ECLI:NL:CG:2020:10
CENTRALE GRONDKAMER Datum: 13 maart 2020 Dossiernummer: GP 11.808 Beschikking in de zaak van: [verpachter] wonende te [adres], [woonplaats], hierna te noemen: verpachter, gemachtigde: mr. A.A.M. van Beek van Staal Makelaars B.V. te Made, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Rhali B.V., gevestigd aan [adres], [vestigingsplaats], hierna te noemen: pachtster.
Het geding in eerste aanleg Verpachter heeft op 15 mei 2019 bij de grondkamer Zuid een pachtovereenkomst ter goedkeuring ingediend. Bij die pachtovereenkomst heeft verpachter aan pachtster verpacht een complex bestaande uit een tuinbouwkas inclusief corridor met bijbehorende technische installaties (recycling-, verwarmings- en beregeningsinstallaties), een tuinbouwloods/verwerkingsruimte met dockshelter, recyclingbassin, een containerveld, terrein gelegen voor het verpachte, staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend [gemeente in de provincie Noord-Brabant], [kadastrale aanduiding]: - [kadastrale aanduiding] kadastraal groot 0.73.65 ha waarvan een gedeelte tuinbouwkas,
De grondkamer heeft bij beschikking van 12 juli 2019 de overeenkomst gewijzigd, in die zin dat de aanhef van de pachtovereenkomst is gewijzigd in “Reguliere pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 7:325 van het Burgerlijk Wetboek” en dat de overeengekomen pachtprijs is verlaagd tot € 55.350,- per jaar, en de aldus gewijzigde overeenkomst goedgekeurd. Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden op 19 augustus 2019 en is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Naar de beschikking van de grondkamer wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.
Het geding in hoger beroep Verpachter is bij een op 6 september 2019 ter griffie ingekomen beroepschrift in beroep gekomen van de beschikking van de grondkamer van 12 juli 2019. Verpachter heeft dat beroepschrift aangevuld bij brief van 9 september 2019. Verpachter heeft de Centrale Grondkamer verzocht die beschikking te vernietigen en opnieuw recht doende: - primair: de pachtovereenkomst ongewijzigd, dus als een geliberaliseerde pachtovereenkomst, goed te keuren, - subsidiair: indien de Centrale Grondkamer oordeelt dat sprake is van een reguliere pachtovereenkomst, deze ongewijzigd goed te keuren, met name de overeengekomen jaarlijkse pachtprijs van € 100.000,- ongewijzigd goed te keuren,- primair en subsidiair: kosten rechtens.
Pachtster is (bij brief van de griffier van de Centrale Grondkamer van 10 september 2019) in de gelegenheid gesteld een verweerschrift in te dienen. De Centrale Grondkamer heeft geen verweerschrift van haar ontvangen.
De mondelinge behandeling van het beroepschrift heeft plaatsgevonden op 13 februari 2020. Daarbij waren aanwezig verpachter, zijn gemachtigde en zijn makelaar, en de indirect bestuurder van pachtster. Partijen hebben bij die gelegenheid hun standpunten toegelicht.
Beoordeling van het geschil in hoger beroep 1. Verpachter is het er niet mee eens dat de grondkamer de pachtovereenkomst heeft aangemerkt als een reguliere pachtovereenkomst. Volgens verpachter is sprake van een geliberaliseerde pachtovereenkomst met betrekking tot een gebouw, omdat partijen (in de hierna te noemen alinea) de toepasselijkheid van artikel 7:313 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) niet hebben uitgesloten. Die alinea, op bladzijde 2 in de pachtovereenkomst, is: “Op deze geliberaliseerde pachtovereenkomst zijn de artikelen 319 lid 1 onder a, c en d, 325, 327, 328, 332, 333, 363 tot en met 374, 378 tot en met 384, 399a en 399c lid 1 van Boek 7 Burgerlijk Wetboek niet van toepassing. Op deze overeenkomst zijn derhalve niet van toepassing het Pachtprijzenbesluit en de regelingen met betrekking tot de prijstoetsing door de Grondkamer, de automatische verhoging van de pachtprijs, het continuatierecht, het voorkeursrecht en de winstdelingsregeling.” Verpachter verliest daarbij echter uit het oog dat de geliberaliseerde pacht van artikel 7:397 BW alleen mogelijk is bij verpachting van los land en dat in geval van verpachting van een gebouw of een hoeve alleen reguliere pacht mogelijk is.
In de wet is niet alleen voorgeschreven wanneer sprake is van een geliberaliseerde pachtovereenkomst maar ook uit de parlementaire geschiedenis volgt zonneklaar dat de geliberaliseerde pachtovereenkomst (als opvolger van de eenmalige pachtovereenkomst volgens artikel 70f lid 5-10 Pachtwet) alleen bedoeld is voor los land. Het staat partijen met andere woorden niet vrij zelf één van de uitgesloten artikelen uit artikel 7:397 BW tóch van toepassing te verklaren, waardoor onder los land ook gebouwen moeten worden begrepen (artikel 7:313 lid 2 BW) om een geliberaliseerde pachtovereenkomst ook voor gebouwen mogelijk te maken.
De beslissing De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep: bepaalt dat deskundigen, op een nog vast te stellen datum en tijdstip, onderzoek moeten doen naar de pachtwaarde van het verpachte, met inachtneming van het vorenstaande; houdt verder iedere beslissing aan.
Deze beschikking is gegeven op 13 maart 2020 door mrs. Th.C.M. Willemse, D.H. de Witte en L.R. van Harinxma thoe Slooten en de deskundige leden mr. ing. E. Oostra en ing. C.R.M. van Wijk-Francissen, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend, als griffier.