GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN locatie Arnhem nummers 20/00025, 20/00026, 20/00027, 20/00029, 20/00030, 20/00031, 20/00033, 20/00035, 20/00036, 20/00038, 20/00039 en 20/00040 uitspraakdatum: 16 november 2021 Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Midden Nederland van 8 november 2019, nummers UTR 18/4983, UTR 18/4985, UTR 18/4987, UTR 18/4989, UTR 18/4991, UTR 18/4993, UTR 18/4995, UTR 18/4996, UTR 18/4998, UTR 18/4999, UTR 18/5001, UTR 18/5002, UTR 18/5003, UTR 18/5005, UTR 18/5007, UTR 18/5009, UTR 18/5010, UTR 18/5012, UTR 18/5013, UTR 18/5015, UTR 18/5016 en UTR 18/5017 in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar) 1Ontstaan en loop van het geding 1.
- De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 28 februari 2018 de waarde van (onder meer) de volgende onroerende zaken in [plaats] voor het kalenderjaar 2018, naar waardepeildatum 1 januari 2017, als volgt vastgesteld: Onroerende zaak Kenmerk Hof Kenmerk Rechtbank Vastgestelde waarde [adres1] 26 20/00025 UTR 18/4995 € 231.000 [adres1] 26A 20/00026 UTR 18/4996 € 194.000 [adres1] 26B 20/00033 UTR 18/5007 € 181.000 [adres1] 164 20/00036 UTR 18/5012 € 261.000 [adres1] 164A 20/00038 UTR 18/5015 € 165.000 [adres1] 164 B 20/00039 UTR 18/5016 € 180.000 [adres2] 6 20/00027 UTR 18/4998 € 288.000 [adres2] 8 20/00029 UTR 18/5001 € 296.000 [adres2] 10 (10A) 20/00030 UTR 18/5002 € 296.000 [adres2] 12 20/00031 UTR 18/5003 € 296.000 [adres3] 32 20/00035 UTR 18/5010 € 267.000 [adres3] 32B 20/00040 UTR 18/5017 € 223.000 Tegelijk met deze beschikkingen zijn aanslagen onroerendezaakbelasting 2018 (OZB) voor wat betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld alsmede aanslagen Watersysteemheffing. 1.
- De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 23 november 2018 de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [adres1] 26B verlaagd tot € 160.000 en de desbetreffende aanslagen OZB en Watersysteemheffing verminderd en de vastgestelde waarden van de overige onder 1.1 genoemde onroerende zaken gehandhaafd. 1.
- Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 8 november 2019 (verzonden op 19 november 2019) de beroepen ongegrond verklaard. 1.
- Belanghebbende heeft op 2 januari 2020 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Daarvoor is een griffierecht betaald van €
- 1.
- De heffingsambtenaar heeft op 16 juli 2020 een verweerschrift ingediend. 1.
- Belanghebbende heeft op 14 september 2021 een nader stuk ingediend. 1.
- Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 september
- De zaken zijn ter zitting gezamenlijk behandeld. Namens belanghebbende is verschenen mr. [naam1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam2] en taxateur [naam3] . 2Feiten Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. De objecten betreffen appartementen, bovenwoningen en benedenwoningen in de buurt [naam4] te [plaats] . De objecten zijn gebouwd in de periode 1904 tot
- 3Geschil 3.
- In geschil is of de heffingsambtenaar voor het kalenderjaar 2018 de waarden van de onroerende zaken aan de [adres1] en de Vossegatlaan op een te hoog bedrag heeft vastgesteld en of hij de objecten aan de [adres3] op een te laag bedrag heeft vastgesteld. 3.
- Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en verdedigt in hoger beroep de volgende waarden: [adres1] 26 € 231.000 [adres1] 26A € 188.000 [adres1] 26B € 130.000 [adres1] 164 € 211.000 [adres1] 164A € 164.000 [adres1] 164 B € 178.000 [adres2] 6 € 278.000 [adres2] 8 € 286.000 [adres2] 10 (10A) € 286.000 [adres2] 12 € 286.000 [adres3] 32 € 305.000 [adres3] 32B € 305.000 3.
- De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarden en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 3.
- De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van het Hof uitdrukkelijk bevestigd dat hij de beroepen met betrekking tot de in overweging 2 van de uitspraak van de Rechtbank genoemde onroerende zaken ter zitting van de Rechtbank heeft ingetrokken. 3.
- De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van het Hof uitdrukkelijk verklaard dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres1] 28 niet langer in geschil is. 3.
- De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van het Hof uitdrukkelijk zijn beroep op betalingsonmacht alsmede zijn verzoek om een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn ingetrokken. Verder heeft de gemachtigde van belanghebbende verklaard dat hij niet langer verzoekt om een digitale zitting. 4Beoordeling van het geschil 4.
- Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003: AI0924). 4.
- Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarden te hoog dan wel te laag zijn. Gelet daarop rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog of te laag zijn. [adres1] 26, 26A en 26B 4.
- Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden wijst de heffingsambtenaar op taxatiematrices van 17 oktober 2019 van taxateur [naam5] , waarin de waarden op basis van de vergelijkingsmethode als volgt zijn bepaald: Object Bouwjaar Functie Opp. Waarde/m2 WOZ-waarde (01-01-17) Koopsom Datum koopover-eenkomst Gecorrigeerde koopsom [adres1] 26 1923 Appartement Dakterras 62 m2 16 m2 € 3.623/m2 € 400/m2 € 231.000 [adres1] 26A 1923 Appartement Dakterras 52 m2 6 m2 € 3.685/m2 € 400/m2 € 194.000 [adres1] 26B 1923 Appartement 36 m2 € 4.444/m2 € 160.000 Vergelijkingsobjecten [adres1] 156D ( [naam4] ) (26, 26A, 26B) 1925 Bovenwoning Dakterras 45 m2 27 m2 € 3.996/m2 € 400 m2 € 185.000 (30-12-15) € 190.600 [adres1] 156C ( [naam4] (26, 26A) 1925 Bovenwoning 45 m2 € 3.831/m2 € 190.000 (28-02-18) € 172.400 [adres1] 140 ( [naam4] ) (26B) 1920 Appartement 28 m2 € 5.645/m2 € 162.000 (13-04-17) € 158.049 [adres4] 6B ( [naam6] ) (26, 26A, 26B) 1910 Bovenwoning 52 m2 € 4.240/m2 € 221.000 (23-12-16) € 221.000 4.
- Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar met de taxatiematrices en de daarop gegeven toelichting ter zitting erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken per 1 januari 2017 niet te hoog heeft vastgesteld. De vastgestelde waarden worden ondersteund door de waarden per m2 die kunnen worden afgeleid uit de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten die gelegen zijn in dezelfde of een naastgelegen woonbuurt in de wijk Oost te [plaats] . Verder betreft het vergelijkbare woningtypes (appartement/bovenwoning) en zijn de woonoppervlakten, de bouwjaren, de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud goed vergelijkbaar. De stelling van belanghebbende dat aan [adres1] 26A en 26B dezelfde waarde per m2 moet worden toegekend als aan [adres1] 26 (€ 3.623/m2) omdat bij appartementen van deze grootte, geringe verschillen in oppervlakte niet tot afnemend grensnut leiden, kan niet tot een ander oordeel leiden. Deze stelling van belanghebbende is immers niet met nadere (verkoop)gegevens onderbouwd en wordt bovendien niet ondersteund door de in de matrices genoemde verkoopcijfers. [adres1] 164, 164 A en 164B. 4.
- Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden wijst de heffingsambtenaar op taxatiematrices van 17 oktober 2019 van taxateur [naam5] , waarin de waarden op basis van de vergelijkingsmethode als volgt zijn bepaald: Object Bouwjaar Functie Opp. Waarde/m2 WOZ-waarde (01-01-17) Koopsom Datum koopover-eenkomst Gecorrigeerde koopsom [adres1] 164 1925 Benedenwoning 64 m2 € 3.928/m2 € 261.000 [adres1] 164A 1925 Bovenwoning 44 m2 € 3.641/m2 € 165.000 [adres1] 164B 1925 Bovenwoning 48 m2 € 3.417/m2 € 180.000 Vergelijkingsobjecten [adres1] 156D ( [naam4] ) (164, 164A, 164B) 1925 Bovenwoning Dakterras 45 m2 27 m2 € 4.200/m2 € 400 m2 € 185.000 (30-12-15) € 190.800 [adres1] 156C ( [naam4] (164A, 164B) 1925 Bovenwoning 45 m2 € 3.831/m2 € 190.000 (28-02-18) € 172.400 Homeruslaan 17-3 ( [naam4] ) (164, 164A, 164B) 1951 Appartement Balkon 65 m2 3 m2 € 3.969/m2 € 400 m2 € 261.000 (07-12-17) € 263.000 Lindestraat 37 ( [naam4] )
(164)1934 Benedenwoning Tuin 55 m2 9 m2 € 4.407/m2 € 400 m2 € 252.500 (22-02-18) € 246.000 4.
- Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar met de taxatiematrices en de daarop gegeven toelichting ter zitting er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken per 1 januari 2017 niet te hoog heeft vastgesteld. De stelling van de heffingsambtenaar dat verschillen in oppervlakte tot afnemend grensnut leiden volgt immers niet uit de taxatiematrices waarin aan de woning aan de [adres1] 164 met een oppervlakte van 64 m2 een hogere waarde per m2 is toegekend (€ 3.928) dan aan de veel kleinere woningen op 164A en 164B. Nu de heffingsambtenaar niet nader heeft toegelicht waardoor dit verschil wordt veroorzaakt heeft hij naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. 4.
- Belanghebbende heeft zijn stelling dat aan [adres1] 164 en 164A dezelfde waarde per m2 moet worden toegekend als aan [adres1] 164B (€ 3.417/m2) omdat bij appartementen van deze grootte, geringe verschillen in oppervlakte niet tot afnemend grensnut leiden, niet met nadere (verkoop)gegevens onderbouwd en derhalve evenmin aannemelijk gemaakt. 4.
- Aangezien beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen bepleite waarden voor [adres1] 164, 164A en 164B aannemelijk te maken, zal het Hof de waarde van deze onroerende zaken per waardepeildatum in goede justitie als volgt vaststellen: [adres1] 164 € 250.000 [adres1] 164A € 164.000 [adres1] 164B € 178.000 [adres2] 6, 8, 10 (10A) en 12 4.
- Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden wijst de heffingsambtenaar op taxatiematrices van 17 oktober 2019 van taxateur [naam5] , waarin de waarden op basis van de vergelijkingsmethode als volgt zijn bepaald: Object Bouwjaar Functie Opp. Waarde/m2 WOZ-waarde (01-01-17) Koopsom Datum koopover-eenkomst Gecorrigeerde koopsom [adres2] 6 1904 Bovenwoning 86 m2 € 3.020/m2 € 288.000 [adres2] 8 1904 Bovenwoning 98 m2 € 3.020/m2 € 296.000 [adres2] 10 (10A) 1904 Bovenwoning 98 m2 € 3.020/m2 € 296.000 [adres2] 12 1904 Bovenwoning 98 m2 € 3.020/m2 € 296.000 Vergelijkingsobjecten [adres5] 16A ( [naam4] ) 1926 Bovenwoning Dakterras 120 m2 € 3.349/m2 € 5.000 (totaal) € 420.500 (12-12-16) € 407.600 [adres6] 5 BS ( [naam4] ) 1904 Bovenwoning 89 m2 € 2.949/m2 € 262.500 (03-07-16) € 262.500 [adres2] 29 BS ( [naam4] ) 1914 Bovenwoning 95 m2 € 3.135/m2 € 289.000 (17-01-16) € 297.800 4.11 Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar met de taxatiematrices en de daarop gegeven toelichting ter zitting erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken per 1 januari 2017 niet te hoog heeft vastgesteld. De vastgestelde waarden worden ondersteund door de waarden per m2 die kunnen worden afgeleid uit de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten die gelegen zijn in buurt [naam4] te [plaats] . Verder betreft het vergelijkbare woningtypes (bovenwoningen) en zijn de woonoppervlakten, de bouwjaren, de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud goed vergelijkbaar. De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met overlast van een nabijgelegen supermarkt - te weten zeven dagen per week van 07.00 – 22.00 uur af- en aanrijden en parkeren van vrachtwagens - en dat de vastgestelde waarden om die reden elk met € 10.000 moeten worden verminderd, kan niet tot een ander oordeel leiden. De heffingsambtenaar heeft in dit kader onweersproken gesteld dat het nabijgelegen referentieobject aan de [adres5] 16A vergelijkbaar is gelegen te midden van winkels en horeca en dat een eventuele waardeverminderende invloed als gevolg van daarmee samenhangende verkeersoverlast in de verkoopprijs van dit object tot uitdrukking is gekomen. Gelet op verkoopprijs van dit object en de daaruit volgende waarde per m2 en mede gelet op het feit dat dit object geheel is gemoderniseerd, heeft de heffingsambtenaar de waarden van de objecten aan de [adres2] 6, 8, 10 (10A) en 12 niet te hoog vastgesteld. [adres3] 32 en 32B 4.13 Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden wijst de heffingsambtenaar op taxatiematrices van 17 oktober 2019 van taxateur [naam5] , waarin de waarden op basis van de vergelijkingsmethode als volgt zijn bepaald: Object Bouwjaar Functie Opp. Waarde/m2 WOZ-waarde (01-01-17) Koopsom Datum koopover-eenkomst Gecorrigeerde koopsom [adres3] 32 1925 Bovenwoning 65 m2 € 4.108/m2 € 267.000 [adres3] 32B 1925 Bovenwoning 54 m2 € 4.130/m2 € 223.000 Vergelijkingsobjecten [adres7] 11 BS ( [naam6] ) 1904 Bovenwoning 63 m2 € 4.331/m2 € 265.500 (21-06-16) € 272.900 [adres4] 6B ( [naam6] ) 1910 Bovenwoning 52 m2 € 4.240/m2 € 221.000 (23-12-16) € 221.000 [adres8] 2 ( [naam4] West) 1904 Bovenwoning 60 m2 € 3.916/m2 € 235.000 (30-11-16) € 235.000 4.14 Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar met de taxatiematrices erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken per 1 januari 2017 niet te laag heeft vastgesteld. De vastgestelde waarden worden ondersteund door de waarden per m2 die kunnen worden afgeleid uit de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten die gelegen zijn in een naastgelegen woonbuurt in de wijk Oost te [plaats] . Verder betreft het vergelijkbare woningtypes (bovenwoningen) en zijn de woonoppervlakten, de bouwjaren, de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud goed vergelijkbaar. De enkele, niet nader toegelichte stelling van belanghebbende dat de waarden in verband met een splitsingsvergunning moeten worden verhoogd, kan niet tot een ander oordeel leiden. Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende gegrond voor wat betreft de objecten aan de [adres1] 164, 164A en 164B en voor het overige ongegrond. 5Griffierecht en proceskosten 5.1 Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden, te weten € 46 in verband met de beroepen bij de Rechtbank en € 131 in verband met het hoger beroep bij het Hof. 5.2 Omdat de heffingsambtenaar bij de uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [adres1] 26B reeds heeft verminderd en het hoger beroep gegrond is met betrekking tot nog drie onroerende zaken, zal het Hof de kosten die belanghebbende in verband met het bezwaar heeft moeten maken vermenigvuldigen met factor 1,5 wegens gewicht van de zaak in bezwaar. In beroep en hoger beroep acht het Hof een wegingsfactor van 1 aangewezen. 5.3 Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 795 (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) x wegingsfactor 1,5 x € 265), € 1.068 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 534) en € 1.068 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 534), ofwel in totaal op € 2.
- 6Beslissing Het Hof: - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank voor zover daarin de beroepen gericht tegen de uitspraken op bezwaar met betrekking tot [adres1] 164, 164A en 164B ongegrond zijn verklaard, - vernietigt de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar voor zover daarin de bezwaren gericht tegen de waardebeschikkingen en de aanslagen OZB en Watersysteemheffing met betrekking tot [adres1] 164, 164A en 164B ongegrond zijn verklaard en voor wat betreft de proceskostenvergoeding, - vermindert de waarde van [adres1] 164 tot € 250.000, - vermindert de waarde van [adres1] 164A tot € 164.000, - vermindert de waarde van [adres1] 164B tot € 178.000, - vermindert de desbetreffende aanslagen OZB en Watersysteemheffing overeenkomstig, - bevestigt de uitspraak van de Rechtbank voor het overige, - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.931, - gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met de beroepen bij de Rechtbank en € 131 in verband met het hoger beroep bij het Hof. Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 november
- De griffier, De voorzitter, (A. Vellema) (R.A.V. Boxem) Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 november
- Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
- bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.