des loyers qui accaparent une partie croissante, voire démesurée du revenu disponible des ménages modestes et prise en compte du sous-développement du parc locatif social public, l'auteur de la proposition de loi, le député Marc Lies, vise différentes modifications de la modifiée du 25 février 1979 concernant l'aide au logement (ci-après la « loi de 1979 »). L'objectif central des modifications proposées consiste à stimuler les investissements publics et privés dans le logement locatif social. La proposition de loi sous avis est constituée de trois piliers dont les modifications seront exposées et commentées séparément : 1) L'introduction de participations financières étatiques accordées aux promoteurs privés qui s'engagent dans la construction de logements locatifs sociaux ; 2) l'élargissement de la gestion locative sociale (GLS) aux promoteurs privés ; 3) différentes modifications de la loi de 1979 qui devraient stimuler d'avantage les investissements des promoteurs publics dans le parc locatif social. Notons d'abord que la Chambre des salariés (CSL) est tout à fait d'accord avec l'auteur de la proposition de loi sous avis que le sous-développement du parc locatif social constitue un des défis primaires dans la lutte contre la crise du logement au Luxembourg. Ainsi, nous soutenons, à priori, des mesures politiques visant une augmentation importante des investissements dans le logement locatif social. Toutefois, en ce qui concerne les modifications proposées, nous tenons à avancer quelques objections respectivement à proposer certaines précisions. Les trois piliers de la proposition de loi sous avis Un renforcement de la collaboration entre l'Etat et le secteur privé en matière de construction de logements locatifs abordables et sociaux La loi de 1979 prévoit des subventions étatiques qui peuvent être accordées aux promoteurs publics - communes, Fonds du logement, SNHBM, etc. - pour acquérir respectivement construire des logements destinés à la location à loyer abordable. Or, vu le retard accumulé en matière de logements locatifs sociaux, l'auteur propose de renforcer la collaboration entre l'Etat et le secteur immobilier privé en élargissant l'accès aux participations financières aux promoteurs privés réalisant des logements sociaux destinés à la location. Si notre Chambre ne s'oppose pas de manière générale à une meilleure collaboration entre l'Etat et le secteur privé afin de créer des logements abordables, nous sommes d'avis que la proposition de loi manque de précision, et certains aspects pourraient même provoquer des effets secondaires néfastes. Ainsi, nous tenons à faire les remarques suivantes. Page 3 de 7 Ad article 3 de la proposition de loi sous avis modifiant l'article 27 de la loi modifiée du 25 février 1979 L'envergure de la participation financière et les conditions et obligations gui découlent de cette subvention Remarques concernant les nouveaux alinéas 2 et 5 de l'article 27 de la loi modifiée du 25 février 1979 L'auteur propose d'élargir l'accès aux participations étatiques accordées pour la construction de logements locatifs abordables aux promoteurs privés. La participation étatique serait limitée à 80% du prix de construction du logement. Tandis que la CSL ne s'oppose à priori pas à l'élargissement des subventions étatiques aux promoteurs privés s'engageant dans la construction du parc locatif social, il est évident qu'une participation financière tellement importante devrait être liée à des conditions fortement contraignantes. Selon la proposition de loi, les conditions d'octroi et l'importance des participations de l'Etat qui sont dépendantes de la durée durant laquelle les logements doivent rester la propriété des promoteurs privés et louer à loyer abordable seront fixées dans le cadre d'une convention conclue entre le promoteur privé et le ministre ayant le logement dans ses attributions. Toutefois, la proposition de loi ne propose ni une durée minimale, ni une durée maximale. En fait, le lecteur n'a aucune idée des durées envisagées par l'auteur. La durée de la convention et le niveau de la participation étatique devraient être établis sur base de plusieurs critères économiques - la hauteur du loyer social, la rentabilité d'un tel investissement pour le promoteur privé, la plus-value immobilière envisageable après la fin de la durée de la convention, etc. Faute d'un tel raisonnement économique, on risque d'introduire un système qui est soit insuffisamment rentable pour motiver les promoteurs privés à s'engager dans la construction de logements sociaux, soit trop rentable ce qui mènerait à un transfert démesuré de moyens financiers étatiques au profit des promoteurs privés et ce qui pourrait provoquer des effets secondaires néfastes sur le marché immobilier régulier. D'ailleurs, il faudrait se demander si les logements locatifs subventionnés ne devraient pas être loués à loyer abordable de manière permanente (ce qui est d'ailleurs difficile à envisager dans le cas d'un promoteur privé, contrairement aux promoteurs publics). Un logement subventionné qui ne fait partie du parc locatif social pendant une courte durée et qui peut être vendu aux conditions du marché privé par la suite ne permet pas de lutter à moyen, voire à long terme contre la crise du logement. Faute de précisions concernant les différents aspects de la convention qui devraient être établis sur base d'un raisonnement économique et fixés expressis verbis dans la loi - durée de la convention, niveau de la participation, etc. -, la CSL ne peut donner son accord sur une telle proposition. Les conditions de résiliation du contrat de location à loyer abordable Remarques concernant les nouveaux alinéas 6 et 7 de l'article 27 de la loi modifiée du 25 février 1979 Généralement, l'auteur propose que tout promoteur privé qui profite de la participation étatique pour la construction d'un logement locatif abordable doit obligatoirement donner en location le logement à un promoteur public pendant toute la durée de la convention signée avec le Ministère du logement. Toutefois, la proposition de loi vise certaines exceptions qui sont discutables, voire inacceptables. Page 4 de 7 Ainsi, le nouvel alinéa 7 de l'article 27 de la loi de 1979 tel que proposé par l'auteur permettrait au propriétaire de résilier le contrat « au début de chaque année en fonction de besoin personnel ou de succession ». La Chambre des salariés est d'avis qu'une telle résiliation avant la fin de la durée de la convention ne devrait pas être possible. Les promoteurs publics ont besoin d'un parc locatif social d'une taille stable et d'une évolution prévisible. D'ailleurs, la proposition de loi n'envisage aucune restitution (ni intégrale, ni partielle) de la participation étatique dans le cas d'une telle résiliation précoce. L'Etat aurait donc co-financé la propriété privée d'un promoteur privé sans qu'il y ait un seul logement social supplémentaire accessible à un ménage modeste. La Chambre des salariés rejette absolument cette idée. Vente d'un logement social construit par un promoteur privé Remarques concernant les nouveaux alinéas 12 et 13 de l'article 27 de la loi modifiée du 25 février 1979 Notons d'abord que l'auteur mentionne dans le cadre de l'exposé des motifs que « la Chambre des Métiers, la Chambre de Commerce et la Chambre immobilière demandent depuis plusieurs années de mettre les promoteurs publics et privés sur un pied d'égalité en matière d'aides étatiques pour la construction ou l'acquisition de logements destinés à la location. » Or, force est de constater que les propositions avancées par l'auteur et notamment les conditions sous lesquelles les constructions subventionnées peuvent être vendues après (et même pendant) la durée de la convention ne mettraient pas du tout les promoteurs publics et privés sur un pied d'égalité ; au contraire, les conditions pour les deux parties seraient très différentes. En effet, l'auteur propose que les logements réalisés par les promoteurs privés et subventionnés par l'Etat puissent être librement vendus aux conditions du marché privé après expiration de la convention. Vu les plus-values importantes qui peuvent ainsi être réalisées par les promoteurs privés partiellement sur base de la participation étatique, cette approche est fortement discutable. En plus, il est même proposé que le logement puisse être vendu avant le terme arrêté dans la convention et que, dans ce cas, la participation de l'Etat doit être remboursée au prorata. Cette condition est pour la CSL inacceptable. La durée de la convention doit être respectée. En plus, un remboursement au prorata ne serait absolument pas suffisant. Vu les plus-values importantes qui peuvent actuellement s'accumuler sur une courte période, le promoteur aurait fait une plus-value sur base de l'investissement de l'Etat. En conséquence, nous rejetons toute vente qui précède le terme fixé dans la convention. L'élargissement de la Gestion locative sociale aux promoteurs privés Ad article 4 de la proposition de loi sous avis modifiant l'article 66-3.-