ECLI:NL:GHAMS:2020:2619

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.257.493/01 zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/641287 / HA ZA 18-13 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 oktober 2020 inzake AURELIO INVESTMENTS B.V., gevestigd te Amsterdam, appellante, advocaat: mr. P. Wanders te Amsterdam, tegen 1 [geïntimeerde sub 1] , wonend te [woonplaats] , 2. [geïntimeerde sub 2], wonend te [woonplaats] , geïntimeerden, advocaat: mr. T.C. Boer te Amsterdam. 1Het geding in hoger beroep Partijen worden hierna Aurelio en [geïntimeerden] genoemd. Aurelio is bij dagvaarding van 18 maart 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 19 december 2018, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Aurelio als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie tevens eisers in reconventie. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven; - memorie van antwoord, met producties. Partijen hebben de zaak ter zitting van 13 augustus 2020 doen bepleiten, door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Ten slotte is arrest gevraagd. Aurelio heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, naar het hof begrijpt en ter zitting door haar is bevestigd, alsnog haar in eerste aanleg ingestelde vorderingen – uitvoerbaar bij voorraad – zal toewijzen, met dien verstande dat zij de respectieve primaire geldvorderingen niet langer handhaaft en de subsidiaire geldvorderingen beperkt tot een bedrag van € 344.777,94, te vermeerderen met de wettelijke rente, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente. [geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente. Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 2Feiten 2.1. De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.17 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Grief 1 houdt in dat een aantal feiten onjuist en/of onvolledig is vastgesteld. Het onder 2.5 weergegeven feit wordt, mede gelet op de met de grief overeenstemmende stelling van [geïntimeerden] daarover, hieronder gedeeltelijk anders geformuleerd. Voor het overige is niet gebleken dat de rechtbank onjuiste feiten heeft opgenomen. Dat Aurelio een bepaalde uitleg of waardering van die feiten voorstaat, betekent niet dat deze feiten, zoals vastgesteld, onjuist zijn. De omstandigheid dat een aantal feiten in de optiek van Aurelio onvolledig is, doet aan de juistheid van die feiten niet af. Het staat de rechtbank vrij die feiten op te nemen die zij van belang acht voor de beslissing. Zij is niet gehouden een volledige opsomming te geven van alle (onbetwiste) feiten. Het hof zal de stellingen van Aurelio in de toelichting op deze grief wel in aanmerking nemen bij de bespreking van de overige grieven, voor zover deze stellingen van belang zijn voor de beoordeling van het geschil in hoger beroep. De grief kan niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. 2.2. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende. 2.3. Aurelio is een onderneming die handelt in het verkrijgen, ontwikkelen en beheren van onroerend goed. [geïntimeerden] zijn eveneens actief binnen de Amsterdamse vastgoedmarkt. Voor [geïntimeerden] verricht LUX Urban Living B.V. (hierna: Lux) beheerderswerkzaamheden. 2.4. Partijen zijn eind mei 2017 met elkaar in gesprek getreden met betrekking tot de aan [geïntimeerden] in eigendom toebehorende bedrijfsruimte en bovenliggende appartementen (woningen) staande en gelegen aan de [adres 1] - [adres 2] - [adres 3] respectievelijk de [adres 4] - [adres 5] - [adres 6] en [adres 7] en [adres 8] te [plaats] . 2.5. De bedrijfsruimte is verhuurd aan een sportschoolhouder. De huurovereenkomst is gesloten voor een periode van tien jaar, ingaande op 1 september 2012 en eindigend op 31 augustus 2022. Verder zijn verhuurder en huurder overeengekomen dat de huurovereenkomst, behoudens beëindiging daarvan door de huurder, wordt voortgezet voor twee aansluitende optieperiodes van telkens vijf jaar. 2.6. Bij de onderhandelingen tussen partijen heeft de verkoopaanbieding van [geïntimeerden] van 29 mei 2017 als uitgangspunt gediend. Deze luidt als volgt: huur m2 m2 [adres 1] 108.139 352 [adres 2] 92.283 366 [adres 3] 65.399 266 [naam straaat] onder 219.059 ca 1120 [adres 4] 23.414 161 [adres 6] 51.009 167 563.304 1.312 m2 * 5.500 7.216.000 m2 * 18x 3.943.061 koopsom 11.159.061 koopsom/m2 3.521 factor totaal 19.81 totaal per m2 4.588,43 2.7. De vraagprijs van de bedrijfsruimte (€ 3.943.061,=) is tot stand gekomen door de jaarhuur van € 219.059,= te vermenigvuldigen met een factor 18. [geïntimeerden] hebben de in de verkoopaanbieding vermelde oppervlakte van de bedrijfsruimte (ca 1120 m²) gebaseerd op de kadastrale gegevens betreffende de begane grond (1.021 m²) en een schatting van de oppervlakte van de 1e verdieping (100 m²). 2.8. Na toezending van de verkoopaanbieding aan Aurelio heeft makelaar [A] namens Aurelio telefonisch contact gezocht met [geïntimeerden] en gevraagd naar de betekenis van de afkorting ‘ca’ bij de aanduiding van de oppervlakte van de bedrijfsruimte en naar eventueel aanwezige meetrapporten. Hierop hebben [geïntimeerden] , althans Lux, opdracht verstrekt aan De Beeldenmakers tot het opstellen van een meetrapport met betrekking tot de bedrijfsruimte. De meetrapporten met betrekking tot de appartementen waren al wel aanwezig en deze zijn door Lux, als bijlage bij een e-mailbericht van 2 juni 2017, aan Aurelio toegestuurd. Dit bericht luidt, voor zover hier van belang, als volgt: Hierbij de meetrapporten. Die van de sportschool (de bedrijfsruimte, hof) heb ik nog niet, deze verwacht ik eind volgende week. Bij deze e-mail heeft Lux ook afschriften van vrijwel alle bestaande huurcontracten, waaronder die van de bedrijfsruimte, naar Aurelio gestuurd. In de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte staat de oppervlakte daarvan niet vermeld. 2.9. Het meetrapport van de bedrijfsruimte (hierna: het meetrapport) is op 12 juni 2017 gereedgekomen. Volgens dit rapport bedraagt de bruto vloeroppervlakte (BVO) van de bedrijfsruimte 1.202,82 m² en de verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) 1.041,94 m². 2.10. Op 20 juli 2017 hebben partijen, voor zover hier van belang, schriftelijke overeenstemming bereikt over het volgende: Koopsom: € 10.750.000,- (…) kosten koper. Te splitsen in twee bedragen voor de woningen ad € 7.500.000,- en voor de bedrijfsruimte/sportschool € 3.250.000,- (…) Koopakte: (…) Partijen zullen binnen 5 werkdagen na ondertekening van deze brief de koopovereenkomst ondertekenen. (…) 2.11. De overeengekomen termijn van vijf werkdagen voor ondertekening van de koopovereenkomst is niet gehaald. Na 20 juli 2017 heeft Aurelio eerst nog een due diligence onderzoek laten uitvoeren waarbij [geïntimeerden] diverse informatie over de panden aan Aurelio hebben verstrekt. Het meetrapport is in dit verband niet door [geïntimeerden] of Lux aan Aurelio toegestuurd. Aurelio heeft daar in die periode ook niet expliciet om gevraagd. 2.12. Uiteindelijk is tussen Aurelio en [geïntimeerden] op 24 augustus 2017 een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de onder 2.4 genoemde bedrijfsruimte en woningen voor de onder 2.10 genoemde koopsom. Deze koopovereenkomst luidt, voor zover hier van belang, als volgt: Opgaven door Verkoper Artikel 2 aa. Het huidige gebruik is in overeenstemming met het vigerende bestemmingsplan als geheel en specifiek voor deze locatie; het huidige gebruik van de Gebruikseenheid is zowel op publiek- als privaatrechtelijke gronden toegestaan en het Verkochte is niet gebouwd en/of verbouwd zonder de daartoe vereiste vergunningen. Mededelingsplicht Artikel 3 Verkoper staat er voor in, dat hij aan Koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van Koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten die aan Koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar geldende verkeersopvattingen van Koper verlangd mag worden, door Verkoper niet behoeven te worden verstrekt. (…) 2.13. Artikel I lid 5 van de algemene bepalingen behorende bij de koopovereenkomst luidt: Indien de door Verkoper opgegeven maat of grootte van de in de splitsing betrokken grond of de verdere omschrijving van het Verkochte of de (verdere) door Verkoper of Koper in de bijzondere bepalingen gedane opgaven niet juist of niet volledig zijn, zal geen van partijen daaraan enig recht ontlenen. Dit lijdt uitzondering, indien en voor zover de desbetreffende opgave: - door de wederpartij: - blijkens dit koopcontract is gegarandeerd; - niet te goeder trouw is geschied; - het een niet opgegeven feit betreft dat vatbaar is voor inschrijving in de openbare registers, doch daarin op heden niet is ingeschreven, een en ander onverminderd het bepaalde in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek. 2.14. Pas na het sluiten van de koopovereenkomst, maar nog voor de levering van de woningen en de bedrijfsruimte heeft Aurelio kennis genomen van het meetrapport. Aurelio heeft daarop bij [geïntimeerden] aanspraak gemaakt op schadevergoeding wegens een verschil in VVO-oppervlakte van de bedrijfsruimte genoemd in het meetrapport (1.040 m²) en het aantal vierkante meters genoemd in de verkoopaanbieding (1.120 m²). 2.15. Na meerdere gesprekken over dit verschil zijn partijen, teneinde de levering door te kunnen laten gaan, overeengekomen dat van de koopsom een bedrag van € 350.000,= in depot zou worden gesteld bij de notaris totdat in rechte onherroepelijk is beslist over het geschil tussen partijen. 2.16. De raadsman van Aurelio heeft [geïntimeerden] vervolgens op 12 december 2017 aansprakelijk gesteld voor het verschil in oppervlakte van de bedrijfsruimte. 2.17. Na het sluiten van de depotovereenkomst heeft op 15 december 2017 de levering van de onder 2.2. genoemde bedrijfsruimte en woningen plaatsgevonden. 3Beoordeling 3.1. Voor zover in hoger beroep van belang heeft Aurelio in eerste aanleg, kort weergegeven, diverse verklaringen voor recht gevorderd en veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van een bedrag van € 353.618,42 als schadevergoeding, opheffing van nadeel respectievelijk vermindering van de koopprijs op grond van toerekenbare tekortkoming en/of non-conformiteit en dwaling, in verband met het verschil tussen de opgegeven vierkante meters en de geleverde vierkante meters van de bedrijfsruimte. 3.2. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Aurelio met haar grieven op. De vordering in reconventie is in hoger beroep niet meer aan de orde. 3.3. De grieven 2 tot en met 4 zijn gericht tegen (onderdelen van) de overwegingen van de rechtbank die hebben geleid tot verwerping van het beroep op non-conformiteit. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 3.4. Anders dan Aurelio betoogt, heeft de rechtbank het juiste toetsingskader gehanteerd. Het gaat daarbij om de volgende maatstaf. Bij de beoordeling van een beroep op non-conformiteit geldt als uitgangspunt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij niet die eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Bij de beantwoording van de vraag of de onderhavige bedrijfsruimte die eigenschappen bezit, dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de zaak, de prijs, de mededelingen daarover van de verkoper en welk onderzoek van de koper gevergd kan worden. Ten aanzien van dat laatste geldt dat, hoewel een koper in beginsel mag afgaan op mededelingen van de verkoper, dat niet zover gaat dat dit hem ontslaat van de verplichting zelf onderzoek te doen naar eigenschappen die voor hem essentieel zijn, maar waarvan het belang bij de verkoper niet bekend behoeft te zijn of te worden geacht. 3.5. Deze maatstaf legt, anders dan Aurelio meent, niet de nadruk op de onderzoeksplicht van de koper en impliceert niet dat oppervlakte geen essentiële eigenschap is bij de betreffende transactie. De mededelingsplicht wordt immers terecht vooropgesteld en de maatstaf gaat niet in op de vraag welke concrete eigenschappen Aurelio als koper mocht verwachten. Ook voor het hof geldt deze maatstaf als toetsingskader. 3.6. De rechtbank heeft voorts naar aanleiding van het beroep op non-conformiteit, in essentie, het volgende overwogen. De vraagprijs voor de bedrijfsruimte is, in tegenstelling tot de vraagprijs voor de woningen, niet vastgesteld op basis van de vierkante meters, maar op basis van de jaarlijkse huurstroom. Aurelio heeft, gelet op de toevoeging van de afkorting ‘ca’ aan de oppervlakte van de bedrijfsruimte, niet zonder meer mogen afgaan op de vermelde oppervlaktemaat. De koopprijs is, net als de vraagprijs, gesplitst in een koopsom voor de woningen en een koopsom voor de bedrijfsruimte. Ook bij de koopsom voor de bedrijfsruimte is duidelijk dat onverminderd is aangesloten bij de huurstroom. In de periode vóór 20 juli 2017, noch tijdens het daarop volgende due diligence onderzoek met uitgebreide stukkenwisseling heeft Aurelio gevraagd om het resultaat van het meetrapport. Indien de exacte oppervlakte van de bedrijfsruimte voor haar van groot belang was, had het op haar weg gelegen om hiernaar nader onderzoek te doen en daarover vragen te stellen aan [geïntimeerden] De vraag naar de betekenis van de afkorting ‘ca’ en de niet specifiek op de bedrijfsruimte gerichte vraag om meetrapporten, zijn in dit opzicht onvoldoende betekenisvol. Gelet op deze omstandigheden, in onderlinge samenhang beschouwd, behoefden [geïntimeerden] zich niet bewust te zijn van het door Aurelio gestelde belang van het aantal vierkante meters. Voornoemde omstandigheden wijzen er veeleer op dat het aantal vierkante meters bij deze transactie juist niet essentieel was. Het opgegeven aantal vierkante meters was dan ook niet een eigenschap die Aurelio, gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die [geïntimeerden] daarover hebben gedaan, op grond van de overeenkomst, waarin ook nog een onder-/overmaatclausule is opgenomen, mocht verwachten. Hoewel het de voorkeur had verdiend dat [geïntimeerden] het meetrapport van de bedrijfsruimte reeds in juni 2017 aan Aurelio had verstrekt, maken de voornoemde omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, dat het betoog van Aurelio dat [geïntimeerden] geen beroep toekomt op de onder-/overmaatclausule, niet opgaat. Daarbij is van belang dat partijen professionele vastgoedbeleggers zijn met een behoorlijke kennis over vastgoed, die in staat moeten worden geacht de betekenis van een (standaard) exoneratiebeding in de koopovereenkomst te hebben begrepen. Tot slot is het aantal van 80 vierkante meters (7%) aan te merken als een verhoudingsgewijs geringe afwijking die valt binnen de marge van artikel 7:17 lid 6 BW. 3.7. Aurelio heeft gesteld dat de rechtbank ook bij toepassing van het toetsingskader ten onrechte de nadruk heeft gelegd op haar onderzoeksplicht. Daarmee heeft de rechtbank, aldus Aurelio, miskend dat [geïntimeerden] hun mededelingsplicht hebben geschonden omdat zij in de verkoopaanbieding een onjuiste, ‘verzonnen’ verhuurbare vloeroppervlakte van de bedrijfsruimte hebben vermeld, vervolgens na ontvangst van het desbetreffende meetrapport hebben nagelaten dat rapport voor de totstandkoming van de koopovereenkomst naar Aurelio te sturen en ook bij de notaris hierover hebben gezwegen, terwijl [geïntimeerden] wisten of konden weten dat de juiste verhuurbare vloeroppervlakte van de bedrijfsruimte voor Aurelio van wezenlijk belang was. Aurelio heeft voorts gesteld dat zij er gerechtvaardigd op vertrouwde en mocht vertrouwen dat de vermelding in de verkoopaanbieding van 1120 m² de juiste verhuurbare vloeroppervlakte van de bedrijfsruimte was, omdat zij de meetrapporten van de woningen wel had ontvangen en had geconstateerd dat de vierkante meters daarvan in de verkoopaanbieding overeenkomstig de verhuurbare vloeroppervlakte in de meetrapporten stonden vermeld. 3.8. Het hof stelt voorop dat [geïntimeerden] terecht erop hebben gewezen dat zij in eerste aanleg wel degelijk hebben betwist dat de in de verkoopaanbieding genoemde ca 1120 m² de verhuurbare vloeroppervlakte van de bedrijfsruimte was of dat uit die aanbieding was af te leiden dat het bij deze vermelding om de verhuurbare vloeroppervlakte ging. De overweging van de rechtbank in rechtsoverweging 4.1 van het bestreden vonnis, die erop neerkomt dat partijen hierover niet van mening verschillen, is daarom onjuist. Gelet op de devolutieve werking van het hoger beroep, dient het hof ook dit geschilpunt bij zijn beoordeling te betrekken. 3.9. Uit de gegevens verstrekt in de verkoopaanbieding blijkt dat (

1. i)de vraagprijs van de woningen was gebaseerd op een bedrag van € 5.500,= per vierkante meter, (
2. ii)de vraagprijs van de bedrijfsruimte niet was gebaseerd op een vierkante meterprijs, maar op de jaarhuur daarvan, vermenigvuldigd met een factor 18, en (iii) het getal 3.521 in de laatste kolom de vierkante meterprijs betrof van de bedrijfsruimte, die is berekend door de vraagprijs voor de bedrijfsruimte van € 3.943.061,= te delen door 1120 (de met ‘ca’ aangeduide oppervlakte van de bedrijfsruimte). Aurelio heeft niet concreet gesteld dat de in de context van de verkoopaanbieding onnavolgbare aanduiding ‘m2 * 18’, of enig ander onderdeel van de verkoopaanbieding, haar aanleiding heeft gegeven te veronderstellen dat de opgegeven vierkante meters van de bedrijfsruimte wel een rol hadden gespeeld bij de bepaling van de vraagprijs voor die ruimte. 3.10. De in de verkoopaanbieding vermelde oppervlakte van de woningen is telkens per woning zonder de toevoeging ‘ca’ opgenomen, die van de bedrijfsruimte nu juist wel met die toevoeging. De afkorting ‘ca’ staat voor circa en dat geeft onmiskenbaar aan dat, anders dan met betrekking tot de woningen, omtrent het aantal opgegeven vierkante meters bedrijfsruimte onzekerheid bestond. Derhalve het tegendeel van een stellige of exacte opgave. Op grond van de verkoopaanbieding was dus duidelijk dat aan de in de laatste kolom vermelde gemiddelde vierkante meterprijs voor het gehele object (€ 4.588,43) geen nauwkeurige opgave van de oppervlakte van de bedrijfsruimte ten grondslag lag. 3.11. De verkoopaanbieding biedt verder geen enkel aanknopingspunt om te kunnen bepalen of de opgave van de vierkante meters van de bedrijfsruimte is gebaseerd op een erkende meetmethode en, zo ja, welke van de verschillende varianten dat dan zou zijn. Een gerechtvaardigd vertrouwen dat het bij de met ‘ca’ aangeduide vierkante meters van de bedrijfsruimte om de verhuurbare vloeroppervlakte ging, kon Aurelio niet ontlenen aan het gestelde overeenstemmen van de in de verkoopaanbieding genoemde vierkante meters van de woningen met de gegevens daarover in de meetrapporten, reeds omdat die meetrapporten al voorhanden waren en die van de bedrijfsruimte nog niet, zoals bleek uit de e-mail van Lux van 2 juni 2017. Dat klemt te meer omdat uit de verkoopaanbieding bleek dat de vraagprijs van enerzijds de woningen en anderzijds de bedrijfsruimte op uiteenlopende wijze tot stand was gekomen, waarbij voor de vraagprijs van de bedrijfsruimte de vierkante meters geen rol hadden gespeeld en de nauwkeurigheid daarvan bij het opstellen van de verkoopaanbieding dus niet essentieel was geweest. 3.12. De stelling van Aurelio dat zij heeft gedacht dat de toevoeging ‘ca’ bij de oppervlakte van de bedrijfsruimte ermee te maken had dat de resultaten van de meting al bekend waren en alleen het rapport nog moest worden opgesteld, berust niet op door haar gestelde concrete feiten of omstandigheden waaraan zij die gedachte gerechtvaardigd heeft kunnen ontlenen. Overigens valt ook niet te begrijpen hoe Aurelio daadwerkelijk vertrouwen heeft kunnen ontlenen aan de gestelde juiste vermelding van de vierkante meters van de woningen in de verkoopaanbieding, omdat zij, zo blijkt uit haar eigen stellingen, voorafgaand aan het uitbrengen van haar biedingen heeft geconstateerd dat het totaal aantal vierkante meters voor de woningen niet correct was, omdat uit de door [geïntimeerden] gestuurde stukken bleek dat bepaalde meters waren meegenomen die niet aan de NEN-normen voldoen, zoals die van de trappenhuizen. 3.13. Aurelio heeft voorts gesteld dat [geïntimeerden] , als professionele vastgoedbeleggers, hadden kunnen en moeten weten dat het juiste aantal vierkante meters verhuurbare vloeroppervlakte voor Aurelio als belegger die een pand koopt voor beleggingsdoeleinden en die van plan is de bedrijfsruimte te ontwikkelen tot woningen (hetgeen op grond van het bestemmingsplan mogelijk was) van wezenlijk belang is. 3.14. Deze stelling zou kunnen opgaan voor een leegstaand pand, maar de hier aan de orde zijnde bedrijfsruimte was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst (24 augustus 2017) voor bepaalde tijd verhuurd tot 31 augustus 2022, derhalve nog voor een volle periode van vijf jaar, terwijl de huurovereenkomst daarna, behoudens beëindiging door de huurder, nog kon worden voortgezet voor twee aansluitende optieperiodes van telkens vijf jaar. Hierbij is van belang dat [geïntimeerden] onbetwist erop hebben gewezen dat de in 2012, tijdens de crisis op de vastgoedmarkt, gesloten huurovereenkomst een dienovereenkomstig lage huurprijs heeft, zonder mogelijkheid voor tussentijdse huurverhoging anders dan door een beperkte CPI-indexatie, en dat de huurder in de binnenstad van Amsterdam geen vergelijkbare bedrijfsruimte voor die huurprijs zou kunnen krijgen. Op grond van de verkoopaanbieding was duidelijk – het zij herhaald – dat [geïntimeerden] de vraagprijs voor de bedrijfsruimte hadden bepaald op grond van de huurstroom, vermenigvuldigd met een expliciet vermelde factor, en niet (mede) op basis van de oppervlakte van de bedrijfsruimte. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan onder deze omstandigheden, zelfs indien wordt uitgegaan van de juistheid van de stelling dat [geïntimeerden] wisten van de transformatieplannen van Aurelio (hetgeen [geïntimeerden] hebben betwist), niet worden geoordeeld dat [geïntimeerden] wisten of hadden moeten begrijpen dat de verhuurbare vloeroppervlakte van de bedrijfsruimte voor het bod van Aurelio op het gehele object van essentieel belang was. 3.15. De handelwijze van Aurelio voorafgaand aan en ten tijde van het bereiken van overeenstemming over de koopprijs op 20 juli 2017 en de totstandkoming van de schriftelijke koopovereenkomst op 24 augustus 2017 heeft dan ook geen blijk gegeven van het door haar gestelde wezenlijke belang van de VVO van de bedrijfsruimte voor haar onderhandelingspositie. Daaraan doet niet af dat zij wel heeft onderhandeld over de oppervlakte van de woningen (in verband met de trappenhuizen) omdat de vraagprijs voor de woningen nu juist wel was gebaseerd op de vierkante meters daarvan. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat het in algemene zin informeren naar de betekenis van de toevoeging ‘ca’ aan de opgegeven vierkante meters van de bedrijfsruimte in de verkoopaanbieding en het in algemene zin vragen om meetrapporten onvoldoende betekenisvol is. Dat geldt ook voor het in algemene zin aan Lux, althans [geïntimeerden] verzoeken om toezending van alle relevante stukken in het kader van het due diligence onderzoek. 3.16. [geïntimeerden] , die de vraagprijs met betrekking tot de bedrijfsruimte kenbaar niet hadden gebaseerd op de oppervlakte daarvan, hoefden uit die vragen niet af te leiden dat de (exacte) verhuurbare vloeroppervlakte voor Aurelio, in weerwil van het voorgaande, van essentieel belang was bij het uitbrengen van haar biedingen. [geïntimeerden] , noch Lux, hoefden zich daarom ervan bewust te zijn dat het meetrapport informatie bevatte die voor Aurelio van wezenlijk belang was. 3.17. Dat Aurelio heeft onderhandeld en haar biedingen heeft uitgebracht zonder te beschikken over het – door Lux begin juni 2017 aangekondigde – meetrapport en ook tijdens het due diligence onderzoek kennelijk geen aanleiding heeft gezien Lux of [geïntimeerden] expliciet te vragen naar de uitkomst van de uitgevoerde meting, duidt erop dat het beschikken over kennis van de verhuurbare vloeroppervlakte van de bedrijfsruimte destijds niet daadwerkelijk van belang was voor Aurelio om haar bod uit te kunnen brengen op het complex waarvan de bedrijfsruimte onderdeel uitmaakte. Dit klemt temeer omdat Aurelio ook nog heeft ingestemd met de contractuele onder-/ overmaatclausule. Ook op grond van deze omstandigheden hoefden [geïntimeerden] niet te bevroeden dat de verhuurbare vloeroppervlakte van de bedrijfsruimte voor Aurelio van essentieel belang was bij het uitbrengen van haar biedingen en het sluiten van de koopovereenkomst. 3.18. Terecht heeft de rechtbank overwogen dat het de voorkeur had verdiend dat Lux of [geïntimeerden] het meetrapport in juni 2017 aan Aurelio had verstrekt. Maar gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, in onderling verband en samenhang bezien, is ook het hof van oordeel dat [geïntimeerden] zich in 2017 niet bewust hoefden te zijn van het in deze procedure door Aurelio gestelde belang van de verhuurbare vloeroppervlakte van de bedrijfsruimte. Dat [geïntimeerden] het meetrapport niet voor het aangaan van de koopovereenkomst aan Aurelio ter beschikking hebben gesteld en de daarin staande informatie niet heeft meegedeeld, kan daarom niet worden aangemerkt als schending van haar mededelingsplicht. De rechtbank heeft in het licht van het voorgaande voorts terecht overwogen dat het opgegeven aantal vierkante meters van de bedrijfsruimte niet een eigenschap was die Aurelio, gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die [geïntimeerden] daarover hebben gedaan, op grond van de overeenkomst mocht verwachten, laat staan dat Aurelio mocht verwachten dat het bij de opgegeven vierkante meters ging om de variant VVO, de verhuurbare vloeroppervlakte van de bedrijfsruimte. 3.19. Bij deze stand van zaken komt [geïntimeerden] een beroep toe op de contractuele onder-/overmaatclausule. De uitzondering, inhoudende dat de opgave (in casu de opgave in de verkoopaanbieding) niet te goeder trouw is geschied, doet zich niet voor, omdat [geïntimeerden] de vraagprijs voor de bedrijfsruimte in de verkoopaanbieding kenbaar niet hebben gebaseerd op de in die aanbieding vermelde, met circa aangeduide, vierkante meters, maar op de huurstroom vermenigvuldigd met een nader aangegeven factor. Het beroep op deze clausule is, op grond van de hiervoor besproken feiten en omstandigheden, niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De vermelding van de vierkante meters van de bedrijfsruimte in de verkoopaanbieding moet, anders dan Aurelio meent, gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, worden aangemerkt als een aanduiding in de zin van artikel 7:17 lid 6 BW. Het verschil van 78 m² verhuurbare vloeroppervlakte ten opzichte van de opgegeven ca 1120 m² in de verkoopaanbieding, leidt niet tot een ander oordeel, te minder omdat Aurelio niet gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat de opgegeven vierkante meters zagen op de verhuurbare vloeroppervlakte. 3.20. De grieven 2 tot en met 4 falen. Hetgeen Aurelio in dit verband verder heeft gesteld kan niet tot een ander oordeel leiden. 3.21. Grief 5 ziet op de afwijzing door de rechtbank van het beroep op dwaling. 3.22. Aurelio heeft zich daarbij gebaseerd op dezelfde feiten en omstandigheden als die zij ten grondslag heeft gelegd aan haar beroep op non-conformiteit. De onjuiste voorstelling van zaken bij Aurelio dat de verkoopaanbieding de exacte verhuurbare vloeroppervlakte van de bedrijfsruimte bevatte, kan niet op goede gronden op de inhoud van de verkoopaanbieding worden gebaseerd. Dat volgt uit hetgeen hiervoor onder 3.8 tot en met 3.12 is overwogen. Aurelio heeft geen andere concrete mededelingen van [geïntimeerden] of Lux gesteld, die hebben geleid tot de gestelde onjuiste voorstelling van zaken bij Aurelio. Het beroep van Aurelio op artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder a BW stuit hierop af. De maatstaf voor de beoordeling van de mededelingsplicht van [geïntimeerden] en de verhouding daarvan tot de onderzoeksplicht van Aurelio is geen andere dan de maatstaf die geldt bij de beoordeling van een beroep op non-conformiteit. Ook in het kader van het beroep op dwaling heeft te gelden dat [geïntimeerden] de vraagprijs voor de bedrijfsruimte in de verkoopaanbieding kenbaar hebben gebaseerd op de huurstroom en niet op de daarin met circa aangeduide vierkante meters en dat zij zich niet bewust hoefden te zijn van het in deze procedure gestelde belang van de exacte verhuurbare vloeroppervlakte van de bedrijfsruimte voor Aurelio. Verwezen wordt naar hetgeen hiervoor onder 3.8 tot en met 3.18 is overwogen. Het beroep van Aurelio op artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder b BW stuit hierop af. De grief faalt. 3.23. Het falen van de hiervoor besproken grieven leidt ertoe dat grief 6, betreffende de afwijzing van de geldvordering van Aurelio, geen bespreking behoeft. Grief 7 heeft geen zelfstandige betekenis en deelt het lot van de overige grieven. 3.24. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Aurelio zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel. 3.25. Aurelio heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel kunnen leiden. Haar bewijsaanbod wordt dan ook als niet ter zake dienend verworpen. 4Beslissing Het hof: bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; veroordeelt Aurelio in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 1.684,01 aan verschotten en € 9.356,= voor salaris en op € 157,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan; verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, C. Uriot en N.J. Huurdeman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 oktober 2020.