GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.156.983/01 (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 3254706 MC EXPL 14-8816) arrest van de eerste kamer van 7 juli 2015 in de zaak van Stichting Vestia, gevestigd te Rotterdam, appellante in het principaal hoger beroep, geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep, in eerste aanleg: gedaagde, hierna: Vestia, advocaat: mr. C.S. Rodrigues Pereira-de Kuyper, kantoorhoudend te Rotterdam, tegen 1 [huurder 1], wonende te [woonplaats], hierna: [huurder 1],
(2014)zal worden verrekend. Op 28 maart 2014 heeft [onderzoeksbureau X] een rapport uitgebracht over de Slingerproeven op de balustradeconstructie van het balkon van de woning met huisnummer [huisnr. Y]. In het rapport wordt onder meer geconcludeerd: “De constructie is in staat om twee slingerproeven te ondergaan zonder tussentijdse herstelwerkzaamheden. De betrouwbaarheid van de constructie ten aanzien van de stootbelasting is derhalve groter dan volgt uit de eisen van het Bouwbesluit.” 3.17 De advocaat van de [huurdersvereniging 1] c.s. bericht Vestia bij brief van 8 mei 2014 dat een aantal, in de brief met naam genoemde, huurders hun huur niet hebben verrekend, maar dat zij hun betalingsverplichting (deels) hebben opgeschort. Als alle gebreken zijn voldaan, zullen de opgeschorte huurtermijnen aan Vestia worden betaald. 3.18 Vestia laat onder meer bewoner [huurder 13] bij brief van 6 mei 2014 weten, dat aan het einde van die week gestart wordt met “het inspecteren van de deugdelijkheid van de neuslatten van de raamkozijnen. Indien daar redenen voor zijn worden de neuslatten vervangen en opnieuw geschilderd. (…). De planning is er op gericht om eind deze week te starten en uiterlijk eind deze maand een en ander te hebben voltooid.” 3.19 Het College van B&W van de Gemeente bericht Vestia bij brief van 28 mei 2014 dat de op 23 januari 2014 gegeven last onder dwangsom wordt ingetrokken omdat voldoende is aangetoond dat de balkons voldoen aan het Bouwbesluit en geen noodzaak meer bestaat om de balkons af te sluiten. Over de herstelwerkzaamheden wordt in de brief onder meer opgemerkt: “U heeft ter goedkeuring één balkon (appartement [adres] [huisnr. Y]) aangepast en daarop een glaskogelzakslingerproef laten uitvoeren, vooruitlopend op herstelwerkzaamheden aan de overige balkons. De slingerproef –op 24 maart 2014 uitgevoerd door [onderzoeksbureau X]- is geslaagd. In het rapport van [onderzoeksbureau X] staat beschreven: ‘Uit het feit dat de ballustradeconstructie in staat is om een tweede stootproef te weerstaan, zonder dat tussentijds herstel is uitgevoerd, blijkt dat de constructieve betrouwbaarheid van de constructie hoger is dan in het Bouwbesluit wordt geëist.’” 3.20 Het bureau [bureau X] heeft in opdracht van de [huurdersvereniging 1] een onderzoek ingesteld naar de deugdelijkheid van de balkonbalustrades. In het rapport van 24 juni 2014 luidt de eindconclusie: “(…) De tot heden verrichtte werkzaamheden en onderzoeken geven geen definitief uitsluitsel over de deugdelijkheid van de aangeboden constructie van de balkonbalustrades. De controles op de uitgevoerde werkzaamheden zijn niet of onvoldoende uitgevoerd. (…)” Het advies is: “Een hernieuwde slingerproef door een daartoe erkend en geaccrediteerd bedrijf zoals bijvoorbeeld [bedrijf Y] te [vestigingsplaats] (…) uit te laten voeren in het bijzijn van alle partijen (…). De slingerproef uit laten voeren t.p.v. een balkonbalustrade zonder strips en op een balkonbalustrade met strips en correcte aangebrachte keggen. Nader onderzoek naar de duurzaamheid van de bevestigingsmiddelen en de strip of de strip spanningvrij aanbrengen.” 3.21 Het veroordelend vonnis van de kantonrechter is op 19 september 2014 aan Vestia betekend. Ter voldoening aan dat vonnis heeft Vestia op of omstreeks 23 september 2014 het bedrag van € 7.978,86 betaald, zijnde € 4.315,14 wegens schadevergoeding aan de [huurdersvereniging 1] vermeerderd met € 26,60 aan wettelijke rente, € 1.835,62 wegens buitengerechtelijke incassokosten, € 1.702,15 wegens proceskosten en € 99,35 wegens kosten betekeningsexploot. 4De vorderingen en beoordeling in eerste aanleg 4.1 [huurdersvereniging 1] hebben bij dagvaarding 51 vorderingen geformuleerd. [huurdersvereniging 1] hebben gevorderd onder de nummers I t/m XV dat, uitgesplitst naar appartement, voor recht wordt verklaard dat gedurende de in de vorderingen genoemde periode de huurprijs wordt verminderd met 15% wegens gebreken ten aanzien van de brandveiligheid. Voorts hebben [huurdersvereniging 1] onder de nummers XVI en XIX t/m XXXIII gevorderd, dat voor recht wordt verklaard dat de gebrekkige veiligheid van de balkonbalustrades, althans de constructie van de balkonbalustrades, van de appartementen in het [appartementencomplex X] te [woonplaats] een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW opleveren en dat dit gebrek tot op heden niet is verholpen, waarbij de huurprijs wegens dit gebrek gedurende de in de vorderingen genoemde periode wordt verminderd met 35%. Met betrekking tot de balkonbalustrades hebben [huurdersvereniging 1] onder de nummers XVII en XVIII eveneens gevorderd, dat Vestia op straffe van een dwangsom wordt bevolen een hernieuwde slingerproef uit te voeren door en volgens het advies van [bedrijf Y] te [vestigingsplaats], althans een erkend en geaccrediteerd onafhankelijk bedrijf, aan één of meer van de balustrades van de balkons in het [appartementencomplex X] te [woonplaats] en voorts dat Vestia op straffe van een dwangsom wordt bevolen om de instructies op te volgen die [bedrijf Y] te [vestigingsplaats], althans een erkend en geaccrediteerd onafhankelijk bedrijf, geeft teneinde de gebreken aan de balkons van het [appartementencomplex X] te [woonplaats] te verhelpen, zodat deze balkonbalustrades volledig gaan voldoen aan het Bouwbesluit en aan de bouwvergunning. [huurdersvereniging 1] hebben onder de nummers XXXIV en XXXV gevorderd voor recht te verklaren dat het vervangen marmoleum, althans de kleurafwijking in het marmoleum, op de eerste verdieping in de rechter- en linkervleugel in het [appartementencomplex X] te [woonplaats] een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW oplevert en dat Vestia op straffe van een dwangsom wordt veroordeeld om er voor zorg te dragen dat het vervangen marmoleum op de eerste verdieping in de rechter- en linkervleugel in het [appartementencomplex X] te [woonplaats] opnieuw wordt vervangen in de oorspronkelijke kleur met kleurnummer
- Voorts vorderen [huurdersvereniging 1] onder de nummers XXXVI t/m XLIV dat voor recht wordt verklaard dat de huurprijs wegens dit gebrek gedurende de in de vorderingen genoemde periode wordt verminderd met 5%. [huurdersvereniging 1] vorderen onder de nummers XLV t/m XLVIII dat, uitgesplitst naar appartement, voor recht wordt verklaard dat gedurende de in de vorderingen genoemde periode de huurprijs wordt verminderd met 5% wegens gebreken aan de raamkozijnen. Tot slot hebben [huurdersvereniging 1] onder de nummers XLIX t/m LI gevorderd Vestia te veroordelen tot betaling van € 4.515,14 wegens schadevergoeding en € 1.835,62 wegens buitengerechtelijke kosten. Dit alles met veroordeling van Vestia in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen. 4.2 Vestia heeft zich in de procedure gesteld maar niet van antwoord gediend, zodat de kantonrechter bij vonnis van 3 september 2014 de vorderingen van [huurdersvereniging 1] heeft toegewezen, tenzij deze de kantonrechter onrechtmatig of ongegrond voorkomt. Zo heeft de kantonrechter de huurprijsvermindering wegens gebreken met betrekking tot de brandveiligheid en de balkonbalustrades gematigd tot 15%. Voorts heeft de kantonrechter de gevorderde dwangsommen gematigd en de aanvangsdatum van de wettelijke rente over de huurprijsvermindering bepaald op de datum als in het vonnis opgenomen. Vestia is in de proceskosten veroordeeld. De advocaat van [huurdersvereniging 1] heeft de kantonrechter gewezen op een aantal kennelijke fouten in het (dictum van het) vonnis, waarna de kantonrechter - na ook Vestia daarover te hebben gehoord - bij beslissing van 29 oktober 2014 de kennelijke fouten heeft verbeterd. Bij beslissing van 31 december 2014 heeft de kantonrechter ambtshalve, na partijen daarover in de gelegenheid te hebben gesteld te reageren, het door Vestia te betalen bedrag aan griffierecht van € 923,- verlaagd naar € 462,- en de explootkosten van € 79,15 verhoogd naar € 93,
- 5De beoordeling in hoger beroep 5.1 De advocaat van [huurdersvereniging 1] heeft bij rolbericht van 25 maart 2015 laten weten dat oorspronkelijk eiseres [huurder 2] op 6 december 2014 is overleden en dat haar vier erfgenamen de procedure als erven wensen voort te zetten. Ter ondersteuning is de notarieel verleden verklaring van erfrecht overgelegd. Vestia is nog niet in de gelegenheid gesteld op dit rolbericht met productie te reageren. Het hof zal Vestia daartoe op de hierna te bepalen gerechtelijke plaatsopneming met aansluitend comparitie van partijen in de gelegenheid stellen. 5.2 Bij de memorie van antwoord in het incidenteel appel heeft Vestia producties overgelegd, waarop [huurdersvereniging 1] nog niet hebben kunnen reageren. Het hof zal [huurdersvereniging 1] op de hierna te bepalen gerechtelijke plaatsopneming met aansluitend comparitie van partijen daartoe in de gelegenheid stellen. 5.3 Vestia heeft in het principale appel zes grieven en [huurdersvereniging 1] in het incidentele appel drie grieven tegen het bestreden vonnis ontwikkeld. Met deze grieven liggen onder meer de volgende vragen voor: leveren de door [huurdersvereniging 1] gestelde tekortkomingen ten aanzien van brandveiligheid, marmoleum, balkonbalustrade en raamkozijnen ieder afzonderlijk een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW op? voorzover een of meerdere van die gestelde tekortkomingen een gebrek opleveren, rechtvaardigt dat gebrek voor iedere geïntimeerde sub 1 t/m 45 een huurprijsvermindering ex artikel 18 van de Algemene huurvoorwaarden, althans artikel 7:207 BW, en zo ja, met welk percentage en gedurende welke periode (mede aan de hand van prod. 90 bij memorie van antwoord in principaal appel tevens memorie van grieven in incidenteel appel)? voorzover de [huurdersvereniging 1] tegenover Vestia aanspraak kan maken op een schadevergoeding, op welk bedrag dient haar schade te worden begroot? voorzover [huurdersvereniging 1] aanspraak kunnen maken op vergoeding van buitengerechtelijke kosten, op welk bedrag dient die vergoeding te worden begroot? voorzover Vestia in hoger beroep geheel of gedeeltelijk in het gelijk wordt gesteld, wat dient te worden verstaan onder de vordering van Vestia tot ongedaanmaking van de gevolgen van het in eerste aanleg gewezen vonnis? 5.4 Voorts beroepen [huurdersvereniging 1] zich op de Algemene huurvoorwaarden, maar zijn die Algemene huurvoorwaarden (versie maart 2010, versie februari 2012, versie juni 2013) niet overgelegd. Voorts is gewenst een plattegrond van het appartementencomplex waarin op heldere en overzichtelijke wijze de door [huurdersvereniging 1] gestelde tekortkomingen zijn aangegeven. Het hof nodigt [huurdersvereniging 1] derhalve uit over te leggen: de Algemene huurvoorwaarden, zowel maart 2010, als versie februari 2012 en versie juni 2013; een plattegrond van het appartementencomplex met daarop aangegeven de plaats van de gestelde tekortkomingen. 5.5 Voor de beoordeling van het geschil acht het hof het dienstig dat een gerechtelijke plaatsopneming wordt gelast met aansluitend een comparitie van partijen. Hiertoe zal uit haar midden een raadsheer-commissaris worden benoemd. Het hof veronderstelt dat de raadslieden van partijen met elkaar overleggen om te bepalen welke gedeelten van het appartementencomplex door de raadsheer-commissaris dient te worden bezichtigd om een representatief beeld van de (al dan niet herstelde) door [huurdersvereniging 1] gestelde tekortkomingen te krijgen. Ook veronderstelt het hof dat partijen in onderling overleg een ruimte aanwijzen waar de aansluitende comparitie van partijen zal worden gehouden. 5.6 Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. De beslissing bepaalt dat het lid van het hof, mr D.H. de Witte, die hierbij tot raadsheer-commissaris wordt benoemd, het appartementencomplex “[appartementencomplex X]” te [woonplaats] zal bezichtigen, vergezeld van de griffier; bepaalt dat aansluitend aan deze plaatsopneming een comparitie van partijen plaatsvindt; bepaalt dat partijen [De huurders] in persoon en zowel de [huurdersvereniging 1] als Vestia vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte is en tot het geven van de verlangde inlichtingen in staat is en bevoegd is tot het aangaan van een schikking, samen met hun advocaten zullen verschijnen op een door partijen in gezamenlijk overleg aan te wijzen plaats inde nabijheid van de plaats van bezichtiging, zulks tot het geven van inlichtingen en opdat kan worden onderzocht of partijen het op een of meer (geschil)punten met elkaar eens kunnen worden; bepaalt dat partijen de verhinderdagen van partijen en hun advocaten in de maanden augustus, september en oktober 2015 zullen opgeven op de roldatum 4 augustus 2015, waarna dag en uur van de plaatsopneming met aansluitend de comparitie (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld; bepaalt dat [huurdersvereniging 1] de stukken als bedoeld in r.ov. 5.4 in het geding dienen te brengen en dat [huurdersvereniging 1] ervoor dienen te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van die stukken hebben ontvangen; bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van de comparitie van partijen nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen; houdt iedere verdere beslissing aan. Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. J.H. Kuiper en mr. L. Groefsema en is door de rolrechter in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 7 juli 2015.