GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN locatie Arnhem nummer BK-ARN 22/1967 uitspraakdatum: 7 mei 2024 Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 29 juli 2022, nummer UTR 21/4735, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar) 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 49 b te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 580.000. 1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 april 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord H. Vloet, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] , namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur. 1.6. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 2Vaststaande feiten 2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1982 gebouwde vrijstaande woonboerderij met een berging van 50 m2 en een carport van 25 m2. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 170 m2 en ligt op een kavel van 775 m2. 2.2. Namens belanghebbende is op 8 april 2021 bezwaar gemaakt tegen de beschikking. In het bezwaarschrift is onder meer het volgende vermeld: Tevens verzoek ik u conform artikel 40 wet Woz en artikel 7:4 Awb om alle op de zaak betrekking hebbende stukken, waaronder in ieder geval de onderbouwing van de taxatie, inzichtelijk te verstrekken. Ik verzoek u, conform voorgaande zin, van het onderhavige object alsmede van de gehanteerde referentiepanden, de grondstaffels, liggingsfactor, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum en de KOUDV-factoren te overleggen. Bij een afwijking van de gemiddelde KOUDV-factoren ontvang ik graag inzicht in de gehanteerde correcties. (…). Graag ontvang ik deze stukken in een overzichtelijke taxatiekaart. Hieromtrent verwijs ik naar ECLI:NL:RBNHO:2020:6808 waarin is geoordeeld dat artikel 7:4 Awb niet alleen een inzagerecht beschrijft, maar ook een plicht om op verzoek deze stukken toe te zenden. Een overzichtelijke taxatiekaart kan dan het taxatieverslag vervangen. 2.3. In het Taxatieverslag zijn van de onroerende zaak en de gebruikte vergelijkingsobjecten, naast een foto, onder meer de volgende gegevens opgenomen: - het bouwjaar; - de oppervlakten van de diverse onderdelen (onder andere woning, grond, bijgebouwen); - de kwalificatie van het onderhoud en de voorzieningen; en - de (vorige) vastgestelde WOZ-waarden. Verder zijn van de onroerende zaak de kadastrale gegevens vermeld en van de vergelijkingsobjecten de transactiedatum en de transactieprijs. 2.4. De heffingsambtenaar heeft per e-mail van 26 mei 2021 de grondstaffel aan de gemachtigde van belanghebbende verstrekt. 2.5. Namens belanghebbende is op 12 juli 2021 het bezwaar aangevuld. Hierin is onder meer het volgende vermeld: Gelet op de verschillen in grondoppervlakte tussen het onderhavige object en de referentiepanden verzoek ik u (…) de grondstaffel en een controleerbare onderbouwing van de grondwaarde te verstrekken. (…). Ik verzoek u de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren alsmede de manier waarop u de verschillen hebt verdisconteerd, van het onderhavige object en van de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken. Ook verzoek ik u het gehanteerde indexeringspercentage, om de waarde van de referentiepanden op waardepeildatum te bepalen, te verstrekken inclusief de onderbouwing van het door u gehanteerde indexeringspercentage. Mocht u in de uitspraak op bezwaar de waarde van het onderhavige object aan de hand van andere referentiepanden dan op het door u verstrekte taxatieverslag onderbouwen dan verzoek ik u in de uitspraak op bezwaar bovenstaande punten van de andere referentiepanden te verstrekken. Indien de door u gebruikte KOUDV- / KOLDU- en liggingsfactoren geheel of ten dele het resultaat is van een geautomatiseerd proces verzoek ik u conform artikel 7:4 lid 2 Awb zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die keuzes, aannames en gegevens. Ik verzoek u de taxatiekaart met daarop vermeld de onderdeelwaardes voor de objectonderdelen welke meegenomen zijn in de taxatie van het onderhavige object alsmede de onderdeelwaardes van de bijgebouwen van de gehanteerde referentiepanden te verstrekken. 2.6. De heffingsambtenaar heeft per e-mail van 13 september 2021 het gehanteerde indexeringspercentage verstrekt. De tekst van deze e-mail luidt: In uw bezwaarschriften verzoekt u om het gehanteerde indexeringspercentage van de gebruikte referenties. Bijgevoegd treft u per (woning-)object in bezwaar, de gemiddelde indexatiepercentages van de referenties voor dit type woningen in de betreffende gemeente/waardegebied. 2.7. De heffingsambtenaar heeft op 13 oktober 2021 uitspraak op bezwaar gedaan, waarbij het bezwaar ongegrond is verklaard. 2.8. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 3Geschil 3.1. In geschil is of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld en of de heffingsambtenaar de toezendverplichting van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ, heeft geschonden. 3.2. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en staat een waarde voor van € 552.000. 3.3. De heffingsambtenaar beantwoordt deze vragen ontkennend en staat een waarde voor van € 580.000. 4Beoordeling van het geschil WOZ-waarde 4.1. Ingevolge artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend, welke waarde ingevolge het tweede lid van dat artikel moet worden gesteld op de waarde welke aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (waarde in het economische verkeer). Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. 4.2. De bewijslast van de aan de onroerende zaak toegekende waarde rust - ook in hoger beroep - op de heffingsambtenaar. Hij dient aannemelijk te maken dat de bij beschikking vastgestelde waarde niet te hoog is. Indien de heffingsambtenaar daarin niet slaagt, dient de rechter te beoordelen of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk maakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132). 4.3. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde verwezen naar een door taxateur [naam2] opgemaakte taxatiematrix van 17 januari 2022 (hierna: de taxatiematrix), waarbij voor de vergelijkingsobjecten de iWOZ-vastgoedrapporten zijn overgelegd. In de taxatiematrix zijn vier vergelijkingsobjecten vermeld, namelijk [adres2] 28 te [plaats1] , [adres3] 26 b te [plaats1] , [adres4] 71 te [plaats2] en [adres1] 74 a te [woonplaats] . 4.4. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, de iWOZ-vastgoedrapporten en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 580.000 niet te hoog is. Hierbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen. De heffingsambtenaar heeft, onder verwijzing naar door belanghebbende zelf overgelegde foto’s, aannemelijk gemaakt dat de voorzieningen van de onroerende zaak als ‘normaal’ kunnen worden gekwalificeerd, ook al zijn ze wat ouder. Verder heeft belanghebbende de gestelde scheurvorming onvoldoende onderbouwd, evenals het gestelde ontbreken van dakisolatie en de gevolgen daarvan voor de waarde. Met betrekking tot het vergelijkingsobject [adres2] 28 te [plaats1] merkt het Hof op dat het ook een vrijstaande woning betreft en de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat de inwoners van [plaats1] (en ook van [plaats2] ) voor voorzieningen naar het nabijgelegen [plaats3] moeten. Bovendien zijn de kwaliteit, het onderhoud en de voorzieningen vergelijkbaar en wijkt het bouwjaar niet enorm af. De verkooptransactie van het eveneens in [plaats1] gelegen vergelijkingsobject [adres3] 26 b, met als datum van de koopovereenkomst 21 september 2018, kan naar het oordeel van het Hof wel enig licht werpen op de hier gezochte waarde, te meer omdat – zoals de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld – er niet veel verkooptransacties voorhanden zijn. Belanghebbende heeft met betrekking tot het vergelijkingsobject [adres4] 71 te [plaats2] opgemerkt dat het te ver van de onroerende zaak is gelegen. Of die afstand nu 5 of 10 kilometer is, is voor het Hof in deze zaak minder van belang. Aangezien er niet veel verkooptransacties voorhanden zijn, is het niet ongebruikelijk om ook objecten in de vergelijking te betrekken die wat verder van de onroerende zaak, maar wel in dezelfde gemeente, zijn gelegen. Het punt van de afstand geldt uiteraard niet voor het vergelijkingsobject [adres1] 74 a, dat aan dezelfde weg als de onroerende zaak is gelegen. Met betrekking tot dit laatste vergelijkingsobject heeft de heffingsambtenaar, mede gelet op de overgelegde de iWOZ-vastgoedrapporten, aannemelijk gemaakt dat dit object wat betreft onderhoud en voorzieningen minder is dan de onroerende zaak. Verder hecht het Hof geloof aan het betoog van de heffingsambtenaar dat voor de restgrond een grondstaffelprijs van € 4 per m2 voor kavelgroottes van meer dan 1.500 m2 kan worden gehanteerd omdat de restgrond geen agrarische bestemming heeft en niet in een modern agrarische bedrijf kan worden gebruikt. Ten slotte merkt het Hof nog op dat de door belanghebbende voorgestane waarde van € 552.000 nog geen 5% onder de beschikte waarde van € 580.000 ligt. Artikel 40, lid 2, Wet WOZ 4.5. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof nader gesteld dat de toezendplicht van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ, is geschonden omdat de volgende gegevens niet tijdens de bezwaarfase zijn verstrekt: a.
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.