GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN locatie Arnhem nummer 20/00549 uitspraakdatum: 16 maart 2021 Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] te [Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 maart 2020, nummer UTR 19/2987, ECLI:NL:RBMNE:2020:1044, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort (hierna: de heffingsambtenaar) 1Ontstaan en loop van het geding 1.
(2)maanden nadat definitief is komen vast te staan hoe de inrichting van het “ [D] ” zal luiden. In verband hiermee verleent koper hierbij onherroepelijke volmacht, met het recht van substitutie, aan verkoper om: a. voor en namens koper de akte van levering te ondertekenen waarbij vorenbedoeld aandeel aan koper geleverd zal worden; b. voor en namens koper het onverdeeld aandeel in de mandeligheid te aanvaarden; c. voor en namens koper alle voorwaarden en verplichtingen, welke verbonden zijn aan de mandeligheid namens koper te aanvaarden en zich tot stipte naleving daarvan te verplichten, en er voorts mee in te stemmen dat de gesubstitueerd gevolmachtigde van verkoper tevens optreedt namens koper. Onder gestanddoening omtrent hetgeen aan koper is opgelegd omtrent de doorverkoop van het verkochte, is het koper gedurende de termijn waarbinnen het hiervoor bedoelde mandelig aandeel niet aan hem is geleverd niet toegestaan zijn medewerking te verlenen aan de vervreemding en levering van het verkochte aan een derde, zulks op straffe van een direct opeisbare boete gelijk aan de tussen verkoper en koper overeengekomen koop-/aanneemsom inclusief omzetbelasting, zulks te behoeve van verkoper. Het hiervoor bedoelde verkoop- en leveringsverbod, doch onder gestanddoening van hetgeen koper is opgelegd omtrent de doorverkoop van het verkochte, geldt niet indien de hiervoor bedoelde derde een gelijkluidende onherroepelijke volmacht, met het recht van substitutie, verleent aan verkoper. (…) LEVERING Ter uitvoering van het bovenstaande levert de eigenaar hierbij aan koper, die bij deze aanvaardt, het aan hem, ieder voor de onverdeelde helft, toekomend mandelig aandeel, van: het een/zevenhonderd drieënzestigste (1/763ste) onverdeeld aandeel in het perceel kadastraal bekend gemeente Amersfoort sectie [Y] nummer [001] met het daarbij behorende onverdeeld aandeel in de mandelige percelen kadastraal bekend gemeente Amersfoort sectie [Y] nummers [002 t/m 018] (…) REGLEMENT Blijkens de hiervoor genoemde akte op eenendertig juli tweeduizend zeven verleden voor genoemde notaris [E] gelden voor de onderlinge rechtsverhouding van de deelgenoten met betrekking tot de mandelige zaak de navolgende regelingen, woordelijk luidend als volgt: " Het aandeel Artikel 1
- Het aan een deelgenoot toebehorende aandeel is een van zijn voormelde erf afhankelijk recht. Levering en bezwaring van het erf treft op gelijke wijze het aandeel.
- Een aandeel kan niet afzonderlijk van het erf worden overgedragen aan een of meer van de overige deelgenoten.
- De verkrijger van een aandeel is verplicht onverwijld van zijn verkrijging mededeling te doen aan degene die met het beheer van de mandelige zaak is belast.
- De verkrijger en de vervreemder zijn hoofdelijk aansprakelijk voor hetgeen de vervreemder terzake van de mandelige zaak aan een of meer van de overige deelgenoten of aan het bestuur verschuldigd is.
- Onder deelgenoot wordt voor dit reglement tevens verstaan diegene die van de mandelige eigenaar een recht tot gebruik heeft verkregen. Verdeling Artikel 2 Zolang de mandeligheid bestaat, kan geen van de deelgenoten verdeling van de mandelige zaak vorderen. (…) Kettingbeding Artikel 8 Iedere deelgenoot is verplicht - namens de overige deelgenoten - een overeenkomst te sluiten met degene die hem onder bijzondere titel opvolgt in zijn rechten op de mandelige zaak, welke tot gevolg heeft dat die rechtsopvolger en de overige deelgenoten over en weer gebonden zijn aan artikel 7 en artikel 8 en de op basis van artikel 6 lid 6 en artikel 7 genomen besluiten. (…) Einde mandeligheid Artikel 10 De mandeligheid eindigt: a. wanneer de gemeenschap van de mandelige zaak eindigt; b. wanneer de bij deze akte aan die zaak gegeven bestemming wordt opgeheven bij een tussen alle deelgenoten opgemaakte notariële akte, gevolgd door inschrijving in de openbare registers; c. zodra het nut voor elk van de erven is geëindigd. (…)” 2.
- In het ‘Taxatieverslag Woning’ zijn door de heffingsambtenaar een drietal referentieobjecten gehanteerd te weten: [a-straat] 184, 226 en 238 te [Z] . 2.
- Bij Aanwijzings- en mandaatbesluit gemeentelijke belastingambtenaren 2019 (hierna: het Aanwijzingsbesluit) is als gemeenteambtenaar, belast met de uitvoering van de Wet WOZ aangewezen: de afdelingsmanager Belastingen. 2.
- Artikel 6 van het Aanwijzingsbesluit luidt: “
- Het College van Burgemeester en Wethouders besluit te mandateren aan de afdelingsmanager Belastingen, respectievelijk de manager centrale diensten van de Coöperatie ParkeerService DA, ieder voor de aan hen in artikel 2 toegekende taken, om namens hem toe te passen de bevoegdheid: a. als bedoeld in artikel 63 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen; b. als bedoeld in artikel 66 van de Algemeen wet inzake rijksbelastingen; c. tot het instellen van cassatie bij de Hoge Raad in belastingprocedures betreffende gemeentelijke belastingen van de gemeente en procedures op grond van de Wet waardering onroerende zaken; d. tot het geheel of gedeeltelijk oninbaar verklaren van de belasting als bedoeld in artikel 255, vijfde lid van de Gemeentewet.”
- Ondermandaat van de bovengenoemde bevoegdheden is slechts toegestaan voor zover het de bevoegdheden in lid 1 onder a, b en d betreft.” 2.
- Tijdens de zittingen op 26 november 2019 en 3 februari 2020 bij de Rechtbank is als gemachtigde van de heffingsambtenaar opgetreden mr. [F] , bijgestaan door [G] . 3Geschil 3.
- In hoger beroep is in geschil de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari
- Het geschil spits zich toe op het antwoord op de vraag of de objectafbakening op een correcte wijze heeft plaatsgevonden. Voorts is de bevoegdheid van de gemachtigde van de heffingsambtenaar tijdens de zitting bij de Rechtbank in het geding. 4Beoordeling van het geschil Bevoegdheid gemachtigde van de heffingsambtenaar bij de Rechtbank. 4.
- Belanghebbende stelt dat de gemachtigde van de heffingsambtenaar, mr. [F] , (hierna: gemachtigde) tijdens de zitting bij de Rechtbank de heffingsambtenaar onbevoegd heeft vertegenwoordigd. Volgens belanghebbende is op grond van artikel 6, tweede lid van het Aanwijzingsbesluit ondermandatering niet mogelijk en is geen verklaring integriteit volgens het VNG-model overgelegd. 4.
- De heffingsambtenaar stelt dat gemachtigde gemachtigd was om haar te vertegenwoordigen en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank op dit punt. 4.
- Op grond van artikel 8:24 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) kunnen partijen, in dit geval de heffingsambtenaar, zich in het geding laten bijstaan of vertegenwoordigen. Gemachtigde heeft op 26 november 2019 een door de heffingsambtenaar afgegeven machtiging overgelegd waaruit blijkt dat hij bevoegd was om haar tijdens de zitting bij de Rechtbank te vertegenwoordigen. Gemachtigde was na zijn uitdiensttreding bij de gemeente Amersfoort werkzaam op basis van een inhuurovereenkomst om onder andere de heffingsambtenaar te vertegenwoordigen tijdens de zitting bij de Rechtbank. De omstandigheid dat gemachtigde inmiddels uit dienst was getreden is op zichzelf geen grond om aan de vertegenwoordiging te twijfelen. Op basis van de artikelen 10:9 en 10:4 van de Awb kan immers ook ondermandaat worden verleend aan iemand die niet werkzaam is onder verantwoordelijkheid van de mandaatgever. De stelling van belanghebbende dat ondermandaat niet mogelijk is gelet op artikel 6 van het Aanwijzingsbesluit (zie 2.8.), berust op een verkeerde lezing van dit artikel. Uit artikel 6, tweede lid, van het Aanwijzingsbesluit volgt dat dat ondermandaat alleen niet is toegestaan voor het instellen van cassatie bij de Hoge Raad in procedures op grond van de Wet WOZ. Dat geen integriteitsverklaring is overgelegd maakt dit niet anders. Een dergelijke verklaring is immers geen (constitutief) vereiste voor het bestaan van de machtiging. Bevoegdheid gemachtigden van de heffingsambtenaar bij het Hof 4.
- Ter zitting hebben [H] en [G] een machtiging overgelegd en verklaard dat zij werkzaam zijn bij de gemeente Amersfoort. Het voorgaande houdt in dat er voor zowel [H] als [G] geen belemmeringen zijn om als gemachtigde namens de heffingsambtenaar tijdens de zitting bij het Hof op te treden. Objectafbakening 4.
- Belanghebbende stelt dat sprake is twee kadastraal geregistreerde objecten, die weliswaar juridisch gekoppeld zijn maar op verschillende locaties zijn gelegen. Op het aanslagbiljet waarvan de WOZ-beschikking deel uitmaakt wordt volgens belanghebbende ook op geen enkele manier een verband gelegd tussen deze twee objecten. Belanghebbende is daarom van mening dat het aandeel in de mandeligheid geen onderdeel kan uitmaken van de onderhavige WOZ-beschikking. Voor het aandeel in de mandeligheid zouden een aparte WOZ-beschikking en aanslag OZB moeten volgen, aldus belanghebbende. 4.
- De heffingsambtenaar is met de Rechtbank van mening dat het aandeel in de mandeligheid moet worden gezien als een kenmerk van het appartement en dat een wettelijke grondslag voor het afzonderlijk beschikken van het aandeel in de mandeligheid ontbreekt. 4.
- Ingevolge artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ wordt voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak aangemerkt een samenstel van twee of meer gebouwde en ongebouwde eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren. 4.
- Het Hof overweegt dat de [B] waarvan de mandeligheid deel uitmaakt, is ontwikkeld om als woongebied te dienen voor de woningen die zich in de [B] bevinden. Dit houdt in dat de mandeligheid onlosmakelijk – het kan ook niet afzonderlijk van het appartement worden overgedragen (zie 2.5.) – aan het appartement is verbonden en niet bestemd is om daarvan als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het aandeel in de mandeligheid van belanghebbende maakt daarom naar het oordeel van het Hof onderdeel uit van het appartement. 4.
- Het voorgaande betekent dat het appartement samen met het aandeel in de mandeligheid kwalificeert als één onroerende zaak in de zin van artikel 16 van de wet WOZ (vgl. Hoge Raad 8 juni 1994, nr. 29 859, ECLI:NL:HR:1994:ZC5685, BNB 1994/222). Vastgestelde waarde 4.
- Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang – in dit geval dus inclusief het aandeel in de mandeligheid - in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 4.
- Krachtens artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 4.
- In beginsel rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Nu belanghebbende buiten zijn stelling met betrekking tot de objectafbakening geen lagere waarde heeft bepleit, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het appartement niet te hoog is vastgesteld. Het Hof betrekt in zijn oordeel dat de drie referentieobjecten, appartementen zijn die in het woongebied [B] zijn gesitueerd en zich bevinden in hetzelfde appartementencomplex ( [I] ) als waarin het appartement zich bevindt. Verder betrekt het Hof in zijn oordeel dat door de heffingsambtenaar onweersproken is gesteld dat alle referentieobjecten zijn verkocht inclusief het aandeel in de mandeligheid, zodat de waarde van het aandeel in de mandeligheid in de koopprijs is verdisconteerd. Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 5Griffierecht en proceskosten Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 6Beslissing Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Tanghe, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. J.W. Keuning, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken. De griffier, De voorzitter, (S. Darwinkel) (T. Tanghe) Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 maart
- Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
- bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.