GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer: 200.221.617/01 zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland: 5349626 CV EXPL 16-8027 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 mei 2019 inzake [naam makelaarskantoor] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , gemeente [gemeente] , appellante, advocaat: mr. Th.C. Visser te Rotterdam, tegen 1 [geïntimeerde sub 1] , wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
- [geïntimeerde sub 2], wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
- [geïntimeerde sub 3], wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
- [geïntimeerde sub 4], wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] , en
- [geïntimeerde sub 5] wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] , geïntimeerden, advocaat: mr. E. Sengül te Kampen. Partijen worden hierna [naam makelaarskantoor] en [geïntimeerden] genoemd. 1Het geding in hoger beroep [naam makelaarskantoor] is bij dagvaarding van 16 augustus 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Haarlem (hierna: de kantonrechter) van 17 mei 2017, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [naam makelaarskantoor] als eiseres en [geïntimeerden] . als gedaagden. [naam makelaarskantoor] heeft daarna een memorie van grieven met producties ingediend en [geïntimeerden] . een memorie van antwoord. Ten slotte is arrest gevraagd. [naam makelaarskantoor] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vordering van [naam makelaarskantoor] zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] . in de kosten van het geding in beide instanties. [geïntimeerden] . hebben geconcludeerd tot bekrachtiging, met veroordeling van [naam makelaarskantoor] in de kosten van het geding in hoger beroep. [naam makelaarskantoor] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden. 2De feiten De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.4 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan dan wel volgen uit de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar partijen ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende. a. [naam makelaarskantoor] heeft per 18 december 2000 het bedrijfspand gelegen aan de [adres] (hierna het bedrijfspand) van de - inmiddels overleden - moeder van [geïntimeerden] . gehuurd. b. [geïntimeerden] . zijn thans krachtens erfopvolging eigenaar van het bedrijfspand. c. [naam makelaarskantoor] heeft verbouwingswerkzaamheden aan het bedrijfspand laten verrichten. d. [naam makelaarskantoor] heeft bij brief van 20 augustus 2014 de huur opgezegd tegen 1 januari
- [geïntimeerden] . hebben deze opzegging bij brief van 1 december 2014 bevestigd. e. [A] , registermakelaar en taxateur bij Van Groeningen Makelaardij B.V., heeft op 13 april 2016 het volgende geschreven: “(…) De heer [X] van [naam makelaarskantoor] NVM Makelaars heeft mij verzocht om de huidige meerwaarde te bepalen van de investeringen die door [naam makelaarskantoor] zijn gepleegd bij aanvang van de huur van [adres] ongeveer in
- (…) Indertijd was het object in gebruik als kantoorruimte maar nog in min of meer oorspronkelijke staat. Aan de voorzijde bevond zich een winkelruimte met erachter een berging/bedrijfsruimte en een woning ernaast. Als deze ruimte er nu nog zo uit zou zien, schat ik de huurwaarde hiervan op € 14.000,- per jaar. In de huidige staat schat ik de huurwaarde op € 20.000,- per jaar. Het verschil van huurwaarde van € 6.000,- per jaar vertaalt zich in een meerwaarde van € 75.000,- bij een Bruto Aanvangs Rendement (Bar) van 7,5%. Indertijd is de investering voor de verbouwing en uitbreiding volgens opgave [naam makelaarskantoor] circa € 250.000,- ex btw geweest. De nota’s hiervan heb ik ingezien. Indien je deze investering afschrijft in 30 jaar (voor de interne verbouwing 20 jaar en voor de uitbouw 40 jaar) is er nog een restwaarde van € 125.000,- Op basis hiervan bepaal ik de meerwaarde van de investeringen op € 100.000,-, (…) (…)” f. In de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene bepalingen is onder meer bepaald: “ Einde huurovereenkomst of gebruik 5.1 (…) Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht (…) op eigen kosten te verwijderen. Voor niet verwijderde zaken is verhuurder geen enkele vergoeding verschuldigd.” 3De beoordeling 3.1 [naam makelaarskantoor] heeft in eerste aanleg hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] . tot betaling van een bedrag van € 100.000,-, te vermeerderen met rente en proceskosten gevorderd. Zij heeft daaraan ten grondslag gelegd dat [geïntimeerden] . ongerechtvaardigd zijn verrijkt, omdat de door [naam makelaarskantoor] met de verbouwingswerkzaamheden gedane investeringen in het bedrijfspand die haar een bedrag van € 250.000,- hebben gekost, hebben geleid tot een meerwaarde van het bedrijfspand ten bedrage van € 100.000,-. [geïntimeerden] . hebben de stellingen van [naam makelaarskantoor] weersproken. De kantonrechter heeft de vordering van [naam makelaarskantoor] afgewezen en [naam makelaarskantoor] in de proceskosten veroordeeld. Zij heeft daartoe, kort gezegd, overwogen dat de stellingen van [naam makelaarskantoor] dat [geïntimeerden] . zijn verrijkt in het licht van het verweer van [geïntimeerden] . daartegen onvoldoende zijn gemotiveerd. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [naam makelaarskantoor] met een grief op. 3.2 [naam makelaarskantoor] heeft met deze grief haar stelling dat [geïntimeerden] . ongerechtvaardigd is verrijkt nader onderbouwd. Deze grief kan [naam makelaarskantoor] echter niet baten. Artikel 7:216 lid 3 BW bepaalt weliswaar dat de huurder ter zake van geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt, vergoeding kan vorderen voor zover artikel 6:212 BW (dat ziet op ongerechtvaardigde verrijking) dat toestaat. Dit is evenwel, indien het niet om woonruimte gaat, een bepaling van regelend recht. Deze bepaling wordt in het aan de orde zijnde geval opzij gezet door de inhoud van het hierboven onder 2.f vermeld artikel 5.1 van de van toepassing zijnde algemene voorwaarden, waarop [geïntimeerden] . zich hebben beroepen. [naam makelaarskantoor] hebben geen stellingen naar voren gebracht die maken dat [geïntimeerden] . geen beroep toekomt op deze contractuele bepaling. De vraag of [geïntimeerden] . daadwerkelijk ongerechtvaardigd zijn verrijkt kan daarom in het midden blijven. 3.3 Nu [naam makelaarskantoor] , ook overigens, geen stellingen naar voren hebben gebracht die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden, wordt haar bewijsaanbod gepasseerd. 3.4 Uit het voorgaande volgt dat de grief faalt. Het vonnis waarvan beroep zal daarom worden bekrachtigd. [naam makelaarskantoor] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. 4De beslissing Het hof: bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; veroordeelt [naam makelaarskantoor] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] . begroot op € 716,- aan verschotten en € 3.161,- voor salaris. Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, E.K. Veldhuijzen van Zanten en E.P. Stolp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2019.