Luxembourg, le 14 mars 2025 Objet : Projet de règlement grand-ducal1 portant modification du règlement grand-ducal modifié du 8 mars 2017 concernant le contenu du plan d’aménagement général d’une commune. (6794BLE) Saisine : Ministre des Affaires intérieures (24 janvier 2025) Le projet de règlement grand-ducal sous avis (ci-après le « Projet ») a pour objet la mise en œuvre de certaines mesures du paquet de simplification administrative en matière de construction, qui font suite à la réunion nationale « logement » du 22 février
- En bref ➢ La Chambre de Commerce accueille favorablement une plus grande ouverture des activités pouvant s’établir dans les zones d’activités économiques. ➢ Elle remet en question l’interdiction des activités de stockage dans les zones d’activités communales et estime que les activités de restauration dans les zones d’activités économiques sont soumises à trop de restrictions. ➢ Dans un souci de cohérence, elle estime que les logements de service devraient être accessibles à tout le personnel d’une entreprise et non seulement aux professions dont la présence permanente est requise dans les zones d’activités économiques communales. Elle considère qu’il est important de permettre à l’entreprise de décider librement d’offrir un logement de service à ses employés. ➢ La Chambre de Commerce est en mesure d’approuver le projet de règlement grand-ducal sous avis sous réserve de la prise en compte de ses commentaires. 1 Lien vers le projet de règlement grand-ducal sur le site de la Chambre de Commerce 2 Considérations générales Le Projet sous avis prévoit tout d’abord de modifier l’article 29bis de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain
- Plus précisément, il s’agit de modifier le nombre d’emplacements de stationnement obligatoires pour les logements abordables. Dans la pratique, il s’avère que beaucoup de difficultés ont été rencontrées pour l’application dudit article. Par conséquent, et dans une optique de simplification administrative, le nombre d’emplacements exigés par les plans d’aménagement général (ci-après « PAG ») lors de l’établissement de plans d’aménagement particulier « nouveau quartier » (ci-après « PAP NQ ») ou lors de la délivrance des autorisations de construire, est revu à la baisse. Le Projet propose également l’intégration d’une nouvelle zone « de parc urbain » dans les PAG, qui ne serait pas soumise à la législation relative à la protection de la nature et des ressources naturelles applicable aux zones vertes. L’exposé des motifs précise par ailleurs que plusieurs changements vont être appliqués aux règlements sur les zones d’activités économiques dans les PAG. Ces changements sont justifiés par l’émergence de nouveaux débouchés économiques. Afin de mieux répondre aux nouvelles exigences économiques et commerciales, la liste des activités économiques autorisées dans les zones d’activités économiques est élargie. Une densification des constructions est également prévue par le Projet, de façon à garantir l’utilisation optimale des espaces destinés aux activités économiques. En dernier lieu, le Projet prévoit de nouvelles dispositions concernant la construction de logements dans les zones d’activités économiques. Dorénavant, des logements collectifs uniquement réservés aux salariés d’une zone d’activités économiques régionale, nationale ou spécifique nationale seront désormais autorisés. Commentaire des articles Concernant l’article 1 traitant des zones d’activités économiques communales Jusqu’à présent, les zones d’activités communales étaient divisées en deux sous catégories : - Zones d’activités économiques communale type 1 [ECO-c1] - Zones d’activités économiques type 2 [ECO-c2] Cette différenciation présentait plusieurs problématiques pour l’installation de différentes activités économiques. Les zones d’activités économiques type 2 [ECO-c2] accueillaient jusqu’à présent des entreprises « qui, de par leurs dimensions ou leur caractère, ne sont pas compatibles avec les zones d’activités économiques définies à l’article
- » En vue de simplifier les dispositions ainsi que de faciliter leur application, l’article 1 du Projet prévoit de regrouper ces deux types de zones d’activités en une seule zone d’activités économiques communale [ECO-c]. Ce regroupement permettra aussi d’avoir une mixité économique qui, jusqu’à présent, était limitée, voire exclue, par la règlementation en vigueur. Afin de répondre aux nouveaux besoins et changements de l’économie, l’article 1 du Projet prévoit également d’admettre des activités économiques qui étaient exclues jusqu’ici. De plus, la Chambre de Commerce note que dorénavant des installations d’énergie renouvelable, seront autorisées dans ces zones. 2 Lien vers la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain 3 Le tissu économique du Luxembourg est constamment en train d’évoluer, surtout dans le cadre la stratégie de diversification, qui prône le développement de nouveaux secteurs innovants tels que le secteur des TIC, de la santé, du digital et de l’espace. La Chambre de Commerce accueille donc favorablement ces changements, qui permettent d’accueillir des entreprises innovantes dans les zones d’activités économiques communales. L’article 1 du Projet propose également une ouverture partielle aux activités de vente au détail et de prestation de services, vu qu’elles doivent rester accessoires à l’activité principale pour être autorisées, ce qui n'était pas permis auparavant. Une entreprise produisant des biens dans une zone d’activité communale, ne pouvait pas, sauf si justifié par la commune dans le cadre des travaux de préparation de leur PAG, proposer des activités de vente au détail à des consommateurs finaux. Or, en vue de simplifier la procédure, les auteurs expliquent que cette exigence est devenue superflue. Concernant la vente au détail de produits de consommation, la Chambre de Commerce note que des précisions supplémentaires sont apportées en la matière. Ainsi, des activités de vente au détail de produits de consommation non liés à l’exercice d’une activité prévue au paragraphe 1 er, alinéa 1er du Projet, avec une surface construite brute par immeuble bâti maximale de 2.000 m 2, sont désormais autorisées. Parmi les autres activités autorisées dans les zones d’activités communales figurent également la vente de produits énergétiques et des activités de prestations de services commerciaux ou artisanaux limitées à 3.500 m2 de surface construite brute maximale par immeuble bâti. Au vu de la taille limitée du pays et de la zéro artificialisation entrant en vigueur à partir de 2050, le Luxembourg se voit obligé de gérer ses réserves foncières le mieux possible. Cela implique non seulement un développement plus vertical des constructions, mais également une occupation efficiente au sein des bâtiments construits. Il existe dès lors de nombreuses entreprises dans les zones d’activités économiques communales qui disposent d’espaces vides dans leurs bâtiments et qu’elles ne peuvent pas louer à une entreprise tierce au vu de la règlementation actuellement en vigueur. Cette dernière autorise la location de surfaces uniquement aux entreprises qui exercent une activité autorisable dans la zone. Avec cette nouvelle disposition, les prestataires de services pourront désormais louer des espaces au sein d'une zone d'activités économiques, même si leur activité ne correspond pas aux activités autorisées dans cette zone. La Chambre de Commerce accueille aussi favorablement l’autorisation d’activités de prestations de services qui ne sont pas forcément liées à une activité principale telles que définie par l’alinéa 1 de l’article 1 du Projet. Toutefois, la Chambre de Commerce remarque que le Projet prévoit de supprimer les activités de « stockage de marchandises ou de matériaux » dans les zones d’activités économiques communales. Les auteurs expliquent ce choix par le fait que les activités de stockage sont consommatrices de sol et sans réelle création de valeur. Dans un souci de gestion efficace des disponibilités foncières du Grand-Duché, la Chambre de Commerce peut comprendre cette volonté de la part du gouvernement. Or, elle rappelle que les activités de stockage de marchandises et de matériaux sont fortement liées au secteur de la logistique, qui fait notamment partie de la stratégie de diversification du Luxembourg. L’interdiction d’installer des activités de stockage au sein des zones d’activités économiques communales représentent, aux yeux de la Chambre de Commerce, une limite pour le développement du secteur de la logistique. En effet, dû à sa position centrale, le Luxembourg est considéré comme un pays de transit, ce qui implique inévitablement le développement d’une infrastructure adéquate, dont également des activités de stockage. Par conséquent, la Chambre de Commerce n’est pas favorable à l’interdiction stricte des activités de stockage, car elle freine le potentiel de croissance du secteur de la logistique. 4 En ce qui concerne les activités de restauration dans les zones d’activités économiques communales, le Projet prévoit que « l’activité de restauration doit être « en relation directe avec les besoins de la zone concernée ». L’activité de restauration doit désormais servir « majoritairement les besoins de la zone, ou le développement des activités définies au paragraphe 1 er. » » Afin de prouver que l’activité de restauration est bien en relation directe avec les besoins de la zone d’activité économique communale, le demandeur est tenu d’établir un business plan ou de démontrer qu’une bonne partie de son chiffre d’affaires provient des occupants de la zone d’activité. La Chambre de Commerce estime que cette preuve constitue une lourdeur administrative trop importante voire impossible à établir pour une activité de restauration. Il faut en effet tenir compte du fait que l’estimation sera nécessairement incertaine alors que le propriétaire ou le gérant de l’activité de restauration ne peut connaître au préalable ni l’étendue de sa future clientèle, ni l’évolution de la zone d’activité. Par conséquent, elle demande à ce que les précisions requises dans le business plan soient moins restrictives et correspondent plutôt à une estimation du chiffre d’affaires escompté provenant exclusivement d’entreprises et de personnes de la zone en question, sans en établir un pourcentage bien précis. Par ailleurs, la Chambre de Commerce remarque les activités de restauration sont limitées à 3.500 m2 de surface construite brute par immeuble bâti. Bien qu’elle reconnaisse le fait que les zones d’activités économiques restent principalement l’objet d’un système économique de production de richesses industrielles ou artisanales, elle estime que la surface maximale autorisée est trop petite pour les activités de restauration, d’autant plus si le parking est également compris au sein de la surface maximale autorisée. Elle demande, par ailleurs, des précisions quant à l’absence d’application de cette limite pour des bâtiments adjacents. La Chambre de Commerce estime donc qu’à ce stade, les activités de restauration sont soumises à trop de restrictions, restreignant ainsi trop leur activité et capacité à s’adapter aux exigences administratives, ce qui est un frein à l’investissement. En outre, l’article 1 du Projet précise les conditions de création de logements de service. Bien que la construction de logements de service était déjà autorisée, le commentaire des articles du Projet explique que l’interprétation de « logement de service » se faisait d’une manière trop large, et, les surfaces affectées étaient parfois beaucoup trop importantes par rapport aux réels besoins. Dorénavant, la surface maximale autorisée sera de 130 m2 maximum et les seuls bénéficiaires des logements de service seront uniquement les professions liées à la surveillance du site de l’entreprise. Bien que la Chambre de Commerce salue les clarifications apportées en la matière, elle estime, dans un souci de cohérence, que les logements de service devraient être accessibles à tout le personnel d’une entreprise et non seulement aux professions dont la présence permanente est requise, ce qui peut, le cas échéant, avoir des conséquences quant à la surface proposée. Elle estime en effet qu’il est important de laisser le choix à l’entreprise de proposer librement un logement de service à ses employés. Concernant l’article 3 traitant des zones d’activités économiques régionales L’article 3 du Projet apporte également des modifications concernant les zones d’activités économiques régionales. De manière générale, ce type de zones est géré par un syndicat intercommunal. Or, le Projet souligne que dans le cas où aucun syndicat n’a été créé, l’Etat sera le responsable de la prise en charge du développement et de la gestion de ce type de zones. Concernant les activités autorisables, la Chambre de Commerce note une plus grande ouverture en vue de répondre aux besoins et aux changements des secteurs. Dorénavant, les activités industrielles, à savoir « toutes les activités de production standardisées ou automatisées 5 de produits pour l’exercice desquelles la connaissance du processus de production du produit est secondaire, il étant suffisant de maîtriser toute ou partie du fonctionnement technique d’une ou de plusieurs composantes de la réalisation technique du produit final de la chaîne de production » sont autorisées. Les activités « de fabrication, de production, d’assemblage, de transformation, de préparation, de conditionnement ou de réparation de produits », sont également ajoutées. Les zones d’activités économiques régionales pourront accueillir des activités dans les domaines de la recherche, du développement et de l’innovation, ce qui n’était pas encore le cas jusqu’à présent. A noter aussi que des structures d’hébergement ou d’incubateur d’entreprises seront également autorisées dans lesdites zones pour avoir à la fois une utilisation optimale du sol ainsi que de permettre aux petites et moyennes entreprises (ci-après « PME ») d’avoir accès aux zones d’activités économiques. La Chambre de Commerce soutient l’accueil d’activités économiques innovantes dans les zones régionales. Elle estime que cette ouverture pourra contribuer davantage au développement d’un environnement d’acteurs innovants et à contribuer à la diversification de l’économie luxembourgeoise. Surtout dans l’environnement actuel dans lequel nous nous trouvons, où l’Europe doit à tout prix limiter le décrochage envers les Etats-Unis et la Chine, il est impératif de créer les conditions nécessaires pour accueillir des entreprises innovantes. Au niveau des activités de restauration, l’installation de structures de production d’énergie renouvelable et de la possibilité d’intégrer des logements, la Chambre de Commerce renvoie à ses commentaires formulés au sujet de l’article
- Néanmoins, elle note que pour les zones d’activités régionales, des dispositions supplémentaires sont prévues. Ainsi, afin de pallier le manque de logements et de talents, des logements collectifs, dédiés à l’usage permanent du personnel salarié d’entreprises, dans les zones d’activités économiques régionales, sont désormais autorisés. Lesdits logements doivent être construits aux endroits compatibles avec l’habitat ainsi que ne pas compromettre le futur développement urbanistique des zones. La Chambre de Commerce salue cette mesure pouvant répondre en partie aux problématiques liées au logement ainsi qu’à l’attraction de la main-d’œuvre. De plus, elle se réjouit que ces logements puissent être construits et gérés par des acteurs privés. Concernant l’article 4 traitant des zones d’activités économiques nationales La Chambre de Commerce renvoie à ses commentaires exprimés sous le commentaire des articles 1 et 3 concernant les différentes activités autorisables ainsi que la possibilité d’installer des structures de production d’énergie renouvelable. Elle note toutefois des éléments manquants dans le texte coordonné du Projet. Bien que le texte de l’article 4 du Projet concernant l’article 14 du règlement grand-ducal modifié du 8 mars 2017 concernant le contenu du plan d’aménagement général d’une commune soit complet, la Chambre de Commerce souhaite porter l’attention sur le texte coordonné dudit article. En effet, les paragraphes 2 et 3 concernant les activités de restauration et de la possibilité de construire des logements ne figurent pas dans le texte coordonné du Projet. Concernant l’article 6 traitant de la nouvelle zone « parc urbain » L’article 6 du Projet introduit des nouvelles dispositions concernant les parcs au sein des communes. Jusqu’à présent, les zones de parc étaient considérées comme des zones vertes par la loi modifiée du 18 juillet 2018 concernant la protection de la nature et des ressources naturelles. Toute construction dans cette zone était soumise à l'approbation du ministre de l'Environnement, et seules les constructions ayant un lien direct et permanent avec des activités d'exploitation y étaient autorisées. Toutefois, cette nouvelle zone de parc urbain ne sera plus soumise à cette règlementation, afin de pouvoir autoriser des constructions jugées utiles pour le bon fonctionnement de l’espace sociétal, de jeu et de rencontre. Dès lors, des kiosques, des activités de restauration, 6 des activités de commerce ainsi que des aménagements d’utilité publique seront autorisés. Ces activités nécessiteront donc uniquement une autorisation de construire délivrée par le bourgmestre. La Chambre de Commerce s’en réjouit, car cette création de zone peut créer de nouvelles opportunités commerciales tout en combinant une bonne qualité de vie. Concernant l’article 7 traitant du nombre d’emplacements de stationnement L’article 7 du Projet vise à apporter des clarifications concernant les emplacements de stationnement dans les quartiers résidentiels en matière de logements abordables. L’augmentation de la densité de construction est notamment sujette à entraîner des difficultés pour la mise en œuvre de la clé de détermination du nombre d’emplacement de stationnement définis au niveau du PAG. Ce dernier impose entre 1,5 et 2 emplacements par unité de logement actuellement. Le Projet propose de limiter le nombre d’emplacements à un par unité de logement. Cette limite permet non seulement d’apporter une clarification, mais également une réduction significative des coûts. En effet, la réalisation d’emplacements de stationnement, lors de la construction de logements abordables, entraîne un coût supplémentaire considérable. La Chambre de Commerce accueille favorablement cette limite, vu qu’elle permet à la fois de simplifier et de clarifier des règles ainsi que de réduire les coûts de réalisation de logements abordables. * * * Après consultation de ses ressortissants, la Chambre de Commerce est en mesure d’approuver le projet de règlement grand-ducal sous avis sous réserve de la prise en compte de ses commentaires. BLE/DJI