GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.155.815/01 (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/18/134645/ HA ZA 12-233) arrest van de eerste kamer van 3 november 2015 in de zaak van 1 [appellant] , wonende te [woonplaats] , hierna: dhr. [appellant],
(2008)geldende constructieve eisen. [appellanten] heeft de kapconstructie en alle zes ankerbalken laten verzwaren met balkhout (sporenframe) en extra laten ondersteunen. Voor normaal gebruik als woonhuis en de veiligheid is een deugdelijke constructie vereist die voldoet aan de hiervoor geldende constructieve eisen.” 5.15 [geïntimeerden] hebben gesteld dat de houtsplijting in de ankerbalken geen gebrek betreft dat in de weg staat aan normaal gebruik van de woning nu de droogtescheuren in de balken het dragend vermogen van de balken nauwelijks hebben aangetast. Anders dan [appellanten] stellen, rustten de ankerbalken ten tijde van de eigendomsoverdracht volledig op de staande gebinten, hetgeen volgens [geïntimeerden] ook te zien is op de door [appellanten] zelf overgelegde foto’s (productie 3 bij memorie van grieven). Toen [geïntimeerden] in 2008 besloten de woning te verkopen dan wel verhuren, hebben zij de spleten in de balken inderdaad met kranten opgevuld en opnieuw geverfd, dit was echter enkel vanuit cosmetisch oogpunt teneinde de balken er weer netjes en rond uit te laten zien. 5.16 Het hof is van oordeel dat, mede gelet op het gemotiveerde verweer van [geïntimeerden] , [appellanten] - ook in hoger beroep - onvoldoende hebben onderbouwd dat de houtsplijting in de ankerbalken heeft geleid tot een zodanig verminderde draagkracht van de balken dat dit aan het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Het enkele beroep van [appellanten] op de (aanvullende) rapportage van [naam organisatie] is hiertoe onvoldoende. Het hof overweegt daartoe het volgende. [appellanten] hebben niet betwist dat de in het aanvullende rapport weergegeven constructietekening niet overeenstemt met de hoofddraagconstructie zoals die in de onderhavige woning aanwezig is. [naam organisatie] heeft voorts nagelaten een draagkrachtberekening uit te voeren op grond waarvan geoordeeld zou kunnen worden dat de draagkracht van de ankerbalken als gevolg van de houtsplijting zodanig verminderd was, dat de woning niet veilig en met een bepaalde mate van duurzaamheid bewoond kon worden. In dat kader acht het hof tevens van belang dat de spleten in de balken, zoals [geïntimeerden] onweersproken gesteld hebben, reeds zijn ontstaan op het moment dat de boerderij in de jaren ’70 van de vorige eeuw werd verbouwd tot woonboerderij. Voor zover [naam organisatie] in haar rapportage stelt dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik omdat de ankerbalken niet voldoen aan de in 2008 geldende constructieve eisen, legt zij een onjuiste maatstaf aan. De omstandigheid dat de constructie van de woning niet overeenstemt met de ten tijde van de eigendomsoverdracht bestaande meest recente inzichten, maakt immers niet dat die constructie in de weg stond aan normaal gebruik van de woning. Gelet op de ouderdom van de woning, hadden [appellanten] daarbij redelijkerwijs dienen te begrijpen dat zij mogelijk in de loop van de tijd maatregelen zouden moeten nemen teneinde de geschiktheid van de woning voor een normaal dan wel veilig gebruik te handhaven en/of verbeteren. 5.17 Gelet op het vorenstaande is het hof dan ook van oordeel dat onvoldoende vast is komen te staan dat de draagconstructie ten tijde van de eigendomsoverdracht als gevolg van houtsplijting in de ankerbalken een gebrek vertoonde dat in de weg stond aan normaal gebruik van de woning. 5.18 [appellanten] hebben zich voorts op het standpunt gesteld dat de gebrekkige constructie (eveneens) is veroorzaakt door de aanwezigheid van houtrot, hetgeen veroorzaakt is door ondeugdelijk aangebrachte isolatie in de woning. Als gevolg daarvan zijn de balken achter de betimmering in de woning vochtig geworden en is houtrot ontstaan. Anders dan ten aanzien van de aantasting van de constructie door houtvernielende insecten, was dit gebrek voor [appellanten] niet kenbaar, nu de rotte delen van de balken zich achter de betimmering bevonden en zij dit pas hebben kunnen ontdekken op het moment dat zij, na de eigendomsoverdracht, die betimmering verwijderden. 5.19 Het hof onderschrijft de stelling van [appellanten] dat indien ten tijde van de eigendomsoverdracht in de sporenkap, de hanenbalken en de ankerbalken houtrot veroorzaakt door vocht achter de betimmering in de woning aanwezig was, dit niet een gebrek betreft dat voor [appellanten] op grond van de rapportage van TMS Holland kenbaar was ten tijde van de eigendomsoverdracht. TMS Holland heeft in haar rapportage immers nadrukkelijk overwogen: "Vanwege de afwerking en betimmeringen aan de binnenzijde was het niet mogelijk om de constructie en het dakbeschot volledig te inspecteren."Hiermee staat echter, anders dan [appellanten] lijken te stellen, niet zonder meer vast dat houtrot in de sporenkap, hanenbalken en ankerbalken als zelfstandige oorzaak de constructie van de woning zodanig heeft aangetast, dat dit in de weg staat aan normaal (veilig) gebruik van de woning. De rapportages van [naam organisatie] waarnaar [appellanten] in dit kader hebben verwezen, bieden naar het oordeel van het hof onvoldoende grondslag voor die stelling. De enkele constatering van [naam organisatie] dat de houten sporen en hanenbalken achter de betimmering door houtrot zijn aangetast, leidt immers nog niet zonder meer tot de conclusie dat de woning niet veilig en met een bepaalde mate van duurzaamheid bewoond kon worden.Nu [appellanten] , op wie in dit kader stelplicht en bewijslast rusten, een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod hebben gedaan betreffende hun stelling dat in de sporenkap, de hanenbalken en ankerbalken houtrot aanwezig is, veroorzaakt door vocht achter de betimmering in de woning, dat in de weg staat aan het normaal gebruik van die woning, zal het hof hen toelaten tot bewijslevering. Het hof zal de zaak daartoe naar de rol verwijzen. 5.20 Het hof merkt in dit kader nog op dat de kosten voor het herstel van de sporen- en hanenbalken in het aanvullende rapport van [naam organisatie] geraamd zijn op € 3.500,-. Vooruitlopend op de bewijslevering van de zijde van [appellanten] geeft het hof partijen, mede gelet op hetgeen het hof hierna zal beslissen over de andere geschilpunten, derhalve in overweging dit onderdeel van de zaak, gezien het relatief geringe financiële belang, in der minne te regelen. De isolatie (grief 4, 5 en 6 in principaal appel) 5.21 [appellanten] hebben gesteld dat de in de woning aanwezige isolatie brandgevaarlijk en ondeugdelijk was aangebracht. Zij hebben op diverse plekken in de woning versnipperd papier, kranten, licht ontvlambaar, flinterdun 'bloemenpapier', afval, tapijt en plastic aangetroffen dat als isolatiemateriaal werd gebruikt. [geïntimeerden] hebben met betrekking daartoe onjuiste mededelingen jegens [appellanten] geuit, nu zij hebben verklaard dat de woning "goed geïsoleerd" was. [appellanten] mochten er op grond van die mededeling vanuit gaan dat de woning geïsoleerd was met moderne isolatie, althans met isolatie die gebruikelijk en deugdelijk was in de jaren tachtig van de twintigste eeuw. Bovendien hoefden [appellanten] geen rekening te houden met de aanwezigheid van brandgevaarlijke en ondeugdelijke isolatie, zelfs niet in het geval dat zij niet mochten uitgaan van een woning met moderne isolatie. De woning was volgens [appellanten] door de aanwezigheid van de brandbare en onconventionele isolatiematerialen "niet minder dan een fakkel". Naar de mening van [appellanten] betreft dit dan ook een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. 5.22 Het hof begrijpt de stellingen van [appellanten] aldus dat zij zich enerzijds beroepen op een mededeling van [geïntimeerden] dat de woning goed geïsoleerd zou zijn, zodat zij ter zake van de isolatie van de woning méér mochten verwachten dan hetgeen naar objectieve maatstaven voor normaal gebruik van de gekochte woning nodig is, terwijl zij anderzijds stellen dat het isolatiemateriaal dat zij daadwerkelijk in de woning hebben aangetroffen zodanig brandgevaarlijk was, dat de aanwezigheid hiervan een gebrek oplevert dat aan normaal gebruik van de woning in de weg stond. 5.23 Het hof overweegt als volgt. Vast staat dat [geïntimeerden] in de door hen ingevulde vragenlijst (productie 2 bij inleidende dagvaarding) op de vraag of en zo ja welke isolerende voorzieningen in het pand zijn aangebracht slechts hebben ingevuld "dubbel glas op de begane grond", terwijl in de verkooptekst van de makelaar (productie W4 bij conclusie van antwoord) ter zake van de isolatie is vermeld: "gedeeltelijk voorzien van dubbele beglazing en gedeeltelijk van muurisolatie". 5.24 [appellanten] beroepen zich op een zowel mondeling als schriftelijk gedane mededeling van [geïntimeerden] - naar aanleiding van een hierop gerichte vraag van [appellanten] - inhoudende dat de woonboerderij "goed geïsoleerd" was. Voorts hebben [geïntimeerden] volgens [appellanten] aan hen meegedeeld dat onder andere de rieten kap van de woonboerderij geïsoleerd zou zijn met glas- en of steenwol. 5.25 [geïntimeerden] betwisten dat zij in algemene zin zouden hebben verklaard dat de woning "goed geïsoleerd" zou zijn, in die zin dat dat predicaat op de hele woning zou slaan. Zij verklaren slechts aan [appellanten] te hebben meegedeeld dat de bovenkant en de zijkanten van de dakkapellen zijn voorzien van glas- c.q. steenwol. Nimmer hebben zij echter aangegeven dat een dergelijke isolatie in de gehele woning aanwezig zou zijn. 5.26 Nu de door [appellanten] gestelde mededeling door [geïntimeerden] wordt betwist, ligt de bewijslast hiervan - conform de hoofdregel van artikel 150 Rv - op [appellanten] hebben, ter onderbouwing van hun stelling, verwezen naar een e‑mailbericht van de makelaar van [geïntimeerden] d.d. 20 september 2010 (productie 7 bij memorie van grieven), in welk bericht - voor zover relevant - het volgende is geschreven: "Onderstaand tref je de antwoorden in blauw op jullie vragen aangaande [adres] . Wat zit er achter het verlaagde plafond in de badkamer beneden?Antwoord: Isolatie, waterleiding en elektrische leidingenWat zit er achter de plafonds op de bovenverdieping?Antwoord: Rond alle dakkapellen is zware isolatie aangebracht. De voorste kamer, boven het voorhuis is gedeeltelijk geïsoleerd. De kamer met het ronde raam is geïsoleerd. De andere twee kamers zijn nauwelijks aangepakt. Ze zijn niet koud."Anders dan [appellanten] lijken te stellen, kan uit de bovenstaande antwoorden van de makelaar van [geïntimeerden] niet worden afgeleid dat de woning ‘goed geïsoleerd’ was. Ook de verklaring d.d. 16 oktober 2014 (productie 8 bij memorie van grieven) van de makelaar van [appellanten] zelf - waarvan de inhoud overigens door [geïntimeerden] wordt betwist - biedt voor die stelling onvoldoende grondslag. Voor zover [appellanten] zich voorts hebben willen beroepen op de opmerking van [geïntimeerde 1] dat het achter de knieschotten op de voorste slaapkamer aangetroffen materiaal zoals papier, tapijt en plastic "ook een isolerende werking kan hebben", overweegt het hof dat deze opmerking in dit verband door [appellanten] niet zodanig kon worden opgevat dat [geïntimeerde 1] daarmee verklaarde dat de betreffende slaapkamer geheel geïsoleerd was. Voor zover [appellanten] hebben gesteld dat [geïntimeerden] schriftelijk hebben verklaard dat de woning goed geïsoleerd was, hebben zij nagelaten deze stelling met bewijsmiddelen te staven. Nu [appellanten] voorts geen op hun stelling ter zake van de door [geïntimeerden] gedane mededeling toegespitst bewijsaanbod hebben gedaan, komt het hof aan nadere bewijslevering op dit punt niet toe. Er kan mitsdien niet vanuit worden gegaan dat [geïntimeerden] voorafgaand aan de eigendomsoverdracht aan [appellanten] hebben meegedeeld dat de woning "goed geïsoleerd" was. 5.27 [appellanten] mochten op grond van de antwoorden in de door [geïntimeerden] ingevulde vragenlijst zodoende slechts verwachten dat op de begane grond gedeeltelijk dubbel glas aanwezig zou zijn en dat de dakkapellen in de woning, alsmede het plafond boven de badkamer op de benedenverdieping en de plafonds op de bovenverdieping, van isolatie zouden zijn voorzien. Daarbij overweegt het hof dat [appellanten] , gelet op de ouderdom van de woning en de omstandigheid dat de verbouwing waarbij de boerderij een woonfunctie heeft gekregen reeds had plaatsgevonden in de jaren '70 van de vorige eeuw, er niet vanuit mochten gaan dat er sprake zou zijn van moderne isolatie. Het hof is dan ook van oordeel dat voor zover de woning behoudens de aanwezigheid van dubbel glas op de begane grond en de isolatie van de genoemde plafonds en de dakkapellen, niet was geïsoleerd en voor zover de aanwezige isolatie niet aan de huidige standaard voldeed (en er derhalve sprake zou kunnen zijn van gebreken) deze gebreken als zijnde 'kenbaar' voor rekening van [appellanten] dienen te blijven. 5.28 De overige stellingen van [appellanten] ten aanzien van de isolatie komen er op neer dat de aanwezigheid van onconventioneel en brandbaar isolatiemateriaal een gebrek oplevert dat in de weg staat aan een normaal gebruik van de woning. Het hof onderschrijft deze stelling van [appellanten] niet en overweegt hiertoe als volgt. Hoewel [geïntimeerden] niet betwisten dat [appellanten] op diverse plekken in de woning brandbare materialen zoals versnipperd papier, kranten, bloemenpapier, tapijt en plastic hebben aangetroffen, brengt de enkele aanwezigheid van deze materialen niet mee dat sprake is van een gebrek in de woning dat het normaal gebruik in de weg staat. Na verwijdering van de materialen is het brandgevaar dat het materiaal in zich draagt immers geweken. De aanwezigheid van het materiaal betreft dan ook geen gebrek in de zin van non-conformiteit en levert zodoende geen gebrek op dat in de weg staat aan normaal gebruik van de woning. Het hof acht in dat kader tevens van belang dat [geïntimeerden] onweersproken hebben gesteld dat zij aan [appellanten] hebben meegedeeld dat zich achter de knieschotten op de slaapkamer boven het voorhuis rommel bevond, zodat de aanwezigheid van af te voeren materialen, zoals de voor de isolatie gebruikte materialen, kenbaar was voor [appellanten] 5.29 Het vorenstaande brengt met zich dat er geen juridische grondslag bestaat [geïntimeerden] te veroordelen het aangetroffen materiaal te verwijderen, dan wel de kosten van de verwijdering daarvan te vergoeden. Voor zover [appellanten] zich hebben beroepen op schade die is ontstaan aan de sporenkap en de houten balken als gevolg van ondeugdelijk aangebrachte isolatie, is zulks reeds in het kader van de derde grief van [appellanten] aan de orde gekomen. Het hof verwijst in dat verband naar rechtsoverweging 5.
- 5.30 De grieven 4, 5 en 6 in principaal appel falen. Het rookkanaal (grief 1 in incidenteel appel) 5.31 De eerste grief in incidenteel appel van [geïntimeerden] richt zich tegen de overweging van de rechtbank met betrekking tot (schade als gevolg van) gebreken aan het rookkanaal. 5.32 [appellanten] hebben gesteld dat het rookkanaal lek en onveilig is. De door [geïntimeerden] verrichte reparaties aan het rookkanaal zijn naar de mening van [appellanten] ondeugdelijk uitgevoerd. Het gebruik van het rookkanaal leidt volgens hen tot het vrijkomen van verstikkende verbrandingsgassen en het ontstaan van brandgevaar. Dit betreft volgens [appellanten] een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. 5.33 [geïntimeerden] erkennen dat het rookkanaal (ooit) gelekt heeft, maar stellen dat dit reeds sedert 1986 niet meer het geval is. Toen [geïntimeerden] de woning in 1986 kochten, bevond zich in de woning een open haard met daarboven een kap die rookgassen moest afvoeren. [geïntimeerden] hebben de open haard één keer gebruikt en constateerden op dat moment dat de schoorsteen lekte ter plaatse van de aansluiting van het metalen rookkanaal van de kap op de stenen schoorsteen. Als gevolg hiervan zijn roetsporen ontstaan. [geïntimeerden] hebben de aansluiting daarop dichtgemaakt met vuurvast cement. Vervolgens hebben zij een nieuwe houtkachel aan de andere kant van het rookkanaal geplaatst, ten behoeve waarvan een nieuwe aansluiting door de buitenmantel naar het rookkanaal is gemaakt. De rook kwam daardoor niet langer langs het punt waar de schoonsteen voorheen lekte. Van deze nieuwe aansluiting op het rookkanaal hebben [geïntimeerden] vanaf 1986 tot aan de verkoop van de woning zonder problemen gebruik gemaakt. 5.34 Tegenover het gemotiveerde verweer van [geïntimeerden] hebben [appellanten] naar het oordeel van het hof onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat het rookkanaal zoals dat vanaf 1986 door [geïntimeerden] gebruikt werd, ook lekkage vertoonde en (daardoor) brandgevaarlijk was. Het hof overweegt hiertoe als volgt. Niet in geschil is dat [appellanten] de werking van het rookkanaal na de eigendomsoverdracht niet hebben getest. Ter gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep hebben [appellanten] in dat kader verklaard dat zij de in de woning aanwezige houtkachel hebben verkocht terwijl de nieuwe houtkachel nog niet op het rookkanaal is aangesloten. Aldus staat vast dat [appellanten] niet zelf hebben kunnen waarnemen dat ten tijde van de eigendomsoverdracht (nog altijd) sprake was van lekkage in het rookkanaal. Ter onderbouwing van hun stelling hebben [appellanten] verwezen naar de brief van de heer [X] van [bedrijf X] (productie 6 bij inleidende dagvaarding) en de rapportages van [naam organisatie] (productie 18 bij inleidende dagvaarding en productie 1 bij memorie van grieven). In de brief van [bedrijf X] schrijft [X] met betrekking tot lekkage in het rookkanaal: "Verder is het rookkanaal ondeugdelijk geconstrueerd en heeft dat gelekt. (…) Tevens zijn in de spouw tussen binnen- en buitenmantel en op de plafonds van de tussenvloeren zware roetplekken zichtbaar, hetgeen duidt op ernstige lekkage. De door mij geconsulteerde rookkanaalexpert heeft aangegeven dat het huidige rookkanaal niet op verantwoorde wijze gebruikt kan worden, zeker niet in combinatie met een rieten kap." Anders dan [appellanten] lijken te stellen kan uit deze brief echter niet worden afgeleid dat het rookkanaal zoals dat bij [geïntimeerden] tot aan de eigendomsoverdracht in gebruik is geweest, gebrekkig was als gevolg van lekkage. Gelet op de onweersproken stelling van [geïntimeerden] dat het rookkanaal naar behoren functioneerde omdat, na de realisatie van de nieuwe aansluiting in 1986, het gedeelte van het rookkanaal waarin het (gerepareerde) lek zich bevond niet langer gebruikt werd, is de enkele constatering van [X] dat zich in het rookkanaal een lek bevond, onvoldoende om de stelling van [appellanten] dat het gerepareerde lek in het rookkanaal een gebrek betreft dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat, te kunnen dragen. Ook de aangetroffen roetsporen zijn hiertoe, in het licht van het verweer van [geïntimeerden] , onvoldoende. De verwijzing van [appellanten] naar de rapportages van [naam organisatie] kan hen voorts evenmin baten. Het hof overweegt in dat verband dat aan de constatering van [naam organisatie] dat het rookkanaal op diverse plekken niet dicht is, geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend, nu dit onverlet laat dat [geïntimeerden] zoals zij onweersproken hebben gesteld - een nieuwe aansluiting op het rookkanaal hebben gemaakt, waardoor de rook niet langer langs het punt kwam waar het rookkanaal voorheen gelekt heeft. Zo er al sprake was van een gebrekkig herstel van het lek in de rookmantel, behoefde dit derhalve niet in de weg te staan aan normaal gebruik daarvan. Dat dit anders is, heeft [naam organisatie] niet kunnen vaststellen, nu (ook) zij heeft nagelaten de werking van de in 1986 door [geïntimeerden] gerealiseerde aansluiting op het rookkanaal te testen. 5.35 Op grond van het vorenstaande concludeert het hof dat [appellanten] onvoldoende hebben onderbouwd dat ter zake van het rookkanaal sprake is van een gebrek dat in de weg staat aan normaal gebruik van de woning. 5.36 Grief 1 in incidenteel appel slaagt.De elektrische installatie (grief 2 in incidenteel appel) 5.37 De tweede grief in incidenteel appel van [geïntimeerden] richt zich tegen de overweging van de rechtbank met betrekking tot (schade als gevolg van) gebreken aan de elektrische installatie. 5.38 [appellanten] hebben gesteld dat de elektrische installatie in de woning voor 90% was afgekeurd en geheel moest worden vernieuwd. De bedrading was uitgevoerd met verschillende soorten snoeren (waaronder huishoudsnoer en luidsprekersnoer) zonder mantelbuis en was op verschillende plekken in of naast het rieten dak en het brandbare isolatiemateriaal aangebracht. De amateuristisch aangelegde elektrische installatie was volgens [appellanten] dan ook levensgevaarlijk. Ter onderbouwing van hun stellingen verwijzen zij naar rapporten van installatiebedrijf [bedrijf A] , [bedrijf X] en [naam organisatie] . 5.39 [geïntimeerden] hebben zich in incidenteel appel onder andere op het standpunt gesteld dat, voor zover er al sprake was van een gebrek aan de elektrische installatie, dit een kenbaar gebrek betrof. 5.40 Het hof onderschrijft dit standpunt van [geïntimeerden] en overweegt daartoe als volgt. Zoals het hof hiervoor reeds heeft overwogen dient de koper van een bestaande woning, afhankelijk van de ouderdom van die woning, rekening te houden met de mogelijkheid dat sprake is van (enig) achterstallig onderhoud en met de mogelijkheid dat (enige) werkzaamheden zullen moeten worden verricht om de woning aan te passen aan de eisen van de tijd. Dat geldt zeker voor een woning van meer dan honderd jaar oud.Naar het oordeel van het hof hadden [appellanten] er dan ook rekening mee moeten houden dat de elektrische installatie in de woning niet zou voldoen aan de ten tijde van de eigendomsoverdracht geldende eisen van de nutsbedrijven. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [geïntimeerden] op de vragenlijst ook hebben aangegeven dat de elektrische installatie door hen niet is vernieuwd. [appellanten] wisten derhalve bij het sluiten van de koopovereenkomst dat de installatie stamde uit de jaren '70 van de vorige eeuw. 5.41 Het hof acht voorts van belang de gemotiveerde stelling van [geïntimeerden] dat delen van de elektrische installatie bij de bezichtigingen voor [appellanten] zichtbaar zijn geweest. [geïntimeerden] hebben hiertoe verwezen naar de door [appellanten] in het geding gebrachte foto's waarop te zien is dat delen van loshangende kabels waarneembaar waren, alsmede naar de brief van [de heer A] van [bedrijf A] d.d. 13 januari 2015, waarin [de heer A] onder meer schrijft: "Wel hebben we op een paar plaatsen aanleg met snoeren gezien onder meer voor buitenverlichting, dit was voor iedereen duidelijk zichtbaar." Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] deze stelling van [geïntimeerden] onvoldoende gemotiveerd betwist. Zij hebben ter zake van de zichtbaarheid van de installatie (enkel) verwezen naar de aanvullende rapportage van [naam organisatie] . In deze rapportage, die ruim vier jaar na de eigendomsoverdracht is opgesteld, stelt DHRM weliswaar dat het gebrek niet kenbaar was voor [appellanten] , maar geeft zij nog geen begin van een onderbouwing voor die stelling. In het licht van de gemotiveerde stellingen van [geïntimeerden] op dit punt, is dit dan ook onvoldoende. Het hof gaat er daarom vanuit dat [appellanten] delen van de elektrische installatie hebben kunnen waarnemen bij de bezichtigingen van de woning. [appellanten] hadden er op grond daarvan rekening mee moeten houden dat ook de niet zichtbare delen van de installatie van vergelijkbare aard zouden zijn als de zichtbare delen. 5.42 Het hof acht tot slot van belang dat TMS Holland in haar rapportage uitdrukkelijk een voorbehoud heeft gemaakt voor wat betreft de wijze waarop zij de installaties heeft beoordeeld en een waarschuwing heeft afgegeven met betrekking tot eventuele gevolgen van een ondeugdelijke elektrische installatie. Het hof verwijst naar de opmerkingen van TMS Holland zoals hiervoor weergegeven onder rechtsoverweging 3.
- Gelet op de omstandigheid dat [appellanten] (zoals is opgenomen in artikel 21 van de koopovereenkomst) ruimschoots de gelegenheid hebben gekregen "met aannemers en/of andere deskundigen/installateurs de woning te bekijken", hadden [appellanten] , als zij dat op grond van de rapportage van TMS Holland wenselijk hadden gevonden, de elektrische installatie dienen te laten beoordelen door een deskundige. Gelet op de ouderdom van de woning mocht een dergelijk onderzoek ook van [appellanten] worden verwacht teneinde teleurstelling achteraf te voorkomen. Dat [appellanten] dergelijk onderzoek niet nodig hebben geacht, moet naar het oordeel van het hof in het onderhavige geval voor hun rekening worden gelaten. 5.43 Het hof concludeert op grond van het vorenstaande dat voor zover sprake is van het ontbreken van eigenschappen aan de elektrische installatie die nodig zijn voor een normaal gebruik daarvan - hetgeen overigens door [geïntimeerden] wordt betwist - dit bij juistheid van het daaromtrent door [appellanten] gestelde, voorafgaand aan de koop voor hen kenbaar was. 5.44 Grief 2 in incidenteel appel slaagt.Dwaling (grief 7 en 8 in principaal appel) 5.45 [appellanten] hebben subsidiair wijziging van de overeenkomst met opheffing van het nadeel op grond van dwaling gevorderd (artikel 6:228 lid 1 BW en artikel 6:230 lid 2 BW). De rechtbank heeft in het bestreden vonnis van 5 juni 2013 deze vordering afgewezen. Tegen dat oordeel richten zich de grieven 7 en 8 in principaal appel. In de toelichting op hun grieven specificeren [appellanten] niet op welk in artikel 6:228 lid 1 BW omschreven dwalingsgeval zij hun vordering baseren. Uit hun stellingen zoals zij die in eerste aanleg geformuleerd hebben, leidt het hof evenwel af dat [appellanten] een beroep beogen te doen op het bepaalde in lid 1 sub a en sub b van het genoemde artikel. 5.46 Ingevolge artikel 6:228 lid 1, aanhef en onder a BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten. Op grond van artikel 6:228, aanhef en onder b, BW is een dergelijke overeenkomst vernietigbaar indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Voor zover [appellanten] met hun tweede grief in principaal appel hebben gesteld dat de rechtbank in rechtsoverweging 5.8 van het vonnis van 5 juni 2013 ter zake van hun subsidiaire vordering een onjuiste maatstaf heeft aangelegd door te overwegen dat “Indien het gebrek niet aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat, (...) de verkoper en diens makelaar in beginsel niet eigener beweging elke onvolkomenheid [behoeft] te benoemen”, overweegt het hof dat gelet op het hiervoor weergegeven beoordelingskader ter zake van het beroep op dwaling, deze grief slaagt voor zover zij betrekking heeft op de subsidiaire vordering van [appellanten] Of dit hen ook kan baten zal hierna blijken. 5.47 Het hof stelt vast dat [appellanten] hun beroep op dwaling op hetzelfde feitencomplex als het beroep op non-conformiteit hebben gebaseerd. Ten aanzien van hun stelling dat [geïntimeerden] mededelingen hebben gedaan en inlichtingen hebben gegeven inhoudende dat de woning goed zou zijn geïsoleerd, terwijl dat achteraf niet de waarheid bleek te zijn, overweegt het hof dat uit hetgeen het hof hiervoor onder rechtsoverweging 5.26 heeft overwogen voortvloeit dat [geïntimeerden] geacht moeten worden geen onjuiste voorstelling van zaken te hebben gegeven wat betreft de isolatie van de woning. Het beroep op dwaling ex artikel 6:228 lid 1, aanhef en onder a, BW dient dan ook te worden afgewezen. Ook het beroep van [appellanten] op dwaling op de voet van artikel 6:228 lid 1, aanhef en onder b, BW kan hen niet baten. [appellanten] hebben in dat kader (onder punt 27 van hun inleidende dagvaarding) gesteld dat [geïntimeerden] hen hadden moeten inlichten over de geschilderde ankerbalken die bleken te zijn aangetast door houtsplijting. Naar het oordeel van het hof kunnen [geïntimeerden] echter niet geacht worden op dit punt een mededelingsplicht te hebben geschonden. [geïntimeerden] hebben immers onweersproken gesteld dat de opvulling van de houtsplijting met kranten enkel vanuit cosmetisch oogpunt is geschied - het hof verwijst naar rechtsoverweging 5.15 van dit arrest. [appellanten] hebben ten aanzien van de overige gebreken onvoldoende (concreet) feiten en/of omstandigheden gesteld op grond waarvan zou moeten worden geoordeeld dat hen, ondanks dat ten aanzien van de gestelde gebreken geen sprake is van non-conformiteit, niettemin een geslaagd beroep op dwaling toekomt. Het hof overweegt in dat kader nog dat, gelet op de ouderdom en de algehele onderhoudstoestand van de woning, die in de jaren ’80 van de vorige eeuw de laatste moderniseringen had ondergaan, [appellanten] rekening hadden dienen te houden met het feit dat zij geconfronteerd konden worden met bepaalde tegenslagen en met (enige mate van) achterstallig onderhoud. Naar het oordeel van het hof hadden [appellanten] in hetgeen hen bekend was aanleiding moeten vinden zelf nader onderzoek te doen, teneinde een onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen. 5.48 De grieven 7 en 8 in principaal appel falen. De schade (grief 9 t/m 13 in principaal appel, grief 3 in incidenteel appel) 5.49 [appellanten] hebben hun grieven 9 t/m 13 in principaal appel gericht tegen de overwegingen van de rechtbank ter zake van de schade(berekening). Voor zover deze grieven zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank met betrekking tot de schade(berekening) ter zake van het rookkanaal (grief 10), de elektrische installatie (grief 11) en de kosten voor het gebruik van containers voor het herstel van de gebreken aan het rookkanaal, de elektrische installatie en de ondeugdelijke isolatie (grief 13), behoeven deze grieven geen nadere bespreking, nu het hof hiervoor heeft geoordeeld dat [appellanten] ter zake van de gestelde gebreken aan het rookkanaal, de elektrische installatie en de isolatie geen geslaagd beroep op non-conformiteit en/of dwaling toekomt en [geïntimeerden] te dien aanzien derhalve niet schadeplichtig zijn. 5.50 Met grief 9 en grief 12 stellen [appellanten] dat de rechtbank ten onrechte is uitgegaan van een concrete schadeberekening terwijl de schade in het onderhavige geval abstract berekend dient te worden en heeft de rechtbank volgens [appellanten] voorts ten onrechte een correctie 'nieuw voor oud' in aanmerking genomen. Het hof constateert dat deze grieven alleen relevantie hebben indien [appellanten] slagen in de in rechtsoverweging 5.19 weergegeven bewijsopdracht. Het hof zal de behandeling van de grieven daarom aanhouden in afwachting van de bewijslevering. 5.51 Met hun derde grief incidenteel appel komen [geïntimeerden] op tegen de toewijzing van de vordering van [appellanten] ter zake van de restitutie van overdrachtsbelasting en notariskosten, alsmede van de kosten van de rapportage van [naam organisatie] . Het hof overweegt ten aanzien van deze vorderingen van [appellanten] het volgende.Ten aanzien van de vordering van [appellanten] tot restitutie van een deel van de door hen betaalde overdrachtsbelasting en notariskosten overweegt het hof als volgt.Deze vordering is gebaseerd op de stelling van [appellanten] dat zij door het tekortschieten van [geïntimeerden] schade hebben geleden, daarin bestaande dat zij teveel overdrachtsbelasting en notariskosten hebben betaald. Indien zij bekend zouden zijn geweest met de gebreken, zouden zij een aanzienlijk lagere koopsom hebben betaald, en daardoor lagere notariskosten en overdrachtsbelasting verschuldigd zijn geworden, aldus [appellanten] Het hof volgt hen niet in dit betoog. [appellanten] vorderen vergoeding van de schade die zij hebben geleden doordat de woning gebrekkig is. Voor zover deze vordering ten aanzien van de diverse door [appellanten] gestelde gebreken toewijsbaar is, hebben [appellanten] aanspraak op schadevergoeding, waarbij de schade wordt begroot op de kosten van herstel. Door de vergoeding van deze schade worden [appellanten] in hun vermogen gecompenseerd. Zij hebben voor de overeengekomen koopsom weliswaar een woning met gebreken geleverd gekregen, maar ontvangen ten titel van schadevergoeding een bedrag waarmee de gebreken kunnen worden hersteld. [appellanten] komen daardoor in een situatie te verkeren waarin hun vermogen gelijk is aan de situatie waarin zij zouden hebben verkeerd indien [geïntimeerden] hun verplichtingen uit de koopovereenkomst correct zouden zijn nagekomen. In die laatste situatie - de hypothetische schade zonder gebreken - zouden [appellanten] notariskosten en overdrachtsbelasting verschuldigd zijn geworden over de overeengekomen koopsom. In de feitelijke situatie (een woning met gebreken, maar met een aanspraak op schadevergoeding) zijn zij een zelfde bedrag aan kosten en belasting verschuldigd geworden, zodat van schade geen sprake is. De situatie in de feitelijke situatie verschilt niet van die in de hypothetische situatie, waarin de gebreken worden weggedacht. 5.52 Ook de vordering van [appellanten] tot vergoeding van de kosten van [naam organisatie] dient te stranden. Gelet op het vorenoverwogene, waarin het hof de bevindingen van [naam organisatie] grotendeels terzijde heeft geschoven, ziet het hof geen aanleiding de kosten van de rapportage van [naam organisatie] voor rekening van [geïntimeerden] te laten komen. 5.53 Grief 3 in incidenteel appel slaagt. De buitengerechtelijke kosten (grief 14 in principaal appel) 5.54 Met hun veertiende grief in principaal appel betogen [appellanten] dat de rechtbank hun vordering ter zake van de buitengerechtelijke incassokosten ten onrechte heeft afgewezen. [appellanten] maken aanspraak op een bedrag van € 2.413,26 in verband met aanmaningskosten, informatiekosten en administratiekosten. 5.55 Bij de beoordeling van deze grief geldt als uitgangspunt dat het op de weg van [appellanten] ligt te stellen en te specificeren dat kosten zijn gemaakt ter zake van andere verrichtingen dan die waarvoor de in artikel 237 tot en met 240 Rv bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten. Het moet daarbij gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele sommatie, het enkel doen van een - niet aanvaard - schikkingsvoorstel of het inwinnen van (verhaals)inlichtingen. 5.56 Hiervan is niet gebleken. [appellanten] hebben nagelaten hun vordering ter zake van buitengerechtelijke kosten met bewijsstukken (zoals facturen) te onderbouwen. Daarbij is ter gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep vast komen te staan dat [appellanten] een rechtsbijstandsverzekering hebben, terwijl gesteld noch gebleken is dat zij geen, of niet onvoorwaardelijk, aanspraak kunnen maken op deze verzekering voor de eventuele buitengerechtelijke kosten, zodat zij ook onvoldoende hebben onderbouwd dat zij buitengerechtelijke kosten hebben gemaakt. Het hof zal deze vordering dan ook afwijzen. 5.57 Grief 14 in principaal appel faalt. De slotsom 5.58 De behandeling van grief 9 en 12 in principaal appel en grief 4 en 5 in incidenteel appel zal worden aangehouden in afwachting van de bewijslevering. De beslissing Het gerechtshof: alvorens verder te beslissen: draagt [appellanten] op te bewijzen (feiten en omstandigheden waaruit volgt) dat houtrot in de sporenkap, hanenbalken en ankerbalken als zelfstandige oorzaak de constructie van de woning zodanig heeft aangetast, dat dit in de weg staat aan normaal gebruik van de woning; bepaalt dat, indien [appellanten] dat bewijs (ook) door middel van getuigen wensen te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. I. Tubben, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan het Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden, en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip; bepaalt dat [appellanten] het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van beide partijen, van hun advocaten en van de getuigen zal opgeven op de roldatum dinsdag 16 november 2015, waarna de raadsheer-commissaris dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) vaststelt; bepaalt dat [appellanten] overeenkomstig artikel 170 Rv de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dient op te geven; houdt iedere verdere beslissing aan. Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. I. Tubben en mr. M.A.L.M. Willems, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 3 november 2015.