GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team II zaaknummer : 200.163.097/01 KG zaaknummer rechtbank Amsterdam : 3552649/KK EXPL 14-1699 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 juni 2015 inzake [appellant] , wonend te [woonplaats], appellant, advocaat: mr. I. Heijselaar te Amsterdam, tegen [geïntimeerde] , wonend te [woonplaats], geïntimeerde, advocaat: mr. M.J.J. van Lieshout te Amsterdam. 1Het geding in hoger beroep Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd. [appellant] is bij dagvaarding van 9 januari 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 12 december 2014, dat onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding is gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven; - memorie van antwoord. Vervolgens is arrest gevraagd. [appellant] heeft geconcludeerd, mede gezien de appeldagvaarding, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog zijn vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in beide instanties.
- Feiten De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 t/m 1.9 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil, zodat het hof deze eveneens als uitgangspunt hanteert. Waar nodig aangevuld met hetgeen overigens - als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken - is komen vast te staan, komen de feiten, samengevat en voor zover van belang, neer op het volgende. 2.
- [appellant] is de oudere broer van [geïntimeerde]. In 2002 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] het pand aan [adres] (hierna: het pand) verkocht voor een bedrag van € 200.000,
- 2.
- Het pand bestaat uit vier verdiepingen. De begane grond van het pand, waar bedrijfsruimte is gevestigd, staat leeg. [appellant] woont samen met zijn zoon op de eerste etage van het pand. 2.
- In de destijds tussen partijen opgemaakte koopovereenkomst staat dat [appellant] aan [geïntimeerde] en diens echtgenote voor onbepaalde tijd de woning op de derde verdieping van het pand aanbiedt en dat de huurprijs en de nadere condities van het huurcontract bij afzonderlijke overeenkomst worden vastgelegd. 2.
- Op 16 april 2011 hebben partijen een stuk getekend, getiteld “Huurovereenkomst woonruimte”, volgens hetwelk [geïntimeerde] de derde verdieping van het pand (hierna: de woning) van [appellant] zal huren vanaf 1 mei 2011, tegen een huurprijs van € 105,00 per maand, exclusief servicekosten. 2.
- Bij brief van 28 maart 2014 aan [geïntimeerde] heeft [appellant] de huurovereenkomst met betrekking tot de woning opgezegd per 1 september 2014 wegens dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW. 3Beoordeling 3.
- [appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd dat [geïntimeerde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden tot ontruiming van de woning binnen vier weken na betekening van de uitspraak, met al het zijne en de zijnen, en ter vrije beschikking zal stellen van [appellant], onder afgifte van de sleutels, met machtiging aan [appellant] om deze veroordeling zo nodig met behulp van de sterke arm te doen uitvoeren, en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. 3.
- Bij het bestreden vonnis is de vordering van [appellant] afgewezen. De kantonrechter heeft de proceskosten tussen partijen gecompenseerd in die zin dat ieder de eigen kosten draagt. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op. 3.
- Met grief 1 bestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter, zakelijk, dat de tussen partijen gesloten overeenkomst ten aanzien van de woning een huurovereenkomst is. Het hof oordeelt als volgt. [appellant] heeft in eerste aanleg gesteld dat sprake was van een huurovereenkomst, en hij heeft ook daarnaar gehandeld door [geïntimeerde] de huur op te zeggen. De huur van de woning is in de koopovereenkomst alsmede bij afzonderlijke overeenkomst, getiteld “Huurovereenkomst woonruimte” vastgelegd. Voor zover [appellant] stelt dat [geïntimeerde] daarbij gebruik heeft gemaakt van “abus de blanc seign” en de overeenkomst naar eigen inzicht (en in zijn voordeel) heeft ingevuld, heeft hij die stelling onvoldoende toegelicht. Voorts kan niet gezegd worden dat de overeengekomen huurprijs zo laag is, dat geen sprake is van een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW. Hieraan doet niet af dat [geïntimeerde] thans (mogelijk) geen servicekosten en watergeld betaalt, zoals [appellant] stelt. Bovendien heeft [appellant] niet gereageerd op het in eerste aanleg door [geïntimeerde] gevoerde verweer dat partijen een lage huurprijs zijn overeengekomen in verband met de lage koopprijs voor het pand. Op grond van het voorgaande is voldoende aannemelijk dat partijen met betrekking tot de woning een huurovereenkomst hebben gesloten. De grief faalt derhalve. 3.
- Gezien het vorenstaande overweegt het hof het volgende. De vordering van [appellant] strekt tot ontruiming van woonruimte. In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter, tot oordelen geroepen, de vordering eveneens zal toewijzen en van de eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. 3.
- Het hof stelt voorop dat uit het bepaalde in artikel 7:272 lid 1 BW voortvloeit dat een beslissing op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard. Dit betekent dat, indien voorafgaand aan een bodemprocedure een voorlopige voorziening tot ontruiming wordt gevraagd op grond van dringend eigen gebruik, zeer goede gronden ten aanzien van het spoedeisend belang bij die voorziening moeten worden aangevoerd. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] dat niet gedaan. 3.
- [appellant] heeft in eerste aanleg (slechts) aangevoerd dat hij een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening heeft omdat zijn zoon feitelijk met zijn gezin in de woning van [appellant] verblijft en die situatie onhoudbaar is geworden. Uit de stellingen van [appellant] in hoger beroep begrijpt het hof echter dat alleen zijn zoon, en niet ook diens gezin, bij [appellant] woont. [appellant] heeft in hoger beroep aangevoerd dat zijn zoon dringende behoefte heeft de woning van [geïntimeerde] te betrekken om zijn vleugels uit te slaan en met zijn partner te gaan samenwonen. 3.
- Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, heeft [appellant], gezien het hiervoor in 3.4 en 3.5 overwogene, onvoldoende spoedeisend belang gesteld bij de door hem gevorderde ontruiming. Daarvan is ook overigens onvoldoende gebleken. Het hof merkt in dit verband op dat [appellant] in hoger beroep weliswaar betwist dat hij de tweede verdieping van het pand aan (een) derde(n) in gebruik heeft gegeven, zoals [geïntimeerde] heeft gesteld, maar daarbij niet heeft toegelicht waarom zijn zoon de woning op de tweede verdieping dan niet zou kunnen betrekken. Reeds op grond van het vorenstaande dient de vordering van [appellant] te worden afgewezen. Aan een bespreking van de overige door [appellant] aangevoerde grieven komt het hof (derhalve) niet toe. Aan het bewijsaanbod van [appellant] gaat het hof eveneens voorbij, nu deze kortgedingprocedure zich niet leent voor bewijslevering. 3.
- De slotsom is dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. Het hof leest in (het slot van) de memorie van antwoord geen incidenteel appel tegen de door de kantonrechter gehanteerde kostencompensatie. 4Beslissing Het hof: bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 311,00 aan verschotten en € 894,00 voor salaris; verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, R.J.M. Smit en M.J. Schaepman-de Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2015.