GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof 200.170.573/01 (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/17/111671 / HA ZA 11-286) arrest van 8 augustus 2017 in de zaak van 1 [appellant] , wonende te [A] , hierna: [appellant], 2. [appellante] , wonende te [B] , hierna: [appellante] , hierna tezamen: [appellanten 1 + 2] c.s., 3. mr. Rinke Marten Goudberg q.q., wonende te Heerenveen, hierna: de curator, appellanten in het principaal hoger beroep, geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep, in eerste aanleg: eisers, hierna alle drie gezamenlijk te noemen: de curator c.s., advocaat: mr. R. Verdonk, kantoorhoudend te Heerenveen, tegen 1Notarispraktijk Detmar & Troost, gevestigd te Bolsward, hierna: de maatschap, 2. Sângaast B.V., gevestigd te Langweer, hierna: Sângaast, 3. [geïntimeerde3] , wonende te [C] , hierna: [geïntimeerde3], 4. Sparrenburg Beheer B.V., gevestigd te Bolsward, hierna: Sparrenburg Beheer, geïntimeerden in het principaal hoger beroep, appellanten in het incidenteel hoger beroep, in eerste aanleg: gedaagden, hierna gezamenlijk te noemen: de maatschap c.s., advocaat: mr. C.J.J.C. Arnouts, kantoorhoudend te Amsterdam. 1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 1.1 Ten aanzien van het procesverloop tot 31 mei 2016 verwijst het hof naar zijn arrest van die datum. 1.2 Partijen hebben het hof te kennen gegeven af te willen zien van een comparitie van partijen. Vervolgens hebben zij de stukken opnieuw voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. 1.3 De curator c.s. vorderen in het principaal hoger beroep kort gezegd dat het hof hun vorderingen alsnog zal toewijzen. De maatschap c.s. vorderen in het incidenteel hoger beroep het tussenvonnis van 8 januari 2014 (gedeeltelijk) te vernietigen 'en onder verbetering en aanvulling van de gronden waarop het incidentele appel berust (ook voor wat betreft het Eindvonnis)'. 2De vaststaande feiten in het principaal en het incidenteel appel 2.1 Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals die zijn beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.27 van het tussenvonnis van 8 januari 2014, behoudens voor zover die feiten in dit hoger beroep niet langer vaststaan. Voor zover de bezwaren tegen de feitenvaststelling van de rechtbank voor de verdere beoordeling van belang is, zal dat hierna blijken. 3Het geschil en de beslissing in eerste aanleg 3.1 [appellanten 1 + 2] c.s. hebben in eerste aanleg kort gezegd gevorderd dat de maatschap c.s. hoofdelijk worden veroordeeld om aan hen € 527.000,- te voldoen, te vermeerderen met rente. De curator heeft gevorderd de maatschap c.s. hoofdelijk te veroordelen om aan hem € 750.000,- te voldoen, eveneens te vermeerderen met rente. Bij tussenvonnis heeft de rechtbank aan de maatschap c.s. in de gelegenheid gesteld tegenbewijs te leveren. Bij eindvonnis van 18 februari 2015 zijn deze vorderingen afgewezen en heeft de rechtbank de proceskosten gecompenseerd. 4De beoordeling van de grieven en de vorderingen (het principaal appel) 4.1 Het gaat in dit geschil om het volgende. [appellanten 1 + 2] zijn de zwager en schoonzus van [D] (hierna: [D] ). Deze [D] heeft aan [appellanten 1 + 2] c.s. een vordering verpand die hij op de maatschap c.s. zegt te hebben. De vordering van [D] ligt aan dit geschil ten grondslag, tezamen met een daarmee nauw samenhangende vordering van het gefailleerde Veenstra's Bouwbedrijf BV. (hierna: Veenstra BV of kortweg de BV te noemen). Aan de basis van beide vorderingen ligt de stelling dat de notarissen L.A. Detmar en R.E. Troost (toenmalige maten; hierna de notarissen te noemen) in 2007 de in artikel 43 lid 1 Wna geregelde Belehrungspflicht hebben geschonden door zowel [D] privé alsook [D] in zijn hoedanigheid van directeur en enig aandeelhouder van Veenstra BV niet te wijzen op de gevolgen die voor deze partijen konden voortvloeien uit de inhoud van enkele notariële akten die op 31 juli 2017 zijn verleden. Over die gevolgen komt het hof hierna nog te spreken. Kort gezegd komen deze erop neer dat diverse onroerende zaken in eigendom aan derden zijn overgedragen waarvoor ten tijde van de levering en ook daarna geen betaling is ontvangen, terwijl voor die betaling ook geen zekerheid was bedongen of een verplichting tot retro-overdracht (een zogenaamde Groninger akte). De bewuste transacties hadden de volgende achtergrond. 4.2 In 2003 heeft [D] van de gemeente Littenseradiel een aantal bouwkavels in het plangebied De Boomgaard gekocht (welke kavels hierna kortweg als 'De Boomgaard' zullen worden aangeduid) waarop hij woningen wilde realiseren door middel van een aan Veenstra BV te verstrekken bouwopdracht. De gemeente zou het bouw- en woonrijp maken van het desbetreffende plangebied voor haar rekening nemen, tegen vergoeding door [D] van de daaraan verbonden kosten. [D] en de BV zijn in de loop van 2006 echter in financiële problemen komen te verkeren. Dat heeft geleid tot de verkoop van de aandelen van zijn BV en van zaken die in eigendom aan die BV toekwamen (hierna aan te duiden als de zaken A/F), alsmede tot de verkoop van De Boomgaard door [D] persoonlijk. Al deze zakenrechtelijke transacties vonden plaats op 31 juli 2007, op basis van notariële volmachten die [D] op 20 juli dat jaar had verstrekt. 4.3 Het moet er in dit geschil voor worden gehouden dat de koopsommen noch aan [D] noch aan Veenstra BV zijn of alsnog zullen worden betaald, en dat het voor deze partijen niet mogelijk is de geleverde eigendommen te revindiceren. [appellanten 1 + 2] c.s. en de curator beschouwen dat als de verwezenlijking van een risico waarvoor de notarissen hadden moeten waarschuwen. De vorderingen betreffen de schade die daardoor is geleden. 4.4 Na het horen van getuigen heeft de rechtbank geconcludeerd dat de notarissen tegenover [D] en Veenstra BV inderdaad zijn tekortgeschoten in de op hen rustende Belehrungspflicht. De vorderingen zijn desalniettemin integraal afgewezen, omdat het niet aannemelijk werd geacht c.q. onvoldoende was onderbouwd dat de feitelijk belanghebbenden van de koper, [E] en [F] , zouden hebben ingestemd met transacties onder condities die voor [D] en Veenstra BV gunstiger zouden zijn geweest, en omdat ook onvoldoende was onderbouwd dat [D] en Veenstra BV de transacties in het geheel niet zouden zijn aangegaan als de notarissen aan hun Belehrungspflicht hadden voldaan. 4.5 Dat laatste - de mogelijkheid van het geheel uitblijven van enige transactie - is in hoger beroep niet langer aan de orde. In de toelichting op de zesde grief van de curator c.s. wordt namelijk vooropgesteld dat Veenstra c.s. slechts hebben aangevoerd dat [D] en of Veenstra BV de betreffende transacties niet onder dezelfde voorwaarden zouden zijn aangegaan indien de notarissen aan hun Belehrungspflicht hadden voldaan. Het oordeel van de rechtbank dat ook deze stelling onvoldoende is onderbouwd, wordt met de grieven in het principaal appel vanuit diverse invalshoeken aangevallen. Die grieven lenen zich daarmee voor gezamenlijke behandeling. 4.6 Het hof acht het van belang bij de verdere beoordeling onderscheid te maken tussen enerzijds de positie die [D] bij dit geheel aan transacties en overdrachten innam, en anderzijds de positie van Veenstra BV daarbij. De vordering van [D] ter zake van De Boomgaard ( [appellanten 1 + 2] c.s.) 4.7 [D] in privé heeft de met hypotheken bezwaarde kavels 'De Boomgaard' voor een koopsom van € 6.000,- verkocht en geleverd aan Pekago Onroerend Goed B.V. (kortweg Pekago te noemen; thans Pegasus geheten). De koopprijs is daarbij omgezet in een geldlening. Bovendien heeft [D] bij wijze van contractsoverneming als bedoeld in artikel 6:159 BW aan Pekago overgedragen de overeenkomst met de gemeente inzake de ontwikkeling van plan De Boomgaard. Artikel 7 van de leveringsakte bepaalt daaromtrent: "Verkoper en koper verklaarden ermee bekend te zijn dat de contractsoverneming eerst tot stand komt zodra de Gemeente Littenseradiel aan deze contractsoverneming haar medewerking verleent en kennisgeving van de contractsoverneming aan de gemeente Littenseradiel heeft plaatsgevonden." Die medewerking - die op grond van artikel 6:159 BW is vereist - had de gemeente ten tijde van de levering nog niet verleend. 4.8 Op deze levering zijn dezelfde dag doorleveringen van De Boomgaard gevolgd aan vennootschappen die tot hetzelfde concern behoren als Pekago: eerst aan Arenberg Vastgoed II B.V. (Arenberg), en daarna aan Westzijde Vastgoed B.V. (Westzijde). In dat laatste geval is de verplichting tot contractsoverneming niet mee overgedragen. 4.9 De geldlening van € 6.000,- is nooit voldaan. Bovendien heeft de gemeente de in artikel 7 bedoelde medewerking geweigerd. De schuld aan de gemeente van € 435.754,92 bleef daardoor op [D] rusten. Hij stelt zich op het standpunt dat de notarissen hem erop hadden moeten wijzen dat deze risico's waren verbonden aan de eerste levering aan Pekago en de ter zake gemaakte afspraken: de leveringsakte bevatte geen kettingbeding met betrekking tot de contractsoverneming, en er was geen zekerheid voor de voldoening van de koopprijs. Ook een verplichting tot retro-overdracht ingeval van het onbetaald blijven van de koopprijs was niet overeengekomen. Deze risico's hebben zich verwezenlijkt, aldus [D] . 4.10 Het hof constateert ten aanzien van de contractsoverneming dat het ten tijde van de eerste transactie van De Boomgaard (de levering aan Pekago) voor [D] duidelijk was - althans duidelijk had moeten zijn - dat hij het risico liep dat zijn schuld aan de gemeente niet op Pekago (of eventuele rechtsopvolgers) zou overgaan. Hij heeft immers uitdrukkelijk verklaard ermee bekend te zijn dat de contractsoverneming pas tot stand zou komen zodra de gemeente Littenseradiel daaraan haar medewerking zou verlenen. Het risico dat de gemeente dat niet zou doen, heeft hij dan ook bewust genomen. Voor dat risico hebben de notarissen hem blijkens zijn eigen verklaring gewaarschuwd. Het feit dat dit risico zich uiteindelijk heeft verwezenlijkt, kan hij daarom niet op de notarissen verhalen. Daaraan kan niet afdoen dat de verplichting tot contractsoverneming bij de laatste transactie niet door Westzijde is overgenomen. Ook als Westzijde dat wel had gedaan, zou [D] immers zijn geconfronteerd met de weigering van de gemeente om daarmee in te stemmen. 4.11 Ten aanzien van de niet betaalde koopsom (althans de lening) van € 6.000,- oordeelt het hof op gelijke wijze als hierna onder 4.2 en verder, ten aanzien van de koopprijs van de zaken A/F. De vordering van Veenstra BV ten aanzien van de zaken A/F (de curator) 4.12 Ook de aandelen van Veenstra BV zijn verkocht en op 31 juli 2007 geleverd aan Pekago. Dat gebeurde tegen de symbolische prijs van € 1,-. Op diezelfde dag zijn de zaken A/F, belast met hypotheken en beslagen, eveneens aan die partij geleverd. Net als bij De Boomgaard, is de koopprijs (in dit geval € 750.000,-) bij deze transactie in een geldlening omgezet. 4.13 Ook op deze leveringen zijn dezelfde dag doorleveringen van de zaken A/F gevolgd aan vennootschappen die tot hetzelfde concern behoren als Pekago: eveneens eerst aan Arenberg en daarna aan Westzijde - in dat laatste geval voor een koopprijs van € 2.500.000,-. 4.14 De redenering van de curator is vergelijkbaar met die van [appellanten 1 + 2] c.s.: de schuld uit de geldlening is nooit voldaan. Per saldo heeft de gang van zaken er dus toe geleid dat Veenstra BV is benadeeld - in het geval van de zaken A/F: tot een bedrag dat gelijk is aan de overwaarde daarvan. Ook de curator stelt zich op het standpunt dat de notarissen de BV (dat wil zeggen: haar directeur en enig aandeelhouder, [D] ) erop hadden moeten wijzen dat die mogelijkheid bestond bij de eerste levering aan Pekago. Er was immers geen zekerheid voor de voldoening van de koopprijs (de lening) of een verplichting tot retro-overdracht bedongen. 4.15 Bij de beoordeling van deze vorderingen - zoals gezegd: ook die van [D] in privé, ten aanzien van de koopprijs van De Boomgaard - dient zich als eerste een causaliteitsvraag aan: moet er rechtens van worden uitgegaan dat, zoals de curator en [appellanten 1 + 2] c.s. beide beweren, waarschuwingen van de notarissen ertoe zouden hebben geleid dat de onroerendgoedtransacties vergezeld zouden zijn gegaan van zekerheidstellingen voor het onbetaald laten van de koopsommen (leningen) en (
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.