GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerken 14/00143, 14/00146 en 14/00147 16 april 2015 uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] te [Z], belanghebbende, tegen de uitspraak van 7 februari 2014 in de zaken met kenmerken AWB 13/2943 tot en met 13/2945 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer, de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1.
(2010)en bij uitspraken op bezwaar (2011 en 2012) is vastgesteld. Naast gegevens van de onroerende zaak bevat het taxatierapport gegevens van vergelijkingsobjecten. De onroerende zaak is met de volgende objecten vergeleken. Adres m³ / m² Prijs per m³, m² Bijgebouwen Totale waarde bijgebouwen Verkoop-datum Verkoop- prijs 2010 [A-straat 1] Eengezinswoning 216 m³ 651 m² € 150 € 214 Berging/schuur 1 stuks Garage 42 m² 1 dakkapel 1 m² 1 dakkapel 1 m² € 24.000 2011 [A-straat 1] Eengezinswoning 216 m³ 651 m² € 150 € 198 Berging/schuur 1 stuks Garage 42 m² 1 dakkapel 1 m² 1 dakkapel 1 m² € 24.000 2012 [A-straat 1] Eengezinswoning 216 m³ 651 m² € 150 € 183 Berging/schuur 1 stuks Garage 42 m² 1 dakkapel 1 m² 1 dakkapel 1 m² € 24.000 [B-straat 2] Eengezinswoning 302m³, 217m² €553, €350 1 dakkapel 2m 1 dakkapel 2m 1 dakkapel 2m € 12.000 11/01/2008 € 255.000 [C-straat 1] Wonen 2.158m³, 1.150m² €316, €125 1 dakkapel 2m € 4.000 14/10/2008 € 216.000 [B-straat 3] Openbaar groen 378m³, 264m² €366, €350 1 dakkapel 2m garage 102m² € 24.000 20/04/2009 € 255.500 [D-straat 1] Dijksbermen 180m³, 407m² €145, €315 Carport € 1.000 10/08/2009 € 155.000 [E-straat 1] Openbaar groen 248m³, 313m² €183,€350 Berging/schuur 12m² 1 dakkapel 2m 1 dakkapel 2m € 10.000 10/11/2009 € 165.000 [C-straat 2] Eengezinswoning 245m³, 431m² €501, €303 Berging/schuur 5m² 1 dakkapel 2m € 6.500 01/04/2010 € 260.000 [C-straat 3] Agrarische doeleinden A 190m³, 735m² €758, €190 Berging/schuur 10m² 1 dakkapel 2m 1 dakkapel 3m Garage 40m² € 45.000 25/02/2011 € 329.000 [D-straat 2] Wonen 290m³, 343m² €100, €350 Berging/schuur 10m² 1 dakkapel 4m 1 dakkapel 4m € 21.000 02/03/2011 € 170.000 [B-straat 4] Eengezinswoning 328m³, 255m² €368, €350 Berging/schuur 10m² 1 dakkapel 2m 1 dakkapel 2m Garage 15m² € 26.500 12/08/2011 € 236.600 [B-straat 5] Eengezinswoning 270m³, 229m² €503, €350 Berging/schuur 10m² 1 dakkapel 2m 1 dakkapel 4m € 17.000 29/09/2011 € 233.000 2.
- Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat het Hof ook van die feiten uit. 3Geschil in hoger beroep Evenals bij de rechtbank is voor het Hof in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak voor de kalenderjaren 2010, 2011 en 2012 bij de bestreden uitspraken op bezwaar niet te hoog heeft vastgesteld. 4Beoordeling van het geschil 4.
- De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen: “4.
- Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 4.
- Ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak heeft verweerder verwezen naar de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten vermeld onder 3.
- Inzake de vergelijkbaarheid van deze objecten met de onroerende zaak overweegt de rechtbank als volgt. De ter vergelijking gehanteerde objecten [B-straat 3], [D-straat 1], [E-straat 1] en [C-straat 3] hebben een andere bestemming dan de onroerende zaak. De rechtbank acht deze objecten reeds om die reden niet goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Verweerder heeft zijn stelling dat deze objecten desondanks als vergelijkingsobject kunnen dienen op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt. De rechtbank gaat hieraan dan ook voorbij en laat genoemde objecten buiten beschouwing. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de ter vergelijking gehanteerde objecten [B-straat 2] en [C-straat 1] dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde betreffende 2010, het ter vergelijking gehanteerde object [C-straat 2] ter onderbouwing van de vastgestelde waarde betreffende 2011 en de ter vergelijking gehanteerde objecten [B-straat 4] en [B-straat 5] ter onderbouwing van de vastgestelde waarde betreffende
- Deze objecten hebben immers dezelfde bestemming als de onroerende zaak en zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type betreft voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de onroerende zaak, zoals verschil in isolatie en ligging, maar gelet op de prijs per m³ en m² van genoemde, ter vergelijking gehanteerde objecten ten opzichte van de vastgestelde prijs per m³ en m² van de onroerende zaak heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de onroerende zaak op de waardepeildata 1 januari 2009, 1 januari 2010 en 1 januari 2011 toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Uit het voorgaande kan voorts geconcludeerd worden dat verweerder, anders dan eiser meent, voldoende rekening gehouden heeft met de uitgangspunten genoemd in de uitspraak van Hof Amsterdam, vermeld onder 2.
- 4.
- Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van onroerend goed de afgelopen jaren met 30% is gedaald. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van marktgegevens van vergelijkingsobjecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Eiser heeft met de algemene prijsontwikkeling op de onroerendgoedmarkt dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata 1 januari 2009, 1 januari 2010 en 1 januari 2011 moet worden verlaagd met het algemene dalingspercentage, nu een dergelijke algemene prijsontwikkeling onvoldoende zegt over die van een onroerende zaak in het bijzonder. 4.
- Tot slot heeft eiser nog verwezen naar compromissen die met betrekking tot eerdere jaren tussen eiser en verweerder tot stand gekomen zijn. Hieromtrent overweegt de rechtbank dat ieder jaar op zich staat. Een compromis dat in een voorgaand jaar is gesloten, kan dus voor de in geding zijnde jaren niet als uitgangspunt genomen worden. 4.
- Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak per de onderhavige peildata alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld. De beroepen dienen daarom ongegrond te worden verklaard.” 4.
- Belanghebbende heeft in hoger beroep gesteld dat de waarde van de onroerende zaak voor de jaren 2010, 2011 en 2012 te hoog is vastgesteld. Daarbij heeft hij verwezen naar – niet nader aangeduide – uitspraken van het Hof van 5 november 2009 op door hem ingestelde hogere beroepen inzake het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006, alsmede naar een met de heffingsambtenaar gesloten compromis voor de belastingjaren 2007 tot en met 2009, waarbij voor de onroerende zaak een lagere waarde is overeengekomen. De heffingsambtenaar dient zich ook voor de onderhavige jaren hieraan te houden, zo stelt belanghebbende. Voorts heeft belanghebbende zijn in eerste aanleg ingenomen standpunten herhaald dat de in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en dat zich ten opzichte van eerdere tijdvakken een waardedaling van onroerende zaken heeft voorgedaan met 30%. Voorts heeft belanghebbende onder meer gesteld dat op de onroerende zaak een agrarische bestemming rust en dat onvoldoende rekening is gehouden met de slechte isolatie van de onroerende zaak en met de toegenomen overlast als gevolg van de toename van het vliegverkeer. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en verminderding van de vastgestelde waarde tot € 156.600