20 mei 2008 tweede civiele kamer zaaknummer: 104.002.018 (oud: 2006/328) G E R E C H T S H O F T E A R N H E M Arrest in de zaak van: de publiekrechtelijke rechtspersoon gemeente Arnhem, zetelende te Arnhem, appellante in principaal hoger beroep, geïntimeerde in incidenteel hoger beroep, procureur: mr J.C.N.B. Kaal, tegen: 1. de vereniging Vereniging Erfpachters Paasberg, gevestigd te Arnhem, 2. de vereniging Vereniging Erfpachters Alteveer, gevestigd te Arnhem, geïntimeerden in principaal hoger beroep, appellanten in incidenteel hoger beroep, procureur: mr F.J. Boom. 1 Het geding in eerste aanleg Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van de vonnissen van 9 maart 2005 en 5 oktober 2005 die de rechtbank Arnhem tussen principaal appellante (hierna ook te noemen: de gemeente) als gedaagde en principaal geïntimeerden (hierna ook te noemen: Paasberg c.s.) als eiseressen heeft gewezen; van het vonnis van 5 oktober 2005 is een fotokopie aan dit arrest gehecht. 2 Het geding in hoger beroep 2.1 De gemeente heeft op 23 december 2005 Paasberg c.s. aangezegd van het vonnis van 5 oktober 2005 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van Paasberg c.s. voor dit hof. 2.2 Bij memorie van grieven heeft de gemeente veertien grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, heeft zij twee producties in het geding gebracht en heeft zij geconcludeerd dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Paasberg c.s. zal afwijzen en hen zal veroordelen in de kosten in beide instanties, de kosten van het deskundigenbericht daaronder begrepen. 2.3 Bij memorie van antwoord hebben Paasberg c.s. de grieven bestreden en een productie in het geding gebracht. Bij dezelfde memorie hebben Paasberg c.s. incidenteel beroep ingesteld tegen het vonnis van 5 oktober 2005 en hebben zij daartegen één grief aangevoerd en toegelicht. Paasberg c.s. hebben vervolgens in het principaal en het incidenteel hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen met uitzondering van het deel waartegen incidenteel appel is ingesteld en (het hof begrijpt: in zoverre) opnieuw recht doende de vorderingen van Paasberg c.s. zal toewijzen en de gemeente zal veroordelen in de kosten van (het hof begrijpt:) het geding in hoger beroep. 2.4. Bij antwoordakte productie in principaal appel tevens memorie van antwoord in incidenteel appel heeft de gemeente verweer gevoerd en geconcludeerd dat het hof de incidentele grieven zal verwerpen met veroordeling van Paasberg c.s. in de kosten van (het hof begrijpt:) het incidenteel hoger beroep. 2.5. Ter zitting van 2 oktober 2007 hebben partijen de zaak doen bepleiten, de gemeente door mr B.S. ten Kate, advocaat te Arnhem, en Paasberg c.s. door mr F.R.H. Kuiper, advocaat te Hattem. Beide partijen hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht. 2.6. Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd. 3 De vaststaande feiten Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties de navolgende feiten vast: a. De gemeente heeft in de wijk Paasberg vanaf ongeveer 1926 en in de wijk Alteveer vanaf ongeveer 1931 grond in erfpacht uitgegeven met een looptijd van meestal 75 jaar. In deze procedure gaat het om grond waarop woningen zijn gebouwd. Op de rechtsverhouding tussen de gemeente en de erfpachters zijn de Algemene Voorwaarden voor de uitgifte in erfpacht van gronden van juni 1926, respectievelijk van april 1928 van toepassing (hierna te noemen: de AV 1926 respectievelijk de AV 1928). In ieder geval de AV 1928 bevatten geen regeling voor de verkoop van de grond aan de erfpachters aan het einde van de erfpacht. b. De canon is gedurende de looptijd van de erfpacht niet herzien. c. De gemeente heeft in 1984 en in 1995 de erfpachters in Paasberg en Alteveer aangeboden de grond te kopen tegen een gereduceerde grondprijs van 55% van de marktwaarde. Deze initiatieven van de gemeente hebben de naam “generaal pardon” gekregen. De gemeente wilde op deze manier financiële middelen verwerven. Verschillende bewoners hebben van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. d. Burgemeester en wethouders van de gemeente (hierna: B&W) stellen de grondprijzen vast voor gronden die de gemeente verkoopt of in erfpacht uitgeeft. Zij laten zich daarbij adviseren door de gemeentelijke taxatiecommissie, die bestaat uit een ambtenaar van de afdeling Vastgoed van de gemeente en twee NVM-makelaars. De taxatiecommissie heeft in 1993 een prijsadvies uitgebracht over de grondprijzen in Paasberg en Alteveer. Zij verdeelden de percelen daarbij in vijf prijscategorieën. De taxatie is gebaseerd op ligging, bestemming, oppervlakte, inrichting, openbaar gebied etc. De prijsdifferentiatie houdt verband met het feit of het perceel zeer gunstig, gunstig, goed, redelijk of matig is gesitueerd. In 1992 varieerden de prijscategorieën van f 225,-- tot f 325,-- per m2. De prijscategorieën worden van tijd tot tijd herzien. e. In 1995 heeft de gemeente in erfpacht uitgegeven grond aan de Woningbouwvereniging De Eendracht verkocht tegen een gereduceerde grondprijs van 55% van de marktwaarde. f. De raad van de gemeente heeft op 6 januari 1997 nieuwe Algemene Voorwaarden voor de uitgifte van gronden vastgesteld (hierna te noemen: AV 1997). De AV 1997 bevatten onder meer de volgende bepalingen: “Artikel 3 Prijsbepaling (…) 3. De uitgifte van grond in eigendom, waarop tot dan toe slechts erfpacht is gevestigd, vindt plaats op basis van de na marktprijsvergelijking door het gemeentebestuur vast te stellen prijs per m2 ten tijde van het besluit tot uitgifte als ware de grond niet bebouwd en niet belast met enig beperkt recht. (…) Artikel 24 Bijzondere bepalingen bij erfpacht voor bepaalde tijd 1. Uiterlijk twee jaren vóór de afloop van de overeengekomen erfpachttermijn doet de gemeente schriftelijk mededeling over de voorwaarden waaronder tot het opnieuw vestigen van erfpacht kan worden overgegaan met vermelding van de eventuele mogelijkheid van koop van de grond. (…) Artikel 46 Verkoop erfpachtsgronden Erfpachters van gronden die voor de inwerkingtreding van deze Algemene Voorwaarden door de gemeente in erfpacht zijn uitgegeven worden in de gelegenheid gesteld om de betreffende grond in eigendom te verwerven, tenzij het gemeentelijk belang zich hiertegen verzet. (…) De prijsbepaling van op basis van dit artikel te verkopen grond geschiedt volgens het bepaalde in artikel 3 van deze Algemene Voorwaarden.” g. De gemeente heeft de erfpachters bij brief van 17 november 2000 geïn- formeerd over de nieuwe canon bij heruitgifte en de prijs waartegen zij bereid was de grond aan de erfpachters te verkopen. De gemeente verzocht de erfpachters binnen vier weken te reageren. Die termijn is bij brief van 13 december 2000 verlengd tot 15 januari 2001. h. In de grondprijzenbrief van de gemeente van 5 maart 2001 is onder meer het volgende vermeld: “5 Vrije sectorkavels Voor de bepaling van de prijs van grond voor vrije sectorkavels zal, afhankelijk van de gegevens die beschikbaar zijn, de kavelprijs worden bepaald. Dit kan gebeuren op basis van m2-prijzen dan wel op basis van de ingeschatte verkoopprijs minus de bouwkosten. De m2-prijzen liggen tussen de f 400,-- en de f 800,-- (de prijs is mede afhankelijk van de locatie). In ieder geval blijft ook hier het basisuitgangspunt gelden van een marktconforme m2-prijs. (…) 9 Erfpachten (…) Voor verkoop en heruitgifte van erfpachtpercelen met bebouwd onroerend goed (de bestaande erfpachtcomplexen) geldt thans een regeling die is vastgelegd in de algemene voorwaarden van de gemeente Arnhem. Basis hierbij is wederom de marktwaarde van de grond, als ware de grond onbebouwd. Bij verkoop of heruitgifte in de bestaande erfpachtcomplexen van erfpachtgrond vindt er in de regel geen verkoop van het gehele object plaats. Omdat er dus niet direct een verkoop- of onroerendgoedwaarde van het gebouw of het geheel beschikbaar is, ligt het toepassen van de quoteregeling niet voor de hand. In de lijn van het voorgestelde voor vrije sectorkavels wordt hier gekozen voor de relatief eenvoudige m2-prijs methode. Bij de m2-prijs methode zou voor de bepaling van de marktwaarde uitgegaan van de prijsdifferentiatie zoals destijds (december 1993) via taxaties voor de diverse percelen is vastgesteld en deze uiteraard te relateren aan het huidige prijspeil. Er ontstaat een prijsniveau (peil januari 2001) variërend van f 350,-- tot f 650,-- per m2, via vijf klassen met een onderling verschil van f 75,--. Het prijspeil dient jaarlijks te worden herzien.” i. De raad van de gemeente heeft in verband met protesten van de erfpachters in februari 2002 besloten de m2-prijzen bij verkoop aan de zittende erfpachters tijdelijk te verlagen tot prijzen variërend van € 136,13 voor de laagste categorie tot € 244,13 voor de hoogste categorie. j. Op verzoek van Paasberg c.s. heeft de rechtbank een voorlopig deskun- digenonderzoek bevolen, in essentie naar de taxatiemaatstaven bij herziening van de canon. Tot deskundige is benoemd G.G.M. ten Have RT te Amsterdam (hierna te noemen: Ten Have). Ten Have heeft zijn deskundigenbericht op 7 november 2002 uitgebracht. k. Ten Have concludeert in zijn deskundigenrapport (op pagina 35) (onder meer) dat de methoden van waardebepaling door de verschillende deskundigen die betrokken zijn bij het vaststellen van de waarde van de grond bij heruitgifte vrijwel identiek zijn, namelijk op basis van een grondquote die gerelateerd wordt aan de waarde van het geheel, waarna een correctie wegens het nadeel van het recht van erfpacht en opstallen wordt verwerkt. Ten Have adviseert vervolgens om bij de berekening van de grondwaarde ten behoeve van de vaststelling van de canon bij heruitgifte (vestiging van een nieuw erfpachtrecht na expiratie van het voorheen op het betrokken perceel gevestigde erfpachtrecht) als volgt te werk te gaan: “1. Bepaal de onderhandse verkoopwaarde van het gehele perceel (grond en opstallen) waarbij wordt uitgegaan van het gemiddelde onderhoudsniveau van de wijk. Ook dient bij de vaststelling van de onderhandse verkoopwaarde geabstraheerd te worden van het recht van erfpacht (fictie onbezwaard). (…); 2. De onder 1 bedoelde waarde dient in het individuele geval vastgesteld te wor- den door een of meerdere externe deskundigen (zie ook de hieronder voorge- stelde procedure); 3. Vermenigvuldig de onder 1 bedoelde onderhandse verkoopwaarde met een grondquote van 35%, waarna de waarde van de grond vrij van opstallen is ver- kregen (fictie onbebouwd). De grondquote die door de deskundigen wordt vastgesteld in het individuele geval houdt rekening met de oppervlakte van het perceel, de bezonning, bereikbaarheid, naburige erven en andere op de waarde van het perceel van invloed zijnde factoren; 3. Vermenigvuldig de bij 3 gevonden waarde (fictie onbebouwd) met een forfaitaire correctie van 60% wegens de belemmeringen die de bestaande opstallen en de AV 1997 met zich meebrengen, waarna de waarde van de grond in bebouwde toestand is verkregen (waarde bebouwd).” In bijlage 9 bij het rapport van Ten Have staat nog het volgende vermeld: “Controleberekening In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van vijf verkooptransacties van woningen in de wijken Paasberg en Alteveer waarvan ook in dezelfde periode de transactie heeft plaatsgevonden van de aankoop van de grond. [dan volgt er een tabel, opm. hof] Uit bovenstaande tabel kan afgeleid worden dat de gemeentelijke grondquote voor reductie steeds lager ligt dan de geadviseerde grondquote met reductie (namelijk: 60% van 35% =21% (…))”. l. Bij brief van 25 mei 2004 heeft de raadsman van Paasberg c.s. de gemeente gesommeerd over te gaan tot een wijziging van (het hof begrijpt:) de koopsommen van alle bij Paasberg c.s. aangesloten erfpachters in dier voege dat alle koopsommen worden gereduceerd met 40%. De raadsman van Paasberg c.s. schrijft in die brief: “(…) Vanaf de jaren ’90 biedt de Gemeente Arnhem de erfpachter, bij het verstrijken van de erfpachttermijn de mogelijkheid de grond te kopen of voor een nieuwe erfpachtuitgifte te kiezen. De voorwaarden dienaangaande zijn vastgesteld in de “Algemene Voorwaarden voor de uitgifte van gronden van de Gemeente Arnhem”, hierna te noemen de AV 1997. Het verkopen van de grond geschiedt door de Gemeente Arnhem tegen marktwaarde als ware de grond onbebouwd. (…) Ondanks dat in 2002 een tijdelijke reductieregeling van toepassing is (een zogenaamd Generaal Pardon), blijft de te betalen prijs voor de grond nog veel te hoog. (…) Namens cliënten, verzoek ik de gemeente Arnhem - en voor zover nodig sommeer ik de Gemeente Arnhem – binnen 15 dagen na dagtekening van deze brief mij schriftelijk toe te zeggen dat de Gemeente Arnhem zal overgaan tot een wijziging van de afkoopsommen van alle erfpachters, aangesloten bij cliënten, in dier voege dat deze afkoopsommen zullen worden gereduceerd met 40%, (…)” m. De gemeente heeft aan dit verzoek/deze sommatie van Paasberg c.s. geen gehoor gegeven. 4 De beoordeling van het geschil in hoger beroep 4.1. Tussen partijen bestaat een geschil met betrekking tot de manier waarop de in erfpacht uitgegeven gronden (na afloop van de tijd waarvoor de erfpacht is gevestigd) dienen te worden gewaardeerd. Paasberg c.s. vinden dat de wijze waarop de gemeente de grond waardeert leidt tot een te hoge waarde van de grond. Het standpunt en de vordering van Paasberg c.s. 4.2. Paasberg c.s. maken er bezwaar tegen dat de gemeente de grond waardeert op basis van het uitgangspunt “als ware de grond niet bebouwd” (neergelegd in artikel 3 lid 3 AV 1997). Paasberg c.s. stellen zich op het standpunt dat het van algemene bekendheid is dat bebouwde grond een lagere waarde heeft en minder oplevert bij verkoop dan onbebouwde grond. Volgens Paasberg c.s. dient de gemeente bij het bepalen van de waarde van de (te verkopen) erfpachtsgrond dan ook rekening te houden met de waardedrukkende werking van bestaande opstallen. Volgens Paasberg c.s. volgt uit het deskundigenbericht van Ten Have dat de gemeente, zeker in vergelijking met andere gemeenten in Nederland, geen dan wel onvoldoende reductie heeft toegepast op de grondprijs. Daar waar andere gemeenten nadrukkelijk uitgaan van een correctie of reductie op de waarde van de erfpachtsgrond, gaat de gemeente uit van de actuele grondwaarde zonder correctie of reductie, aldus Paasberg c.s.. Paasberg c.s. stellen dat de door de gemeente gehanteerde procedure met betrekking tot de waardebepaling van de erfpachtgrond, zowel wat betreft inhoud, voorbereiding als uitvoering strijdig is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Er is volgens Paasberg c.s. sprake van handelen in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel, het vertrouwensbeginsel en het verbod van willekeur. Voor het geval er geen sprake zou zijn van strijd met (een van) de beginselen van behoorlijk bestuur, stellen Paasberg c.s. dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met de redelijkheid en de billijkheid door de wijze waarop er is gecommuniceerd met de erfpachters en de wijze waarop men de erfpachters onder druk heeft gezet. Zeker nu de gemeente met betrekking tot de erfpachtgrond een monopolistische positie bezit, had het op de weg van de gemeente gelegen om eerder en beter informatie te verschaffen en om zorgvuldiger met de belangen van de erfpachters om te gaan. Volgens Paasberg c.s. heeft de gemeente in het onderhavige geval, zeker nu het de gemeente is die de grondprijzen vaststelt, misbruik gemaakt van haar positie dan wel haar bevoegdheid. 4.3. Paasberg c.s. hebben in eerste aanleg gevorderd: Primair: I. Een verklaring voor recht dat de door de gemeente gehanteerde procedure met betrekking tot de waardebepaling van de erfpachtgrond, zowel wat betreft inhoud, als wat betreft voorbereiding en uitvoering, strijdig is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en/of de beginselen van redelijkheid en billijkheid; II. Een verklaring voor recht dat de gemeente, bij afweging van de betrokken belangen, niet in redelijkheid tegenover Paasberg c.s. recht kan doen gelden op een vergoeding van de actuele grondwaarde en de waarde op basis van onbebouwde grond; III. Veroordeling van de gemeente om, op schriftelijk en individueel verzoek van elke bij Paasberg c.s. aangesloten erfpachter, over te gaan tot een wijziging van de gehanteerde afkoopsom van de erfpachter (opgenomen in het afgesloten koopcontract tussen de gemeente en erfpachter), in dier voege dat de gemeente de nieuwe afkoopsom vaststelt op de grondprijs in november 2000 verminderd met 45% als reductie; Subsidiair: IV. Veroordeling van de gemeente om op schriftelijk en individueel verzoek van elke bij Paasberg c.s. aangesloten erfpachter, over te gaan tot een wijziging van de gehanteerde afkoopsom van de erfpachter (opgenomen in het afgesloten koopcontract tussen de gemeente en erfpachter), in dier voege dat de gemeente de nieuwe afkoopsom vaststelt op de gehanteerde afkoopsom (zoals opgenomen in het koopcontract tussen gemeente en erfpachter) verminderd met 45% als reductie, met veroordeling van de gemeente in de door Paasberg c.s. gemaakte buitengerechtelijke incassokosten en in de proceskosten. Het standpunt en verweer van de gemeente 4.4. De gemeente bestrijdt de stellingen en vorderingen van Paasberg c.s.. De gemeente stelt zich op het standpunt dat een aftrek of reductie wegens de bebouwde staat niet gerechtvaardigd kan worden. Er is volgens de gemeente geen enkele reden om, indien de grondquote (het deel van de waarde van het geheel - grond en opstal tezamen - dat aan de grond wordt toegekend) is vastgesteld, daarop vervolgens nog een reductie toe te passen. Ook op grond van het advies van Ten Have kan volgens de gemeente niet worden geconcludeerd dat een dergelijke aftrek dient te worden toegepast. De redenen waarom gemeenten reductie toepassen op de door hen getaxeerde waarden zijn divers en, zo begrijpt het hof de stellingen van de gemeente, hangen niet speciaal samen met het bebouwd zijn van de percelen. De gemeente betwist verder niet dat bebouwde grond minder waard kan zijn dan onbebouwde grond. Dat zal zich volgens de gemeente echter alleen voordoen bij minder courante woningen, waarvan in deze zaak geen sprake is. De jaren-’30 woningen van Paasberg en Alteveer zijn volgens de gemeente juist zeer in trek. De gemeente voegt aan het voorgaande toe dat ter comparitie is gebleken dat de wijze waarop de gemeente de grondprijs bepaalt in vergelijking met de methode die Ten Have adviseert, relatief gunstig is voor de erfpachter naarmate het perceel kleiner is. Daarmee valt geen voorkeur voor de ene of voor de andere taxatiemethode te rechtvaardigen, aldus de gemeente. Ten slotte betwist de gemeente de verwijten van Paasberg c.s. dat zij in strijd met de door Paasberg c.s. genoemde algemene beginselen van bestuur heeft gehandeld dan wel in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De beslissing van de rechtbank 4.5. De rechtbank heeft de vorderingen van Paasberg c.s. gedeeltelijk toegewezen en heeft voor recht verklaard dat de gemeente bij de grondwaardebepaling bij vervreemding aan de erfpachter, zoals vastgelegd in artikel 3 lid 3 AV 1997 en toegepast in de praktijk, ten onrechte uitgaat van de fictie als ware de grond niet bebouwd. De rechtbank heeft de gemeente veroordeeld in de kosten van de eerste aanleg en heeft het door Paasberg c.s. meer of anders gevorderde afgewezen. De omvang van het hoger beroep 4.6. Uit de inhoud van de grieven in het principaal èn in het incidenteel hoger beroep leidt het hof af dat in hoger beroep de zaak in volle omvang aan het hof ter beoordeling wordt voorgelegd, behoudens voor zover betrekking hebbend op het primair sub I door Paasberg c.s. gevorderde. De rechtbank heeft deze laatste vordering afgewezen en tegen deze afwijzing is geen grief gericht. Het hof merkt verder op dat de rechtbank de vorderingen van Paasberg c.s., zoals kan worden afgeleid uit r.o. 4.1 alsmede het dictum van het eindvonnis, aldus heeft opgevat dat zij strekken tot wijziging ten gunste van hun leden van de door de gemeente gehanteerde waarderingsmaatstaven bij de verkoop van de grond bij het einde van de erfpacht. Nu het incidenteel appel zich niet richt tegen de wijze waarop de rechtbank de vorderingen van Paasberg c.s. heeft begrepen, zal het hof in het hoger beroep de uitleg van de rechtbank tot uitgangspunt nemen. Dat betekent dat het hoger beroep niet, althans niet direct, betrekking heeft op de hoogte van de canon bij heruitgifte. De aard van de rechtsverhouding tussen de gemeente en de erfpachters 4.7. Alvorens over te gaan tot een beoordeling van de zaak stelt het hof voorop dat er in het onderhavige geval sprake is van de situatie waarin de gemeente bij het einde van de termijn waarvoor het erfpachtrecht is gevestigd aan de erfpachters de mogelijkheid biedt tot het vestigen van een nieuw erfpachtrecht (tegen een hogere canon) dan wel de erfpachtgrond te kopen. De onderhavige situatie wijkt daarmee af van de situatie die zich in de negentiger jaren voordeed in Amsterdam, waarbij er na 75 jaar een nieuwe erfpachtcanon diende te worden vastgesteld (vgl. Hoge Raad, 20 mei 2005, NJ 2007, 114). In de Amsterdamse situatie was er namelijk geen sprake van dat de duur waarvoor de erfpachtrechten waren gevestigd afliep, maar diende, lopende de erfpachtrechten, een nieuwe canon te worden vastgesteld. Het vaststellen van de nieuwe erfpachtcanon door een taxatiecommissie werd door de rechtbank gekwalificeerd als een vaststellingsovereenkomst, bij de totstandkoming waarvan de fundamentele beginselen van procesrecht in acht genomen dienen te worden. In de Amsterdamse zaak werd onder meer geoordeeld dat de fundamentele beginselen van procesrecht niet in acht waren genomen, nu de erfpachter bij de vaststelling van de nieuwe canon op geen enkele wijze in de gelegenheid was gesteld om zijn standpunt kenbaar te maken. 4.8. In de onderhavige situatie is er, anders dan in de Amsterdamse zaak, sprake van het aflopen van de termijn waarvoor de erfpacht is gevestigd. De onderhavige zaak toont om die reden een grote overeenkomst met de situatie in Den Haag, ten aanzien waarvan de Hoge Raad op 26 maart 1999 een arrest heeft gewezen (NJ 1999, 446). De gemeente Den Haag heeft begin vorige eeuw, net als de gemeente in de onderhavige procedure, gronden in tijdelijke erfpacht uitgegeven. Bij het einde van de erfpacht bood de gemeente Den Haag aan de erfpachters in beginsel de mogelijkheid om de onroerende zaak (grond met opstal) in eeuwigdurende erfpacht te verkrijgen tegen betaling van (te hunner keuze) een afkoopsom die overeenkomt met dat deel van de marktwaarde van de onroerende zaak (grond en opstal) dat aan de grond valt toe te rekenen (door de Hoge Raad aangeduid als de actuele grondwaarde) dan wel een vaste jaarlijkse canon die van de actuele grondwaarde werd afgeleid. De afkoopsom, respectievelijk het bedrag waaruit de vaste jaarlijkse canon werd afgeleid, bedroeg maximaal 55% van de marktwaarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond. In deze Haagse zaak hadden de zittende erfpachters, verenigd in een stichting, onder meer een verklaring voor recht gevorderd dat de gemeente bij afweging van de betrokken belangen in redelijkheid tegenover hen bij heruitgifte geen recht kon doen gelden op een vergoeding van de actuele grondwaarde die in een aantal gevallen een veelvoud van de canon uitmaakte. De stichting stelde dat de (toekomstige) aanbiedingen van de gemeente in strijd waren met de zorgvuldigheid die de gemeente in acht behoorde te nemen op grond van haar “contractuele relatie” met de erfpachters, althans met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Uit de overwegingen van het hof zoals weergegeven door de Hoge Raad kan worden afgeleid dat de relatie tussen de erfpachters en de gemeente Den Haag niet een contractuele relatie is, maar dat tussen hen wel een door de redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding is blijven bestaan. Uit de uitspraak van de Hoge Raad kan op zichzelf niet worden afgeleid op welke wijze in dit soort gevallen de grondprijs dient te worden berekend en/of wat in deze situaties als redelijke prijs dient te worden beschouwd. Het hof Den Haag is echter van oordeel (r.o. 11.
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.