GERECHTSHOF ARNHEM Sector civiel recht zaaknummer 104.002.018 (zaaknummer rechtbank 122233) arrest van de zesde civiele kamer van 5 juni 2012 inzake de publiekrechtelijke rechtspersoon de gemeente Arnhem, zetelende te Arnhem, appellante in het principaal hoger beroep, geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep, advocaat: mr. B.S. ten Kate, tegen: 1. de vereniging Vereniging Erfpachters Paasberg, gevestigd te Arnhem, 2. de vereniging Vereniging Erfpachters Alteveer, gevestigd te Arnhem, geïntimeerden in het principaal hoger beroep, appellanten in het incidenteel hoger beroep, advocaat: mr. F.R.H. Kuiper. 1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 1.1 Voor het verloop van het geding tot aan het arrest van 11 augustus 2009 (gepubliceerd onder LJN BK9385) wordt verwezen naar dat arrest (hierna ook: het derde tussenarrest). Daarin heeft het hof voor zover hier van belang drie deskundigen benoemd (hierna ook: de deskundigen), bepaald dat zij een onderzoek zullen instellen met betrekking tot de onder 2.16 van het derde tussenarrest geformuleerde vragen en iedere verdere beslissing aangehouden. 1.2 Vervolgens heeft het hof ambtshalve tussenarrest bepaald op het griffiedossier. 2. De verdere motivering van de beslissing in hoger beroep 2.1 Bij brief van 14 oktober 2010 hebben de deskundigen (met afschrift aan het hof) een concept-deskundigenbericht, vergezeld van vijf bijlagen (hierna: het concept-deskundigenbericht), toegezonden aan partijen met verzoek om daarop binnen een maand nadien te reageren. Bij brief van 4 april 2011 aan de deskundigen hebben Paasberg c.s. op het concept-deskundigenbericht gereageerd. Bij brieven van 7 en 18 april 2011 aan de deskundigen en Paasberg c.s. heeft de gemeente (met afschrift aan het hof) op het concept-deskundigenbericht gereageerd. Bij brief van 2 mei 2011 aan het hof (met afschrift aan partijen) hebben de deskundigen om een aanvullend voorschot op hun honorarium verzocht. Mr. Kuiper heeft het hof met afschrift aan de deskundigen en de wederpartij bij brief van 24 juni 2011 bericht dat partijen met elkaar in overleg zijn getreden. Bij brief van 21 juli 2011 aan het hof heeft mr. Kuiper mede namens mr. Ten Kate gereageerd op de brief van de deskundigen van 2 mei 2011. Bij brieven van 2 respectievelijk 8 december 2011 hebben partijen het hof bericht dat de schikkingsonderhandelingen niet tot minnelijke overeenstemming hebben geleid en dat zij dan ook wensen voort te procederen. 2.2 In het concept-deskundigenbericht worden de vragen van het hof aan de deskundigen voorlopig samenvattend als volgt beantwoord. 1. Dient naar uw gemotiveerde oordeel in geval van verkoop van de (aan een gemeente toekomende) blote eigendom van met niet-eeuwigdurende erfpacht belaste grond, waarop een woning is gebouwd, aan de zittende erfpachter bij of kort na het verstrijken van de duur waarvoor het erfpachtrecht is gevestigd op de verkoopprijs een aftrek te worden toegepast wegens de bebouwde staat van de grond? “Deskundigen beantwoorden deze vraag bevestigend. In zijn algemeenheid en ook in het onderhavig geval is de waarde van een bebouwde kavel in de regel lager dan de waarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel. Dit wordt veroorzaakt door de ruimere aanwendingsmogelijkheden van een onbebouwde kavel. Niet alleen kan daarmee de bebouwing worden gerepliceerd doch dit kan in de meeste gevallen ook gunstiger en in ieder geval overeenkomstig de wensen van koper van een dergelijke kavel.” 2. Zo ja, kunt u deze aftrek uitdrukken in een percentage van de waarde van de volle eigendom van grond en opstal? “De aftrek wegens de bebouwde staat van de grond kan worden uitgedrukt in een percentage van 7% van de waarde van het gehele object. Dit is opgebouwd uit een grondwaarde van 30% en een aftrek van 23,5% van die grondwaarde.” 3. Kunt u gemotiveerd aangeven naar welke objectieve maatstaven dan wel volgens welke taxatiemethode u de vragen 1 en 2 heeft beantwoord? “Deskundigen zijn bij de bepaling van de grondwaarde in onbebouwde staat uitgegaan van de toepassing van een grondquote. De hoogte van de aftrek is gebaseerd op een aan ervaring ontleend bedrag aan sloopkosten per m³ bebouwing en een opslag vanwege bijkomende kosten en risico’s zoals een sloopvergunning en mogelijke aanwezige kostenverhogende omstandigheden zoals de aanwezigheid van asbest, bodemverontreiniging, aanpassing nutsvoorzieningen en tijd- en renteverlies. Eén en ander is doorgerekend voor alle in de onderhavige wijken aanwezige woningen waarna een gemiddeld bedrag is berekend. Dit gemiddeld bedrag is vervolgens uitgedrukt in een percentage van de grondwaarde in onbebouwde staat.” 4. Tot welke verschillen qua uitkomst leiden de door de gemeente gehanteerde taxatiemethode en de door u gehanteerde taxatiemethode? Kunt u uw antwoord op deze vraag illustreren met een aantal representatieve concrete voorbeelden, op basis van zo nodig door Paasberg c.s. en/of de gemeente aan te leveren gegevens? “Aan dit advies is als bijlage 4 een overzicht gehecht met een berekening ten aanzien van tien representatieve objecten waaruit de verschillen tussen de door de gemeente getaxeerde kavelprijzen in onbebouwde staat en de door deskundigen berekende kavelprijzen in bebouwde staat blijken. Ter vergelijking zijn in dit overzicht tevens de door de gemeente in het kader van het “generaal pardon” tijdelijk verlaagde kavelprijzen opgenomen.” 5. Is het juist dat de prijs die de bij Paasberg c.s. aangesloten erfpachters voor hun huizen en erfpachtrecht hebben betaald, nagenoeg evenveel bedraagt als de prijs die eigenaren in dezelfde periode voor vergelijkbare huizen in dezelfde wijk met (eigen) ondergrond hebben betaald? “Op grond van de door deskundigen uitgevoerde prijsvergelijking tussen eigendom en erfpacht kan niet bevestigd worden dat erfpachters nagenoeg evenveel voor hun huis zouden hebben betaald als eigenaren in dezelfde wijk en periode voor hun huis met eigendomsgrond. De erfpachters hebben gemiddeld 7,5% minder betaald dan de kopers van een huis met eigen grond. Wordt rekening gehouden met correcties voor de marktontwikkeling tussen de transactietijdstippen van beide eenheden van elk match pair, voor het gegeven of sprake is van een hoekwoning en voor de eventuele aanwezigheid van een dakkapel, dan neemt het prijsverschil nog iets toe naar 9%. Per geval kan er overigens sprake zijn van afwijking ten opzichte van dit beeld.” 6. Welke andere opmerkingen of informatie heeft u die van belang kunnen zijn voor de beoordeling van de onderhavige zaak? “Naar aanleiding van het door het hof geformuleerde uitgangspunt dat de gemeente aan de erfpachter de marktwaarde van de grond mag vragen hebben deskundigen zich zelf de vraag gesteld of bij een verkoop door de erfverpachter aan de zittende erfpachter sprake is van omstandigheden die in de weg zouden staan aan de totstandkoming van een marktconforme prijs voor de grond. Gelet op de keuzevrijheid die de erfpachters in het onderhavige geval hebben zijn deskundigen van oordeel dat er geen sprake is van een dwangpositie en er geen aanleiding is te veronderstellen dat partijen elkaar niet in een marktconforme prijs zouden vinden.” 2.3 In hun brief van 4 april 2011 reageren Paasberg c.s. samengevat als volgt op de voorlopige beantwoording door de deskundigen van de vragen van het hof (hierna wordt tussen rechte haken vermeld op welk gedeelte van het concept-deskundigenbericht de reactie betrekking heeft). De door de gemeente vastgestelde waarden (kavelprijzen) zijn in deze procedure een gegeven [algemeen]; de onderhavige procedure gaat enkel over de vraag of op die waarden een korting wegens de bebouwde staat van de grond dient te worden toegepast [vraag 1]. In plaats van het bepalen van de waarde van de grond door toepassing van een grondquote geven Paasberg c.s. de voorkeur aan het bepalen van die waarde door het uitgaan van waarden van onbebouwde kavels en het vervolgens toepassen van een korting wegens de bebouwde staat van de grond. Paasberg c.s. wijzen met nadruk op het feit dat grote erfpachtgemeenten als Amsterdam en Den Haag rekenen met een korting wegens de bebouwde staat van de grond. In dat licht, en in het licht van het antwoord van de deskundigen op vraag 1, is de stelling van de deskundigen dat de toepassing van een grondquote de grondwaarde het best zou bepalen volgens Paasberg c.s. onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd [vragen 2 en 3]. De rekenmethode van de deskundigen (toepassing van een grondquote van 30 % voor het bepalen van de waarde van de grond in onbebouwde staat met een aftrek van 23,5% van die waarde wegens de bebouwde staat van de grond) leidt tot een scheefgroei tussen grote en kleine kavels die in strijd met de redelijkheid en billijkheid en het gelijkheidsbeginsel is [vragen 3 en 4]. Vanaf 2000 hebben de erfpacht en de halsstarrige houding van de gemeente een fors waardedrukkend effect gehad op de gerealiseerde verkoopprijzen van woningen op erfpachtgrond (het hof begrijpt: in Paasberg en Alteveer). Tot 2000 was er echter in deze wijken in feite geen verschil tussen de prijs van huizen op eigen grond en van huizen op erfpachtgrond. Gelet op dit een en ander dienen de deskundigen bij de beantwoording van vraag 5 slechts transactiegegevens uit de periode 1993-2000 dan wel (in geval van een te onderzoeken periode van 16 jaar) 1984-2000 te betrekken. Voorts hebben Paasberg c.s. geen kennis van de (bouwkundige) staat van de onderzochte woningen en de effecten daarvan op de uiteindelijk gerealiseerde verkoopprijzen [vraag 5]. Paasberg c.s. betwisten dat, zoals de deskundigen menen, de zittende erfpachter keuzevrijheid heeft omdat hij kan kiezen tussen voortzetting van de erfpacht, aankoop van de grond of na ontvangst van de waarde van de opstal verhuizen naar een andere woning; zij menen dat dit een schijnkeuzevrijheid is: “Men moet verplicht kiezen uit een menu dat slechts bestaat uit drie gerechten die allen worden bereid in de keuken van de gemeente Arnhem” [vraag 6]. 2.4 De gemeente reageert in haar brieven van 7 en 18 april 2011 samengevat als volgt op de voorlopige beantwoording door de deskundigen van de vragen van het hof. Alleen indien grond suboptimaal is ingericht èn de koper de mogelijkheid heeft een optimale inrichting te realiseren, zal de desbetreffende grond in onbebouwde staat een hogere waarde hebben dan in bebouwde staat; deze situatie doet zich echter niet voor in Paasberg en Alteveer [vragen 1 en 3]. Door na bepaling van de grondquote een aftrek wegens bebouwde staat toe te passen wordt niet meer voldaan aan de eis dat de waarde van de delen (grond en opstal) gelijk is aan de waarde van het totaal. De aftrek wegens bebouwde staat is al in de grondquote verdisconteerd. Anders dan de door de deskundigen gehanteerde grondquotemethode houdt de door de gemeente gekozen methode van een prijs per m² wel rekening met de kaveloppervlakte. De gemeente betwist dat het in de rede ligt de waarde van de grond uitsluitend te relateren aan de (mede door inspanningen van de erfpachters dan wel het achterwege blijven daarvan bepaalde) waarde van de daarop gerealiseerde woningen, zoals gebeurt bij de grondquotemethode. Koppeling van de aftrek wegens onbebouwde staat aan de sloopkosten van de opstal is ongerijmd, omdat een groot bouwvolume eerst leidt tot een hogere waarde van de grond maar vervolgens wordt beschouwd als een depreciërende factor. Daarmee is de door de deskundigen gebruikte methode innerlijk tegenstrijdig [vragen 2 en 3]. Voor zover het als een gebrek zou moeten worden beschouwd dat in de taxatiemethode van de gemeente de waarde van de opstal per m² geen constante is, kleeft dat gebrek ook aan de door de deskundigen voorgestane taxatiemethode, die ook leidt tot – niet objectief te verklaren – verschillen binnen gebieden waarvoor volgens de door de gemeente ingeschakelde externe taxateurs dezelfde grondwaarden zouden moeten gelden. Indien aan de tien bij de beantwoording van vraag 4 door de deskundigen nader onderzochte objecten een vaste waarde per m³ wordt toegekend, varieert de grondquote in die tien gevallen van ten minste 10,7 tot maximaal 30,6 % [vraag 4]. De gemeente is het met de deskundigen eens dat het antwoord op vraag 5 niet van belang is voor de bepaling van de waarde van de bebouwde grond na beëindiging van het recht van erfpacht [vraag 5]. De gemeente leidt uit het standpunt van de deskundigen, dat geen sprake was van een dwangpositie van de erfpachters wat betreft hun keuzevrijheid bij het expireren van hun erfpachtsrecht en er geen aanleiding is te veronderstellen dat partijen elkaar niet in een marktconforme prijs voor de grond zouden vinden, af dat de uit haar prijsbeleid volgende en met de diverse erfpachters overeengekomen prijzen als marktprijzen kunnen gelden, zodat er geen aanleiding is die prijzen achteraf te corrigeren [vraag 6]. 2.5 De deskundigen hebben het hof in hun brief van 2 mei 2011 laten weten dat hun tijdsbesteding tot en met het uitbrengen van het concept-deskundigenbericht zodanig is dat het gestorte voorschot van € 34.000,-- is overschreden met € 18.839,-- (honorarium en kantoorkosten). Het opstellen van het definitieve deskundigenbericht zal inclusief het verwerken van de reacties van partijen op het concept-deskundigenbericht nog een totaalbedrag van maximaal € 17.951,-- kosten, aldus de deskundigen. Zij verzoeken het hof te bewerkstelligen dat partijen een aanvullend depot storten van (€ 18.839,-- + € 17.951,-- =) € 36.790,--. De belangrijkste reden voor de overschrijding is volgens de deskundigen geweest dat zij op voorhand de hoeveelheid benodigd feitenonderzoek niet goed hebben kunnen inschatten. 2.6 In zijn mede namens mr. Ten Kate aan het hof gezonden brief van 21 juli 2011 schrijft mr. Kuiper dat beide partijen zich ernstig zorgen maken over de forse kosten die gepaard lijken te gaan met het deskundigenbericht. Partijen achten een totale begroting van (het hof begrijpt:) € 70.790,-- niet in verhouding staan tot de vragen die het hof aan de deskundigen heeft voorgelegd. Dit bedrag is voor een vereniging van 200 particuliere huishoudens nagenoeg niet op te brengen, aldus mr. Kuiper. Partijen zien als oplossing storting van een aanvullend depot maar met maximering van de totale kosten (dus inclusief het reeds gestorte depot) tot een bedrag dat wat betreft Paasberg c.s. € 40.000,-- en wat betreft de gemeente € 55.000,-- zou mogen bedragen. Zoals onder 2.1 is vermeld, hebben partijen getracht minnelijke overeenstemming te bereiken maar is dit niet gelukt. 2.7 Bij de huidige stand van zaken acht het hof het opportuun reeds thans (derhalve vóórdat een eventueel definitief deskundigenbericht door de deskundigen wordt uitgebracht) een comparitie van partijen tevens deskundigenverhoor (hierna ook: comparitie) voor deze kamer te gelasten. Deze comparitie zal worden benut voor de volgende doeleinden: (
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.