GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN locatie Arnhem nummer 20/00042 uitspraakdatum: 1 juni 2021 Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] te [Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 26 november 2019, nummer UTR 18/3107, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar) 1Ontstaan en loop van het geding 1.
- De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 19 B te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2017 (hierna: de waardepeildatum), voor het jaar 2018 vastgesteld op € 383.
- Tegelijk met deze beschikking is voor het jaar 2018 de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld. 1.
- Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 1.
- Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.
- Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.
- Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend. 1.
- Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze (beeldbellen) plaatsgevonden op 3 mei
- Ter zitting zijn verschenen en gehoord mr. [A] als gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [B] , bijgestaan door taxateur [C] (hierna: de taxateur). Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 2Vaststaande feiten Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 19 B te [Z] (hierna: de bovenwoning). De bovenwoning (bouwjaar omstreeks 1904) is boven een supermarkt gelegen in de binnenstad oost van [Z] . De bovenwoning is in gebruik voor kamerverhuur. De gebruiksoppervlakte (GO) bedraagt ongeveer 140 m
- De bouwkundige kwaliteit is voldoende. 3Geschil 3.
- In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de bovenwoning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Het geschil spitst zich toe op de vraag of in de waardering voldoende rekening is gehouden met overlast van de supermarkt op de begane grond. 3.
- Belanghebbende is van mening dat onvoldoende rekening is gehouden met overlast van de supermarkt en bepleit een waarde van € 283.
- De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. 3.
- Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn formele grieven laten varen. 4Beoordeling van het geschil Vooraf 4.
- Belanghebbende is, na afwijzing van zijn verzoek om vrijstelling van griffierecht wegens onvermogen, door de griffier (opnieuw) in de gelegenheid gesteld het verschuldigde griffierecht te voldoen. Het verschuldigde griffierecht is vervolgens binnen de gestelde termijn betaald. Het Hof ziet geen aanleiding om anders te beslissen over het vrijstellingsverzoek. Inhoudelijk 4.
- Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 4.
- Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 4.
- Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de in beroep overgelegde taxatiematrix van 3 december 2018, opgesteld door taxateur [D] . Hierin is de waarde van de bovenwoning getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie eveneens in de binnenstad oost van [Z] gelegen bovenwoningen met - evenals de bovenwoning - een voldoende uitstraling, een bouwjaar van omstreeks 1904 en een voldoende bouwkundige kwaliteit. Het betreft vergelijkingsobjecten met verder de volgende kenmerken: [b-straat] 21 [c-straat] 10 BS [d-straat] 15 BS GO (ca) 145 m2 143 m2 95 m2 Staat onderhoud Voldoende / matig Voldoende Matig Waarde opbouw Transactiedatum 4-10-2016 2-10-2017 2-1-2017 Koopovereenkomst 27-9-2016 14-7-2017 27-9-2016 Koopsom € 480.000 € 580.000 € 400.000 Gecorr. koopsom € 490.000 € 550.000 € 410.000 Aandeel VVE - - € 820 Dakterras - € 4.800 (ca 12 m2) Balkon € 2.800 (ca 7 m2) € 400 (ca 1 m2) € 2.000 (ca 5 m2) - Kelder - - - Woning € 487.200 € 547.600 € 404.380 Woningwaarde per m2 € 3.360 € 3.829 € 4.257 Geen aandeel VVE Tot voorkort is de woning intensief bewoond door studenten c.q. jong werkende Geen aandeel VVE De waarde van de bovenwoning (inclusief aanbouwen en dakkapellen) is op basis hiervan bepaald op (eveneens) € 383.000, wat neerkomt op € 2.736 per m
- 4.
- Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de bovenwoning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (bovenwoning), de ligging (binnenstad oost van [Z] ), de uitstraling (voldoende), het bouwjaar (ongeveer 1904), de gebruiksoppervlakte (95 m2 – 145 m2) en de bouwkundige kwaliteit (voldoende), zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de bovenwoning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de bovenwoning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, is voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof neemt hierbij in het bijzonder in aanmerking dat uit het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [b-straat] 21, dat boven een winkel c.q. commerciële ruimte in het uitgaansgebied is gelegen en qua bewoning, gebruiksoppervlakte en staat van onderhoud het meest in de buurt komt, een woningwaarde van € 3.360 per m2 volgt, terwijl voor de bovenwoning de woningwaarde neerkomt op € 2.736 per m
- Dat de bovenwoning, zoals belanghebbende stelt, overlast ondervindt van de supermarkt op de begane grond (hinder van vrachtwagens voor de deur (laden en lossen) en van koel- en ventilatieinstallaties), is hierin voldoende verdisconteerd. Verder heeft de taxateur onweersproken gesteld dat het vergelijkingsobject [d-straat] 15 BS, dat in de nabijheid van de bovenwoning is gelegen, aan de achterzijde grenst aan de winkels en restaurants gelegen aan de [e-straat] , zodat daarvan vergelijkbare overlast zal worden ondervonden. De taxatiematrix biedt daarmee voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. 4.
- Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat ten slotte geen aanleiding, omdat die termijn niet is overschreden. Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 5Griffierecht en proceskosten Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 6Beslissing Het Hof: bevestigt de uitspraak van de Rechtbank, wijst het verzoek om schadevergoeding af. Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 juni
- De griffier, De voorzitter, (A. Vellema) (V.F.R. Woeltjes) Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 1 juni
- Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
- bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.