GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN locatie Arnhem nummer 21/00113 uitspraakdatum: 14 juni 2022 Uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [belanghebbende] te [woonplaats1] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 7 december 2020, nummer AWB 19/2454, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Rivierenland (hierna: de heffingsambtenaar) 1Ontstaan en loop van het geding 1.
- De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 53 te [woonplaats1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 370.
- Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 540,
- 1.
- Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 1.
- Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.
- Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 1.
- Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 4 mei
- Daarbij is verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende. Namens de heffingsambtenaar is na voorafgaande aankondiging niemand verschenen. 2Vaststaande feiten Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een carport en een vrijstaande garage. De inhoud van de woning is ongeveer 400 m
- Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 7.920 m
- 3Geschil 3.
- In geschil is de waarde van de woning. In hoger beroep is alleen nog in geschil de vraag of de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning voldoende rekening heeft gehouden met de van de referentieobjecten verschillende ligging van de woning. 3.
- De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag bevestigend en staat een waarde voor van € 370.
- 3.
- Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en staat een waarde voor van € 291.
- 4Beoordeling van het geschil 4.
- Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 4.
- Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 4.
- Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op het door hem overgelegde taxatierapport van 8 juli 2019, opgemaakt door WOZ-taxateur [de taxateur] waarin aan de woning een waarde in het economische verkeer wordt toegekend van € 375.
- Op basis van de vergelijkingsmethode heeft de taxateur vier referentieobjecten gebruikt, te weten [adres2] 8 te [plaats1] , [adres3] 42 te [plaats2] , [adres4] 35 te [plaats1] en [adres5] 1a te [plaats3] . Aan de factor ligging zijn voor de in de matrix opgenomen objecten de volgende waarden toegekend, waarbij 1 betekent zeer slecht, 6 gemiddeld en 9 zeer goed: Object Waarde factor ligging De woning 5 [adres2] 8 3 [adres3] 42 8 [adres4] 35 6 [adres5] 1a 5 De taxateur heeft daarbij rekening gehouden met de relatieve korte afstand van de woning tot de buurpanden en met het landelijk vrij uitzicht vanuit de woning. 4.
- Belanghebbende betoogt dat de woning ligt ingeklemd tussen naastgelegen woningen en heeft dit betoog onderbouwd met door hem ingebrachte plattegronden en foto’s van de woning en de omgeving van de woning. Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende verklaard dat de woning door deze ligging alleen bereikbaar is over het terrein van de buurpanden. Daardoor zijn verbouwingen en groot onderhoud aan de woning niet mogelijk zonder afspraken met en goedkeuring van de buren die bovendien hun toestemming zullen moeten verlenen aan het aanvoeren over en het opslaan van materialen en gereedschappen op hun terrein. Deze bijzondere liggingsomstandigheid is, zo de gemachtigde van belanghebbende, een waardedrukkende factor waar de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning onvoldoende rekening mee heeft gehouden. 4.
- In het licht van hetgeen onder 4.4 geloofwaardig is verklaard door de gemachtigde van belanghebbende, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Redengevend daarvoor is dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met de bijzondere liggingsomstandigheden als bedoeld in 4.
- Bij het vaststellen van de waarde van de woning is de heffingsambtenaar voor de factor ligging uitgegaan van een waarde van
- Met de heffingsambtenaar is het Hof van oordeel dat de ligging van de woning zonder acht te slaan op de bijzondere liggingsomstandigheden vergelijkbaar is met de ligging van referentie object [adres5] 1a waarvoor aan de factor ligging eveneens een waarde is toegekend van
- Hieruit volgt evenwel dat de waarde van 5 voor de factor ligging van de woning te hoog is vastgesteld omdat de woning bijzondere liggingsomstandigheden heeft die ontbreken bij genoemd referentieobject. 4.
- Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende er evenmin in geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende verklaard dat deze waarde berekend is door de waarde vastgesteld door de heffingsambtenaar te verlagen met een afslag voor de ligging gebaseerd op een liggingsfactor met waarde
- Weliswaar heeft de gemachtigde erop gewezen dat deze factorwaarde voor ligging door de heffingsambtenaar ook is gebruikt voor referentieobject [adres2] 8 maar daarmee is niet inzichtelijk gemaakt waarom voor de woning dezelfde factor moet worden toegepast. De voor de woning kenmerkende waardeverminderende liggingsfactoren doen zich niet voor bij referentieobject [adres2] 8, dat grenst aan en ligt naast de toegangsweg tot een industriegebied. 4.
- Nu geen van de partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof de waarde van het object voor onderhavig aanslagjaar in goede justitie vast op € 365.
- Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 5Griffierecht en proceskosten Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 269 voor de kosten in de bezwaarfase (1 punt (bezwaarschrift) wegingsfactor 1 € 269), € 1.518 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 759) en € 1.518 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 759), ofwel in totaal op € 3.
- Het dossier bevat geen aanwijzingen dat in de bezwaarfase een hoorzitting is gehouden. 6Beslissing Het Hof: – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond, – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar, – vermindert de waarde tot € 365.000, – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig, – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.305, – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 47 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof. Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, voorzitter, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 juni
- De griffier, De voorzitter, (J.W.J. de Kort) (J. van de Merwe) Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 15 juni
- Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
- bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.