GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.341.794/01 zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 10535223 arrest van 25 november 2025 in de zaak van [appellant] , die woont in [woonplaats1] , die hoger beroep heeft ingesteld, en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie, eiser in reconventie, hierna: [appellant], advocaat: mr. B.M.B. Gruppen te Groningen, tegen [geïntimeerde] , dat is gevestigd in [woonplaats2] , dat ook hoger beroep heeft ingesteld, en bij de kantonrechter optrad als eiseres in conventie, verweerster in reconventie, hierna: het [geïntimeerde], of [geïntimeerde], advocaat: mr. C.E. van der Wijk te Groningen. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1 Partijen hebben (incidenteel) hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland op 13 februari 2024 heeft uitgesproken (hierna: het bestreden vonnis). Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep; de memorie van grieven; de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel en akte wijziging/vermeerdering eis; de memorie van antwoord in incidenteel appel; het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 24 september 2025 is gehouden, met daaraan gehecht de spreekaantekeningen van mrs. Gruppen en Van der Wijk . Beide partijen hebben voorafgaand aan de zitting nog bij akte nieuwe producties in het geding gebracht. 1.2 Na afloop van de mondelinge behandeling hebben partijen gevraagd om arrest, waarop het hof een datum voor arrest heeft bepaald. 2De kern van de zaak 2.1 [appellant] huurt van het [geïntimeerde] het gebouw van de pastorie, dat hij als woonhuis gebruikt. Het [geïntimeerde] heeft de pastorie grondig laten verbouwen, en in die periode is [appellant] daar blijven wonen. Tussen partijen is een geschil ontstaan, met voor het [geïntimeerde] als inzet de ontbinding van de huurovereenkomst (wegens het (betalings)gedrag van [appellant] ), en voor [appellant] het in stand houden daarvan, met herstel van gebreken, het betalen van huurprijsvermindering in verband daarmee en vergoeding van schade. 2.2 De kantonrechter heeft de ontbinding van de huurovereenkomst onder verlening van een terme de grâce toegewezen, in die zin dat [appellant] een termijn van dertig dagen kreeg om de bestaande huurachterstand, tot betaling waarvan [appellant] ook is veroordeeld, alsnog te voldoen. [appellant] heeft de in het vonnis vermelde achterstand na het vonnis grotendeels voldaan. De vorderingen van [appellant] tot huurprijsvermindering, herstel van gebreken en vergoeding van schade, heeft de kantonrechter afgewezen. 2.3 De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is dat het hof zijn (op punten aangepaste) vorderingen alsnog toewijst en daarnaast voor recht verklaart dat het zogenoemde klompenhok deel uitmaakt van het gehuurde. De bedoeling van het hoger beroep van het [geïntimeerde] is dat het hof de huurovereenkomst onvoorwaardelijk ontbindt met veroordeling tot ontruiming van het gehuurde, [appellant] veroordeelt tot betaling van een aanvullend bedrag aan huurachterstand en afgifte van de sleutels van het klompenhok, en het bestreden vonnis voor het overige bekrachtigt. 2.4 Het hof zal hierna tot het oordeel komen dat er gronden zijn om de huurovereenkomst onvoorwaardelijk te ontbinden, maar dat [appellant] wel recht heeft op een deel van de door hem gevorderde huurprijsvermindering voor de periode dat hij overlast heeft ondervonden van de verbouwing in het gehuurde. Het hof zal dit oordeel hieronder nader toelichten. 3. De feiten 3.1 Tussen het [geïntimeerde] als verhuurder en [appellant] en zijn toenmalige echtgenote als huurders is per 1 augustus 2012 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tol de woning aan de [adres1] te ( [adres2] ) [woonplaats2] (hierna ook: het gehuurde). Het gaat om een woning in de vrije sector (geliberaliseerde huurprijs). Het gehuurde betreft de pastorie uit het midden van de negentiende eeuw, die zich recht tegenover het kerkgebouw van het [geïntimeerde] bevindt. Aan de achterzijde van het gehuurde bevindt zich een ruimte, genaamd “de leerkamer”, met een eigen opgang. Die entreeruimte van de leerkamer wordt aangeduid als de klompenkamer. In artikel 10 van deze overeenkomst uit 2012 is bepaald dat de leerkamer niet tot het gehuurde behoort, behalve voor zover het de zolder betreft. 3.2 In 2019 hebben partijen gesproken over de mogelijkheid dat [appellant] en zijn toenmalige echtgenote de pastorie in eigendom zouden verwerven. Met het oog op de aankoop- c.q. verkooponderhandelingen heeft [appellant] indertijd een bouwkundig rapport laten opstellen door bouwkundig adviesbureau [naam1] . De onderhandelingen hebben niet tot een koopovereenkomst geleid. 3.3 Na het einde van zijn huwelijk is [appellant] in de pastorie blijven wonen, samen met zijn zoon, die een geestelijke beperking heeft en intensief toezicht en begeleiding nodig heeft. 3.4 Met ingang van 1 januari 2021 zijn het [geïntimeerde] als verhuurder en [appellant] als huurder een nieuwe huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de pastorie. Daarbij is een maandelijkse huurprijs overeengekomen van € 1.280. In artikel 10 van deze overeenkomst is onder meer bepaald dat de leerkamer behoort tot het gehuurde, met dien verstande dat de kerkenraad van het [geïntimeerde] deze ruimte (kosteloos) als vergaderruimte kan gebruiken. Op deze overeenkomst zijn de “algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte” (hierna: algemene bepalingen) van toepassing. In artikel 16 van de algemene bepalingen staat onder meer: De betaling van de huurpenningen en van al hetgeen verder krachtens deze overeenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in Nederlands wettig betaalmiddel zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurde op [geïntimeerde] heeft of meent te hebben, behoudens in het geval als gesteld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek geschieden door storting dan wel overschrijving op een door [geïntimeerde] op te geven rekening. 3.5 Ten tijde van het aangaan van de tweede huurovereenkomst was het [geïntimeerde] met een aannemer in overleg over het herstel van mijnbouwschade aan de pastorie en de herinrichting van de badkamer. [appellant] heeft het [geïntimeerde] op enig moment gevraagd of het mogelijk was om een aantal andere werkzaamheden ook uit te voeren; het vergroten van de badkamer, het betrekken van de vergaderruimte van de kerkenraad bij het woonhuis en het verplaatsen van het toilet. Het [geïntimeerde] stond niet afwijzend tegenover de verzoeken van [appellant] en heeft zijn aannemer om een nieuwe offerte gevraagd. Daarin is opgenomen dat de geoffreerde werkzaamheden 10 tot 12 weken in beslag zouden nemen. In december 2021 heeft [appellant] gesproken met deze aannemer om meer duidelijkheid te verkrijgen over de aard en omvang van de uit te voeren werkzaamheden. [appellant] heeft nadien verzocht om ook de keuken te vervangen. Dit verzoek heeft het [geïntimeerde] ingewilligd, wat leidde tot een aangepaste offerte van 18 januari 2022. 3.6 Partijen hebben op verzoek van [appellant] afgesproken dat [appellant] en zijn zoon gedurende de werkzaamheden in de woning zouden blijven wonen. 3.7 De aanvang van de werkzaamheden heeft vertraging opgelopen als gevolg van het coronavirus. In de tussentijd heeft [appellant] veelvuldig met het [geïntimeerde] gecorrespondeerd over door hem geconstateerde gebreken aan de pastorie en de hinder die hij en zijn zoon daarvan ondervonden: verzakking van de vloer van de badkamer, lekkage, de volgens [appellant] onveilige elektrische installatie en een lekkende radiator in de badkamer. 3.8 Op 17 januari 2022 zijn de werkzaamheden begonnen. 3.9 Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden bleek dat de houten vloer in de leerkamer was aangetast door houtrot en geheel vervangen diende te worden. 3.10 [appellant] heeft zich vervolgens herhaaldelijk beklaagd bij het [geïntimeerde] over de manier waarop de werkzaamheden werden uitgevoerd, omdat de aannemer zich volgens hem niet hield aan de afspraken die hij met de aannemer had gemaakt en omdat de aannemer volgens hem meermaals schade toebracht aan zijn eigendommen. Vanaf juli 2022 (tot aan het eindvonnis van de kantonrechter) heeft [appellant] slechts een deel van de huur betaald. 3.11 Het [geïntimeerde] heeft [appellant] op 11 juli 2022 meegedeeld dat het hem niet is toegestaan de huur eigenmachtig te verlagen van € 1.280 per maand naar € 280 per maand. 3.12 [appellant] heeft op 15 juli 2022 aan het [geïntimeerde] bericht dat hij het pand heeft verlaten omdat het volgens hem onbewoonbaar is. 3.13 De aannemer heeft zijn werkzaamheden op 16 september 2022 afgerond. 3.14 [appellant] heeft op 24 september 2022 eigenhandig een rapport opgesteld met daarin al zijn kritiekpunten met betrekking tot de aard en omvang van de uitgevoerde werkzaamheden, de kwaliteit daarvan en de gebreken die volgens hem nog steeds aan het gehuurde kleven. 3.15 Op 7 februari 2023 heeft het [geïntimeerde] aan [appellant] aangekondigd dat zij een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zal starten. 3.16 Op verzoek van de advocaat van [appellant] heeft DEKRA Experts (hierna: Dekra) in mei 2024 de pastorie bezocht en een (ongedateerd) rapport uitgebracht met betrekking tot gebreken daaraan (hierna: het Dekra rapport). 3.17 Sinds november 2024 woont de zoon van [appellant] niet meer bij hem in de pastorie. 4Het oordeel van het hof Inleiding 4.1 Bij de beoordeling van de vorderingen van partijen gaat het in hoger beroep naar de kern om de volgende vragen: Valt de zogenoemde klompenkamer onder het gehuurde? Is [appellant] op de gronden die de [geïntimeerde] aandraagt tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en zo ja, is onvoorwaardelijke ontbinding daarvan dan gerechtvaardigd? Is er sprake van gebreken aan het gehuurde die de [geïntimeerde] moet herstellen en in verband waarmee [appellant] recht heeft op huurprijsvermindering, al dan niet met terugwerkende kracht? Moet de [geïntimeerde] aan [appellant] schadevergoeding betalen? 4.2 Het hof zal deze vragen hieronder achtereenvolgend beantwoorden, waarbij de bezwaren van partijen tegen het vonnis van de kantonrechter (de grieven) thematisch worden behandeld. De klompenkamer valt niet onder het gehuurde 4.3 In hoger beroep heeft [appellant] zijn vorderingen aangepast in die zin dat voor recht moet worden verklaard dat de klompenkamer – de afzonderlijke ruimte die dient als entree bij de leerkamer – onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Over die vraag zijn partijen verdeeld. Volgens de [geïntimeerde] heeft hij de klompenkamer op 1 januari 2021 niet aan [appellant] verhuurd; [appellant] stelt van wel. Het hof zal daarom de huurovereenkomst tussen partijen uitleggen. Dat gebeurt aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Het komt daarbij aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden van het geval over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij in dat opzicht redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in hun onderlinge samenhang bezien. Bij de uitleg van deze afspraken (in de huurovereenkomst) moet niet alleen worden gelet op de omstandigheden ten tijde van het aangaan van de overeenkomst, maar ook op de wijze waarop partijen de overeenkomst zijn gaan uitvoeren. 4.4 Bij zijn uitleg betrekt het hof de volgende feiten en omstandigheden. 4.5 In de aanvankelijke huurovereenkomst tussen de [geïntimeerde] enerzijds en [appellant] en zijn toenmalige echtgenote anderzijds uit 2012 was ten aanzien van de leerkamer in artikel 10 het volgende bepaald. 10. Leerkamer Aan de achterzijde van het object bevindt zich de zogenaamde leerkamer. Deze heeft een eigen opgang en behoort niet tot het gehuurde, behalve voor zover het de zolder betreft. Zie de bijgevoegde kaart. De leerkamer en de opgang worden door of vanwege het college [het college van rentmeesters van [geïntimeerde] ; verduidelijking hof] zelf onderhouden. De gebruikerslasten van de leerkamer komen uiteraard voor rekening van het college. Deze zullen worden verrekend met de huurders. Een nadere uitwerking zal plaatsvinden tussen de rentmeester en de huurders. Hierbij zal ook gekeken worden naar de mogelijke plaatsing van tussenmeters. 4.6 Artikel 10 van de huidige huurovereenkomst uit 2021 luidt als volgt. 10. Leerkamer Aan de achterzijde van het object bevindt zich de zogenaamde leerkamer. Deze ruimte behoort tot het gehuurde, met dien verstande dat de [geïntimeerde] deze ruimte als vergaderruimte kan gebruiken. Dit gebruik is incidenteel met een duur van enkele uren per maand en dient door de [geïntimeerde] tijdig te worden aangekondigd. Aan dit gebruik is geen vergoeding verbonden voor de huurder. 4.7 Het nieuwe artikel 10 bepaalt dat, anders dan voorheen, de leerkamer nu wel onderdeel ging uitmaken van het door [appellant] gehuurde, mits de kerkenraad de ruimte nog voor zijn vergaderingen kon gebruiken. Dit geeft nog geen uitsluitsel over de vraag of onder de leerkamer ook de klompenkamer moet worden begrepen. Van belang in dit verband is dat de oude overeenkomst uit 2012 een onderscheid hanteert tussen de leerkamer en de opgang daarvan, de klompenkamer. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de vierde volzin van die bepaling (“de leerkamer en de opgang”). Onder het begrip ‘leerkamer’ werd in de overeenkomst van 2012 dus nog niet zonder meer ook klompenkamer begrepen. In het huidige artikel 10 wordt niet gesproken over leerkamer en opgang, maar enkel over leerkamer; over de opgang (klompenkamer) als zodanig wordt verder niet gesproken. Dat zou een aanwijzing kunnen zijn dat de klompenkamer, als opgang bij de leerkamer, niet bedoeld was om ook onder het gehuurde te vallen. Voor het hof is dat als zodanig nog niet beslissend. Wel beslissend is dat ook de omstandigheden waaronder de tekst van artikel 10 is overeengekomen, en de manier waarop partijen aanvankelijk uitvoering hebben gegeven aan de overeenkomst, er ook op wijzen dat de klompenkamer geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Daarbij is van belang dat voor beide partijen helder was dat de [geïntimeerde] de leerkamer als vergaderruimte zou blijven gebruiken. Het lag dan ook niet voor de hand dat [appellant] de opgang daartoe bij zijn woning zou betrekken en naar believen zou inrichten. Dat is temeer zo aangezien de [geïntimeerde] de klompenkamer ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst, maar ook daarna, gebruikte voor opslag van spullen van de [geïntimeerde] , zonder dat dit van de kant van [appellant] op bezwaren stuitte. De [geïntimeerde] heeft die spullen daar pas weggehaald bij het begin van de verbouwing, ruim een jaar na het ingaan van de huurovereenkomst. Van belang is verder dat in februari 2022 een e-mailwisseling plaats vond tussen [appellant] en de toenmalige voorzitter van [naam2] van het [geïntimeerde] , [naam3] , waarin [appellant] te kennen is gegeven dat de [geïntimeerde] niet akkoord was met zijn wens om in de klompenkamer een wasmachine en droger te plaatsen, omdat de [geïntimeerde] die ruimte wilde gebruiken als berging voor kerkelijke materialen. [appellant] heeft daartegen op geen enkele manier geprotesteerd, bijvoorbeeld door aan te geven dat het gebruik van het klompenhok, als deel van het gehuurde, aan hem toe kwam. Het is naar het oordeel van het hof moeilijk voor te stellen dat een huurder die meent op grond van de huurovereenkomst (of andere afspraken) recht te hebben op gebruik van een ruimte, dat niet aan zijn [geïntimeerde] te kennen geeft of anderszins protesteert, wanneer die [geïntimeerde] aangeeft zelf plannen met die ruimte te hebben. Het standpunt van [appellant] vraagt het hof zich dat echter wel voor te stellen, en [appellant] geeft als reden voor het uitblijven van een protest van zijn kant dat de relatie met de [geïntimeerde] op dat moment niet goed was. Die verklaring overtuigt echter niet, al was het maar omdat vaststaat dat [appellant] in die periode, en ook daarna, over allerlei van zijn kant ervaren gebreken en tekortkomingen uitvoerig bij de [geïntimeerde] heeft geklaagd. 4.8 Het voorgaande brengt naar het oordeel van het hof mee dat beide partijen zich ook na het sluiten van de overeenkomst hebben gedragen alsof gebruik van het klompenhok nog steeds aan de [geïntimeerde] was voorbehouden. Dat leidt het hof tot de conclusie dat [appellant] de afspraken uit de huurovereenkomst onder de gegeven omstandigheden aldus had moeten begrijpen dat de klompenkamer geen onderdeel uitmaakte van het gehuurde. Er is dan ook geen grond om de door [appellant] gewenste verklaring voor recht af te geven. [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst; ontbinding is gerechtvaardigd 4.9 Het hof stelt eerst het volgende voorop. [appellant] heeft in hoger beroep geen grief gericht tegen de uitgangspunten van de kantonrechter dat, kort samengevat, [appellant] op grond van de wet en de huurovereenkomst tussen partijen verplicht is zich als goed huurder te gedragen, dat iedere tekortkoming in de nakoming grond kan vormen voor ontbinding van de huurovereenkomst, dat bij de beoordeling van de vraag of ontbinding gerechtvaardigd is alle omstandigheden van het geval van belang zijn, en dat de stelplicht en bewijslast van dat laatste op de huurder rusten. [appellant] heeft evenmin gegriefd tegen de vaststelling van de kantonrechter dat [appellant] tot aan de zitting bij de kantonrechter een bedrag aan verschuldigde huurpenningen van € 13.496,10 onbetaald heeft gelaten. Deze oordelen dienen daarom ook voor het hof tot uitgangspunt. 4.10 [appellant] komt met zijn grieven op tegen het oordeel van de kantonrechter dat hem op grond van artikel 16 van de toepasselijke algemene bepalingen bij de huurovereenkomst geen beroep toekomt op verrekening met de vordering (op grond van schadevergoeding en huurprijsvermindering) die hij op de [geïntimeerde] meent te hebben, en dat het beroep van de [geïntimeerde] op die bepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. [appellant] wijst er daarbij op dat hij zich ook op opschorting heeft beroepen. In de stellingen van [appellant] ligt besloten dat ook een beroep op opschorting volgens artikel 16 algemene bepalingen niet is toegestaan, maar dat een beroep van de [geïntimeerde] op die bepaling voor zowel een beroep op verrekening als op opschorting naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW. Daarbij bestrijdt [appellant] (terecht) niet het oordeel van de kantonrechter dat de rechter bij toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW de nodige terughoudendheid moet betrachten, maar is de strekking van zijn betoog dat onder de gegeven omstandigheden, die volgens hem inhouden dat de [geïntimeerde] ernstig en structureel tekortschiet in het verschaffen van huurgenot, artikel 6:248 lid 2 BW aan een beroep van de [geïntimeerde] op het opschortings- en verrekeningsverbod van artikel 16 algemene bepalingen in de weg staat. 4.11 Het hof volgt [appellant] niet in dit standpunt. [appellant] stelt dat de werkzaamheden aan het gehuurde ernstige overlast hebben opgeleverd voor hem en zijn zoon. Aangenomen dat dat waar is dan is dit weliswaar een omstandigheid van enig gewicht; immers het verschaffen van huurgenot is zoals [appellant] terecht aanvoert een hoofdverplichting van de [geïntimeerde] , en een beroep op opschorting kan onder omstandigheden een rechtens legitieme vorm van pressie zijn om de [geïntimeerde] te bewegen tot het alsnog tijdig het onverstoord huurgenot te verschaffen. Maar dat is op zichzelf onvoldoende om te concluderen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de [geïntimeerde] vasthoudt aan een contractuele afspraak dat de maandelijkse huur onverkort (dus zonder verrekening of opschorting) moet worden betaald, tenzij de rechter anders heeft beslist. Bij dit oordeel speelt een rol dat artikel 16 algemene bepalingen nu juist is geschreven voor situaties als die van [appellant] , namelijk waarin de huurder, mogelijk terecht, meent dat [geïntimeerde] tekortschiet en voor dat geval bepaalt dat toch de volledige huur moet worden betaald. De omstandigheid dat de grond voor verrekening of opschorting gelegen is in het tekortschieten van de [geïntimeerde] om (volledig) huurgenot te verschaffen is dan op zichzelf onvoldoende reden om tot een andere conclusie te komen. Daarbij speelt mee dat artikel 16 algemene bepaling niet meebrengt dat [appellant] eventuele aanspraken op de [geïntimeerde] verspeelt, enkel dat deze eerst aan de rechter dienen te worden voorgelegd, voordat hij deze in mindering op de verschuldigde huurpenningen mag brengen. De conclusie is dus dat artikel 6:248 lid 2 BW niet aan in de weg staat aan het standpunt van de [geïntimeerde] dat het [appellant] gelet op artikel 16 algemene bepalingen niet vrij stond om zich op verrekening of opschorting te beroepen. Als [appellant] de huurpenningen niet tijdig of volledig heeft betaald kan dat dus niet met een beroep op verrekening of opschorting worden gelegitimeerd. 4.12 Zoals overwogen staat vast dat [appellant] op het moment dat het bestreden vonnis werd gewezen een achterstand in de betaling van de huurpenningen had die was opgelopen tot € 13.496,10. Dit bedrag heeft [appellant] weliswaar na het bestreden vonnis grotendeels voldaan, maar dit neemt niet weg dat [appellant] deze (aanzienlijke) huurachterstand in eerste instantie heeft laten ontstaan. Het hof neemt verder in aanmerking dat de [geïntimeerde] voldoende heeft onderbouwd en [appellant] daartegen onvoldoende gemotiveerd heeft bestreden dat [appellant] ook na het bestreden vonnis regelmatig later betaalt dan op de dag waarop dat volgens de huurovereenkomst zou moeten. De [geïntimeerde] heeft verder gesteld dat [appellant] sinds het bestreden vonnis ook weer een huurachterstand heeft opgebouwd. Op de mondelinge behandeling in hoger beroep werd duidelijk werd dat [appellant] de huur voor de maand september 2025 – die uiterlijk 1 september 2025 verschuldigd was – nog niet had betaald. 4.13 Een en ander betekent dat [appellant] is tekortgeschoten ten aanzien van zijn verbintenis om tijdig en volledig de huurpenningen te betalen. 4.14 [appellant] is daarnaast tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen (zie hiervoor, rechtsoverweging 4.9). Het hof stelt voorop dat de kantonrechter in het bestreden vonnis heeft geoordeeld dat [appellant] zich niet als een goed huurder heeft gedragen door (
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.