GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN Locatie Arnhem nummer 18/00529 uitspraakdatum: 24 april 2019 Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] te [Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 3 mei 2018, nummer UTR 17/2077, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Lelystad (hierna: de heffingsambtenaar) 1Ontstaan en loop van het geding 1.1 De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 72 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 248.
- Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerende-zaakbelasting eigenaar vastgesteld op € 489 (hierna: de aanslag). 1.2 De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraken op bezwaar in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 3 mei 2018 gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 238.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. 1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 1.5 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 april 2019 te Arnhem. Daarbij is verschenen de gemachtigde van belanghebbende, mr. [A] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen [B] , bijgestaan door [C] en [D] , taxateur. 1.6 Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. Eveneens is de ter zitting door de heffingsambtenaar overlegde pleitnota aan deze uitspraak gehecht. 2De vaststaande feiten 2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een hoekbungalow met een carport en een veranda (25 m²), uit het bouwjaar 1974 (hierna: de onroerende zaak). De oppervlakte van het perceel bedraagt 427 m². 2.2 De onroerende zaak is in 2001 verbouwd. 3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen 3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari
- 3.2 Belanghebbende bepleit een waarde van € 207.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de beschikking en de aanslag. 3.3 De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 4Beoordeling van het geschil 4.1 Krachtens artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 4.2 De bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het taxatierapport van 27 juni 2017 van [D] , gediplomeerd en gecertificeerd taxateur (hierna: de taxateur), waarin de waarde per waardepeildatum is getaxeerd op € 238.000 (hierna: het taxatierapport). Op basis van de vergelijkingsmethode heeft de taxateur vijf objecten als vergelijkingsobjecten gebruikt, die alle vijf - evenals de onroerende zaak - zijn gelegen in [Z] : Object Bouwjaar Woon-opper-vlakte (m2) Waarde per m2 (€) Waarde inhoud (€) Perceel (m²) Waarde per m² (€) Waarde perceel (€) Bijgebouwen (€) Waarde (peildatum) (€) Koopsom en datum [a-straat] 72 1974 193 900 173.700 427 132 56.401 Carport (3.000), Veranda (10.000) 238.000 [a-straat] 74 1974 138 770 107.560 520 119 61.940 Garage (10.000), Carport (3.000) 182.500 182.500 (03-12-2015) [a-straat] 151 1972 135 763 102.993 510 121 61.470 Garage (11.000) Berging (3.000) Dakkapel (1.500) 179.963 186.250 (02-08-2016) [b-straat] 45 30 1979 160 1.081 172.956 773 96 73.831 Tuinhuisje (1.000) 247.787 244.000 (31-08-2015) [b-straat] 45 2 1979 191 944 180.398 454 128 58.102 Berging (1.500), Tuinhuisje (1.000), Luifel
(500)241.500 241.500 (04-01-2016) [c-straat] 1 1980 145 1.309 189.794 752 96 73.314 Tuinhuisjes (2.000) 265.108 279.000 (31-10-2016) 4.3 Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Aangezien het vergelijkingsobject [a-straat] 74 naast de onroerende zaak is gelegen, beide objecten bungalows zijn, hetzelfde bouwjaar hebben en dezelfde uitstraling hebben, heeft het Hof met name dit vergelijkingsobject bij zijn oordeel laten meewegen. Partijen houdt in de vergelijking tussen de onroerende zaak en het vergelijkingsobject [a-straat] 74 met name verdeeld de omvang van de woonoppervlakte van de onroerende zaak en wel of de taxateur de garage (22 m²) terecht tot de woonoppervlakte heeft gerekend. Het Hof beantwoordt deze vraag bevestigend gelet op de verbouwing van de onroerende zaak in 2001 (zie 2.2), de bouwtekening van deze verbouwing die in het taxatierapport is opgenomen en gelet op de overgelegde foto’s van de onroerende zaak en de toelichting ter zitting van het Hof van de taxateur. Verder heeft de onroerende zaak meer daglichttoetreding omdat het een hoekbungalow betreft terwijl de bungalow [a-straat] 74 niet op een hoek is gelegen. Ook heeft de taxateur naar het oordeel van het Hof in het taxatierapport voldoende inzicht gegeven in de onderhoudstoestand van de onroerende zaak (voldoende) en het vergelijkingsobject [a-straat] 74 (gedateerd) en de gevolgen hiervan voor de waardebepaling. Verder merkt het Hof nog op dat de taxateur de grondstaffel consequent heeft toegepast en dat het taxatierapport een rekenfout bevat omdat de waarde kan worden berekend op (€ 173.700 + € 56.401 + € 3.000 + € 10.000 =) € 243.000 (afgerond), terwijl de getaxeerde waarde € 238.000 is. Ten slotte merkt het Hof nog op dat de vergelijkingsobjecten [a-straat] 151, [b-straat] 45 30, [b-straat] 45 2 minder goed bruikbaar zijn, alleen al omdat het andere objecttypen betreft die een andere uitstraling hebben en het vergelijkingsobject [c-straat] 1 ook minder goed bruikbaar is omdat het in een ander deel van [Z] is gelegen en de oppervlakte van het perceel veel groter is. Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 5Griffierecht en proceskosten Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 6Beslissing Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 april 2019 De griffier, Het lid van de enkelvoudige belastingkamer, (J.H. Riethorst) (B.F.A. van Huijgevoort) Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 24 april 2019. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.