GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden, afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof 200.266.101/01 (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen: 6831910) arrest van 21 december 2021 in de zaak van de besloten vennootschap Oude Boteringe 17 B.V., gevestigd te Groningen, appellante in het principaal appel, geïntimeerde in het incidenteel appel, bij de rechtbank: gedaagde, hierna: Oude Boteringe, advocaat: mr. J.J. Veldhuis te Leeuwarden, tegen de besloten vennootschap Crazy Holding B.V., gevestigd te Groningen, geïntimeerde in het principaal appel, appellante in het incidenteel appel, bij de rechtbank: eiseres, hierna: Crazy Holding, advocaat: mr. R.G. Jengibarjan te Assen. 1De procedure bij de rechtbank Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 11 juni 2019 dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, (hierna: de kantonrechter) heeft gewezen. 2De procedure in hoger beroep 2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit het tussenarrest van dit hof van 8 december 2020, een brief met verdere producties van Crazy Holding, binnengekomen op 22 september 2021 en een akte wijziging van eis zijdens Crazy Holding van 6 oktober 2021. 2.2 Op grond van genoemd tussenarrest heeft op 6 oktober 2021 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich in afschrift bij de stukken. 2.3 Bij brief van 1 december 2021 heeft het hof partijen gevraagd of zij ermee in kunnen stemmen dat in afwijking van de tijdens de comparitie gemaakte afspraken over het vervolg van de procedure door het hof een tussenarrest zal worden gewezen. Partijen hebben daarmee ingestemd. 2.4 Daarna heeft het hof een datum voor dit arrest vastgesteld. 2.5 Oude Boteringe vordert in hoger beroep, kort gezegd, vernietiging van het vonnis van de kantonrechter van 11 juni 2019 (hierna: het vonnis) en alsnog afwijzing van de vorderingen van Crazy Holding, met veroordeling van laatstgenoemde in de kosten van beide instanties. Crazy Holding vordert in incidenteel hoger beroep, voor zover haar vorderingen door de kantonrechter zijn afgewezen, vernietiging van het vonnis en alsnog integrale toewijzing van haar vorderingen. Daarnaast heeft zij in hoger beroep haar eis vermeerderd, mede in verband met de gevolgen van de Covid-19 pandemie voor haar bedrijfsvoering. 3Waar gaat deze procedure over? 3.1 Deze zaak betreft een geschil tussen Crazy Holding als huurder en Oude Boteringe als verhuurder van de beletage en het souterrain van een monumentaal horeca-bedrijfspand (hierna ook: het pand) in het centrum van Groningen. In dit pand wordt door Crazy Holding de pub “The Dog’s Bollocks” uitgebaat. Allereerst vindt Crazy Holding dat aan het pand veel gebreken kleven die door Oude Boteringe als verhuurder moeten worden verholpen en/of moeten leiden tot een aanzienlijke huurvermindering respectievelijk schadevergoeding voor Crazy Holding. Oude Boteringe vindt daarentegen dat sprake is van casco-huur van het pand en weerspreekt mede om die reden dat sprake is van gebreken en in dat kader aan de zijde van Crazy Holding recht bestaat op huurvermindering of schadevergoeding. Ten tweede vindt Crazy Holding dat zij door de Covid-19 pandemie gedurende een substantiële huurperiode niet in staat is geweest het café op de gebruikelijke wijze te exploiteren. Dit rechtvaardigt volgens haar een reductie van de huurprijs. 3.2 Het hof heeft Crazy Holding in de gelegenheid gesteld haar gewijzigde eis over het tweede geschilpunt in het licht van de op korte termijn te verwachten uitspraak van de Hoge Raad aan te passen en toe te lichten, waarna Oude Boteringe in de gelegenheid is daarop te reageren. In dit stadium neemt het hof daarover nog geen inhoudelijke beslissing. 3.3 Ten aanzien van het eerste geschilpunt oordeelt het hof dat inderdaad sprake is van casco-huur en dat hierop een groot deel van de vorderingen van Crazy Holding afstuit. Het hof zal dit na een bespreking van de feiten en de beslissing van de kantonrechter verder toelichten. 4De vaststaande feiten 4.1 Het hof gaat uit van de volgende vaststaande feiten. 4.2 Oude Boteringe is onderdeel van het Hanzevast vastgoedconcern en eigenaar van een monumentaal bedrijfspand aan de Oude Boteringestraat 17 te Groningen. Dit is van oorsprong een bankgebouw dat is gerealiseerd in 1892. Oude Boteringe heeft het pand omstreeks 2008 gekocht. 4.3 Crazy Holding voert een horeca-onderneming. Zij is als huurder met Oude Boteringe als verhuurder met ingang van 1 februari 2013 een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte aangegaan. Voorafgaand aan deze huurovereenkomst is de bedrijfsruimte door meerdere exploitanten gebruikt met de bestemming horeca, laatstelijk vanaf omstreeks 2012 door vof De Drie Uiltjes. 4.4 In de huurovereenkomst is vermeld dat deze betrekking heeft op de bedrijfsruimte gelegen op de beletage en in het souterrain van het pand, alsmede het daarachter gelegen parkeerterrein, gelegen aan de Oude Boteringestraat 17 te Groningen. 4.5 De huurovereenkomst is opgesteld op basis van het ROZ-model “huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” van 2012. 4.6 Artikel 1.2 van de huurovereenkomst vermeldt: “Het gehuurde wordt als casco verhuurd, tenzij in artikel 9 van de huurovereenkomst of elders schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen.” 4.7 Artikel 2.1 van de huurovereenkomst vermeldt dat daarop van toepassing zijn de “algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” (hierna: de algemene bepalingen). Deze algemene bepalingen vangen aan met de woorden: “Casco 1 Onder huur als casco wordt verstaan de huur van de tot de bedrijfsruimte behorende: - funderingen; - constructieve bouwvloeren; - kolommen; - constructieve plafonds; - buitengevels en bouwmuren inclusief de daarin aanwezige kozijnen, deuren, beglazing en/of ruiten doch niet de pui; - daken, goten, en trappen(huizen); - nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander primair aansluitpunt; - basissprinklernet; - riolering en andere afvoerleidingen; tenzij deze zaken door of vanwege huurder zijn aangebracht.” 4.8 Artikel 9 van de huurovereenkomst bepaalt: “Casco 9.1 In aanvulling op de huur als casco als omschreven in artikel 1 van de algemene bepalingen behoren tot het gehuurde de zaken zoals nader te omschrijven in het opleveringsrapport. 9.2 In afwijking op de huur als casco als omschreven in artikel 1 van de algemene bepalingen behoren niet tot het gehuurde: de inventaris zoals door huurder De Drie Uiltjes V.O.F. dan wel door haar voorgangers in het gehuurde is aangebracht/neergezet.” 4.9 De huurprijs bedroeg ten tijde van het bestreden vonnis € 5.488,92 per maand, inclusief btw. 4.10 Bij brief van 24 oktober 2014 heeft de gemachtigde van Crazy Holding Oude Boteringe gesommeerd om over te gaan tot herstel van (onderhouds-)gebreken. Als voornaamste gebreken zijn daarbij vermeld dat de riolering niet goed functioneerde, de inpandige vetvangput niet deugdelijk is waardoor sprake is van overstromingen en dat traptreden van het gehuurde zodanig glad zijn dat dat een gevaar oplevert. 4.11 Bij brief van 8 december 2014 heeft Oude Boteringe in reactie op dat schrijven aangegeven dat het pand voldoet aan de eisen die in de gegeven omstandigheden daaraan mogen worden gesteld en dat de aansprakelijkstelling wordt afgewezen. Tevens is vermeld dat Oude Boteringe bereid is tot overleg met Crazy Holding om de gestelde zaken op een acceptabele wijze op te lossen. 4.12 Oude Boteringe heeft de inpandige vetvangput voor haar rekening doen voorzien van een kunststof binnenbehuizing en een andere pomp. 4.13 Bij brief van 28 november 2017 heeft de gemachtigde van Crazy Holding, onder verwijzing naar de bevindingen van expertisebureau Hanselman Expertises te Groningen, aan Oude Boteringe medegedeeld dat er sprake is van deels nieuwe gebreken. Oude Boteringe is daarbij een termijn van twee weken gegeven om de omschreven gebreken deugdelijk te herstellen. Tevens zijn bij uitblijven van deugdelijk herstel rechtsmaatregelen aangekondigd. 4.14 Oude Boteringe heeft bij brief van 9 januari 2018 gereageerd op die brief van 28 november 2017 en aangegeven bereid te zijn tot overleg over de geuite klachten. 4.15 Bij e-mail van 3 juni 2020 heeft Crazy Holding aan Oude Boteringe onder meer laten weten: “Op 4 november vorig jaar hebben wij voor de zoveelste keer een lekkage gemeld in The Dog's Bollocks, daar is niks mee gedaan of het is in ieder geval niet opgelost. Vervolgens hebben wij later meerdere lekkages gemeld (van andere aard) op 25 februari, we hebben filmpjes en foto's gestuurd om de ernst van de situatie aan te geven. Zoals in het verleden al eerder is gemeld, hebben we als het langer regent waarschijnlijk te maken met opkomend grondwater en diverse lekkages van boven. Daarna is er ook nog op 28 februari en 4 maart een melding gedaan van meerdere lekkages ook op andere plaatsen. Het is op de opnames en foto’s duidelijk te zien dat er in de kelder sprake is van een overstroming waarbij het water in een gedeelte van de kelder circa 7/8 cm hoog staat. Er zijn ook verschillende lekkages van de bovenburen of dak gemeld. Ondanks meerdere klachten over een periode van meerdere maanden hebben wij dus geen enkele reactie gehad en al zeker geen enkel initiatief tot herstel.” 5De vordering en de beslissing van de kantonrechter 5.1 Crazy Holding heeft bij de kantonrechter, samengevat, gevorderd - te verklaren voor recht dat de rioleringen, de wc's, de drinkwaterinstallatie, de warmwaterinstallatie, de verwarmingsinstallatie, de cv's, de boiler, de elektrische installatie, de vetvangputten, de pompen van de vetvangputten, de buitenlampen en de luchtbehandelingsinstallaties, althans de door de kantonrechter aan te wijzen zaken en/of installaties, behoren tot het door Crazy Holding van Oude Boteringe gehuurde aan de Oude Boteringestraat 17 te Groningen. - Oude Boteringe, kort gezegd, te veroordelen om op straffe van een dwangsom de door Crazy Holding in de dagvaarding omschreven gebreken (daarin genummerd a. tot en met r.) deugdelijk te (doen) herstellen; - te verklaren voor recht dat Oude Boteringe aansprakelijk is voor de door Crazy Holding geleden en te lijden schade ten gevolge van de genoemde gebreken en tevens dat Crazy Holding bevoegd is om de gemaakte en nog te maken kosten voor herstel van de genoemde gebreken te verrekenen met de betaling van de huurtermijnen; - Oude Boteringe te veroordelen tot betaling van een bedrag aan schadevergoeding van € 135.676,26 te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van volledige voldoening; - de huurprijs te verminderen met 50%, althans met een in goede justitie vast te stellen percentage, vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag waarop de gebreken deugdelijk zijn hersteld met veroordeling van Oude Boteringe om met terugwerkende kracht het door deze huurverlaging teveel betaalde bedrag aan Crazy Holding te voldoen en om Oude Boteringe te veroordelen in de kosten van de procedure en tevens tot betaling van de nakosten. 5.2 De kantonrechter heeft bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis voor recht verklaard dat de rioleringen, de wc’s, de drinkwaterinstallatie, de warmwaterinstallatie, de verwarmingsinstallatie, de cv’s, de boiler, de elektrische installatie, de vetvangputten, de pompen van de vetvangputten, de buitenlampen, en de luchtbehandelingsinstallatie behoren tot het door Crazy Holding van Oude Boteringe gehuurde en Oude Boteringe veroordeeld om binnen een termijn van één maand na betekening van het vonnis, aan het bedrijfspand, deugdelijk en naar de regelen van goed vakmanschap te (doen) herstellen: - de in de vordering onder de punten b., c. en r. vermelde gebreken aan de vetvangput inclusief de ombouw en het deksel, en aan de riolering; - de in de vordering onder de punten l., m., n., o. en p. vermelde gebreken aan de gasgestookte cv toestellen in de kelder, aan de gasboiler met warmwatermeter circulatiesysteem, aan de elektrische installatie en kaart met groepenindeling, aan de drinkwaterinstallatie met keerkleppen en aan de luchtbehandeling in de toiletten, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag dat Oude Boteringe in gebreke blijft om aan die veroordeling te voldoen. Het maximum aan te verbeuren dwangsommen is door de kantonrechter vastgesteld op een bedrag van € 50.000,-. Daarnaast heeft de kantonrechter Oude Boteringe veroordeeld om aan Crazy Holding te betalen een bedrag van € 4.295,41, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening. Verder heeft de kantonrechter de huurprijs met 20% verminderd vanaf de dag der dagvaarding, gerekend over de kale huurprijs zoals die vanaf die datum inclusief eventuele aanpassingen gold, tot aan de dag dat de in de vordering onder de punten b., c. en r. vermelde gebreken aan de vetvangput en de riolering deugdelijk en naar de regelen van goed vakmanschap zijn hersteld en Oude Boteringe veroordeeld om aan Crazy Holding te betalen het als gevolg van de hiervoor omschreven huurprijsvermindering te veel betaalde bedrag aan huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding. Tot slot heeft de kantonrechter de proceskosten van partijen gecompenseerd. 6De beoordeling van de grieven en de vorderingen in hoger beroep De vorderingen in hoger beroep 6.1 Oude Boteringe heeft in principaal hoger beroep acht Romeins genummerde grieven (bezwaren) tegen het vonnis geformuleerd. Crazy Holding is harerzijds in incidenteel hoger beroep met een tiental Romeins genummerde grieven opgekomen tegen het vonnis. 6.2 Alvorens de grieven van partijen hierna thematisch - en zo veel mogelijk in onderlinge samenhang - te bespreken zal het hof zich eerst uitlaten over de vermeerdering van eis zijdens Crazy Holding en de daartegen door Oude Boteringe aangevoerde bezwaren. Wijziging van eis 6.3 In de memorie van grieven in incidenteel appel tevens wijziging van eis heeft Crazy Holding haar eis op de in dat processtuk aangegeven wijze gewijzigd. Zij heeft die eiswijziging op een enkel punt aangepast bij akte van 6 oktober 2021. Het gaat er hierbij met name om dat Crazy Holding stelt dat zij ten gevolge van de Covid-19 pandemie gedwongen is geweest om tijdelijk haar bedrijfsvoering te staken en dat dit in verband met het bepaalde in art. 7:207 BW en/of art. 6:258 BW ertoe noopt een deel van het door haar in verband daarmee geleden nadeel voor rekening van Oude Boteringe te laten komen. 6.4 Oude Boteringe verzet zich tegen de eiswijziging, stellende (samengevat) dat de gewijzigde vordering een andere grondslag heeft dan de oorspronkelijke, in eerste aanleg ingestelde vorderingen. De nieuwe vordering (hierna: de Covid-19-vordering) staat los van de vorderingen van Oude Boteringe die in eerste aanleg zijn toegewezen, aangezien de grondslag daarvan was de aanwezigheid van gebreken in het gehuurde. De wijziging van eis zal volgens Oude Boteringe daarom een ontoelaatbare uitbreiding van het partijdebat tot gevolg hebben en de procedure onredelijk vertragen. Ook mist Oude Boteringe een feitelijke instantie indien op deze vordering voor het eerst in hoger beroep zou worden beslist. Oude Boteringe wordt hierdoor onredelijk in haar verdediging benadeeld. 6.5 Het hof overweegt dat op grond van art. 130 lid 1 Rv juncto art. 353 lid 1 Rv aan de appellant in principaal of incidenteel appel de bevoegdheid toekomt zijn eis of de gronden daarvan te wijzigen. De toelaatbaarheid van een eiswijziging moet, zo nodig ambtshalve, mede worden beoordeeld in het licht van de herstelfunctie van het hoger beroep. De grenzen van het toelaatbare worden echter overschreden indien de eiswijziging leidt tot onredelijke vertraging van het geding en/of tot onredelijke bemoeilijking van de verdediging. 6.6 De bevoegdheid om de eis of de gronden daarvan te wijzigen is in hoger beroep in die zin beperkt, dat de eiswijziging niet later dan bij memorie van grieven of antwoord dient plaats te vinden. Dit geldt ook als de vermeerdering van eis slechts betrekking heeft op de grondslag van hetgeen ter toelichting van de vordering door de oorspronkelijke eisende partij is gesteld. Op deze "in beginsel strakke regel" kunnen onder omstandigheden uitzonderingen worden aanvaard. In alle gevallen geldt dat de eisverandering of -vermeerdering niet in strijd mag komen met de eisen van een goede procesorde (zie o.a. HR 20 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC4959). 6.7 De eiswijziging van Crazy Holding voldoet aan de in 6.6. vermelde "in beginsel strakke regel", nu Crazy Holding de eiswijziging in haar memorie van grieven in incidenteel appel tevens wijziging van eis heeft opgenomen en toegelicht. Het geding in hoger beroep wordt in zoverre dan ook niet vertraagd door de eiswijziging/vermeerdering. 6.8 Het hoger beroep biedt de appellerende partij mede de gelegenheid voor het verbeteren en aanvullen van hetgeen zij zelf bij de procesvoering in eerste aanleg heeft gedaan of nagelaten. Zelfs indien de eiswijziging zou betekenen dat Crazy Holding in hoger beroep een standpunt inneemt dat haaks staat op hetgeen zij in eerste aanleg heeft bepleit, is dit toegestaan (HR 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8895). Ook geldt dat een verandering of vermeerdering van eis (zelfs nadat van grieven of van antwoord is gediend) toelaatbaar kan zijn, indien de eisverandering of -vermeerdering ertoe strekt te voorkomen dat een nieuwe procedure zou moeten worden aangespannen (HR 19 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI8771). In dat licht acht het hof ook de aanpassing van de eiswijziging op een enkel punt bij akte van 6 oktober 2021 nog toelaatbaar, nu die aanpassing is ingegeven door een langer aanhouden van de Covid-19 pandemie dan door Crazy Holding werd verwacht ten tijde van de oorspronkelijke eiswijziging in hoger beroep. 6.9 Tegen deze achtergrond bezien is de vordering van Crazy Holding - die erop neerkomt dat in verband met het bepaalde in art. 7:207 BW en/of art. 6:258 BW een deel van het door Crazy Holding in verband met de Covid-19-pandemie en bijbehorende overheidsmaatregelen geleden nadeel voor rekening van Oude Boteringe behoort te komen - geen ontoelaatbare uitbreiding van het partijdebat. De proceseconomie is er niet mee gediend dat de gewijzigde vordering van Crazy Holding in een nieuwe bodemprocedure zou moeten worden beslist, te meer omdat Oude Boteringe, zoals ook ter mondelinge behandeling door het hof is aangeven, nog de gelegenheid krijgt om zich bij nadere akte te verweren tegen de gewijzigde vordering van Crazy Holding. Waar Oude Boteringe stelt dat haar door de eisvermeerdering een feitelijke instantie wordt onthouden, oordeelt het hof dat aan het wettelijk stelsel inherent is dat op de gewijzigde eis slechts door het hof als enige feitelijke instantie recht wordt gedaan. Het gemis van een feitelijke instantie is op zichzelf dan ook niet doorslaggevend en van bijzondere omstandigheden om daarvan af te wijken is in deze zaak niet gebleken. In de bezwaren van Oude Boteringe ziet het hof dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat zij door de eiswijziging van Crazy Holding onredelijk in haar verdediging wordt bemoeilijkt en/of dat het geding er onredelijk door zal worden vertraagd. Ambtshalve ziet het hof evenmin grond voor een dergelijk oordeel. 6.10 De conclusie van het voorgaande luidt dat de bezwaren van Oude Boteringe tegen de eiswijziging van Crazy Holding zullen worden verworpen. Het hof zal derhalve recht doen op de eis van Crazy Holding zoals geformuleerd aan het slot van de memorie van grieven tevens wijziging van eis en op een enkel punt aangepast bij akte van 6 oktober 2021. Wat behoort tot het gehuurde en wat niet? 6.11 Met haar eerste grief stelt Oude Boteringe in het principaal appel de vraag aan de orde wat op grond van de door partijen gesloten huurovereenkomst tot het gehuurde moet worden gerekend en wat niet. Oude Boteringe betoogt in dit kader dat de kantonrechter in zijn vonnis heeft miskend dat partijen zijn overeengekomen dat slechts het ‘casco’ van het bedrijfspand door Crazy Holding wordt gehuurd en dat uit de door partijen overeengekomen definitie van genoemd begrip volgt dat “de vetvangput, riolering (en/of de sanitaire voorzieningen ten behoeve van de toiletten), centrale verwarming, gasboiler, elektrische installatie, drinkwaterinstallatie, luchtbehandeling in toiletten en rookgasafvoer van de boiler niet tot het gehuurde behoren”. De grief richt zich daarmee in feite tegen de uitleg die de kantonrechter (op dit punt) aan de huurovereenkomst heeft gegeven. 6.12 De vraag wat partijen ten aanzien van wat al dan niet tot het gehuurde behoort zijn overeengekomen, dient in een zaak als de onderhavige te worden beantwoord aan de hand van de zogeheten Haviltex-maatstaf, zoals neergelegd in het gelijknamige arrest van de Hoge Raad. Toepassing van de Haviltex-maatstaf brengt mee dat de vraag wat partijen op dit punt zijn overeengekomen niet kan worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van het overeengekomene. Doorslaggevend bij de uitleg daarvan is de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de tussen hen geldende bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Voor de uitleg van een specifieke contractsbepaling geldt verder dat deze niet geïsoleerd dient te worden beoordeeld, maar dient te worden begrepen in verhouding tot de rest van de overeenkomst en de aard en strekking daarvan. 6.13 Met inachtneming van deze maatstaf oordeelt het hof als volgt. Bij verhuur van 290 BW-bedrijfsruimte, in het bijzonder horecaruimte, is casco verhuur gangbaar. Het veelgebruikte en ook door Oude Boteringe gehanteerde standaard ROZ-model gaat daar ook vanuit. Voor de huurder heeft dit tot voordeel dat hij de inrichting van het gehuurde ten behoeve van zijn bedrijfsvoering naar eigen wensen kan invullen zonder toestemming van de verhuurder. Voor de verhuurder heeft het tot voordeel dat de huurder zelf verantwoordelijk is voor het onderhoud en vervanging van de inrichting. Ook zorgt een dergelijke wijze van verhuur ervoor dat bij aanvang en einde van de huurovereenkomst voor beide partijen de opleveringsverplichtingen in beginsel duidelijk zijn. Ook de onderhavige huurovereenkomst is opgemaakt volgens het genoemde ROZ-model; duidelijk staat daarin vermeld dat sprake is van ‘casco’ huur en in artikel 9 daarvan wordt voor de betekenis en reikwijdte van dit begrip verwezen naar het eerste artikel van de – onbetwist van de huurovereenkomst deel uitmakende – algemene bepalingen. Aldaar is een opsomming opgenomen van wat contractueel tot het gehuurde behoort, met zich brengende dat alles wat er meer dan het casco in of om het bedrijfspand aanwezig is en mogelijk door een vorige gebruiker was aangebracht, van de huur wordt uitgesloten. Indien Crazy Holding uit zou zijn gegaan van de veronderstelling dat zij (aanmerkelijk) meer ging huren dan alleen het casco had het, in het licht van de tekst en strekking van de betreffende bepalingen in de haar toegezonden overeenkomst en ook gezien haar hoedanigheid als professionele horecaondernemer (met een ander horeca-pand in dezelfde straat), op haar weg gelegen daarover voorafgaand aan ondertekening van de huurovereenkomst vragen te stellen aan Oude Boteringe. Nu zij dit heeft nagelaten en naar eigen zeggen de haar toegezonden huurovereenkomst slechts “vluchtig heeft bekeken”, kan zij zich niet erop beroepen op dit punt een andere dan de hiervoor omschreven betekenis aan de overeenkomst te hebben gehecht of mogen hechten. Zulks te minder nu Crazy Holding Oude Boteringe ook niet heeft gevraagd om een opleveringsrapport ten aanzien van het pand, hetgeen wel in de rede had gelegen indien zij in de veronderstelling verkeerde dat er aan haar meer zou gaan worden verhuurd dan enkel het casco daarvan. Tot slot kent het hof betekenis toe aan het feit dat partijen ter mondelinge behandeling allebei hebben verklaard dat ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst over de vraag wat al dan niet tot het gehuurde behoort niet specifiek door partijen met elkaar is gesproken, ook niet naar aanleiding van de toezending door Oude Boteringe aan Crazy Holding van het huurcontract. Ook gelet daarop ligt het voor de hand om er in de onderhavige zaak van uit te gaan dat de tekst van het contract de destijdse bedoelingen van beide partijen juist weergeeft. 6.14 De in art. 9.2 van de huurovereenkomst opgenomen bepaling (“In afwijking op de huur als casco als omschreven in artikel 1 van de algemene bepalingen behoren niet tot het gehuurde: de inventaris zoals door huurder De Drie Uiltjes V.O.F. dan wel door haar voorgangers in het gehuurde is aangebracht/neergezet.”) maakt het voorgaande niet anders. Met Oude Boteringe is het hof van oordeel dat reeds een redelijke uitleg van die bepaling Crazy Holding tot het inzicht had moeten brengen dat de woorden “in afwijking” onjuist gekozen waren en daarmee door Oude Boteringe “in aanvulling” bedoeld was respectievelijk moest zijn. Voor zover dit anders zou zijn geldt dat Crazy Holding in het licht van de overige bepalingen in de huurovereenkomst en de algemene bepalingen niet zonder bij Oude Boteringe hierover navraag te doen mocht uitgaan van de (vergaande) veronderstelling dat uit artikel 9.2 volgde dat het gehuurde alle daarin aangebrachte voorzieningen bevatte behoudens de door Crazy Holding van vof De Drie Uiltjes overgenomen inventaris. Zulks te minder omdat – naar Oude Boteringe ter mondelinge behandeling onweersproken heeft gesteld – zij destijds niet de op de hoogte was van de tussen vof De Drie Uiltjes en Crazy Holding gemaakte afspraken en de door die partijen onderling opgestelde inventarislijst destijds niet met haar is gedeeld (en zij dus ook niet kon weten welke van vof De Drie Uiltjes over te nemen delen van de inventaris daarin al dan niet werden genoemd). 6.15 Voor zover Crazy Holding heeft willen betogen dat het feit dat Oude Boteringe ten aanzien van sommige van de hiervoor genoemde zaken (zoals de inpandige vetvangput of de elektrische installatie) in het verleden werkzaamheden heeft laten verrichten, aan de hiervoor door het hof gehanteerde uitleg in de weg staat, gaat het hof daaraan voorbij. Zoals Oude Boteringe ter mondelinge behandeling heeft aangevoerd en niet afdoende door Crazy Holding is betwist, heeft zij in het begin van de contractuele relatie met Crazy Holding enige malen ter vermijding of vermindering van spanning in de huurrelatie en op aandringen van Crazy Holding coulancehalve en incidenteel enige werkzaamheden aan niet tot het casco horende onderdelen van het bedrijfspand laten uitvoeren, zonder evenwel jegens Crazy Holding te kennen te geven verantwoordelijkheid als verhuurder voor die onderdelen te aanvaarden. In het licht daarvan valt zonder toelichting zijdens Crazy Holding, die ontbreekt, niet in te zien dat en waarom Crazy Holding er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de betreffende onderdelen niettemin tot het casco zouden behoren of waarom Oude Boteringe (reeds) daarmee haar recht zou hebben verspeeld (vgl. art. 6:248 lid 2 BW) om Crazy Holding te houden aan de in de huurovereenkomst en daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen gehanteerde demarcatie van wat al dan niet tot het gehuurde behoort. Ook het feit dat een (ondergeschikte) medewerker van Hanzevast op enig moment in correspondentie met Crazy Holding heeft aangegeven dat de verwarming tot het gehuurde behoorde, is niet voldoende om tot een andersluidend oordeel te komen. Het hof weegt hierbij mee dat – naar Oude Boteringe onbetwist ter mondelinge behandeling heeft aangevoerd – zij onderdeel uitmaakt van het Hanzevast-concern, dit concern honderden huurpanden in beheer heeft en, naar het hof begrijpt, haar medewerkers niet steeds van alle ‘ins’ en ‘outs’ van de contractuele afspraken met individuele huurders op de hoogte (kunnen) zijn. 6.16 Het voorgaande brengt met zich dat de beide vetvangputten, centrale verwarming, gasboiler, elektrische installaties, drinkwaterinstallatie, de door een vorige huurder aangebrachte (niet tot de hoofdriolering van het pand behorende) riolering bij de toiletten, luchtbehandeling in de toiletten en rookgasafvoer van de boiler niet tot het gehuurde behoren. Voor al deze zaken – die ofwel buiten de in de algemene bepalingen gehanteerde definitie van het ‘casco’ vallen ofwel door de (vorige) huurder(
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.