ECLI:NL:GHARL:2020:9064

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN locatie Arnhem nummers 19/01110 t/m 19/01113 uitspraakdatum: 3 november 2020 Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] te [Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 10 juli 2019, nummers UTR 18/5101 t/m UTR 18/5104, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar) 1Ontstaan en loop van het geding 1.

1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken [a-straat] 25, [a-straat] 23, [b-straat] 17 en [c-straat] 1 GB5, allen gelegen te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op respectievelijk € 303.000, € 278.000, € 273.000 en € 23.000 (hierna: de beschikkingen). Tegelijk met de beschikkingen zijn aanslagen onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2018 opgelegd (hierna: de aanslagen). 1.
2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd. 1.
3. Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.
4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 1.
5. Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 27 oktober
6. De zaken zijn gelijktijdig en gezamenlijk behandeld. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 2Vaststaande feiten Belanghebbende is eigenaar van de in 1.1 vermelde onroerende zaken. 3Geschil In geschil is de waarde van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari
7. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarden van de onroerende zaken [a-straat] 25, [a-straat] 23, [b-straat] 17 en [c-straat] 1 GB5 moeten worden vastgesteld op respectievelijk € 299.000, € 277.000, € 257.000 en € 22.
8. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de beschikte waarden. 4Beoordeling van het geschil 4.
9. Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 4.
10. Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden van de onroerende zaken gemotiveerd betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 van de Wet WOZ vastgestelde waarden niet te hoog zijn. [a-straat] 25 4.
11. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van [a-straat] 25 wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van [A] , WOZ-taxateur (hierna: [A] ) van 28 maart 2019, waarin de waarde als volgt is onderbouwd: Object Bouwjaar Gebruiksoppervlakte (m²) Waarde per m² (€) Waarde inhoud (€) Per-ceel (m²) Waarde per m² (€) Waarde perceel (€) Bijgebouwen Waarde (afgerond) (€) Koopsom en datum (€) [a-straat] 25 1922 83 1.644 136.460 238 468 111.540 Kantoor € 30.000 Zomerhuisje € 15.000 Berging € 10.000 303.000 [a-straat] 37 1923 98 2.922 286.340 202 493 99.660 Bergingen € 4.000 390.000 379.000 (14-04-2016) [d-straat] 102 1912 84 2.638 221.550 99 550 54.450 Berging € 2.000 278.000 278.000 (06-01-2017) [d-straat] 127 1900 87 2.392 208.100 118 550 64.900 Berging € 2.000 275.000 265.000 (15-12-2017) [e-straat] 44 1922 112 2.123 237.720 166 529 87.780 Berging € 2.000 327.500 327.500 (04-10-2016) In de taxatiematrix zijn de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud van [a-straat] 25 als voldoende gekwalificeerd. De gehanteerde grondstaffel is voor 0 tot en met 150 m² € 550 per m² en voor 151 tot en met 400 m² €
12. 4.
13. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van [a-straat] 25 € 299.000 moet zijn, gelet op het door [A] gebruikte vergelijkingsobject [a-straat]
14. 4.
15. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare ligging hebben, dezelfde bouwperiode hebben en dat rekening is gehouden met de verschillen in bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud. 4.
16. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van de taxatiematrix en de toelichting ter zitting van het Hof de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt en dus in zijn bewijslast is geslaagd. Hierbij merkt het Hof nog op dat het verschil tussen de beschikte waarde en de door belanghebbende voorgestane waarde slechts € 4.000 is en dat belanghebbendes gemachtigde ter zitting van het Hof heeft verklaard de waarde van [a-straat] 25 uit (proces)strategische overwegingen in geschil te hebben gebracht omdat de heffingsambtenaar niet bereid was te schikken over de waarde van [b-straat]
17. [a-straat] 23 4.
18. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van [a-straat] 23 wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van [A] van 28 maart 2019, waarin de waarde als volgt is onderbouwd: Object Bouwjaar Gebruiksoppervlakte (m²) Waarde per m² (€) Waarde inhoud (€) Per-ceel (m²) Waarde per m² (€) Waarde perceel (€) Bijgebouwen Waarde (afgerond) (€) Koopsom en datum (€) [a-straat] 23 1922 112 1.589 177.990 197 498 98.010 Berging € 2.000 278.000 [a-straat] 37 1923 98 2.922 286.340 202 493 99.660 Bergingen € 4.000 390.000 379.000 (14-04-2016) [d-straat] 102 1912 84 2.638 221.550 99 550 54.450 Berging € 2.000 278.000 278.000 (06-01-2017) [d-straat] 127 1900 87 2.392 208.100 118 550 64.900 Berging € 2.000 275.000 265.000 (15-12-2017) [e-straat] 44 1922 112 2.123 237.720 166 529 87.780 Berging € 2.000 327.500 327.500 (04-10-2016) In de taxatiematrix zijn de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud van [a-straat] 23 als voldoende gekwalificeerd. De gehanteerde grondstaffel is voor 0 tot en met 150 m² € 550 per m² en voor 151 tot en met 400 m² €
19. 4.
20. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van [a-straat] 23 € 277.000 moet zijn, gelet op het door [A] gebruikte vergelijkingsobject [a-straat]
21. 4.
22. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare ligging hebben, dezelfde bouwperiode hebben en dat rekening is gehouden met de verschillen in bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud. 4.
23. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van de taxatiematrix en de toelichting ter zitting van het Hof de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt en dus in zijn bewijslast is geslaagd. Hierbij merkt het Hof nog op dat het verschil tussen de beschikte waarde en de door belanghebbende voorgestane waarde slechts € 1.000 is en dat, evenals bij [a-straat] 25, belanghebbendes gemachtigde de waarde van [a-straat] 23 louter uit (proces)strategische overwegingen in geschil heeft gebracht. [b-straat] 17 4.
24. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van [b-straat] 17 wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van [A] van 28 maart 2019, waarin de waarde als volgt is onderbouwd: Object Bouwjaar Gebruiksoppervlakte (m²) Waarde per m² (€) Waarde inhoud (€) Per-ceel (m²) Waarde per m² (€) Waarde perceel (€) Bijgebouwen Waarde (afgerond) (€) Koopsom en datum (€) [b-straat] 17 1958 109 1.687 183.880 164 532 87.120 Berging € 2.000 273.000 [f-straat] 46 1958 116 1.919 222.580 174 520 90.420 Berging € 2.000 315.000 307.000 (28-04-2016) [g-straat] 42 1961 108 2.268 244.900 170 525 89.100 Berging € 2.000 336.000 326.500 (25-03-2016) [h-straat] 4 1961 122 1.784 217.600 180 514 92.400 Berging € 2.000 Overkapping € 1.000 313.000 327.000 (25-08-2017) [i-straat] 40 1961 105 2.288 240.220 166 529 87.780 Berging € 2.000 330.000 325.000 (25-07-2016) In de taxatiematrix zijn de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud als voldoende gekwalificeerd. De gehanteerde grondstaffel is voor 0 tot en met 150 m² € 550 per m² en voor 151 tot en met 400 m² €
25. 4.
26. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van [b-straat] 17 € 257.000 moet zijn omdat rekening moet worden gehouden met de slechte bouwkundige kwaliteit en de slechte staat van onderhoud. De herstelkosten bedragen € 16.000, aldus belanghebbende. 4.
27. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare ligging hebben, dezelfde bouwperiode hebben en een vergelijkbare bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud hebben. De heffingsambtenaar wijst op de gehanteerde lage waarde per m² ten opzichte van de vergelijkingsobjecten en dat hem een bedrag van € 16.000 aan herstelkosten hoog voorkomt. 4.
28. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van de taxatiematrix en de toelichting ter zitting van het Hof de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt en dus in zijn bewijslast is geslaagd. Hier voegt het Hof nog aan toe dat belanghebbende het door haar gestelde bedrag aan herstelkosten van € 16.000 niet heeft onderbouwd en dat de heffingsambtenaar onbetwist heeft gesteld dat de vergelijkingsobjecten zijn verkocht waarbij op het moment van (ver)koop de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud voldoende waren. [c-straat] 1 GB5 4.
29. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van de garage aan de [c-straat] 1 GB5 wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van [A] van 28 maart 2019, waarin de waarde als volgt is onderbouwd: Object Bouwjaar Oppervlakte (m²) Waarde per m² (€) Waarde inhoud (€) Koopsom en datum (€) [c-straat] 1 GB5 1970 18 1.295 23.310 [c-straat] 1 GB10 1970 20 1.250 25.000 25.000 (31-03-2017) [j-straat] 22 GB4 1970 18/22 1.389 25.000 25.000 (08-12-2016) [k-straat] 1 GB2 1970 16 1.359 21.750 21.750 (21-02-2017) [f-straat] 73 GB5 1970 18 1.500 27.000 26.500 (29-02-2016) In de taxatiematrix zijn de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud als voldoende gekwalificeerd. 4.
30. Belanghebbende heeft zich, naar het Hof begrijpt, op het standpunt gesteld dat de waarde, door uit te gaan van het vergelijkingsobject [c-straat] 1 GB10, (18 m² x € 1.250 =) € 22.500 moet zijn. 4.
31. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat naar alle vergelijkingsobjecten moet worden gekeken. De vergelijkingsobjecten hebben een vergelijkbare ligging, dezelfde bouwperiode en bovendien is rekening gehouden met de verschillen in bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud, aldus de heffingsambtenaar. 4.
32. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van de taxatiematrix en de toelichting ter zitting van het Hof de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt en dus in zijn bewijslast is geslaagd. Hierbij merkt het Hof nog op dat het verschil tussen de beschikte waarde en de door belanghebbende voorgestane waarde slechts € 500 is. Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 5Griffierecht en proceskosten Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 6Beslissing Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. T.H.J. Verhagen, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier. De beslissing is op 3 november 2020 in het openbaar uitgesproken. De griffier, De voorzitter, (J.W.J. de Kort) (B.F.A. van Huijgevoort) Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 3 november
33. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
34. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.