GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof 200.136.608/01 (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 133217/HA ZA 12-137) arrest van 10 mei 2016 in de zaak van 1PlasBossinade Advocaten N.V., gevestigd te Groningen, hierna: PlasBossinade,
- mr. [appellante 2] , wonende te [woonplaats] , hierna: mr. [appellante 2], appellanten in het principaal hoger beroep, geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep, in eerste aanleg: gedaagden, hierna gezamenlijk te noemen: PlasBossinade c.s., advocaat: mr. P. Wanders, kantoorhoudend te Amsterdam, tegen Stella Beheer B.V., gevestigd te Groningen, geïntimeerde in het principaal hoger beroep, appellante in het incidenteel hoger beroep, in eerste aanleg: eiseres, hierna: Stella Beheer, advocaat: mr. P.A.Th. Kostwinder, kantoorhoudend te Groningen. Het hof neemt over hetgeen is overwogen en beslist in het tussenarrest van 1 december
- 1Het verdere verloop van de procedure 1.1 Het hof heeft bij voornoemd tussenarrest een comparitie van partijen gelast. Deze heeft doorgang gevonden op 10 februari 2016, zoals blijkt uit het daarvan opgemaakte proces-verbaal. 1.2 Stella Beheer heeft voorafgaand aan de comparitie een akte vermeerdering eis, tevens akte overlegging producties toegezonden. Ter comparitie is de vermeerdering van eis niet toegelaten wegens strijd met de twee-conclusieregel. De bij de akte gevoegde producties zijn wel toegestaan, voor zover deze betrekking hebben op de vragen die het hof in het tussenarrest heeft gesteld. 1.3 Nadat gebleken was dat partijen ter comparitie niet tot overeenstemming konden komen, hebben zij arrest verzocht. Alleen PlasBossinade c.s. hebben daartoe (aanvullend) de stukken aan het hof overgelegd. 2De verdere beoordeling 2.1 Het hof heeft bij tussenarrest partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de lagere koopprijs die Stella Beheer voor haar pand aan [adres] heeft ontvangen in relatie tot de door mr. [appellante 2] gemaakte beroepsfout en de inschatting van de kans dat bij tijdige melding van de onderhuursituatie Hollestelle met een ongewijzigde koopprijs akkoord zou zijn gegaan 2.2 Stella Beheer heeft ter comparitie opgemerkt dat Hollestelle in 2010 belang had bij het verkrijgen van een optie op de grond, maar in 2010 en 2011 nog geen belang had bij daadwerkelijke levering. Daarom heeft zij in 2011 zo veel problemen gemaakt over de onderhuur. In 2012 had Hollestelle wel belang bij levering en toen kon het probleem worden opgelost. Volgens Stella Beheer zou Hollestelle in 2010 ook akkoord gegaan zijn met de onderhuur zonder aanpassing van de koopprijs, zulks om maar haar optie op het perceel zeker te stellen. 2.3 PlasBossinade c.s. schatten dit anders in. Volgens hen wilde Hollestelle met zo weinig mogelijk partijen te maken hebben en was de onderhuursituatie wel degelijk een kostenverhogende factor. Daarom heeft zij daarvan een groot punt gemaakt. De uiteindelijke prijsvermindering is ook een compensatie voor alle extra kosten die voor Hollestelle / Ballast Nedam heeft moeten maken in de diverse procedures met Stella Beheer na 2011 en ziet niet alleen op de waardevermindering samenhangend met de onderhuursituatie. 2.4 Dat de onderhuur in april 2010 niet tot problemen zou hebben geleid, alleen omdat de intentieovereenkomst - met daarin een koopoptie - nog niet op papier stond, acht het hof geen heel sterk argument. Immers de koopprijs lag volgens Stella Beheer zelf in april 2010 al vast - en die is ter comparitie door Stella Beheer als heel gunstig voor haar aangemerkt -, alleen over de uitwerking van de koopovereenkomst verschilden Stella Beheer en Hollestelle nog van mening. Voorts beschikte Hollestelle ook al over enig schriftelijk bewijs van de intentieovereenkomst in de vorm van de (verworpen) uitwerkingsvoorstellen van begin april
- Het hof acht, alles afwegende, de kans dat Hollestelle in april 2010 met een koop-optieovereenkomst onder verder gelijke voorwaarden en met een gelijke koopprijs, doch onder aanvaarding van de onderhuursituatie akkoord zou zijn gegaan, op 20% en schat de daarmee samenhangende schade op 20 % van de minderopbrengst. Daarbij is niet van belang dat de prijskorting door Hollestelle (Ballast Nedam) ten opzichte van Stella Beheer niet uitsluitend aan de onderhuur was gerelateerd, maar is voorgesteld als een korting die verband hield met alle door Ballast Nedam gemaakte extra kosten als gevolg van de ontstane strubbelingen over en weer. Immers al die strubbelingen vinden wel hun oorzaak in de niet gemelde onderhuur. Genoemd percentage van de minderopbrengst van € 62.500, - komt neer op een bedrag van € 12.500, -. De extra kosten van rechtsbijstand 2.5 Het hof heeft in het tussenarrest reeds aangegeven (r.o. 5.25) dat het uitgangspunt voor deze kosten het bedrag van € 23.860,95 vormt. Daarop dient dan een bedrag voor mogelijk ook bij tijdige melding van de onderhuur te maken kosten alsmede een bedrag voor dubbeltellingen in verband met het grote aantal advocaten dat bij kantoor Yspeert VDW met de zaak bezig was geweest, te worden afgetrokken. Partijen hebben ter comparitie ook op dit punt geen overeenstemming weten te bereiken. Het hof zal dit bedrag met inachtneming van genoemde aftrekposten nader vaststellen op € 17.500, - hetgeen iets hoger is dan het bedrag waarmee PlasBossinade c.s. in het kader van een (deel)regeling konden instemmen. Het hof zal de ingangsdatum voor de wettelijke rente over de in dit bedrag begrepen facturen stellen op 6 mei 2011, zijnde de factuurdatum gelegen tussen de eerste relevante factuur van 4 februari 2011 en de laatste van 4 juli
- De vertragingskosten 2.6 Stella Beheer heeft, na wijziging van eis ter gelegenheid van de memorie van grieven, vertragingsschade ter hoogte van de gemiddelde rente over staatsobligaties gevorderd, door haar gesteld op 3%. In het tussenarrest heeft het hof Stella Beheer in staat gesteld om aan te tonen dat zij zonder beroepsfout van mr. [appellante 2] in de relevante periode (maximaal de periode van 7 januari 2011 tot 1 september 2012) een hoger rendement zou hebben genoten dan 2% per jaar zijnde het deels fictieve rendement dat Stella Beheer in die periode alsnog heeft genoten in de vorm van huuropbrengsten en opbrengsten uit haar in het pand [adres] gevestigde winkel. Stella Beheer heeft getracht ter comparitie andermaal haar eis te wijzen, hetgeen niet is toegestaan in verband met de twee-conclusieregel, op grond waarvan Stella Beheer in beginsel haar eis bij de memorie van antwoord voor het laatst had kunnen wijzigen (HR 20 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC4959 en HR 19 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI8771). Aan de pogingen van Stella Beheer om de schade te stellen op de langere duur die het haar kost om een ideale vastgoedportefeuille op te bouwen, moet het hof dan ook voorbijgaan. Voor zover Stella Beheer nog heeft betoogd dat zij een beroep kan doen op de uitzondering op de twee-conclusieregel in verband met nieuwe of nieuw gebleken feiten of omstandigheden sedert het nemen van de memorie van antwoord, verwerpt het hof dat standpunt. Stella Beheer verliest uit het oog dat nieuwe inzichten bij haar dan wel haar advocaat niet gelijk staat aan nieuw gebleken feiten of omstandigheden. 2.7 Ten aanzien van de vraag hoe hoog het rendement van Stella Beheer waarschijnlijk zou zijn geweest als de koopsom op 7 januari 2011 zou zijn betaald, heeft Stella Beheer ter comparitie verklaard dat in 2013 haar rendement heeft bestaan uit een bedrag aan huurinkomsten van € 1.500,- en een bedrag aan rente van ongeveer € 12.600,-. Het totaal van deze bedragen, tezamen groot € 14.100,-, komt overeen met nagenoeg 1% rendement in
- Aangenomen dat het fictieve rendement in 2012 niet wezenlijk zou hebben afgeweken van de resultaten over 2013 - daartoe is niets door Stella Beheer gesteld - acht het hof derhalve niet aangetoond dat Stella Beheer in de relevante periode in 2011-2012 een hoger rendement dan 2% zou hebben genoten indien de transactie rond de voorgenomen datum zou zijn afgewikkeld. 2.8 Het incidenteel appel treft geen doel. Slotsom 2.9 Het hof zal het tussenvonnis van 27 februari 2013 voor zover de rechtbank daarin tot een ander oordeel over het causaal verband is gekomen dan het hof, alsmede het eindvonnis van 17 juli 2013 - behoudens de veroordeling onder 3.1 die wordt bekrachtigd - vernietigen en in zoverre opnieuw rechtdoende, PlasBossinade c.s. veroordelen tot betaling van € 30.000, - te vermeerderen met de wettelijke rente over € 12.500, - vanaf 1 september 2012 en over € 17.500, - vanaf 6 mei
- Het hof zal de kosten van de procedure in eerste aanleg en in het principaal appel, gelet op deze uitkomst waarbij beide partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, compenseren in die zin dat elke partij de eigen kosten dient te dragen. In incidenteel appel zal het hof Stella Beheer in de kosten van de procedure veroordelen, te begroten op 2 punten naar tarief IV à € 1.631,- per punt en factor 0,5 in verband met het incidentele appel, derhalve neerkomende op € 1.631,- . 3De beslissing Het hof, recht doende in hoger beroep: bekrachtigt de beslissing verwoord onder 3.1 van het eindvonnis van 17 juli 2013 alsmede de daarop betrekking hebbende overwegingen uit het tussenvonnis van 27 februari 2013; vernietigt die vonnissen voor het overige en in zoverre opnieuw rechtdoende, veroordeelt PlasBossinade c.s. tot betaling van € 30.000, - aan Stella Beheer, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 17.500,- vanaf 6 mei 2011 en over € 12.500,- vanaf 1 september 2012, steeds tot de datum der algehele voldoening; compenseert de kosten van de procedure in eerste aanleg en in principaal appel in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt; veroordeelt StellaBeheer in de kosten van het incidenteel appel, tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 1.631 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op nihil voor verschotten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en -voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening; verklaart dit arrest (voor zover het de hierin vermelde veroordelingen betreft) uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. H. de Hek en mr. D.H. de Witte en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 10 mei 2016.