resse du logement provisoire, s'il s'agit d ' u n immeuble destiné à telle fin, soit d'obtenir une
resse de référence à l’office social de la commune concernée lorsqu'il s'agit d ' u n hôtel. » Art.
er Cet article modifie l'article 1762 du Code civil en y introduisant la faculté pour le bailleur de mettre fin au contrat de bail en vue de vendre le bien immeuble, et ceci avant la date initialement prévue pour la fin du contrat, à condition qu'une telle clause soit expressément prévue dans le contrat. (Pour les contrats à durée indéterminée, voirie commentaire de l'article 3). Le délai de préavis est celui prévu à cet effet dans le contrat, sans que le délai ne puisse être inférieur à trois mois. Si le contrat ne prévoit aucun délai de préavis, le congé notifié est de trois mois. Il en résulte que toute clause prévoyant un délai de préavis inférieur à trois mois est à considérer comme étant une clause abusive et est dès lors à qualifier comme nulle et non avenue, c.à.d. elle doit être considérée comme n'ayant jamais existé. Le dernier alinéa du nouvel article 1762 du Code civil rappelle expressément qu'il s'agit d'un contrat d'ordre privé, et qu'il est dès lors tout à fait possible pour les parties de déroger, d'un commun accord, aux dispositions prévues par la loi et aux stipulations contractuelles. Cependant, elles doivent le faire au moment de la volonté de résiliation, et elles ne peuvent pas prévoir de clauses contraires au départ de leur relation contractuelle. En d'autres termes, les parties peuvent par exemple mettre fin au contrat le jour même de leur décision, si toutes les deux sont d'accord de procéder ainsi, mais le contrat ne peut pas prévoir qu'une des parties se réserve la faculté de résoudre le contrat unilatéralement du jour au lendemain sans préavis.
. Cet article prévoit l'abrogation de l'article 6 de la loi modifiée du 2 1 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil, lequel contient actuellement les dispositions sur les logements communément appelés « logements de luxe ». Jusqu'à présent, ce type de logement n'était pas soumis aux dispositions protectrices relatives à la fixation du loyer et des charges prévues par les articles 3 à 5 de la loi précitée de 2006, et notamment à la limite légale du loyer annuel fixée à 5% du capital investi réévalué et décoté. Etant donné qu'il est problématique d'évaluer la notion de logements de luxe dans la législation, en fixant un montant pour le coût du loyer respectivement pour le prix de construction du logement, il se pose évidemment la question à partir de quel montant u n loyer ou u n prix de construction d'un logement est raisonnablement à considérer comme étant relatif à un logement 9 de luxe, surtout lorsque les prix moyens annuels des logements et des loyers augmentent substantiellement sur le marché immobilier luxembourgeois. De même, la notion de « confort moderne, non standard » n'est pas claire, surtout que la plupart de logements neufs ont u n équipement moderne de bonne qualité, de sorte que des équipements qualifiés non standard il y a quelques années sont quasiment devenus standard de nos jours. Par conséquent, le maintien d'une définition de la notion de logements de luxe ne semble plus se justifier et il convient dès lors d'abolir les dispositions y afférentes. Finalement, il est constaté que de plus en plus de propriétaires bailleurs et agences immobilières se réfèrent à l'article 6 de la loi et qualifient un logement mis en location comme un logement de luxe afin de contourner les dispositions légales impératives sur la fixation du loyer. L'abolition des dispositions de l'article 6 permet ainsi également d e mettre fin à cette pratique.
. L'article 3 introduit des changements substantiels dans l'article 12 de la loi précitée du 2 1 septembre 2006.
nouveau paragraphe
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. Le nouvel article 13 de la loi précitée de 2006 introduit deux modifications, tant au profit du bailler qu'au profit du conjoint, des autres membres de la famille ou du concubin en cas d'abandon du domicile respectivement en cas de décès du locataire. Dans le premier cas, c.à.d. en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de bail prend fin de plein droit. Abandonner signifie rompre le lien juridique de manière unilatérale, renoncer 13 à ses droits, à la possession d'un bien ou à l'utilisation d'une chose. Dans le cas d'espèce, cela signifie de quitter les lieux et de ne plus les occuper, sans régulariser la situation contractuelle de manière formelle ou d'un commun accord. Ceci équivaut à u n manquement du locataire à ses obligations, permettant ainsi au bailleur de résilier unilatéralement le contrat. D'ailleurs, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement (art. 1184 du Code civil). Dans le deuxième cas, c.à.d. en cas de décès du locataire, le bail est transformé en bail à durée indéterminée. Historiquement, l'évolution des mœurs et de la société a amené le législateur à spécifier le maintien du contrat de bail en cas de décès du locataire. L'article 1742 du Code civil retient toujours que le contrat de bail est maintenu en cas de décès du locataire mais il ne précise pas dans le chef de qui le contrat de bail devait être maintenu. Dès lors, le contrat de bail pouvait théoriquement être maintenu dans le chef de l’héritier du défunt même si l'héritier n'habitait pas dans le logement. Cette situation ne correspond pas à la réalité sociale et il y avait lieu de préciser les personnes qui pouvaient faire valoir le maintien du contrat de bail. (Voir doc. pari. n°5216, p.27). La modification qu'il y a lieu d'apporter consiste à ce que les ayants droit peuvent soit continuer le bail, soit renoncer à celui-ci dans le mois suivant le décès. Jusqu'à présent, la loi était formulée de sorte que les ayants droit était quasiment obligés de continuer le bail (« en cas de décès du locataire, le contrat de bail continue à durée indéterminée au profit du / des (...) »). Bien que la disposition ait été bienveillante dans ses intentions, elle a néanmoins ignoré le fait qu'il puisse y avoir des situations où les ayants droit ne souhaitent pas continuer le bail en cas de décès du locataire ayant signé le contrat, par exemple, lorsque l’objet de location est une maison de maître avec des charges mensuelles très élevées. Il serait déraisonnable de forcer des personnes non signataires du contrat initial d'entrer dans un lien contractuel, alors qu'elle n'auraient aucune intention de le faire. Dorénavant, les ayant droits ont le choix soit de continuer, soit de renoncer au bail. Une disposition prévoyant que le bail prorogé devient un bail à durée indéterminée a des avantages pour les deux parties au contrat. En effet, le recours au contrat à durée indéterminée offre plus de flexibilité aux deux parties du contrat de bail, au locataire comme au bailleur.
. Le sursis à l'exécution de la décision de déguerpissement est supprimé et remplacé par une disposition permettant au locataire condamné à déguerpir de demander à être 14 logé provisoirement aux frais de l'Etat pour une période de trois mois, renouvelable à deux reprises. Au maximum, le locataire condamné à déguerpir pourra donc être logé pendant 9 mois aux frais de l'Etat. L'innovation de cette disposition est le fait que le propriétaire bailleur ne sera plus lésé à partir du moment où le locataire sera condamné à déguerpir, mais les charges incomberont entièrement à l'Etat (même si sous certaines conditions l'Etat puisse par la suite demander un remboursement partiel au locataire). Il est important de noter qu'il s'agit d'un logement provisoire, pour 9 mois au maximum, dans un hôtel o u un autre type de logement à disposition de l'Etat ou de la commune. Pour pouvoir bénéficier du logement provisoire, le locataire doit remplir trois conditions : - le requérant doit se trouver dans une situation précaire ; - il doit paraître mériter cette faveur ; - et il doit prouver avoir effectué des démarches utiles et étendues pour trouver un nouveau logement. Ainsi, il doit non seulement se trouver dans une situation difficile d'un point de vue économique, mais il doit également paraître mériter cette faveur, ce qui signifie qu'il ne peut pas être de mauvaise foi. De plus, il doit démontrer une approche proactive, c.à.d. qu'il doit agir par anticipation (recherche active d'un nouveau logement) et se préparer à différentes options. Finalement, le juge de paix peut fixer (mais i l n'est pas obligé de le faire) un montant que l'intéressé devra rembourser à l'Etat pour son logement provisoire. Il en résulte que le juge de paix peut faire abstraction de cette faculté et décider que les frais seront entièrement à charge de l'Etat. L'idée d'un remboursement partiel se justifie par le fait de responsabiliser le locataire et prend en compte la possibilité que sa situation pourrait s'améliorer dans le futur, par exemple lorsque l'intéressé aurait déjà signé u n contrat de travail qu'il ne commencerait que dans plusieurs mois. Il est important de noter que la somme que l'intéressé devra éventuellement rembourser à l'Etat ne pourra excéder 25 euro par jour, peu importe le nombre des occupants du logement provisoire. La créance en faveur de l'Etat ne devient exigible que lorsque le logement provisoire prend fin. 15
. Cet article concerne la procédure et les formalités pour introduire une demande de logement provisoire aux frais de l'Etat. La procédure est analogue à celle qui était jusqu'à présent prévue pour la demande en sursis à l'exécution.
. Cet article concerne les délais pour introduire une demande de logement provisoire aux frais de l'Etat. Il distingue selon que le délai de déguerpissement accordé à l'occupant est supérieur ou inférieur à quinze jours. Pour toute demande initiale ou en prolongation, il y sera statué incessamment. Pour des raisons d'ordre
ministratif et pour ne pas perdre les bénéfices de la sécurité sociale, l'intéressé a le droit de se domicilier à l'
resse du logement provisoire. S'il s'agit d'une chambre d'hôtel, il a le droit d'obtenir une
resse de référence à l'office social de la commune concernée. Par contre, le requérant perd tout droit s'il refuse le logement qui lui est proposé.
. Les modifications apportées aux articles 12 et 13 de la loi précitée du 2 1 septembre 2006 ne s'appliqueront pas aux contrats en cours, mais uniquement aux baux futurs, c.à.d. aux contrats de bail conclus après l'entrée en vigueur de la loi.
. L'entrée en vigueur décalée résulte du fait de permettre aux acteurs concernés de se préparer aux nouvelles obligations résultant de la présente loi. ************************ 16
Explication IA à partir du texte officiel de la loi. Indicatif, ne remplace pas un conseil juridique.