GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.346.883 zaaknummer rechtbank Overijssel 280077 arrest van 27 januari 2026 in de zaak van [appellant] die woont in [woonplaats1] , gemeente [gemeentenaam] advocaat: mr. H. Holland en 1 [geïntimeerde1] 2. [geïntimeerde2] die wonen in [woonplaats2] , Duitsland hierna samen aangeduid als [geïntimeerde] (mannelijk enkelvoud) advocaat: mr. M. Inan 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. [appellant] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen de vonnissen die de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, (hierna: de rechtbank) op 22 februari 2023 en 26 juni 2024 (ECLI:NL:RBOVE:2024:3374) tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep de memorie van grieven tevens vermeerdering van eis de memorie van antwoord een akte inbreng nadere producties tevens vermeerdering van eis van [appellant] het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 26 november 2025 is gehouden. 2De kern van de zaak 2.1. [appellant] heeft een woning met kelder gekocht van [geïntimeerde] , waarbij de kelder als leefruimte is aangeprezen. Na de levering van de woning hebben lekkages in de kelder plaatsgevonden. [appellant] wil dat [geïntimeerde] de kosten voor het waterdicht maken van de kelder en het herstel van de schade door de lekkages betaalt. [geïntimeerde] vindt dat hij niets aan [appellant] hoeft te betalen. Hij betwist aansprakelijk te zijn en plaatst ook kanttekeningen bij de omvang van de gevorderde schadevergoeding van in totaal € 83.193,-. In geschil is of de lekkages het gevolg zijn van bouwkundige gebreken en zo ja, of die gebreken in de weg staan aan een normaal gebruik als woning. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] zijn mededelingsplicht geschonden en volgens [geïntimeerde] heeft [appellant] zijn onderzoeksplicht geschonden. Ook stelt [geïntimeerde] dat [appellant] niet tijdig heeft geklaagd en dat hij door tijdsverloop zijn rechten heeft verwerkt. Bovendien zijn de lekkages volgens [geïntimeerde] veroorzaakt doordat [appellant] de tuin heeft opgehoogd en een greppel heeft gedempt, waardoor de waterhuishouding rondom de woning is gewijzigd met de lekkages tot gevolg. Als [geïntimeerde] al iets te verwijten valt, moet de schade daarom volgens [geïntimeerde] op grond van eigen schuld (deels) voor rekening van [appellant] blijven. [geïntimeerde] heeft bij de rechtbank in voorwaardelijke reconventie vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. De rechtbank heeft die vordering afgewezen en [geïntimeerde] heeft hiertegen geen (incidenteel) hoger beroep ingesteld. 2.2. [appellant] heeft bij de rechtbank gevorderd: primair: a. [geïntimeerde] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [appellant] van € 83.193,- plus wettelijke rente; subsidiair: de koopovereenkomst van de woning gedeeltelijk te ontbinden, de koopprijs te verminderen met € 83.193,- en [geïntimeerde] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van dit bedrag plus wettelijke rente aan [appellant] ; primair en subsidiair: [geïntimeerde] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [appellant] van de expertisekosten van € 2.450,25 inclusief btw; [geïntimeerde] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [appellant] van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.606,93; meer subsidiair: de koopovereenkomst van de woning te wijzigen wegens dwaling, de koopprijs te verminderen met € 83.193,- en [geïntimeerde] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van dit bedrag plus wettelijke rente aan [appellant] ; met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten plus wettelijke rente. 2.3. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen. Volgens de rechtbank heeft [appellant] tijdig geklaagd over de lekkages. Er is geen sprake van rechtsverwerking. De rechtbank heeft een deskundige benoemd en heeft de conclusies van de deskundige overgenomen en tot de hare gemaakt. Op grond van die conclusies oordeelde de rechtbank dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] aan [appellant] een woning heeft geleverd die ten tijde van de levering niet de eigenschappen bezat die [appellant] mocht verwachten op grond van de koopovereenkomst en wat [geïntimeerde] hem over de woning heeft medegedeeld. Van non-conformiteit of dwaling is volgens de rechtbank dus geen sprake. 2.4. In hoger beroep heeft [appellant] zijn eis gewijzigd. In de memorie van grieven heeft [appellant] zijn vordering vermeerderd met € 6.000,- voor de aanleg van een drainage als nood- of tussenoplossing. En in de akte heeft [appellant] de door hem gevorderde herstelkosten vermeerderd met 30% (een bedrag van € 8.645,-) wegens prijsstijgingen van lonen en materialen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de door de rechtbank afgewezen vorderingen en de eisvermeerderingen (alsnog) worden toegewezen. Daarbij stelt [appellant] onder meer dat het rapport van de door de rechtbank benoemde deskundige op veel punten onjuist is. 2.5. Het hof zal [appellant] toelaten te bewijzen dat er tussen 1980 en de levering van de woning aan [appellant] op 12 april 2019 lekkages in de kelder van de woning hebben plaatsgevonden (anders dan de twee door [geïntimeerde] voorafgaand aan de koop van de woning door [appellant] genoemde lekkages) en dat [geïntimeerde] dit wist. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. 3De toelichting op de beslissing van het hof Bevoegdheid Nederlandse rechter en toepasselijk recht 3.1. [geïntimeerde] woont in Duitsland, waardoor de zaak een internationaal karakter heeft. Het hof moet daarom ambtshalve onderzoeken of de Nederlandse rechter bevoegd is. Omdat [geïntimeerde] in een EU-land woont, moet deze vraag worden beantwoord aan de hand van de Brussel I bis-verordening. De bevoegdheid van de Nederlandse rechter kan in dit geval (onder meer) worden gebaseerd op artikel 26 van die verordening, aangezien [geïntimeerde] in de procedure is verschenen zonder de bevoegdheid van de Nederlandse rechter te betwisten en er geen ander gerecht bestaat dat op grond van artikel 24 van de verordening bij uitsluiting bevoegd is. 3.2. Het hof hoeft niet ambtshalve te oordelen over het toepasselijk recht. Tegen de impliciete toepassing van het Nederlands recht door de rechtbank zijn geen bezwaren naar voren gebracht, zodat het hof ook Nederlands recht zal toepassen. Vermeerderingen van eis 3.3. [appellant] heeft zowel bij de memorie van grieven als bij de latere akte zijn eis vermeerderd. [geïntimeerde] heeft bezwaar gemaakt tegen de tweede vermeerdering van eis. Daarbij beroept hij zich op de goede procesorde en de tweeconclusieregel. 3.4. Een partij kan ook in hoger beroep nog haar eis wijzigen, maar dit kan op grond van de goede procesorde en de daarop gebaseerde tweeconclusieregel in principe niet later dan in de memorie van grieven of antwoord. Dit is de hoofdregel. 3.5. De eerste vermeerdering van eis zal in de beoordeling worden betrokken, aangezien [appellant] deze conform de hoofdregel in het eerste processtuk in hoger beroep heeft ingesteld. [geïntimeerde] heeft hiertegen ook geen bezwaar gemaakt. 3.6. Het hof zal de tweede vermeerdering van eis buiten beschouwing laten, omdat deze is ingesteld nadat [appellant] zijn eerste processtuk in hoger beroep (de memorie van grieven) heeft genomen. Niet is gebleken dat sprake is van een van de drie in de rechtspraak aanvaarde uitzonderingen op de hoofdregel. Er is namelijk geen sprake van ondubbelzinnige toestemming van [geïntimeerde] voor de te late eiswijziging (de eerste uitzondering) en er is ook niet gesteld of gebleken dat de aard van het geschil kan rechtvaardigen dat de eiswijziging alsnog wordt toegelaten (de tweede uitzondering). Verder is niet gebleken dat onverkorte toepassing van de hoofdregel in strijd zou komen met de eisen van een goede procesorde (de derde uitzondering). Hiervan kan onder meer sprake zijn als er nieuwe ontwikkelingen van feitelijke aard zijn nadat van grieven is gediend. De tweede eisvermeerdering is ingesteld omdat de prijzen van lonen en materialen benodigd voor herstel van de kelder zouden zijn gestegen, zodat er sprake zou kunnen zijn van zo’n nieuwe ontwikkeling. Maar niet is gesteld of gebleken dat die prijsstijging (voornamelijk) betrekking heeft op de periode na de op 24 december 2024 ingediende memorie van grieven. In de aan de eiswijziging ten grondslag gelegde e-mail van Westendorp Scholten B.V. van 14 november 2025 wordt juist genoemd dat het gaat om een stijging van de lonen en materialen ten opzichte van vijf jaar terug. Zonder nadere toelichting valt dan niet in te zien dat die prijsstijging alleen of vooral betrekking zou hebben op de periode na 24 december 2024 en niet ook op de vier jaren daarvoor. De feiten 3.7. [appellant] heeft op 6 december 2018 de woning aan de [adres] te [woonplaats1] van [geïntimeerde] gekocht voor € 660.000. De koopovereenkomst is een modelovereenkomst van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De woning is gebouwd in 1971 en is door [geïntimeerde] in 2011 gerenoveerd. In de verkoopbrochure is vermeld dat de woning compleet onderkelderd is, dat de kelder via een vaste trap te bereiken is en dat de kelder van ongeveer 122 m² naast een wijnkelder en drie opslagruimtes (met onder andere de CV-ketel) een hele grote partykelder omvat waar een tafeltennistafel en een hometrainer staan. In de door [geïntimeerde] ingevulde ‘Vragenlijst voor de verkoop van een woning’ is over de kelder het volgende vermeld: ‘(…) d. Is er sprake van vochtdoorslag door de kelderwand? Nee e. Is de grondwaterstand in de afgelopen jaren waarneembaar gewijzigd of is er Nee sprake van wateroverlast geweest? Zo ja, heeft dit tot problemen geleid in de vorm van water in de kruipruimte c.q. Nee kelder?’ Voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst heeft [appellant] de woning meerdere keren bezichtigd. Tijdens één van die bezichtigingen heeft [geïntimeerde] [appellant] gewezen op twee vochtplekken in de kelder. Volgens [geïntimeerde] betroffen dit oude, verholpen lekkages die geen bouwkundige oorzaken kenden. 3.8. [geïntimeerde] heeft de woning op 12 april 2019 geleverd aan [appellant] . [appellant] is direct daarna begonnen met de verbouwing van de woning en de herinrichting van de tuin. Hierbij is de tuin opgehoogd en is een greppel gedempt. 3.9. Op 2 juni 2019 heeft [appellant] een e-mail met negen foto’s aan [geïntimeerde] gestuurd over een lekkage in de kelder vanuit de aansluiting van de keldervloer op de kelderwand (de kim). Hij schrijft: ‘(…) ik trek nu helaas de conclusie dat de kelder wel degelijk lek is in de grote opslagruimte op de hoek bij de garage. De lekkage is opgelost door [naam1] en de plek was nagenoeg droog en wat blijkt zojuist dat deze ruimte op 3 plekken nat is en de oorspronkelijke plek wordt alleen maar groter. (…)’ Deze lekkage is door of voor rekening van [appellant] opgelost. 3.10. In augustus 2019 heeft een tweede lekkage in de CV-ruimte van de kelder plaatsgevonden. Ook deze lekkage kwam vanuit de kim en is door of voor rekening van [appellant] opgelost. 3.11. Toen [appellant] eind februari 2020 is teruggekomen van een vakantie constateerde hij dat er water staat in de kelder. Op 6 maart 2020 heeft (de rechtsbijstandverlener van) [appellant] [geïntimeerde] schriftelijk laten weten dat de kelder niet geschikt is om normaal te worden gebruikt als leefruimte, waarbij [geïntimeerde] hiervoor aansprakelijk is gesteld. Daarbij is onder meer het volgende bericht: ‘(…) Op dit moment is er echter een veel ernstiger gebrek aan het licht gekomen. Na terugkomst van de vakantie van cliënt stond de souterrain blank. Na het leegpompen heeft cliënt de houten betimmering verwijderd en zag tot zijn grote schrik dat deze gehele wand compleet nat is, op bepaalde plekken verrot en aangetast door zwam. Een door cliënt ingeschakelde specialist geeft aan dat dit gebrek reeds langdurige tijd moet hebben bestaan, althans al voor overdracht van de woning zich moet hebben gemanifesteerd. (…)’ [geïntimeerde] heeft op 10 maart 2020 de aansprakelijkstelling van de hand gewezen. 3.12. Op 17 maart 2020 heeft in aanwezigheid van [appellant] en [geïntimeerde] een inspectie plaatsgevonden door een door [appellant] ingeschakelde deskundige van Expertise Bureau Noord (EBN). EBN heeft alleen aan [appellant] gerapporteerd (concept rapport op 7 april 2020, eerste definitieve versie op 6 mei 2020 en tweede definitieve versie op 3 juni 2020). Volgens EBN is er sprake van een gebrek, omdat er water komt in een ruimte die normaal droog hoort te zijn. EBN merkt op dat gezien de toestand van het beton rondom de koekoek in de linkerwand deze situatie al vanaf de nieuwbouw zo is. Het waargenomen gebrek/de waargenomen gebreken, in combinatie met de hoge waterstand buiten, vormen een belemmering voor het gebruik van de woning, aldus EBN. EBN schat de kosten van herstel op € 28.596,-. In het rapport schrijft EBN verder: ‘(…) De wanden zijn, met name in de bar, bekleed geweest met hout. Opvallend is dat in de verkoopbrochure nog te zien is dat het hout bruin is (foto 9), terwijl op door [appellant] beschikbaar gestelde foto’s het hout donker geschilderd is (foto 10). Het houtwerk is, zo wordt ook door [appellant] bevestigd, door [appellant] geschilderd. Indien het hout toen al zo nat was als nu lijkt dat het was voordat het is verwijderd, had het toen niet geschilderd kunnen worden. Achter het hout zijn horizontaal latten aan de betonwand bevestigd. Deze lijken nog in een zeer redelijke staat. Mocht het zo zijn dat hier al lange tijd veel water naar binnen is gekomen, dan zouden juist deze latten (omdat er water op blijft staan) veel meer aangetast moeten zijn. Blijkbaar heeft het, als het lekte, over een korte periode gelekt en heeft de constructie vrij snel weer kunnen drogen. (…)’ 3.13. Op 10 september 2020 en 29 maart 2021 heeft in opdracht van [appellant] een tweede onderzoek plaatsgevonden door De Raad Expertise (DRE). DRE heeft op 28 september 2021 gerapporteerd aan [appellant] . [geïntimeerde] is niet aanwezig geweest bij de inspecties en is hierover door [appellant] ook niet van te voren geïnformeerd. DRE rapporteert het volgende: ‘(…) Oorzaken van de lekkages Wij hebben in de woning van de heer [appellant] een drietal lekkages waargenomen, welke wij één voor één zullen toelichten. 1: AANSLUITING KELDERVLOER MET KELDERWANDEN. De aansluiting van de keldervloer op de kelderwand (de zogenaamde kim) is op een aantal plaatsen niet geheel waterdicht. (…) Wij hebben op diverse locaties in de kelder waargenomen dat t.p.v. de aansluiting van de keldervloer met de kelderwand in het verleden werkzaamheden zijn verricht om een waterdichte aansluiting te creëren. Hieruit concluderen wij dat de aansluiting van de keldervloer met de kelderwand in het verleden niet waterdicht is geweest. (…) 2: STORTNADEN EN CENTERPENNEN (…) Aan de gestorte betonnen kelderwand is duidelijk waarneembaar dat tijdens het betonstorten van de kelderwanden de aanvoer en verwerking van beton niet gelijkmatig geweest. Dit is te zien in de stortnaden; deze lopen niet vloeiend in elkaar over. (…) Hierdoor is het beton te veel aangetrokken waardoor geen optimale hechting ter plaatse van de stortnaden is gerealiseerd. Op deze plekken zitten ook nog enkele centerpen gaten (die gebruikt zijn voor het plaatsen van de bekisting) welke niet waterdicht zijn, met lekkage tot gevolg. Ook dit hebben wij kunnen vaststellen aan de hand van de door de heer [appellant] overlegd beeldmateriaal. (…) 3. AANGEBRACHTE KOEKOEKEN (…) In deze kelder zijn twee koekoeken aangebracht . Tijdens het bekisten van de betonwand wordt in de wandbekisting een houten kist geplaatst. Hierin wordt uiteindelijk het raam geplaatst. Het is aan de vakman om tijdens het storten van de betonwand hier rondom voldoende beton te krijgen en daarnaast deze ook nog eens goed verdicht te krijgen door het gebruik van een trilnaad. Dat dit hier niet goed gebeurd is, is op alle onderstaande foto’s te zien met lekkages, aanwezige grindnesten, etc. (…) Uit te beschikking gesteld beeldmateriaal bleek water door de grindnesten de kelder in te stromen. (…) Op basis van hetgeen wij op locatie hebben geconstateerd en de door ons verkregen informatie is overduidelijk te zien dat deze lekkages er al vele jaren hebben gezeten en dus niet nieuw zijn. Bij één van de koekoeken is zelfs in het verleden al eens getracht om deze vanuit de binnenzijde waterdicht te maken, echter zonder succes. (…)’ Volgens de als bijlage 1 bij het rapport van DRE gevoegde kostenopstelling bedragen de kosten voor het waterdicht maken van de kelder € 28.816,- inclusief btw (uitgaande van een offerte van 17 maart 2020, bijlage 2 bij het rapport van DRE) en de kosten voor het herstellen van de gevolgschade € 54.377,- inclusief btw. 3.14. Bij brief van 1 oktober 2021 aan [geïntimeerde] heeft [appellant] aanspraak gemaakt op een schadevergoeding van € 83.193,- (€ 28.816,- aan herstelkosten en € 54.377,- aan gevolgschade). [geïntimeerde] heeft geen schadevergoeding aan [appellant] betaald. 3.15. Op 9 oktober 2023 heeft een onderzoek plaatsgevonden door de door de rechtbank benoemde deskundige ing. [naam2] van Kode Consult in aanwezigheid van onder andere [appellant] en zijn toenmalige advocaat en [geïntimeerde1] en de advocaat van [geïntimeerde] In het rapport van 20 maart 2024 komt Kode Consult – voor zover nu van belang – tot de volgende beantwoording van de door de rechtbank gestelde vragen: ‘ (…) 1. Wat is de oorzaak van de vochtproblemen in de kelder, zoals onder meer is omschreven in de het onderzoeksrapport van De Raad Expertise (productie 5, dagvaarding) en het aanvullend onderzoeksrapport van Expertise Bureau Noord (productie 6, dagvaarding)? (…) Een eerste en tweede lekkage hebben zich voorgedaan op de aansluiting van de keldervloer op de kelderwand, de zogenoemde kim. Op basis van de foto’s van deze lekkages is de oorzaak van deze lekkages te herleiden tot een gebrek in de aansluiting van de betonnen keldervloer op de betonnen kelderwand, waarbij de aansluiting niet volledig waterdicht is terwijl er aan de buitenzijde grondwater tot boven deze aansluiting staat. Wat opvalt is dat deze lekkages zich kennelijk incidenteel hebben voorgedaan ( [appellant] heeft deze lekkages niet continu ondervonden) en er zijn geen duidelijke aanwijzingen dat deze lekkages zich voor de verkoop ook voor hebben gedaan, terwijl het waarschijnlijk is dat het grondwater (…) mogelijk langdurig of misschien zelfs continu hoger heeft gestaan dan de betonvloer. Met het uitvoeren van betonreparaties is deze lekkage verholpen. Uit de stukken maak ik op dat het met name gaat om de oorzaak van lekkage 3 waarbij een belangrijk deel van de kelder onder water is komen te staan en waarbij het water vanuit de koekoeken de kelder is binnengestroomd. De oorzaak van deze laatstgenoemde vochtproblemen in de kelder zijn veroorzaakt door de combinatie van de volgende omstandigheden: De aanwezigheid van een kelderconstructie die niet waterdicht is op de aansluiting van de betonnen kelderwand op de koekoeken en evenmin ter plaatse van de kozijnen in de koekoeken; De aanwezigheid van een laag water in de koekoeken gedurende langere periode (weken) hetgeen een gevolg is gebleken van een (tijdelijk) hoge grondwaterstand rond de woning. 2. Kunt u daarbij ook aangeven of en in hoeverre aspecten als het grondwaterpeil en seizoensinvloeden hierbij een rol spelen? Uit de beschikbare gegevens volgt dat het grondwaterpeil direct van invloed geweest is op de lekkages. (…) Een invloed van seizoenen kan niet direct vastgesteld worden (…) In plaats van algemene seizoensinvloeden zijn er wel aanwijzingen voor invloed van de neerslagintensiteit. Hoewel er slechts zeer beperkte gegevens beschikbaar zijn (…) blijkt uit gegevens van de meest nabijgelegen neerslagstations dat er in de betreffende periode sprake is geweest van een hoge neerslagintensiteit. (…) 3. Kun u aangeven of en in hoeverre de genoemde vochtproblemen / lekkages ook (mede) door een andere omstandigheid zijn ontstaan, zoals bijvoorbeeld (
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.