ECLI:NL:GHAMS:2025:3749

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 24/3876 25 november 2025 uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, tegen de uitspraak van 2 december 2024 in de zaak met kenmerk HAA 23/3480 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Y], de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.

1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 25 februari 2023 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde (hierna: de woz-waarde) van de woning gelegen te [a-straat] 8 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 622.
2. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2023 bekendgemaakt. 1.
3. Het daartegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 17 mei 2023 ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. 1.
4. Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.
5. Belanghebbende heeft op 9 december 2024 hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.
6. Belanghebbende heeft op 2 april 2025, 22 mei 2025 alsmede 20, 21 en 25 oktober 2025 nadere stukken ingediend. 1.
7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 oktober
8. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Het proces-verbaal van de zitting is aan deze uitspraak gehecht. 2Feiten 2.
9. De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): “Feiten
10. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. Het is een vrijstaande woning gebouwd in
11. (…) De oppervlakte van het perceel is 2.970 m². De woning is voorzien van een schuur.” 2.
12. Het Hof vult de feiten als volgt aan. 2.
13. Vanuit de (tuin van de) woning zijn drie windmolens zichtbaar. De gemiddelde afstand tussen de woning en de drie windmolens bedraagt circa 590 meter. 3Geschil in hoger beroep In geschil is de woz-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum). 4Het oordeel van de rechtbank De rechtbank heeft als volgt overwogen en beslist: “2.
14. Beoordeling van het geschil 2.3.
15. Eerder heeft eiser bezwaar gemaakt en beroep ingesteld tegen de beschikking waarbij de WOZ-waarde van zijn woning voor het kalenderjaar 2022 is vastgesteld. De beroepsgronden die eiser in die procedure aanvoerde heeft hij in de procedure over het belastingjaar 2023 herhaald. De rechtbank heeft in de procedure over het belastingjaar 2022 in de uitspraak van 28 maart 2024 (HAA 22/3675) onder meer het volgende overwogen: “(…)
16. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
17. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
18. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn rondom de waardepeildatum verkocht en wat type betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De objecten liggen in de omgeving van de woning. Eiser betwist de vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten. Twee van de drie vergelijkingsobjecten hebben volgens eiser geen direct zicht op de windmolens en zijn (veel) verder van de windmolens gelegen dan de woning van eiser. Verweerder stelt dat het in de onderhavige situatie lastig is om woningen ter onderbouwing te vinden, die in een identieke situatie verkeren als de woning. Andere woningen met een vergelijkbare oppervlakte en/of kavel zijn meer in de woonwijk gelegen, met minder zicht op de windmolens. Wel zijn de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten in de nabijheid gelegen van de windmolens, zodat volgens verweerder ook bij de vergelijkingsobjecten de andere negatieve aspecten, zoals bijvoorbeeld geluidsoverlast, voorkomen. Naar het oordeel van de rechtbank kon verweerder, bij gebrek aan betere vergelijkingsobjecten, de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten gebruiken. Dat er grotere verschillen zijn in grootte van de opstallen en kavels tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is inherent aan het voorgaande. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
19. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met het verweerschrift (…) en de daarbij overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkantemeterprijzen. Verweerder heeft inzichtelijk en aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstallen en van de kavels, ligging, kwaliteit en de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Dat de in de matrix vermelde gegevens op enig punt onjuist zijn, is niet aannemelijk geworden. Verweerder is in de matrix terecht uitgegaan van een oppervlakte van de opstal van de woning van 194 m2, nu eiser dit niet heeft weersproken. Ook de waardering van de schuur van de woning (60 m2 met een vliering van 20 m2) op € 28.000 komt de rechtbank niet te hoog voor. Daarbij brengt de rechtbank in aanmerking dat niet vereist is dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder. Het waarderen van onroerende zaken is geen exacte wetenschap is (vgl. het gerechtshof Den Haag 16 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1652 en het gerechtshof Amsterdam 7 december 2021 ECLI:NL:GHAMS:2021:3807). Het gaat erom dat verweerder met alle door hem overgelegde gegevens aannemelijk heeft gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld.
20. De ligging van de vergelijkingsobjecten is, net als de woning, op ‘voldoende’ gesteld. Het object [a-straat] 1 is naar het oordeel van de rechtbank, blijkens de bij het verweerschrift (…) gevoegde bijlagen, met name qua ligging ten opzichte van de windmolens, het beste te vergelijken met de woning. Dit object is op 11 november 2021 verkocht voor € 935.
21. Het vergelijkingsobject [a-straat] 1 heeft - net als de woning - voor kwaliteit en staat van onderhoud een score ‘voldoende’. De gerealiseerde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van dat object is €
22. De waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woning is hoger, namelijk € 1.
23. Dat de waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woning hoger ligt, valt vooral te verklaren door de wet van de afnemende meeropbrengst. De gebruiksoppervlakte van [a-straat] 1 is namelijk veel groter (516 m2) dan de gebruiksoppervlakte van de woning. Ook gelet op de prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de andere vergelijkingsobjecten is de waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woning niet te hoog vastgesteld. Verweerder heeft ter zitting de staffeling van de grondwaarden toegelicht en daarmee inzicht verschaft in de ‘grondwaarden’ van de woning en de vergelijkingsobjecten.
24. De belangrijkste grief van eiser is dat verweerder bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met de overlast die hij ondervindt van de windmolens nabij zijn woning. De rechtbank stelt voorop dat de mate waarin eiser de aanwezigheid van de windmolens als een aantasting van zijn woongenot ervaart niet als maatstaf kan gelden bij het bepalen van de WOZ-waarde. Gelet op het bepaalde in artikel 17 van de wet WOZ gaat het immers in de kern om de vraag welk bedrag een eventuele koper bereid is te betalen voor de woning. Uit de in het dossier aanwezige foto’s en kaarten maakt de rechtbank op dat het object [a-straat] 1, dat schuin tegenover de woning ligt, op ongeveer dezelfde afstand is gelegen van de windmolens als de woning van eiser. Een eventueel waardedrukkend effect van de windmolens zal verdisconteerd zijn in de verkoopprijs van dit object. Verweerder heeft door een waardecorrectie van € 70.000 toe te passen op de waarde van de woning, welke waarde hij heeft afgeleid uit de vergelijkingsobjecten, naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de ligging van de woning ten opzichte van de windmolens. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze omstandigheid een grotere verlaging rechtvaardigt.
25. Voor zover eiser heeft bedoeld te stellen dat de WOZ-waarde nog verder dient te worden verlaagd vanwege planschadeprocedures, overweegt de rechtbank dat dit standpunt niet kan worden gevolgd, reeds vanwege het feit dat er verschillen zijn in de waarderingsgrondslagen tussen de Wet WOZ en planschade.
26. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de vastgestelde waarde van de woning in een goede verhouding staat tot de gerealiseerde verkooprijzen van de vergelijkingsobjecten en dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd, kan niet tot een ander oordeel leiden. Eiser heeft zijn stelling dat één van de woningen aan Erf van Odin wel is verkocht en een geschikt vergelijkingsobject is, niet met concrete gegevens onderbouwd. Ook overigens heeft eiser de door hem voorgestane waarde op geen enkele wijze onderbouwd en inzichtelijk gemaakt.
27. Ten aanzien van de stelling van eiser dat verweerder een jojo-beleid volgt bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning over de afgelopen 20 jaren, overweegt de rechtbank dat de WOZ-waarde elk jaar opnieuw wordt vastgesteld. Een trend in WOZ-waarden is in die zin niet relevant. Dat de WOZ-waarden fluctueren, heeft te maken met de marktontwikkelingen.
28. De rechtbank kan in deze procedure geen oordeel geven over de door verweerder vastgestelde WOZ-waarden van de afgelopen tien jaar, nu de onderhavige beroepsprocedure uitsluitend betrekking heeft op de uitspraak op bezwaar inzake de WOZ-waarde voor het kalenderjaar
30. Gelet op het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelastingen niet te hoog heeft vastgesteld. (…)” 2.3.
31. De rechtbank neemt de hiervoor geciteerde overwegingen over en voegt daaraan het volgende toe. Eiser komt oprecht over als hij aanvoert dat hij serieus overlast ondervindt van de zichtbare aanwezigheid van de windmolens bij zijn woning. Maar zoals overwogen is die overlast subjectief, en doet die overlast niet af aan het objectieve gegeven dat er kopers blijken te zijn voor vergelijkbare woningen. Aan eiser kan worden toegegeven dat de hiervoor onder
32. bedoelde correctie van € 70.000 op de waarde van de woning niet zichtbaar is in het door verweerder overgelegde taxatieverslag. Naar het oordeel van de rechtbank is dat echter niet van belang. De vaststelling van de waarde van de woning is gebaseerd op koopsommen die daadwerkelijk zijn betaald voor vergelijkbare andere woningen, die in de nabijheid liggen van dezelfde windmolens als die waarvan de eiser overlast ondervindt. De aanwezigheid van de windmolens is dus verdisconteerd in de vastgestelde waarde van de woning. 2.4 Slotsom De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld. Hetgeen eiser heeft aangevoerd doet hier niet aan af. Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.” 5Beoordeling van het geschil 5.
33. Het Hof stelt voorop dat in het onderwerpelijke hoger beroep uitsluitend de woz-waarde die is vastgesteld voor het jaar 2023 in geschil is. Het is daarom niet mogelijk om tegemoet te komen aan de wens van belanghebbende om een uitspraak te doen over de gehele periode 2015-
34. 5.
35. Belanghebbende betoogt ook in hoger beroep dat de oppervlakte van de woning niet 194 m2 bedraagt, maar 184 m2, en dat de oppervlakte van de schuur niet 80 m2 maar 60 m2 bedraagt. Dit verschil vindt volgens belanghebbende zijn oorzaak in het ten onrechte meetellen van de vlieringen. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Uit de door de heffingsambtenaar op de tekeningen (in de kleur rood) aangebrachte vermeldingen volgt genoegzaam dat de heffingsambtenaar voor de woning uitsluitend de oppervlakte van de begane grond en de eerste verdieping in aanmerking heeft genomen (tezamen 194 m2) en dus geen vierkante meters van een vliering heeft meegeteld. De schuur met een grondoppervlakte van 60 m2 beschikt over een vliering. Volgens de bouwtekeningen is de grootste stahoogte van deze vliering twee meter, zodat op grond van die tekeningen terecht ook een deel van de vliering is meegeteld bij de berekening van de oppervlakte van de schuur. De door belanghebbende overgelegde foto’s wijken in maatvoering daarvan weliswaar neerwaarts af, maar voor het onderdeel ‘schuur’ wordt sinds jaar en dag slechts een waarde van € 28.000 meegerekend, zoals de heffingsambtenaar heeft verklaard en zoals in de matrix voor het onderhavige jaar staat. De heffingsambtenaar heeft hiermee aannemelijk gemaakt dat de aan de onderdelen woning en schuur toegekende waarden op zichzelf geen aanleiding geven voor het oordeel dat de waarde van de gehele onroerende zaak te hoog is. 5.
36. Bij de waardering van de woning heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de hinder die de (gebruiker van) de woning ondervindt van de drie windmolens, die zich op (gemiddeld) 590 meter afstand bevinden (zie 2.3). In zijn taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar vanwege deze hinder een waardecorrectie van € 70.000 (= 10%) toegepast. Belanghebbende betoogt dat een correctie van 15% zou moeten worden toegepast, omdat één windmolen zich minder dan 500 meter van de woning bevindt. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Met genoemde waardecorrectie heeft de heffingsambtenaar reeds ruimhartig rekening gehouden met de door belanghebbende ondervonden hinder, te meer nu het referentiepand [a-straat] 1 op een vergelijkbare afstand van de windmolens is gelegen, zodat het (mogelijke) waardedrukkende effect dat uitgaat van de windmolens reeds in de transactieprijs van dat object is verdisconteerd. Het Hof acht niet aannemelijk dat van de aanwezigheid van windmolens een nog groter waardedrukkend effect uitgaat. 5.
37. Gelet op het vorenoverwogene komt het Hof tot hetzelfde oordeel als de rechtbank: de heffingsambtenaar heeft, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de woz-waarde voor het jaar 2023 van € 622.000 niet te hoog is. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. Slotsom 5.
38. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 7Beslissing Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, C.J. Hummel en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 25 november 2025 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
39. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: