GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.187.888/01 zaaknummer kantonrechter Amsterdam : 3237599 CV EXPL 14-19640 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 januari 2018 inzake [appellant] , h.o.d.n. [X] Autobedrijf, wonend te [woonplaats] , appellant, advocaat: mr. C.M. Malipaard te Den Haag, tegen [geïntimeerde] , wonend te [woonplaats] , geïntimeerde, advocaat: mr. W.M. Blaauw te Haarlem. 1Verder verloop van het geding Partijen worden hierna wederom [appellant] en [geïntimeerde] genoemd. In deze zaak heeft het hof op 4 april 2017 een tussenarrest uitgesproken. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt verwezen naar dat arrest (verder: het tussenarrest). Ingevolge het tussenarrest heeft [appellant] een akte genomen en daarbij producties in het geding gebracht. [geïntimeerde] heeft daarna een antwoordakte genomen. Vervolgens hebben partijen opnieuw arrest gevraagd. 2Verdere beoordeling 2.1. In het tussenarrest heeft het hof onder meer overwogen dat niet viel uit te sluiten dat zowel de vordering van [appellant] tot vergoeding van schade als de door hem gevorderde huurprijsvermindering in een van de drie ten tijde van het pleidooi in hoger beroep tussen partijen bij de kantonrechter aanhangige procedures in enigerlei vorm aan de orde is. Ter voorkoming van tegenstrijdige beslissingen is [appellant] in de gelegenheid gesteld bij akte duidelijk te maken welke vorderingen/verzoeken/verweren in welke procedure ter beslissing aan de kantonrechter zijn voorgelegd en daarbij de relevante processtukken uit de tussen partijen aanhangige of inmiddels afgeronde procedures bij de kantonrechter in het geding te brengen, alsmede de in die procedures inmiddels door de kantonrechter gewezen/gegeven vonnissen/beschikkingen. 2.2. [appellant] heeft vervolgens bij akte de zijns inziens relevante processtukken in het geding gebracht en deze van een korte toelichting voorzien. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [appellant] , omdat deze niet aan de opdracht heeft voldaan. [appellant] heeft volgens [geïntimeerde] onvolledige dossiers in het geding gebracht en daardoor een onvolledig beeld gegeven van de procedures en de vorderingen/verzoeken/verweren in die procedures. 2.3. [geïntimeerde] miskent met zijn betoog dat het hof niet heeft verzocht om volledige procesdossiers en dat slechts ter beoordeling voorligt welke vorderingen, verzoeken en/of verweren in de desbetreffende procedures zijn ingesteld, gedaan of gevoerd. Dat kan blijken uit de inhoud van de processtukken waarin de vorderingen, verzoeken en verweren zijn geformuleerd. Voor zover [geïntimeerde] , die als wederpartij van [appellant] in die procedures eveneens beschikt over de volledige procesdossiers, van mening is dat [appellant] het hof relevante stukken heeft onthouden, had het op zijn – [geïntimeerde] – weg gelegen de volgens hem ontbrekende stukken in het geding te brengen. Nu hij dat niet heeft gedaan, strekt het hof tot uitgangspunt dat [appellant] alle van belang zijnde stukken in het geding heeft gebracht, die duidelijkheid kunnen bieden over de vorderingen/ verzoeken/verweren in meergenoemde procedures bij de kantonrechter. 2.4. Uit de processtukken die [appellant] in het geding heeft gebracht blijkt dat [geïntimeerde] de drie procedures bij de kantonrechter aanhangig heeft gemaakt. In die zaken heeft [geïntimeerde] , kort weergegeven, de volgende vorderingen ingesteld: a. veroordeling van [appellant] tot betaling van achterstallige huurpenningen ter zake van het jaar 2013, met rente en kosten (zaaknummer rechtbank Amsterdam 4794174 CV EXPL 16-4288); b. verklaring voor recht dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst heeft beëindigd met ingang van 1 mei 2018 wegens dringend eigen gebruik en veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde (zaaknummer rechtbank Amsterdam 4875917 CV EXPL 16-7729); c. veroordeling van [appellant] om een makelaar aan te wijzen in het kader van een contractuele procedure strekkende tot huurprijswijziging (zaaknummer rechtbank Amsterdam 4913855 CV EXPL 169337). In de onder a. genoemde zaak heeft [appellant] een vordering in reconventie willen instellen, die echter buiten beschouwing is gelaten omdat hij de vordering niet tegelijk met de conclusie van antwoord had ingesteld. Inmiddels heeft de kantonrechter in ieder van deze zaken een eindvonnis gewezen op 24 februari 2017. [geïntimeerde] heeft tegen elk van deze vonnissen (bij dit hof) appel ingesteld. 2.5. Uit de in het geding gebrachte processtukken blijkt dat [appellant] in de desbetreffende procedures geen (toegelaten) vordering in reconventie heeft ingesteld en geen beroep heeft gedaan op (een tegenvordering wegens) huurprijsvermindering of schadevergoeding. Op grond hiervan concludeert het hof dat geen risico bestaat van tegenstrijdige beslissingen. De vorderingen van [appellant] strekkende tot huurprijsvermindering en betaling van schadevergoeding worden dan ook in behandeling genomen. 2.6. Daarbij wordt vooropgesteld (zoals deels in het tussenarrest al is overwogen) dat [appellant] aanvankelijk de op de begane grond van de appartementsrechten [adres 1] en [adres 2] gelegen bedrijfsruimte van Wallbros, destijds eigenaar van beide appartementsrechten, heeft gehuurd. Het gaat om een één geheel vormende bedrijfsruimte, die door [appellant] overeenkomstig de huurovereenkomst werd en wordt geëxploiteerd als garagebedrijf. Na ontstane onenigheid tussen de belanghebbenden bij Wallbros (te weten [Y] en [geïntimeerde] ) is het appartementsrecht aan de [adres 2] in 1998 verkocht en geleverd aan [geïntimeerde] . Wallbros is eigenaar gebleven van het appartementsrecht aan de [adres 1] . [appellant] heeft sindsdien dus te maken met twee afzonderlijke verhuurders ter zake van de als een geheel gehuurde bedrijfsruimte. De kelder van de beide appartementsrechten heeft een betonnen vloer, bestaande uit een constructieve ondervloer met daarop een tweede betonnen vloer, hierna ook: de (boven)vloer. Deze vloer is als gevolg van een lekkage op 14 februari 2012 in ieder geval deels omhoog gekomen en weer teruggezakt. Als gevolg daarvan is schade aan de (boven)vloer ontstaan. Tussen [geïntimeerde] en Wallbros bestaat verschil van mening over de wijze/methode van reparatie. [appellant] heeft [geïntimeerde] , in verband met schade aan de (boven)vloer, niet langer de volledige huur betaald. [geïntimeerde] en [appellant] zijn vervolgens op 3 oktober 2013 onder meer overeengekomen dat [geïntimeerde] met ingang van 1 november 2013 een aanvang zou maken met de (hem voor ogen staande) herstelwerkzaamheden aan de vloer in zijn gedeelte, dat [appellant] de tot en met 30 oktober 2013 ontstane huurachterstand niet hoeft te betalen en dat [geïntimeerde] zal zorgdragen voor het verhelpen van achterstallig onderhoud. [geïntimeerde] heeft in ieder geval de herstelwerkzaamheden aan de (boven)vloer niet verricht, althans niet voltooid; hij stelt zich op het standpunt dat de overeenkomst is ontbonden door het in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde. 2.7. [geïntimeerde] heeft onder meer aangevoerd dat de schade grotendeels is opgetreden in het aan Wallbros toebehorende appartementsrecht, waar als gevolg van de lekkage de vloer van de bedrijfsruimte omhoog is gekomen. De schade aan de (boven)vloer van de bedrijfsruimte, voor zover gelegen in zijn – [geïntimeerde] – appartementsrecht, is volgens [geïntimeerde] beperkt (van ‘esthetische’ aard). Hij betwist dat [appellant] wordt belemmerd in zijn huurgenot en schade lijdt voor zover het betreft het van [geïntimeerde] gehuurde gedeelte van de bedrijfsruimte. 2.8. Bij de beoordeling van dit betoog is van wezenlijk belang dat [appellant] de onderhavige bedrijfsruimte heeft gehuurd ten behoeve van de exploitatie van zijn garagebedrijf. Gevolgen van de omstandigheid dat inmiddels twee afzonderlijke (rechts)personen – als eigenaar van twee afzonderlijke appartementsrechten – verhuurder zijn van [appellant] met betrekking tot de onverminderd één geheel vormende bedrijfsruimte, zijn voor rekening van deze verhuurders, [geïntimeerde] en Wallbros. Eventuele problemen die ontstaan doordat zij ieder een onderdeel van een één geheel vormende bedrijfsruimte verhuren dienen door hen te worden opgelost; [appellant] , als huurder, mag daarvan niet de dupe worden. [geïntimeerde] en Wallbros zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het verschaffen van huurgenot aan [appellant] . In dat te verschaffen huurgenot komt geen verandering door de overdracht van een van de twee appartementsrechten waarin de bedrijfsruimte is gelegen. Gebreken van het gehuurde, die niet aan [appellant] zijn toe te rekenen, dienen te worden verholpen, in beginsel door degene van de verhuurders in wiens appartementsrecht dat gebrek voorkomt. Voor zover het een gebrek is van de gehele bedrijfsruimte, is het verhelpen daarvan een gezamenlijke verplichting van [geïntimeerde] en Wallbros, waarop ieder van hen kan worden aangesproken door [appellant] . Hoe [geïntimeerde] en Wallbros dat in hun onderlinge verhouding verder regelen is hun verantwoordelijkheid en hoe dan ook niet een kwestie die [appellant] aangaat. 2.9 . Partijen verschillen van mening over de vraag of de gevolgen van de lekkage die op 14 februari 2012 plaatsvond, zijn aan te merken als gebrek van de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. 2.10. In hoger beroep heeft [geïntimeerde] erkend dat in februari 2015 problemen met de door hem, na de lekkage in februari 2012, geplaatste pomp zijn geweest waardoor het grondwater (volgens [geïntimeerde] afkomstig uit de vloer van de [adres 1] ) is gestegen en de pompput is overgelopen. Hij heeft de pomp vervangen en sindsdien heeft het grondwater, zo stelt hij, geen enkel probleem meer opgeleverd. 2.11. [appellant] heeft onder meer gesteld dat hij door de gevolgen van de lekkage in februari 2012, waaronder de aanwezigheid van de pomp in [geïntimeerde] deel van de bedrijfsruimte, een vier-koloms-brug heeft moeten verplaatsen. Door deze verplaatsing is de reparatiewerkplaats/het gereedschap verspreid geraakt over twee plekken in het gehuurde. Dat leidt tot irritant, tijdrovend en logistiek onhandig heen en weer geloop. Daarbij komt dat het risico bestaat dat de pomp stuk gaat of niet functioneert vanwege bijvoorbeeld een stroomstoring, met alle gevolgen van dien voor het garagebedrijf. Bovendien bevindt zich een ‘bobbel’ in de vloer die hinderlijk is, vooral bij het in- en uitrijden van auto’s, aldus nog steeds [appellant] . 2.12. Op grond van deze, onvoldoende gemotiveerd betwiste, stellingen van [appellant] en de erkenning van [geïntimeerde] dat hij een pomp in de bedrijfsruimte heeft geplaatst, is het hof van oordeel dat [appellant] de door hem als één geheel gehuurde bedrijfsruimte niet meer kan gebruiken zoals hij bij aanvang van de huurovereenkomst met Wallbros mocht verwachten en dat de gevolgen van de lekkage een gebrek van de gehele bedrijfsruimte opleveren als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW, ongeacht de vraag in welk gedeelte van de gehele bedrijfsruimte de (boven)vloer het meest, respectievelijk het minst is beschadigd. Als opvolgend eigenaar/verhuurder van een deel van het gehuurde is [geïntimeerde] verplicht ervoor zorg te dragen dat de (boven)vloer van de bedrijfsruimte tenminste wordt teruggebracht in een met de oude vloer vergelijkbare staat, zodat er na herstel weer één vloer ligt. Het zij herhaald, wanneer het zorgdragen voor herstel van dit gebrek impliceert dat [geïntimeerde] in overleg moet treden en/of moet samenwerken met Wallbros, behoort dat tot zijn verantwoordelijkheid jegens [appellant] als verhuurder van een deel van het gehuurde. 2.13. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg noch in hoger beroep feiten of omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel kunnen leiden. De omstandigheid dat in zijn visie de overeenkomst die partijen in oktober 2013 hebben gesloten is ontbonden, omdat hij in een door Wallbros tegen hem aangespannen kort geding is veroordeeld om een offerte te ondertekenen, die ziet op reparatie van de (boven)vloer met toepassing van een andere methode dan de door [geïntimeerde] gewenste methode, betekent – wat daar verder ook van zij – in ieder geval niet dat hij niet gehouden is het gebrek te herstellen. Dat (
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.