GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN locatie Arnhem nummer 19/01442 uitspraakdatum: 1 juni 2021 Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] te [Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 oktober 2019, nummer UTR 18/5041, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar) 1Ontstaan en loop van het geding 1.
- De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat1] te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2017 (hierna: de waardepeildatum), voor het jaar 2018 vastgesteld op € 222.
- Tegelijk met deze beschikking is voor het jaar 2018 de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld. 1.
- Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 1.
- Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om een schadevergoeding afgewezen. 1.
- Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.
- Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend. 1.
- Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze (beeldbellen) plaatsgevonden op 3 mei
- Ter zitting zijn verschenen en gehoord mr. [B] als gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [C] , bijgestaan door taxateur [D] (hierna: de taxateur). Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 2Vaststaande feiten 2.
- Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat1] te [A] (hierna: de bovenwoning). De bovenwoning is gelegen in de binnenstad van [A] en heeft een authentieke uitstraling (bouwjaar omstreeks 1904). De bouwkundige kwaliteit is voldoende. 2.
- De bovenwoning is gelegen op de 1e en 2e verdieping, met een trapopgang (voordeur) op de begane grond, en wordt door belanghebbende (gedeeltelijk) verhuurd als onzelfstandige woonruimte. 3Geschil 3.
- In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de bovenwoning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. 3.
- Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 125.
- De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend. 4Beoordeling van het geschil Volledigheid procesdossier 4.
- Naar het oordeel van het Hof treffen de klachten van belanghebbende in zijn nadere stuk van 13 april 2021 over het ontbreken van een aantal op de zaak betrekking hebbende stukken (als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht) geen doel. Het hoorverslag is in de beroepsprocedure bij de Rechtbank overgelegd en behoort daarmee tot de stukken van het geding, evenals een door een taxateur opgestelde taxatiematrix. Van het bestaan van een ander in het kader van de WOZ-waardering voor het jaar 2018 opgesteld taxatierapport is niet gebleken. Het Hof acht aannemelijk dat voor de waardering van het onderhavige object, een bovenwoning, geen gebruik is gemaakt van een grondstaffel. Voorts is niet gebleken dat de heffingsambtenaar in het kader van de waardering van de bovenwoning stukken uit het kadaster heeft geraadpleegd. Ten slotte heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de taxatieverslagen voor de jaren 2013-2017 relevant (kunnen) zijn voor de beslechting van het onderhavige geschil betreffende het jaar
- Inhoudelijk 4.
- Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 4.
- Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 4.
- Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de in beroep overgelegde taxatiematrix van 21 mei 2019, opgesteld door taxateur [E] . Hierin is de waarde van de bovenwoning getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie in dan wel nabij de binnenstad van [A] gelegen bovenwoningen met - evenals de bovenwoning - een voldoende bouwkundige kwaliteit. In de taxatiematrix zijn met betrekking tot de bovenwoning en de vergelijkingsobjecten verder de volgende kenmerken vermeld: [a-straat1] (de bovenwoning) [b-straat] 304 BSA [c-straat] 11 [d-straat] 22 BS Locatie Binnenstad Binnenstad Binnenstad West Oudwijk West Ligging Centrum Centrum Rand v/h centrum In winkelstraat nabij Uitstraling Authentiek Authentiek Authentiek Eenvoudig GO (ca) 94 m2 70 m2 102 m2 130 m2 Bouwjaar (ca) 1904 1904 1904 1930 Staat onderhoud Matig Voldoende Matig Matig / voldoende Waarde opbouw Transactiedatum 15-11-2016 5-12-2016 10-2-2017 Koopovereenkomst 12-9-2016 28-10-2016 5-8-2016 Koopsom € 249.500 € 345.950 € 429.000 Gecorr. koopsom € 257.000 € 345.950 € 445.000 Dakterras € 3.200 (8 m2) - € 14.000 (35 m2) Balkon € 1.600 (4 m2) € 4.000
(2x)- Woning € 222.000 € 255.400 € 341.950 € 431.000 Woningwaarde per m2 € 2.362 € 3.649 € 3.352 € 3.315 Eenvoudige voorzieningen Eenvoudige voorzieningen 4.
- Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat voor de bovenwoning moet worden uitgegaan een gebruiksoppervlakte (GO) van ongeveer 94 m
- Volgens de heffingsambtenaar is die gebruiksoppervlakte in het verleden daarop bepaald. Voorafgaand aan de zitting heeft de taxateur de oppervlakte nogmaals met behulp van luchtfoto’s (globaal) nagemeten, waarbij hij is uitgekomen op een oppervlakte van ongeveer 50 m2 per verdieping, wat daarmee strookt. De door belanghebbende overgelegde huurgegevens hebben betrekking op (de verschillende verdiepingen van) de bovenwoning alsmede de [e-straat] 16 en 16 B. Uit de bijgevoegde plattegronden wordt niet duidelijk hoe die objecten zich precies tot elkaar verhouden. Daarbij komt dat een plattegrond van de 2e verdieping van de bovenwoning ontbreekt. In aanmerking genomen dat volgens de huurgegevens de oppervlakte van de (als geheel) verhuurde 2e verdieping van de bovenwoning 45,2 m2 bedraagt, zou - mede gezien de plattegrond van de 1e verdieping - een gebruiksoppervlakte van ongeveer 94 m2 kunnen kloppen. De huurgegevens en plattegronden acht het Hof van onvoldoende gewicht om hieraan te twijfelen. 4.
- Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de bovenwoning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de bovenwoning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de bovenwoning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, is voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof neemt hierbij in het bijzonder in aanmerking dat uit het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [c-straat] 11, dat qua gebruiksoppervlakte (GO) en staat van onderhoud het meest in de buurt komt, een woningwaarde van € 3.352 per m2 volgt, terwijl voor de bovenwoning de woningwaarde neerkomt op € 2.362 per m
- Dat de bovenwoning beschikt over eenvoudige voorzieningen en ongunstiger is gelegen in de drukke binnenstad, is hierin ruimschoots verdisconteerd. De taxatiematrix biedt daarmee voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. 4.
- Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat ten slotte geen aanleiding, omdat die termijn niet is overschreden. Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 5Griffierecht en proceskosten Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 6Beslissing Het Hof: bevestigt de uitspraak van de Rechtbank, wijst het verzoek om schadevergoeding af. Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 juni
- De griffier, De voorzitter, (A. Vellema) (V.F.R. Woeltjes) Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 1 juni
- Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
- bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.