ECLI:NL:GHAMS:2023:401

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 21/01151 7 februari 2023 uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , woonachtig te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 11 augustus 2021 in de zaak met kenmerk AMS 20/1871 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) van in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2019 op grond van artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 380.000. Gelijktijdig is door middel van hetzelfde geschrift de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar 2019 bekendgemaakt. 1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de woning verminderd naar € 345.000, onder toekenning van een kostenvergoeding van € 522. 1.3. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft in haar uitspraak van 11 augustus 2021 het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. Het hoger beroep heeft het Hof ontvangen op 13 september 2021. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 november 2022. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 2Feiten 2.1. Het Hof neemt hetgeen de rechtbank onder 1 heeft opgenomen over als feiten (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’): “1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een tussenwoning met berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 103 m² en de oppervlakte van het perceel is 95 m².” 2.2. Aangezien de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. 3Geschil in hoger beroep Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 4Overwegingen van de rechtbank De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen. “(Gegevens over) de modelmatige waardebepaling 6. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning had moeten berekenen op grond van de modelmatige waardebepaling. 7. De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt. Uit de uitspraak van 5 november 2019 van het gerechtshof Amsterdam [voetnoot: ECLI:NL:GHAMS:2019:4018] volgt namelijk dat de heffingsambtenaar in beroep de waarde mag onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen, ook al is de waarde in een eerder stadium vastgesteld door middel van een modelmatige waardebepaling. 8. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet op zijn verzoek alle gegevens van de transacties die zijn gehanteerd in de modelmatige waardebepaling heeft verstrekt. Door in de bezwaarfase enkel een taxatieverslag met vergelijkingsobjecten te overleggen, heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht gegeven in de door hem voor de waardebepaling gemaakte keuzen en aannamen en daarmee onvoldoende gelegenheid gegeven tot controle van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar had volgens eiser op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ een matrix en een grondstaffel aan hem moeten toezenden. 9. De rechtbank oordeelt in deze zaak dat de betreffende stukken in bezwaar door de heffingsambtenaar aan eiser zijn overgelegd. Uit de bestreden uitspraak en het verslag van de telefonische hoorzitting van 9 december 2019 volgt dat de grondstaffels schriftelijk aan eiser zijn verstrekt en dat partijen tijdens de hoorzitting de matrix met elkaar hebben besproken. Deze beroepsgrond slaagt niet. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar? 10. De rechtbank vindt de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar en ligging betreft goed vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten in de [a-straat] met huisnummers [2] en [3] zijn daarbij van de buitenkant bezien identieke woningen. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning. De erfpachtcorrectie 11. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte geweigerd heeft hem in het bezit te stellen van de onderliggende stukken die ten grondslag liggen aan de erfpachtcorrecties van de vergelijkingsobjecten. 12. De rechtbank stelt voorop dat de erfpachtgegevens van de door de taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht. 13. Eiser betoogt vervolgens dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie niet juist heeft berekend. Eiser heeft het rapport van Ortec van 19 september 2019 overgelegd, dat in opdracht van de dienst Belastingen is gemaakt en waarin de erfpachtcorrectie opnieuw onder de loep is genomen. Dit heeft tot een nieuwe methode geleid, die de heffingsambtenaar per 1 juli 2019 gebruikt. Nu de heffingsambtenaar beschikt over verbeterde inzichten moet hij die ook in deze zaak toepassen, vindt eiser. Dit zou volgens eiser leiden tot lagere erfpachtcorrecties en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning. 14. De rechtbank stelt vast dat in deze zaak de erfpachtcorrectie volgens de ‘oude’ methode is berekend. Deze methode is door het gerechtshof Amsterdam deugdelijk bevonden [voetnoot: Zie de uitspraak van gerechtshof Amsterdam van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555]. Deze uitspraak van het gerechtshof Amsterdam is bekrachtigd door de Hoge Raad [voetnoot: Zie de uitspraak van de Hoge Raad van 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:939]. Bij het berekenen van de erfpachtcorrecties moet een aantal keuzen worden gemaakt en afhankelijk van de keuze - ook als uitsluitend gekozen wordt voor reële, verdedigbare, toekomstige ontwikkelingen - is er een brede waaier aan uitkomsten mogelijk. De bewijsopdracht waar de heffingsambtenaar voor staat is niet om uit die brede waaier aan mogelijkheden de meest waarschijnlijke of beste te kiezen. Voldoende is dat hij op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzen maakt. Alsdan heeft hij de hoogte van de erfpachtcorrecties in voldoende mate aannemelijk gemaakt [voetnoot: Aldus het gerechtshof Amsterdam in overweging 5.2.15 van de hierboven genoemde uitspraak]. De rechtbank oordeelt daarom dat een nieuwe manier om de erfpachtcorrectie te berekenen nog niet meebrengt dat de oude manier ondeugdelijk is, daarbij meewegende dat de erfpachtcorrectie altijd een benadering blijft en niet exact te berekenen is.Het betoog van eiser slaagt dus niet. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen? 15. Eiser bestrijdt dat rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Volgens eiser kan de ligging niet als goed worden gekwalificeerd. Naast het object zijn ondergrondse vuilcontainers gelegen. De ondergrondse containers worden niet alleen gebruikt voor het storten van restafval en hierdoor is sprake van stankoverlast. Verder maken de ondergrondse containers veel lawaai. Dit is voornamelijk in de avond en nacht hinderlijk. Verder is sprake van veel zwerfafval dat in de tuin van de woning belandt. Tot slot voert eiser aan dat er na de aankoop van de woning in 2010 twee wijzigingen van het bestemmingsplan geweest. De beloofde plannen zijn echter niet gerealiseerd en de grondprijs is hierdoor aanzienlijk minder waard geworden. 16. De rechtbank stelt vast dat de ligging van de woning en van alle vergelijkingsobjecten als gemiddeld is gekwalificeerd. De rechtbank oordeelt dat eiser niet heeft aangetoond dat van de genoemde overlast en de bestemmingsplanwijzigingen een bijzonder waardedrukkend effect uitgaat. De rechtbank bestrijdt niet dat de nabijheid van vuilcontainers met regelmaat hinder kan opleveren voor eiser, met name als niet handhavend tegen geluids- en stankoverlast wordt opgetreden door de gemeente, maar dat betekent nog niet dat door die omstandigheid zijn woning een in relevante mate mindere ligging heeft dan de ligging van de buurpanden, de vergelijkingsobjecten in dezelfde straat op nummer [2] en [3] . Deze vergelijkingsobjecten hebben dus met ongeveer dezelfde omstandigheden te maken, als die al waardedrukkend zijn. In de verkoopcijfers van deze vergelijkingsobjecten zijn de gestelde overlast en bestemmingsplanwijzigingen dus al verdisconteerd, zodat er voor de heffingsambtenaar geen noodzaak was om dit nog afzonderlijk in de waarde van de woning tot uitdrukking te brengen. De rechtbank concludeert daarom dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Conclusie 17. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk. 18. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht is bij die uitkomst geen aanleiding.” 5Beoordeling van het geschil Standpunten belanghebbende 5.1. Belanghebbende heeft in hoger beroep de volgende – voor een groot deel uit de eerste aanleg herhaalde – standpunten ingenomen en/of stellingen betrokken inzake: de erfpachtcorrecties aangezien door de heffingsambtenaar niet is gekozen voor de meest gunstige ‘oplossing’. Belanghebbende wenst een berekening van erfpachtcorrecties volgens het systeem zoals dat door de gemeente Amsterdam is ingevoerd mede naar aanleiding van het rapport van Francke en Van der Schans uit september 2019 (rapport Ortec); belanghebbende wenst in dat verband ook inzicht in de actuele marktwaarde van de erfpachtgrond; de overdrachts- en verkrijgingsfictie. Belanghebbende vraagt in dit verband welke methode door de heffingsambtenaar is gehanteerd en welke formules zijn gebruikt, dit alles in het kader van rechtsbescherming, de rechtseenheid en de rechtsontwikkeling; de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende wijst daarbij op de naast de woning liggende ondergrondse vuilcontainers die leiden tot overlast; de ligging van de woning kan daardoor niet als ‘goed’ worden gekwalificeerd waarbij belanghebbende wijst op een tweetal bijgevoegde foto’s; de omstandigheid dat de heffingsambtenaar zich niet van alle relevante feiten op de hoogte heeft gesteld en daarom sprake is van strijd met het verbod van willekeur. Meer specifiek wijst belanghebbende op het loslaten door de gemeente Amsterdam van het oorspronkelijke plan voor het stedelijke vernieuwingsgebied waarin de woning is gelegen. Belanghebbende vermeld daarbij een aantal voorbeelden zoals de later dan toegezegde oplevering van een nabijgelegen park; het niet vermelden door de heffingsambtenaar van de zogenoemde KOUD-factoren in de matrix. Tevens zijn er volgens belanghebbende geen verkoopcijfers voorhanden van in de nabijheid gelegen objecten. Belanghebbende heeft in zijn hoger beroepschrift geconcludeerd tot verlaging van de WOZ-waarde primair tot een bedrag bij juiste toepassing van de erfpachtcorrectie en subsidiair tot € 341.000. Standpunten heffingsambtenaar 5.2. De heffingsambtenaar heeft de standpunten van belanghebbende gemotiveerd betwist. Oordeel Hof 5.3.1. Het Hof stelt voorop dat: (

1. i)de in geschil zijnde (WOZ-)waarde de waarde van de woning (de afzonderlijke onroerende zaak) in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en (
2. ii)het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend; en (iii) doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt. 5.3.2. Gelet op dit uitgangspunt worden verzoeken van de gemachtigde inhoudende inzicht in formules die ten grondslag liggen aan de overdrachts- en verkrijgingsfictie, verworpen. Dat de overdrachts- en verkrijgingsfictie zijn gehanteerd door de heffingsambtenaar bij toepassing van de systematische vergelijking blijkt genoegzaam uit de door de heffingsambtenaar in geding gebrachte stukken, waaronder een matrix. Overigens is het Hof niet gebleken dat de heffingsambtenaar bepaalde formules in dit verband zou hebben gehanteerd. Voorts overweegt het Hof in dit verband dat belanghebbende zijn grief dat de heffingsambtenaar het willekeurverbod dan wel enig ander algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden, met al hetgeen hij heeft gesteld, niet aannemelijk heeft gemaakt. Derhalve faalt deze beroepsgrond. 5.3.3.1. Het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen. Het Hof sluit zich dienaangaande in de eerste plaats aan bij de uitspraken van dit Hof van 9 mei 2019, 19/00071, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609 en van 9 juli 2019, 19/00038, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, 19/00072, ECLI:NL:GHAMS:2019:2556, en 17/00515, ECLI:NL:GHAMS:2019:2554. Voor zover belanghebbende bedoeld heeft op te komen tegen deze uitspraken, wijst het Hof erop dat de tegen die uitspraken gerichte cassatieberoepen met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie ongegrond zijn verklaard (Hoge Raad 29 mei 2020, 19/02965, ECLI:NL:HR:2020:936, 19/03934, ECLI:NL:HR:2020:939, 19/03932, ECLI:NL:HR:2020:938, en 19/03959, ECLI:NL:HR:2020:940). 5.3.3.2. Het Hof heeft in zijn voormelde uitspraken nog geen rekening kunnen houden met het Ortec-rapport en met de opmerking van belanghebbende dat de gemeente Amsterdam naar aanleiding van dat rapport het oude correctiesysteem niet langer toepast. Het Ortec-rapport leidt het Hof niet tot een ander oordeel, noch belanghebbendes beroep op het daarop gebaseerde nieuwe systeem van de gemeente Amsterdam. Het Hof sluit zich dienaangaande aan bij hetgeen hieromtrent is overwogen in r.o. 4.4.5 tot en met 4.4.8 van de uitspraak van dit Hof van 29 juni 2021, 19/00600, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910, alsmede bij zijn uitspraken van 24 november 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:4117 (r.o. 5.4.1 tot en met 5.4.6) en 23 november 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3674 (r.o. 5.12.1 tot en met 5.12.4). De cassatieberoepen tegen de beide laatst vermelde uitspraken zijn met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie ongegrond verklaard in Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1517, respectievelijk Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1491. Daaraan zij toegevoegd dat het Hof in het Ortec-rapport niet heeft gelezen dat de ‘oude methode’ ondeugdelijk is en evenmin dat deze methode niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen of niet (meer) is gebaseerd op reële, goed verdedigbare keuzes. 5.3.4. Inzake belanghebbendes grieven over de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, meer specifiek inzake de overlast van de vuilcontainers en ligging, acht het Hof de uitspraak van de rechtbank alsmede de gronden waarop het berust (zie de onderdelen 15 en 16 van de uitspraak rechtbank), juist en maakt deze tot de zijne. Daaraan voegt het Hof toe dat uit de foto’s blijkt dat het gaat om afgesloten ondergrondse vuilcontainers die niet direct naast de woning zijn gelegen. Weliswaar heeft belanghebbende op een van de foto’s zowel de vuilcontainers als de woning aangeduid met pijlen, maar het Hof constateert dat belanghebbende niet zijn woning daarmee heeft aangeduid, maar een naast de vuilcontainers gelegen hoekwoning. Ook overigens acht het Hof niet aannemelijk geworden dat van de vuilcontainers enige waardedruk uitgaat; deze beroepsgrond wordt daarom verworpen. 5.3.5. Het voorgaande oordeel treft ook belanghebbendes stellingen aangaande het bestemmingsplan; zo deze stellingen aannemelijk zouden zijn – het Hof acht daarvan geen sprake aangezien belanghebbende niets meer heeft ingebracht tegen de gemotiveerde reactie van de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift in hoger beroep – dan zou een daarvan uitgaande waardedruk al verdisconteerd zijn in de transactieprijzen van de nabij de woning gelegen vergelijkingsobjecten. Ook deze beroepsgrond faalt derhalve. 5.3.6. Het Hof onderschrijft ook voor het overige het oordeel van de rechtbank en acht door de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De stellingen van belanghebbende dat de heffingsambtenaar in zijn matrix geen ‘KOUD-factoren’ heeft vermeld en dat geen sprake is van verkoopprijzen van nabijgelegen objecten, missen feitelijke grondslag. Immers zijn in de matrix de factoren ‘kwaliteit’, ‘onderhoud’ en ‘ligging’ expliciet in de waardering betrokken en is uitgegaan van transactieprijzen van nabij de woning gelegen vergelijkingsobjecten. De door belanghebbende subsidiair bepleite waarde van € 341.000, ligt met een verschil van € 4.000 zo dicht aan tegen de na bezwaar door de heffingsambtenaar verminderde waarde tot € 345.000, dat bij ontbreken van een op dat verschil toegespitste onderbouwde grief – niet valt in te zien waarom de vastgestelde WOZ-waarde zou moeten worden verworpen. Er liggen aan deze door belanghebbende bepleite waarde ook geen taxaties ten grondslag noch gegevens van vergelijkbaar gewicht. Slotsom 5.4. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 7Beslissing Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. R.C.H.M. Lips, voorzitter, N. Djebali en E.A.M. Huiskers-Stoop, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 7 februari 2023 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.