GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.326.907 zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen: 397248 arrest van 21 mei 2024 in de zaak van [appellante] die woont in [woonplaats1] die hoger beroep heeft ingesteld en bij de rechtbank optrad als eiseres in conventie en verweerster in reconventie die hierna [appellante] wordt genoemd voor wie als advocaat optreedt: mr. E. van Manen en 1 [geïntimeerde1] en 2. [geïntimeerde2] die wonen in [woonplaats1] die hierna samen (in enkelvoud) [geïntimeerde1] worden genoemd voor wie als advocaat optreedt: mr. I.L. Conijn en 3. [geïntimeerde3] Makelaars die is gevestigd in [vestigingsplaats] 4. [geïntimeerde4] die woont in [woonplaats1] 5. [geïntimeerde5] die eveneens woont in [woonplaats1] die hierna samen (in enkelvoud) [geïntimeerde3] worden genoemd, voor wie als advocaat optreedt: mr. M.C. Franken-Schoemaker die bij de rechtbank optraden als verweerders in conventie en eisers in reconventie en die ook hoger beroep hebben ingesteld. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep Naar aanleiding van het arrest van 14 november 2023 heeft op 6 februari 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. [appellante] heeft in 2020 de woning van [geïntimeerde1] aan de [adres] in [woonplaats1] (hierna: de woning) gekocht en geleverd gekregen. [geïntimeerde1] werd als verkoper bijgestaan door [geïntimeerde3] . [appellante] is bijgestaan door makelaar [de makelaar] (hierna: [de makelaar] ). Zij heeft voorafgaand aan de koop en levering geen bouwtechnische keuring van de woning laten uitvoeren. Bij verbouwingswerkzaamheden na levering is gebleken dat er meer asbest in de woning aanwezig was dan door [geïntimeerde1] aan [appellante] was meegedeeld. In verband met de kosten van asbestverwijdering in de kelder hebben [geïntimeerde1] en [appellante] afgesproken dat [geïntimeerde1] € 3.000,- zal betalen. Uit een nadien in opdracht van [appellante] door Grobos Bouwadvies (hierna: Grobos) verrichte visuele inspectie en vervolgens een uitgebreider bouwkundig onderzoek door ABT is volgens [appellante] gebleken van zeer ernstige verborgen gebreken aan de woning. [appellante] heeft [geïntimeerde1] en [geïntimeerde3] daarvoor aansprakelijk gesteld, omdat zij moeten hebben geweten van de geconstateerde gebreken, maar die niet hebben gemeld. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde3] hebben aansprakelijkheid van de hand gewezen. [appellante] heeft na daartoe verkregen verlof ten laste van [geïntimeerde1] conservatoir beslag gelegd. 2.2. [appellante] heeft (verkort weergegeven) in conventie gevorderd dat de rechtbank: (
(3c). Deze mededelingen kunnen, zoals het hof hiervoor heeft overwogen, niet als garantie worden aangemerkt. Uit het door [appellante] overgelegde rapport van ABT van 11 november 2021 volgt dat bij (destructief) onderzoek is geconstateerd dat er wel lekkages en gebreken aan het dak zijn. Dat is door [geïntimeerde1] onvoldoende gemotiveerd weersproken. Niet gebleken is dat [geïntimeerde1] dit ten tijde van de verkoop en levering wist of had moeten weten. Daarbij is van belang dat [geïntimeerde1] de woning al enige tijd niet meer zelf bewoonde, maar verhuurde. Weliswaar hebben [de koper] en zijn aankoopmakelaar eerder in e-mails geuit geen vertrouwen te hebben in de conditie van het dak en dat het dak aan door voorzijde is ingezakt, de waterafvoer slecht is en de pvc al scheuren/krimp vertoont, maar [appellante] heeft na betwisting door [geïntimeerde1] onvoldoende onderbouwd dat deze mededelingen [geïntimeerde1] ook hebben bereikt. Van een schending van de mededelingsplicht door [geïntimeerde1] is dan ook geen sprake. [appellante] - die professioneel werd bijgestaan door [de makelaar] - mocht op haar beurt aan de antwoorden op de vragenlijst niet de verwachting ontlenen dat de dakconstructie in 2012 is vernieuwd. Gezien de leeftijd van de woning moest zij rekening houden met achteruitgang en verouderde materialen, zoals ook de rechtbank heeft overwogen. Dat er verbouwings- en renovatiewerkzaamheden aan de woning zijn uitgevoerd en de staat van onderhoud van de woning op de stamkaart in algemene bewoordingen als ‘uitstekend’ is omschreven, doet daaraan niet af. Zonder nader onderzoek mocht [appellante] dan ook niet aannemen dat het dak geen gebreken vertoonde. 3.27. Na aankoop van de woning heeft [appellante] eerst een visuele inspectie door Grobos laten uitvoeren. In het rapport van Grobos van 22 maart 2021 wordt beschreven dat er problemen met de dakconstructie, opbouw & dakafwerking zijn geconstateerd. Voor zover hier van belang rapporteert Grobos het volgende: “Wij zijn van mening dat deze huidige opbouw incorrect is en tot bouwfysische problemen (door condensvorming) kan leiden (…). Dit komt erop neer dat rekening gehouden moet worden met het geheel verwijderen van de huidige bedekking, isolatie & dakbeschot en het opnieuw aanbrengen hiervan. Indien hierbij aantasting door vocht wordt geconstateerd aan de houten balklaag, dient ook deze vervangen te worden. De kunststof bedekking vertoont meerdere blazen, met name langs randen onder de daklijsten, hetgeen duidt op onthechting, meestal veroorzaakt door vocht (…). De onderliggende naden v/d metalen daklijsten sluiten tevens matig slecht (waardoor vochtdoorslag), in combinatie met de aansluiting van de Pvc bedekking onder deze daklijsten slecht uitgevoerd (…). Bij flinke regenval en gecombineerd met wind zal het water onder de daklijsten doordringen en vervolgens in de spouw uitkomen en tevens de aangebrachte isolatie zal aantasten (…). Wij adviseren dan ook om deze redenen de bedekking & isolatie te vervangen en alles wat door het indringende water is aangetast. (…) Conclusie: economische levensduur bovenstaand wordt enorm negatief beïnvloed. (…) Op basis van wat wij nu gezien hebben is ons oordeel dat het dak deel boven het overdekte zitgedeelte dermate slecht is door inklinking van de stroplaten door vocht, dat er gevaar door belasting gaat ontstaan. (…) Het valt te verwachten dat de overige dak delen in dezelfde mate achteruit zullen gaan. (…)” Uit de deze bevindingen en ook uit de e-mails van [de koper] , die immers ook geen destructief onderzoek heeft verricht, volgt dat de door [appellante] bedoelde gebreken aan het licht zouden zijn gekomen bij een bouwkundige keuring en vervolgonderzoek, waartoe een bouwkundige keuring aanleiding zou hebben gegeven. 3.28. De vastgestelde gebreken belemmeren het normale gebruik van de woning. Omdat [geïntimeerde1] in staat voor de eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn, is hij in beginsel aansprakelijk voor deze gebreken. Uit wat hiervoor is overwogen volgt echter dat de gebreken aan [appellante] kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Daarom komen zij op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor haar rekening en risico. Dat geldt ook voor de (mogelijke) gevolgen daarvan als vochtproblemen, schimmelvorming en een muffe geur. De omstandigheid dat de verbouwings- en renovatiewerkzaamheden mogelijk ‘met de hand op de knip’ zijn uitgevoerd, zoals [appellante] stelt, en de gebreken verband houden met de werkzaamheden die in 2012 en 2017 zijn uitgevoerd, maakt dat niet anders. b. spouwmuurisolatie 3.29. Op de vragenlijst heeft [geïntimeerde1] met ‘ja’ geantwoord op de vraag of de gevels tijdens de bouw zijn geïsoleerd en de vraag of de gevels daarna zijn geïsoleerd (vraag 2c). Opnieuw wordt vooropgesteld dat mededelingen in de vragenlijst niet als garantie kunnen worden aangemerkt. Deze beantwoording heeft bij [appellante] wel de verwachting kunnen wekken en ook gewekt dat de bij de renovatie nieuw gerealiseerde opbouw bij de bouw in 2012 is geïsoleerd en dat ook het oudere deel van de woning op enig moment na de bouw in 1969 is geïsoleerd. Onbestreden is dat alleen de in 2012 gerealiseerde opbouw (eerste verdieping) van isolatie is voorzien. Daarmee bezit de woning niet de eigenschappen die [appellante] daarvan gelet op de mededelingen van [geïntimeerde1] mocht verwachten. Er waren voor [appellante] ook geen redenen om te twijfelen aan de juistheid van deze mededelingen. Het enkele feit dat de woning uit 1969 dateert en woningen uit die periode niet over spouwmuurisolatie beschikken is daarvoor onvoldoende, gelet op de omstandigheid dat de woning in 2012 is gerenoveerd. [appellante] kan dan ook niet worden tegengeworpen dat zij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar deze eigenschap van de woning. Het ontbreken van spouwmuurisolatie in een deel van de woning is geen gebrek dat aan het normale gebruik van de woning in de weg staat. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat [geïntimeerde1] niet in voor andere eigenschappen dan die voor het normale gebruik nodig zijn. Daarop kan [geïntimeerde1] zich in dit geval echter niet beroepen, omdat het gaat om een eigenschap die [appellante] op grond van uitdrukkelijke mededelingen van [geïntimeerde1] mocht verwachten. Slotsom is dat de woning niet beantwoordt aan de overeenkomst als gevolg van het ontbreken van spouwmuurisolatie in een deel van de woning. c. gevelbeplating 3.30. [appellante] wijst voorts op problemen die door ABT zijn geconstateerd met betrekking tot de gevelbeplating en het achterliggende regelwerk. Kort samengevat wordt in de rapportage in dit verband achtereenvolgens melding gemaakt van grote zichtbare naden tussen de schroten, zichtbaar houten rachelwerk, metselwerk dat achter de schroten uitsteekt en schroten die strak tegen de constructie zijn bevestigd waardoor er geen ventilatieruimte aanwezig is en de schroten niet kunnen werken. De aangetroffen situatie wijkt volgens ABT op meerdere punten af van het ontwerp daarvoor. Volgens ABT kan deze situatie leiden tot vervormingen en beschadigingen en maakt dit dat de te verwachten levensduur verkort zal worden. 3.31. [appellante] heeft ook in hoger beroep onvoldoende onderbouwd dat de (wijze van aanbrenging van
- de)gevelbeplating het normale gebruik van de woning belemmert. Dat had gelet op de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde1] wel op haar weg gelegen. Uit het rapport van ABT volgt niet dat de bestaande situatie daadwerkelijk zal leiden tot vervormingen en beschadigingen. ABT constateert slechts dat dit kan. Ook is niet gekwantificeerd in welke mate de te verwachten levensduur van het gevelwerk door de bestaande situatie wordt verkort. Zonder nadere toelichting die ontbreekt, is dan ook niet in te zien dat de situatie met betrekking tot de gevelbeplating ertoe leidt dat niet met een redelijke mate van duurzaamheid in de woning kan worden gewoond, zoals [appellante] stelt. Daarbij is ook van belang dat uit een door [appellante] overgelegd taxatierapport ten behoeve van het verkrijgen van financiering voor aankoop van de woning blijkt dat zij het voornemen had de gevelbekleding te vervangen. Uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst volgt dat [geïntimeerde1] niet in staat voor andere eigenschappen dan die voor het normale gebruik nodig zijn. Daarop kan [geïntimeerde1] zich beroepen nu gesteld noch gebleken is dat hij ten tijde van de verkoop van de woning met de door ABT geconstateerde gebreken met betrekking tot de gevelbeplating bekend was of had moeten zijn. Deze gebreken brengen niet mee dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. d. scheur in de studeerkamer 3.32. ABT heeft scheurvorming in de studeerkamer geconstateerd. Daarover schrijft ABT dat de scheur zich manifesteert ter plaatse van de overgang tussen vermoedelijk een gipsplaat en het gemetselde binnenblad. Door lekkage werken beide materialen, wat volgens ABT tot scheurvorming van de pleisterlaag leidt. Door het oplossen van de lekkage en het gebruik van een gaasband op de naden in het stucwerk kan de scheurvorming worden voorkomen. [appellante] bestrijdt in hoger beroep niet het oordeel dat zij de aanwezigheid van de scheur vóór of bij de koop na betwisting door [geïntimeerde1] niet nader heeft onderbouwd. Haar standpunt is niet (langer) dat de scheur een gebrek is, maar dat de scheur een gevolg is van een gebrek. Zij noemt in dat verband een gebrekkige hemelwaterafvoer als oorzaak. Het hof begrijpt uit het rapport van ABT echter dat de lekkage verband houdt met de dakbedekking, nu ABT daarin melding maakt van een opening in de dakbedekking die leidt tot lekkage in de studeerkamer. Met betrekking tot het dak en de dakbedekking is hiervoor al overwogen dat [appellante] niet heeft voldaan aan haar onderzoeksplicht, zodat de schade daaraan niet voor vergoeding in aanmerking komt. Hetzelfde moet gelden voor schade die het gevolg is van gebreken met betrekking tot het dak of de dakbedekking, zoals in dit geval de scheur in de studeerkamer. Daarbij komt dat gesteld noch gebleken is dat van waterinfiltratie door het dak al sprake was toen [geïntimeerde1] nog in de woning woonde, zoals ook de rechtbank heeft overwogen. e. schuifdeur 3.33. Onder verwijzing naar het rapport van ABT stelt [appellante] dat de stopper van de schuifdeur in de keuken te licht is voor de relatief zware deur, als gevolg waarvan de stopper de schuifdeur niet kan tegenhouden en zij uit het profiel (rail) kan schieten en niet meer kan worden gesloten. Gelet op de aard van het gebrek heeft [appellante] voldoende aannemelijk gemaakt dat dit gebrek al aanwezig was toen zij de woning kocht. Gesteld noch gebleken is echter dat [geïntimeerde1] daarmee bekend was. Ook staat dit gebrek niet aan het normale gebruik als woonhuis in de weg. [appellante] stelt dat de woning niet kan worden afgesloten, maar uit het rapport van ABT volgt dat dit wel kan als de deur weer in de rail wordt geplaatst. Dat gaat weliswaar moeilijk, maar is wel mogelijk. Bovendien blijkt uit de omstandigheid dat [appellante] de schuifdeur tijdens de bezichtiging zonder problemen heeft kunnen openen en sluiten dat voorkomen kan worden dat zij uit het profiel schiet door deze niet volledig te openen. f. hemelwaterafvoer en drainage 3.34. [appellante] stelt verder dat de hemelwaterafvoer en de drainage ondeugdelijk zijn aangelegd. Ter nadere onderbouwing verwijst zij opnieuw naar onderdelen van het rapport van ABT. Verkort weergegeven schrijft ABT over de hemelwaterafvoer dat de opening tussen de kunststofschroten en de zijuitlaat niet is afgedicht, de rand van de vergaarbak hoger is dan de zijuitlaat, dat er een ontoereikend aantal hemelwaterafvoeren is, dat de afvoercapaciteit ontoereikend is en dat een noodafvoer ontbreekt. Over de drainage schrijft ABT onder meer dat de drainagebuis niet juist is aangelegd en daardoor is dichtgeslibd, als gevolg waarvan de hemelwaterafvoerbuis volstroomt en aan de bovenzijde overstroomt. Naar hun aard gaat het hier om problemen die al aanwezig moeten zijn geweest ten tijde van de levering van de woning. Het hof gaat dan ook voorbij aan het verweer van [geïntimeerde1] dat zij (mogelijk) pas daarna zijn ontstaan. ABT noemt onder meer als (mogelijke) gevolgen dat water in de dakconstructie of onder de dakbedekking zal stromen, lekkage en aantasting van houten delen en overbelasting van het dak. 3.35. Gelet op de omschreven gevolgen is sprake van gebreken die het normale gebruik van de woning belemmeren. Omdat [geïntimeerde1] in staat voor de eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn, is hij hiervoor in beginsel aansprakelijk. Het gaat naar het oordeel van het hof echter om gebreken die aan [appellante] kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst en die daarom op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor haar rekening en risico komen. Dat geldt ook voor de (mogelijke) gevolgen daarvan als vochtproblemen, schimmelvorming en een muffe geur. Al eerder is overwogen dat [appellante] na aankoop van de woning een visuele inspectie door Grobos heeft laten uitvoeren. Grobos heeft daarbij gebreken met betrekking tot de hemelwaterafvoer geconstateerd. Dat is aanleiding geweest voor verder onderzoek, waarbij ook is geconstateerd dat de drainage verstopt is. Voor zover hier van belang schrijft Grobos in haar rapport: “De hemelwater afvoer van het balkon is door de zijgevel gesitueerd en mond uit achter een muur rooster waardoor water langs gevel en in de spouw kan komen. De afvoer dient adequaat op de verticale afvoer van hoger gelegen dak worden aangesloten en de muur dient geïnspecteerd te worden op aantasting door vocht” en “Hemelwaterafvoeren vertonen plaatselijk defecten, de afvoer rechtsachter is defect en verstopt: de leiding is opgegraven, pas hierna blijkt dat de rondlopende drainage leiding geheel te zijn verstopt.” Hieruit volgt dat de door [appellante] bedoelde gebreken aan het licht zouden zijn gekomen bij een bouwkundige keuring en vervolgonderzoek, waartoe een bouwkundige keuring aanleiding zou hebben gegeven. 3.36. Het hof begrijpt dat [appellante] zich op het standpunt stelt dat haar niet kan worden tegengeworpen dat zij niet aan haar onderzoeksplicht heeft voldaan, omdat [geïntimeerde1] met de gebreken bekend was en daarvan mededeling had moeten doen. Dat laatste baseert [appellante] op de verklaring van buren dat [geïntimeerde1] voorafgaand aan bezichtigingen op het dak water heeft weggeveegd. Dit wordt door [geïntimeerde1] betwist, maar ook als juist is dat [geïntimeerde1] weleens water van het dak veegde, volgt daaruit niet dat hij bekend was met de oorzaak van het water op het dak en de aanwezigheid van een meer structureel probleem. Op [geïntimeerde1] rustte ter zake hiervan dan ook geen mededelingsplicht. g. kelder 3.37. De kelder is door [geïntimeerde1] na de aankoop van de woning in 2012 volgestort met zand en bij verkoop aangemerkt als kruipruimte. In de vragenlijst heeft [geïntimeerde1] achtereenvolgens geantwoord dat de kruipruimte droog is (vraag 6c), dat er geen sprake is van vochtdoorslag door de kelderwand (vraag 6d), dat de grondwaterstand in de afgelopen jaren niet waarneembaar is gewijzigd en dat er geen sprake is geweest van wateroverlast en van problemen in de vorm van water in de kruipruimte of kelder (vraag 6e). Volgens [appellante] zijn deze vragen niet naar waarheid beantwoord en heeft [geïntimeerde1] zijn mededelingsplicht geschonden. Zij wijst opnieuw naar het rapport van ABT. 3.38. ABT constateert dat de kelder is volgestort met zand, dat het grondwaterpeil zich 0,5 meter onder de werkvloer van de kruipruimte bevindt en dat de kelder tot op dat niveau ook onder water staat. Door het zand is het aanwezige water in de kelder niet meteen waarneembaar. De kelder is in de basis niet waterdicht, zodat de hoge grondwaterstand leidt tot waterinfiltratie. Het natte zand houdt het water langer vast. Door gaten bereikt het vocht vanuit de kruipruimte het plenum tussen het verlaagde plafond en de dak- dan wel verdiepingsvloer. Daar kan het vocht leiden tot schimmelvorming en in extreme gevallen tot rot. Ook ontstaat er een muffe geur. De vochtige lucht bereikt ook de verblijfsruimte en vergroot ook daar de kans op schimmelvorming, aldus nog steeds ABT. 3.39. Uit het rapport van ABT kan niet worden opgemaakt dat er in de jaren voorafgaand aan de verkoop (in de bewoording van de vragenlijst ‘de afgelopen jaren’) sprake is geweest van een vochtprobleem in de kelder/kruipruimte en dat dit [geïntimeerde1] bekend had moeten zijn. [appellante] heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling bij de rechtbank zelf verschillende producties overgelegd, waaruit volgt dat het grondwaterpeil in de jaren voor verkoop uitzonderlijk laag was. Zij heeft dan ook onvoldoende onderbouwd dat [geïntimeerde1] de vragenlijst op deze onderdelen niet naar waarheid heeft ingevuld. Ook uit de omstandigheid dat het in woning weleens muf heeft geroken in de tijd dat [geïntimeerde1] daar woonde volgt geen bekendheid met een vochtprobleem. Zoals eerder vooropgesteld kunnen de antwoorden op de vragenlijst niet worden aangemerkt als garantie. [appellante] mocht daaraan dan ook niet de verwachting ontlenen dat in de kelder/kruipruimte nooit sprake is geweest van een vochtprobleem en dat zich in de toekomst geen vochtprobleem zou voordoen. 3.40. Gezien de beschreven gevolgen van het vochtprobleem is naar het oordeel van het hof wel sprake van een gebrek dat het normale gebruik als woonhuis belemmert. [appellante] miskent echter dat ook ter zake daarvan op haar een onderzoeksplicht rustte. Daarbij is van belang dat [appellante] professioneel is bijgestaan door haar aankoopmakelaar [de makelaar] . [de makelaar] bevestigt in een door [appellante] overgelegde videoverklaring dat [geïntimeerde3] aan hem heeft meegedeeld dat de kelder is volgestort met zand. [geïntimeerde3] stelt dat ook aan [de makelaar] is meegedeeld dat het zand is gestort omdat er een vochtprobleem was, dat daarmee was opgelost. In de overgelegde videoverklaring ontkent [de makelaar] dit niet. Hij verklaart slechts dat hij zich dit niet meer kan herinneren. Tegen die achtergrond heeft [appellante] onvoldoende gemotiveerd bestreden dat ook deze mededeling aan [de makelaar] is gedaan. De wetenschap van [de makelaar] kan aan [appellante] worden toegerekend. Het volstorten van een kelder met zand is dermate ongebruikelijk dat [appellante] alleen al daarin aanleiding had moeten zien vragen te stellen en nader onderzoek te (laten) doen. Dit te meer nu daarbij is meegedeeld dat dit is gebeurd om een vochtprobleem op te lossen. Nu zij dat heeft nagelaten komt het gebrek op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor haar rekening en risico. Dat geldt ook voor de gebreken die daarmee onlosmakelijk verbonden zijn of voor de gevolgen daarvan, zoals vocht in de garage, optrekkend vocht in de woning dat via gaten ook het plenum tussen het verlaagde plafond en de dak- of verdiepingsvloer bereikt, schimmelvorming en een muffe geur in het huis. Tegen deze achtergrond kan in het midden blijven of de hiervoor bedoelde gaten na verkoop en levering zijn gemaakt en of [appellante] de kelder/kruipruimte deels heeft laten uitgraven. 3.41. ABT heeft geconstateerd dat er sprake is van vocht en schimmelplekken in de garage. ABT is niet eenduidig over de oorzaak daarvan. De oplossing die zij voorstelt (het oplossen van de dak- geveldetaillering, ventilatie in de kruipruimte en de hemelwaterafvoer) wekken de indruk dat de problemen met de kelder/kruipruimte en de hemelwaterafvoer oorzaak zijn. Er wordt door ABT ook melding gemaakt van een gat in de scheidingsmuur garage-kruipruimte. Voor zover het vocht en de schimmelplekken (mede) een andere oorzaak hebben is evenmin sprake van een gebrek waarvoor [geïntimeerde1] aansprakelijk is, omdat vocht- en schimmelplekken in de garage het normale gebruik van de woning niet in de weg staan. h. asbest 3.42. [geïntimeerde1] heeft in de vragenlijst bevestigend geantwoord op de vraag of er asbesthoudende materialen in de woning zijn en daarbij als omschrijving opgenomen ‘plaatje vliering garage/ventilatiepijp’ (vraag 9b). Verder is in de koopovereenkomst in artikel 6.4.3 opgenomen dat koper ermee bekend is dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt (het plafond in de garage is asbesthoudend) en dat dit asbest achterblijft. Na levering aan [appellante] is haar gebleken dat er ook op andere plekken in de woning (in ieder geval in de kelder/kruipruimte en mogelijk ook op plaatsen waar materiaal is gebruikt dat is gekenmerkt als Eternit) asbest aanwezig is. Niet in geschil is dat [de koper] in e-mails, die ook aan [geïntimeerde3] zijn doorgestuurd, heeft gewezen op de aanwezigheid van asbest in de garage, in de kelder en mogelijk op andere plaatsen. Evenmin is in geschil dat [geïntimeerde3] daarover met [geïntimeerde1] heeft gesproken. Vervolgens is de vragenlijst aangepast. Die aanpassing is onvolledig geweest, omdat daarbij niets is vermeld over het asbest in de kelder/kruipruimte. [geïntimeerde3] heeft daarvoor tijdens de mondelinge behandeling als verklaring gegeven dat de ‘ventilatiepijp’ waarvan wel melding is gemaakt, doorliep tot in de kelder/kruipruimte en dat [de koper] daarop doelde. Dat acht het hof weinig aannemelijk nu [de koper] schrijft dat er asbest in de kelder is gevonden bij de ontluchtingskoker en de aannemer van [appellante] ( [de aannemer] Installatietechniek, hierna: [de aannemer] ) verklaart dat er in de kruipruimte stukken van asbesthoudende pijpen lagen. [geïntimeerde1] heeft derhalve zijn mededelingsplicht geschonden door daarvan geen melding te maken. Ook had het op zijn weg gelegen bij de mededeling op de vragenlijst een voorbehoud te maken met de strekking dat niet bekend was of op andere plaatsen in de woning asbest aanwezig is. De mededelingen in de vragenlijst en in de koopovereenkomst hebben bij [appellante] de verwachting gewekt en ook kunnen wekken dat het asbest in de woning tot het ‘plaatje vliering garage/ventilatiepijp’ beperkt was. Voor [appellante] was er geen reden eraan te twijfelen dat deze informatie volledig was. Het enkele feit dat de woning uit 1969 dateert en dat in woningen uit die periode vaak asbest is verwerkt, is daarvoor onvoldoende. Gelet daarop kan [appellante] niet worden tegengeworpen dat zij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar deze eigenschap van de woning. Wat betreft het losliggende asbest is sprake van een gebrek dat aan het normale gebruik van de woning in de wegstaat. Voor zover sprake is van asbesthoudende leidingen onder het zand in de kelder/kruipruimte en mogelijk op andere plaatsen in de woning is dat niet het geval. Het kunnen uitvoeren van verbouwingswerkzaamheden in de woning behoort niet tot het normale gebruik. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat [geïntimeerde1] niet in voor andere eigenschappen dan die voor het normale gebruik nodig zijn. Ook in dit geval kan [geïntimeerde1] zich daarop echter niet beroepen, omdat het gaat om een eigenschap die [appellante] op grond van uitdrukkelijke mededelingen van [geïntimeerde1] mocht verwachten. 3.43. [appellante] en [geïntimeerde1] hebben een afspraak gemaakt over de financiële afwikkeling van de verwijdering van het asbest uit de kelder. Die afspraak had alleen betrekking op het asbest dat op dat moment in de kelder was aangetroffen en daarbij is aan [geïntimeerde1] geen finale kwijting verleend. Deze afspraak laat derhalve onverlet dat [appellante] aanspraak kan maken op schadevergoeding in verband met het daarna aangetroffen asbest. In de procedure bij de rechtbank heeft [appellante] zich op het standpunt gesteld dat de eerder met [geïntimeerde1] gemaakte afspraak over de asbestsanering op grond van dwaling moet worden vernietigd en dat zij alsnog aanspraak maakt op vergoeding van het door haar gedragen aandeel in de al gemaakte saneringskosten. Onduidelijk is of dat standpunt in hoger beroep is gehandhaafd. Voor zover dat zo is, faalt het beroep op dwaling nu niet is gesteld, laat staan onderbouwd, dat [appellante] niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden tot deze afspraak zou zijn gekomen als zij een juiste voorstelling van zaken had gehad. Schade: te veel betaalde of herstelkosten 3.44. Uit het bovenstaande volgt dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt vanwege het ontbreken van spouwmuurisolatie in een deel van de woning en doordat er meer asbest in de woning aanwezig is dan op grond van de mededelingen daarover mocht worden verwacht. [geïntimeerde1] is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [appellante] vordert vergoeding van de schade die zij daardoor heeft geleden. 3.45. Primair is het standpunt van [appellante] dat de schade moet worden begroot op het door haar te veel betaalde bedrag voor de woning. Ter nadere onderbouwing van het primair gevorderde bedrag verwijst [appellante] naar een in haar opdracht door Beltman Makelaars opgesteld taxatierapport voor de marktwaarde van de woning op 28 december 2020, rekening houdend met de gebreken. Het verschil met de door haar betaalde koopsom is volgens [appellante] de geleden schade. Het door [appellante] bedoelde taxatierapport biedt echter geen aanknopingspunten voor de begroting van de schade, nu daarin alle door [appellante] genoemde gebreken zijn betrokken. Onduidelijk is wat het te veel betaalde bedrag is als alleen rekening wordt gehouden met het ontbreken van spouwmuurisolatie en de aanwezigheid van asbest. 3.46. Subsidiair stelt [appellante] dat voor de begroting van de schade moet worden gekeken naar de herstelkosten. Ter nadere onderbouwing van de omvang van de subsidiair gevorderde schadevergoeding verwijst [appellante] naar een kostenopstelling van ABT (en een aanvullende kostenbegroting van WBC wat betreft de garage). De kostenopstelling voor het herstel is door ABT voor de verschillende gebreken gespecificeerd. Er wordt een concreet bedrag genoemd dat verband houdt met het aanbrengen van spouwmuurisolatie en het verwijderen van asbest. [geïntimeerde1] heeft de inhoud van het rapport van ABT echter gemotiveerd betwist en wijst er terecht op dat ABT een partij-deskundige is. Alleen al om die reden kan niet worden aangesloten bij de begroting van de herstelkosten door ABT. Wat betreft de spouwmuurisolatie wijst [geïntimeerde1] er voorts terecht op dat [appellante] bij herstel in een betere positie zou komen te verkeren, doordat zij daarna zou beschikken over een woning met een hogere isolatiewaarde dan zij bij het sluiten van de koopovereenkomst mocht verwachten. Zij mocht immers op grond van de vragenlijst verwachten dat het oudere deel van de woning op enig moment na de bouw in 1969 was geïsoleerd (zie hiervoor 3.29.). [geïntimeerde1] heeft terecht opgemerkt dat de huidige technieken van isolatie niet te vergelijken zijn met oudere isolatietechnieken. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is opgenomen dat in geval van aansprakelijkheid voor herstelkosten rekening moet worden gehouden met een aftrek ‘nieuw voor oud’. In de begroting van ABT is met een aftrek ‘nieuw voor oud’ geen rekening gehouden. De discussie over wat een dergelijke aftrek concreet inhoudt en van welke uitgangspunten daarbij moet worden uitgegaan, is door partijen niet gevoerd. Ook om die reden is het niet mogelijk hiervoor nu al een concreet bedrag aan herstelkosten toe te wijzen. Wat betreft het asbest is verder problematisch dat er nog geen asbestinventarisatie heeft plaatsgevonden. 3.47. Met het oog op de situatie dat de door [geïntimeerde1] te betalen schadevergoeding nog niet kan worden vastgesteld, heeft [appellante] in hoger beroep haar eis vermeerderd en gevorderd voor recht te verklaren dat [geïntimeerde1] gehouden is de door haar geleden schade te vergoeden en de zaak te verwijzen naar de schadestaatprocedure. Die vordering zal het hof toewijzen. De wijze waarop de schade moet worden begroot (het te veel betaalde voor de woning, dan wel de kosten van herstel) kan in die procedure aan bod komen. Gelet daarop is het prematuur om in te gaan op de vraag of de kosten van het herstel kunnen worden geïndexeerd en of de zogenoemde BDB-index daarbij tot uitgangspunt kan worden genomen. Dwaling of bedrog 3.48. Voor zover haar vorderingen niet toewijsbaar zijn op de hiervoor besproken gronden, heeft [appellante] aan haar vorderingen een beroep op bedrog (art. 3:44 lid 1 en lid 3 BW) of dwaling (art. 6:228 lid 1 aanhef en onder a-c BW) ten grondslag gelegd. [appellante] stelt dat [geïntimeerde1] opzettelijk onjuiste mededelingen heeft gedaan of opzettelijke feiten heeft verzwegen om haar tot de koop van de woning te bewegen. Verder stelt zij dat de overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling als gevolg van (
- a)inlichtingen van [geïntimeerde1] , (
- b)het schenden van de mededelingsplicht door [geïntimeerde1] , dan wel (
- c)een wederzijdse onjuiste veronderstelling aangaande de staat van de woning. Bij een juiste voorstelling van zaken zou [appellante] de overeenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden hebben gesloten. Zij vordert op die grond een gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst. Tijdens de mondelinge behandeling is toegelicht dat is bedoeld een beroep te doen op art. 6:230 lid 2 BW, dat de rechter de bevoegdheid geeft op verlangen van een van partijen de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het geleden nadeel de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen. Dat nadeel is hier volgens [appellante] gelegen in de lagere waarde die de woning heeft of in de kosten van het herstel van de verschillende gebreken. Aan het beroep op bedrog en dwaling heeft [appellante] hetzelfde feitencomplex ten grondslag gelegd, als aan haar beroep op de toerekenbare tekortkoming en non-conformiteit. Uit het subsidiaire karakter van de vordering volgt daarom dat het beroep op bedrog en dwaling alleen nog betrekking heeft op achtereenvolgens de gebreken aan het dak of de dakconstructie, de gevelbeplating, de scheur in de studeerkamer, de schuifdeur, de hemelwaterafvoer en drainage en de kelder. 3.49. Van bedrog is geen sprake. Uit wat hiervoor over de gestelde toerekenbare tekortkoming en non-conformiteit is overwogen, volgt al dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde1] opzettelijk onjuiste mededelingen heeft gedaan of heeft gezwegen over wat hij moest meedelen. Ook de aanprijzing in algemene bewoordingen van de staat van onderhoud levert geen bedrog op. 3.50. Ook het beroep op dwaling slaagt niet. Uit de voorgaande overwegingen over de gestelde toerekenbare tekortkoming en non-conformiteit volgt dat met betrekking tot de gebreken waarop de grondslag dwaling ziet door [geïntimeerde1] geen onjuiste inlichtingen zijn gedaan en geen mededelingsplicht is geschonden. Dat betekent dat alleen nog voorligt of sprake is van wederzijdse dwaling, doordat partijen van eenzelfde onjuiste veronderstelling zijn uitgegaan. Aangenomen dat dit het geval is, is het hof van oordeel dat de dwaling in verband met de omstandigheden van het geval voor rekening van [appellante] moeten blijven (art. 6:228 lid 2 BW). De omstandigheid dat zij - zoals eerder overwogen - zelf onvoldoende onderzoek heeft gedaan om een onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen, staat aan een succesvol beroep op dwaling in de weg. Daarbij wordt meegewogen dat de woning weliswaar is gerenoveerd, maar uit 1969 dateert en renovatie geen nieuwbouw is en materialen daarbij slechts gedeeltelijk worden vervangen, zoals ook de rechtbank heeft overwogen, dat [appellante] bij het sluiten van de koopovereenkomst professioneel is bijgestaan door een makelaar ( [de makelaar] ) en dat meer specifiek met betrekking tot de kelder mededelingen aan [de makelaar] zijn gedaan die aanleiding hadden moeten geven tot het doen van verder onderzoek. Beslag 3.51. De rechtbank heeft op vordering van [geïntimeerde1] voor recht verklaard dat [appellante] jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld door ten laste van hem beslag te leggen en gehouden is de als gevolg daarvan door [geïntimeerde1] geleden schade, te vermeerderen met wettelijke rente, te vergoeden. Ook tegen dat oordeel komt [appellante] in hoger beroep op. Haar bezwaren tegen dat oordeel zijn gegrond. 3.52. Op de beslaglegger rust een risicoaansprakelijkheid voor de gevolgen van het gelegde beslag als de vordering waarvoor beslag is gelegd geheel ongegrond is. Die situatie doet zich hier niet voor, nu [appellante] een vordering op [geïntimeerde1] heeft in verband met het ontbreken van spouwmuurisolatie in een deel van de woning en de aanwezigheid van asbest. In de schadestaatprocedure zal moeten worden vastgesteld tot het beloop van welk bedrag haar vordering in verband daarmee toewijsbaar is. De vraag of een beslaglegger aansprakelijk is voor de gevolgen van een beslag omdat het beslag is gelegd voor een te hoog bedrag, lichtvaardig is gelegd of onnodig is gehandhaafd moet worden beantwoord aan de hand van de criteria die gelden voor misbruik van recht (art. 3:13 BW). 3.53. Het beslagverlof is gevraagd voor een begrote vordering van € 436.178,44. Dat het niet eenvoudig is voor een dergelijk bedrag vervangende zekerheid te stellen, maakt de beslaglegging nog niet onrechtmatig. Duidelijk is dat het in de schadestaatprocedure toe te wijzen bedrag lager zal zijn. Door [appellante] is beslag gelegd onder diverse derden, op twee onroerende zaken, roerende zaken en aandelencertificaten. Onvoldoende gemotiveerd is weersproken dat van de gelegde derdenbeslagen alleen het beslag onder ABN AMRO voor een bedrag van € 16.169,18 doel heeft getroffen. Uit door [appellante] overgelegde kadastrale gegevens blijkt verder dat de beslagen onroerende zaken zijn bezwaard met een recht van hypotheek dat de koopsom daarvan overstijgt. Voor zover de hypothecaire geldleningen zijn afgelost, zoals [geïntimeerde1] kennelijk stelt, is niet gebleken dat [appellante] daarvan ten tijde van de beslaglegging op de hoogte was. [geïntimeerde1] heeft verder niet meegewerkt aan het plaatsen van een aantekening van het beslag op de certificaten van aandelen in het aandelenregister. Alle omstandigheden in aanmerking genomen heeft [geïntimeerde1] onvoldoende gesteld ter onderbouwing van zijn standpunt dat [appellante] gelet op de onevenredigheid tussen haar belang bij beslaglegging en het daardoor geschade belang van [geïntimeerde1] in redelijkheid niet tot de beslaglegging heeft kunnen komen. Beslagkosten 3.54. Op grond van art. 706 Rv kunnen de kosten van beslag in de hoofdzaak van de beslagene worden teruggevorderd, tenzij het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was. Dat laatste is niet het geval. Het hof zal [geïntimeerde1] veroordelen tot vergoeding van de kosten van de beslaglegging ten bedrage van € 2.802,91, zoals [appellante] vordert. Kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid 3.55. [appellante] heeft Grobos en ABT onderzoek laten doen naar de staat van de woning. ABT is bij het onderzoek begeleid door [de aannemer] , de aannemer van [appellante] . Daarbij zijn de verschillende door [appellante] gestelde gebreken aan het licht gekomen en is begroot welke kosten met het herstel daarvan gemoeid zijn. Door de betrokkenen zijn voor de verrichte werkzaamheden de volgende bedragen bij [appellante] in rekening gebracht: € 605,- (incl. btw) (Grobos), € 22.264 (incl. btw) (ABT) en € 1.958,69 (incl. btw) ( [de aannemer] ). [appellante] vordert dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde3] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling aan haar van deze kosten. Naar het oordeel van het hof gaat het hier om redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid (art. 6:96 lid 2 sub b BW). De verrichte werkzaamheden waren redelijkerwijs noodzakelijk en de gemaakte kosten zijn naar hun omvang redelijk. Dat de verschillende facturen mogelijk door de rechtsbijstandsverzekeraar worden betaald, staat aan toewijzing van het gevorderde niet in de weg. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is verder niet in te zien dat de omstandigheid dat de rechtsbijstandsverzekeraar en advocaat van [appellante] betrokkenheid hebben gehad bij de vraagstelling aan de onderzoekers meebrengt dat de kosten daarvan voor rekening van [appellante] moeten blijven, zoals [geïntimeerde1] aanvoert. Dat geldt ook voor de door [geïntimeerde3] aangevoerde omstandigheid dat hij niet is uitgenodigd bij de onderzoeken aanwezig te zijn. Ook is door [geïntimeerde1] onvoldoende onderbouwd dat [de aannemer] een eigen financieel belang bij de (uitkomst van
- de)onderzoeken had. De vorderingen die betrekking hebben op deze kosten zullen dan ook worden toegewezen. 3.56. [appellante] vordert verder dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde3] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de gemaakte kosten voor de taxatie door Beltman Makelaars (€ 990,- incl. btw). Deze vordering zal worden afgewezen. Onduidelijk is op welke taxatie de kosten betrekking hebben. Er zijn door Beltman Makelaars meerdere taxaties verricht (naast de al eerder genoemde taxatie voor de marktwaarde van de woning op 28 december 2020, rekening houdend met de gebreken, ook een taxatie per 15 juli 2022 voor de waarde zonder gebreken, de waarde met de gebreken en de grondprijs zonder opstal). Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] de kosten voor deze taxatie bovendien niet in redelijkheid kunnen maken, omdat er al een kostenopstelling voor het herstel door ABT beschikbaar was en er als gevolg van de discussie tussen partijen onvoldoende duidelijkheid bestond over de bij de taxatie te hanteren uitgangspunten. Buitengerechtelijke incassokosten 3.57. [appellante] vordert tevens vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten (art. 6:96 lid 2 sub c BW). Deze vordering is gebaseerd op het bepaalde in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De vorderingen van [appellante] hebben echter geen betrekking op één van de situaties waarin genoemd besluit van toepassing is. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen. [appellante] heeft nagelaten een omschrijving te geven van de voor haar rekening verrichten buitengerechtelijke werkzaamheden. De kosten waarvan [appellante] vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten. Vervangende woonruimte 3.58. [appellante] stelt dat zij bij herstel vervangende woonruimte moet huren en vraagt - kort gezegd - voor recht te verklaren dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde3] de huur voor vervangende woonruimte moeten vergoeden voor de duur van het herstel van de woning. Dat [appellante] vervangende woonruimte moet huren als de woning wordt hersteld, is door [geïntimeerde1] en [geïntimeerde3] betwist en door [appellante] niet nader onderbouwd. Dat had wel op haar weg gelegen. Ook deze vordering wordt daarom afgewezen. Bewijs 3.59. Door partijen zijn geen feiten of omstandigheden te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. De conclusie 3.60. Het hoger beroep slaagt deels. Omdat [geïntimeerde1] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [geïntimeerde1] tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de rechtbank veroordelen. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. Ten aanzien van [geïntimeerde3] zal het hof de proceskosten bij de rechtbank compenseren. In hoger beroep wordt [geïntimeerde3] in de proceskosten veroordeeld. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde3] zullen ook worden veroordeeld tot terugbetaling aan [appellante] van alles wat zij op grond van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde3] heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling door [appellante] tot aan de dag van terugbetaling. 3.61. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad). 4De beslissing Het hof: 4.1. vernietigt het op 10 mei 2023 herziene vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen van 1 februari 2023 in conventie en reconventie en beslist als volgt; 4.2. verklaart voor recht dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hoofdelijk gehouden zijn tot betaling van de schade die [appellante] lijdt als gevolg van de onder 3.44 omschreven toerekenbare tekortkomingen; 4.3. veroordeelt [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hoofdelijk tot vergoeding van de daardoor door [appellante] geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 4.4. verklaart voor recht dat [geïntimeerde3] Makelaars, [geïntimeerde4] en [geïntimeerde5] hoofdelijk gehouden zijn tot betaling van 50% van de schade die [appellante] lijdt als gevolg van de onder 3.18 omschreven onrechtmatige daad; 4.5. veroordeelt [geïntimeerde3] Makelaars, [geïntimeerde4] en [geïntimeerde5] hoofdelijk tot vergoeding van 50% van de daardoor door [appellante] geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 4.6. veroordeelt [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hoofdelijk tot betaling aan [appellante] van € 2.802,91 in verband met de kosten van de gelegde beslagen; 4.7. veroordeelt [geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] , [geïntimeerde3] Makelaars, [geïntimeerde4] en [geïntimeerde5] hoofdelijk tot betaling aan [appellante] van de navolgende kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid: - € 605 ( incl. btw) aan kosten van het onderzoek van Grobos; - € 22.264 ( incl. btw) aan kosten van het onderzoek van ABT; - € 1.958,69 ( incl. btw) aan kosten van aannemer [de aannemer] ten behoeve van het onderzoek van ABT; 4.8. veroordeelt [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hoofdelijk tot terugbetaling aan [appellante] van alles wat [appellante] op grond van het op 10 mei 2023 herziene vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen van 1 februari 2023 aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling door [appellante] tot aan de dag van terugbetaling; 4.9. veroordeelt [geïntimeerde3] Makelaars, [geïntimeerde4] en [geïntimeerde5] hoofdelijk tot terugbetaling aan [appellante] van alles wat [appellante] op grond van het op 10 mei 2023 herziene vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen van 1 februari 2023 aan [geïntimeerde3] Makelaars, [geïntimeerde4] en [geïntimeerde5] heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling door [appellante] tot aan de dag van terugbetaling; 4.10. veroordeelt [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hoofdelijk tot betaling van de volgende proceskosten van [appellante] tot aan de uitspraak van de rechtbank: € 1.357 aan griffierecht € 129,45 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde1] € 6.612,50 aan salaris van de advocaat van [appellante] in conventie (2,5 procespunten x tarief € 2.645,-) € 747,50 aan salaris van de advocaat van [appellante] in reconventie (0,5 x 2,5 procespunten x tarief € 598,-) 4.11. bepaalt dat [appellante] en [geïntimeerde3] ieder de eigen kosten dragen van de procedure bij de rechtbank; 4.12. veroordeelt [geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] , [geïntimeerde3] Makelaars, [geïntimeerde4] en [geïntimeerde5] hoofdelijk tot betaling van de volgende proceskosten van [appellante] in hoger beroep: € 1.780 aan griffierecht € 133,75 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde1] € 4.426,- aan salaris van de advocaat van [appellante] (2 procespunten x appeltarief € 2.213,-) 4.13. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 4.14. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 4.15. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. L.A. de Vrey, G.D. Hoekstra en A.G.J. van Wassenaer van Catwijck, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2024. Hoge Raad 19 februari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0870 Zie randnummer 3.43 en 3.45 van de memorie van grieven Zie randnummer 3.130 van de memorie van grieven Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176 Parl. Gesch. BW Boek 6 1981, p. 829 (nr. 2) Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414 Hof Den Haag 13 juli 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1254 Hoge Raad 14 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0407, Hoge Raad 16 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2885, Hoge Raad 16 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1870 Hof Leeuwarden 6 september 2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BR6807, Hof Arnhem-Leeuwarden 28 januari 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:752, Hof ’s-Hertogenbosch 6 september 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3091 Hoge Raad 11 april 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF2841 Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853