ECLI:NL:GHAMS:2018:2046

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.216.949/01 zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4835983 CV EXPL 16-6232 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 juni 2018 inzake [appellant] , wonend te [woonplaats] , appellant, advocaat: mr. L.F.M. Meles te Haarlem, tegen 1 [geïntimeerde sub 1] ,

1. [geïntimeerde sub 2], beiden wonend te [woonplaats] , geïntimeerden, advocaat: mr. P.R. Worp te Amsterdam. 1Het geding in hoger beroep Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd. [appellant] is bij dagvaarding van 16 mei 2017, hersteld bij exploot van 26 juni 2017, in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 20 februari 2017, voor zover dat onder bovenvermeld zaaknummer is gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie. Bij de dagvaarding zijn producties overgelegd. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, met producties; - memorie van antwoord, met producties; - akte houdende aanvullende producties van de zijde van [appellant] ; - antwoordakte van de zijde van [geïntimeerden] Ten slotte is arrest gevraagd. [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het vonnis van 9 mei 2016 - het hof begrijpt: het vonnis van 20 februari 2017 - zal vernietigen en zijn vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties. [geïntimeerden] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling - uitvoerbaar bij voorraad - van [appellant] in de (na)kosten van het hoger beroep, een en ander, voor zover van toepassing, inclusief btw. Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 2Feiten 2.
2. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis, onder 1.1 tot en met 1.7, een aantal feiten tot uitgangspunt genomen. Daaromtrent bestaat geen geschil, zodat deze feiten ook het hof tot uitgangspunt dienen. Waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende. 2.1.
3. Met ingang van 1 april 2014 verhuurt [appellant] aan [geïntimeerden] de woning aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde). 2.1.
4. [appellant] was op dat moment gehuwd en woonde tezamen met zijn echtgenote en kinderen in een woning te [plaats] . 2.1.
5. Bij brief van 28 augustus 2015 heeft de advocaat van zijn echtgenote aan [appellant] meegedeeld dat een echtscheidingsprocedure aanhangig zou worden gemaakt. In die procedure zou tevens worden verzocht te bepalen dat [appellant] niet langer in de echtelijke woning zou mogen wonen. 2.1.
6. [appellant] heeft bij brief van 14 september 2015 aan [geïntimeerden] de huurovereenkomst opgezegd op de grond dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. 2.1.
7. De gemachtigde van [appellant] heeft bij brief van 15 oktober 2015 [geïntimeerden] verzocht in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst. [geïntimeerden] hebben daar niet mee ingestemd. 2.1.
8. Bij beschikking van 4 november 2015 heeft de rechtbank Amsterdam bij wijze van voorlopige voorziening (onder meer) beslist dat zijn echtgenote bij uitsluiting van [appellant] gerechtigd zal zijn tot het gebruik van de echtelijke woning en dat het kind van [appellant] en zijn echtgenote bij haar zal verblijven. 2.1.
9. Met ingang van 1 januari 1994 huurt [appellant] bedrijfsruimte bestemd voor de uitoefening van kledingreparatie en verkoop van dames- en herenkleding aan de [adres 2] . 3Beoordeling 3.
10. [appellant] heeft [geïntimeerden] op 12 februari 2016 gedagvaard en (onder meer) gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen zal beëindigen op de kortst mogelijke termijn en [geïntimeerden] zal veroordelen om het gehuurde te ontruimen uiterlijk op de laatste dag van de huurovereenkomst, op straffe van een dwangsom. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter deze vorderingen afgewezen. 3.
11. Grief 1 richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat het beroep van [appellant] op artikel 6:258 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) niet slaagt. [appellant] heeft zich op het standpunt gesteld dat er wel degelijk sprake is van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in dat artikel en dat deze omstandigheden ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. 3.
12. Het hof stelt voorop dat artikel 6:258 BW ook in huurverhoudingen kan worden toegepast. De onvoorziene omstandigheden moeten van dien aard zijn, dat de wederpartij van degene die wijziging dan wel gehele of gedeeltelijke ontbinding/beëindiging van de huurovereenkomst verlangt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten. Aan dit vereiste zal niet snel worden voldaan: redelijkheid en billijkheid verlangen in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord en laten afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toe. Naar het oordeel van het hof doet zich een dergelijke uitzonderingssituatie in de onderhavige zaak niet voor. [appellant] heeft als onvoorziene omstandigheid aangevoerd dat hij gescheiden is en zelf geen woonruimte heeft. Hij verblijft thans in de door hem (hiervoor sub 2.1.7 bedoelde) gehuurde bedrijfsruimte. Een echtscheiding komt evenwel, als daarmee al sprake is van een onvoorziene omstandigheid, krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van [appellant] (artikel 6:258 lid 2 BW). Grief 1 faalt daarom. 3.
13. Grief 2 houdt in dat, anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld, het beroep op huurbescherming van [geïntimeerden] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daartoe heeft [appellant] aangevoerd dat de huurprijs relatief laag is, dat hij de huurprijs niet heeft verhoogd, dat [geïntimeerden] geen borg hoefden te betalen, dat zij het gehuurde direct hebben kunnen betrekken en dat met hen is afgesproken dat dit een tijdelijke noodoplossing was en dat de onvoorziene omstandigheid zich heeft voorgedaan dat hij is gescheiden. Het hof volgt [appellant] hierin niet. Vastgesteld wordt dat partijen met betrekking tot het gehuurde een huurovereenkomst zijn aangegaan voor de periode van 1 april 2014 tot 1 april
14. [appellant] heeft immers niet de juistheid betwist van de weinige gegevens, waaronder deze periode, die partijen wél zelf hebben ingevuld in de schriftelijke, door beide partijen ondertekende, huurovereenkomst die als productie 1 bij de inleidende dagvaarding is overgelegd. Verder staat vast dat die overeenkomst na dat jaar is voortgezet en dat [geïntimeerden] inmiddels al anderhalf jaar in het gehuurde woonden toen [appellant] die overeenkomst opeens heeft opgezegd. Daartegenover heeft [appellant] met hetgeen hij thans heeft aangevoerd onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die tot de conclusie nopen dat het beroep op huurbescherming van [geïntimeerden] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Grief 2 faalt dus ook. 3.
15. [appellant] heeft de huurovereenkomst opgezegd op de grond dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 onder c BW). De kantonrechter is ervan uitgegaan dat deze beëindigingsgrond hier aanwezig is. De vordering van [appellant] is desalniettemin afgewezen, omdat naar het oordeel van de kantonrechter in deze zaak niet is voldaan aan de voorwaarde dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Grief 3 richt zich tegen dit oordeel. 3.
16. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:274 lid 1 onder c BW is een voorwaarde voor toewijzing van de beëindigingsgrond dringend eigen gebruik, dat blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. [appellant] heeft in de toelichting bij grief 3 gesteld dat [geïntimeerden] in aanmerking komen voor een urgentieverklaring en in staat moeten zijn om een andere betaalbare (sociale) huurwoning te verkrijgen, aangezien zij minderjarige kinderen hebben. Uit de door [geïntimeerden] overgelegde brief van de gemeente Amsterdam van 30 november 2016 volgt evenwel dat zij niet in aanmerking komen voor een urgentieverklaring (productie 5 bij conclusie van dupliek in conventie). Voor zover [appellant] heeft aangevoerd dat dit verzoek logischerwijs is afgewezen omdat [geïntimeerden] bij hun urgentieaanvraag hebben vermeld dat zij reeds beschikken over een huurwoning, overweegt het hof dat niet te begrijpen valt waarom [geïntimeerden] dat niet zouden (moeten) vermelden en dat uit genoemde brief ook blijkt dat zij hebben aangegeven dat zij die woning moeten verlaten. Uit de als productie 4 bij de conclusie van dupliek in conventie overgelegde zoekresultaten volgt dat [geïntimeerden] thans evenmin aan een passende sociale huurwoning in (de regio) Amsterdam kunnen komen door te reageren op het aanbod van WoningNet. Dat [geïntimeerden] in de private sector een passende huurwoning zouden kunnen verkrijgen, is, mede gezien de hoogte van hun gezamenlijke inkomen zoals dat uit de als productie 2 bij conclusie van antwoord in conventie overgelegde stukken blijkt, niet (voldoende) aannemelijk geworden. Al met al is naar het oordeel van het hof niet gebleken dat [geïntimeerden] andere passende woonruimte kunnen verkrijgen, hetgeen betekent dat grief 3 faalt. Nu aan deze voorwaarde niet is voldaan en de beëindigingsvordering van [appellant] reeds daarom niet voor toewijzing in aanmerking komt, wordt - anders dan [appellant] in grief 4 heeft betoogd - aan een belangenafweging niet toegekomen. Grief 4 faalt derhalve eveneens. 3.
17. De slotsom is dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de (na)kosten van het hoger beroep worden verwezen. 4Beslissing Het hof: bekrachtigt het bestreden vonnis; veroordeelt [appellant] in de kosten van het appel, aan de zijde van [geïntimeerden] gevallen en tot op heden begroot op € 313,- voor verschotten en € 1.074,- voor salaris, en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt; verklaart dit arrest ten aanzien van deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, J.E. Molenaar en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2018.