ECLI:NL:GHDHA:2015:3372

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-14/01627 Uitspraak d.d. 2 december 2015 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, en de heffingsambtenaar van de gemeente Nieuwkoop, de heffingsambtenaar, op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 31 oktober 2014, nummer ROT 14/1896, betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag. Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 430.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2013 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente Nieuwkoop. 1.2. De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de waarde van de woning nader vastgesteld op € 400.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 45. 1.4. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. Loop van het geding in hoger beroep 2.1. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 122. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 2.2. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 27 augustus 2015 een nader stuk ingediend. De griffier heeft dit stuk in afschrift gezonden aan belanghebbende. 2.3. Belanghebbende heeft met dagtekening 28 augustus 2015 een nader stuk ingediend. De griffier heeft dit stuk in afschrift gezonden aan de heffingsambtenaar. 2.4. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 9 september 2015. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Vaststaande feiten Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep komen vast te staan: 3.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning met een inpandige garage en een tuinhuis. De inhoud van de woning is ongeveer 644 m3. De woning staat op een perceel grond, met inbegrip van een dijk. De woning is gebouwd in het talud van de dijk. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 434 m2. Blijkens de bij de Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland 2009 behorende legger behoort een gedeelte van 394 m2 van het perceel tot de zogenoemde kernzone van het dijklichaam en het resterende gedeelte van 40 m2 tot de zogenoemde beschermingszone binnenkant. 3.2. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat (hierna: de matrix). [Y] te [Z] [A] te [B] [C] te [D] [E] te [Z] Inhoud hoofdgebouw in m3 644 m3 450 m3 450 m3 367 m3 Waarde per m3 € 400 € 575 € 685 € 575 Waarde per m3 100% € 444 € 523 € 685 € 575 Waarde hoofdgebouw € 257.600 € 258.871 € 308.134 € 211.000 Bouwjaar 1988 1987 1988 1988 Omschrijving bijgebouwen inp. garage 72 m3, tuinhuis garage 54 m3, aanbouw 72 m3 garage 54 m3, dakopbouw 85 m3 garage 55 m3, berging Waarde bijgebouwen € 17.300 € 25.200 € 27.800 € 14.000 Perceeloppervlakte in m2 434 m2 245 m2 332 m2 300 m2 Kavelwaarde € 125.100 € 85.750 € 109.800 € 105.000 Waarde per 01-01-2012 € 400.000 € 369.821 € 445.734 € 330.000 Verkoopcijfer - € 392.500 € 399.000 € 330.000 Verkoopdatum - 18-01-2011 29-06-2012 04-01-2012 L 3 3 3 3 K 3 4 3 3 O 2 3 3 3 De Keur 4. De Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland 2009 houdt voor zover van belang, het volgende in: (…) Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen Artikel 1.1 – Begripsomschrijvingen In deze keur en de daarop berustende bepalingen wordt, tenzij anders bepaald, verstaan onder: (…) c beheer: de overheidszorg met betrekking tot een of meer afzonderlijke watersystemen of onderdelen daarvan, gericht op de in de Wet genoemde doelstellingen; (…) e beschermingszone: aan een waterstaatswerk grenzende zone, die als zodanig in de legger is opgenomen; (…) h buitenbeschermingszone: aan de beschermingszone grenzende zone, die als zodanig in de legger is aangegeven; (…) n kernzone: het centrale gedeelte van het waterstaatswerk, dat als zodanig in de legger is aangegeven; (…) x waterkeringen: kunstmatige hoogten, waterscheidingen en die (gedeelten van) natuurlijke hoogten of hooggelegen gronden, met inbegrip van de daarin of daaraan aangebrachte werken, die een waterkerende of mede een waterkerende functie hebben; y waterstaatswerken: - oppervlaktelichaam, bergingsgebied, waterkering, bijbehorende beschermingszones en ondersteunende kunstwerken, die als zodanig in de legger als bedoeld in artikel 5.1 van de Wet zijn aangegeven, tenzij dat werk is vrijgesteld van de opneming in de legger; (…) Hoofdstuk 2 Beheer van waterstaatswerken (…) 2.2 – Onderhoud aan waterstaatswerken Artikel 2.2.2 – Onderhoudsplicht en onderhoudsverplichtingen waterstaatswerken 1. Onderhoudsplichtig zijn diegenen, die in de legger, bedoeld in artikel 78, tweede lid, van de Waterschapswet tot het plegen van gewoon en/of buitengewoon onderhoud aan waterstaatswerken zijn aangewezen. 2. Aan deze onderhoudsplicht dient in ieder geval te zijn voldaan op het moment van de volgens artikel 5.1 van de Keur te voeren schouw. 2.3 – Onderhoud aan werken Artikel 2.3.1 – Onderhoudsplicht en onderhoudsverplichtingen werken 1. Voor zover dit niet met vergunning is geregeld dan wel op andere wijze is vastgelegd in een overeenkomst of overdrachtsdocument, geldt voor de onderhoudsplicht van werken dat onderhoudsplichtig zijn degenen die kadastraal bekend staan als eigenaar van het perceel waarin het werk is gelegen. 2. De onderhoudsplichtige is verplicht het werk in goede staat te houden. 3. De onderhoudsplichtigen van werken die in, op, aan of boven waterkeringen of de beschermingszone zijn aangebracht en een (mede)waterkerende functie hebben zijn verplicht deze waterkerend te houden." Oordeel van de rechtbank 5. De rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder: "De waarderingsuitzondering Op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) en artikel 4, eerste lid, onder g van de Verordening op de heffing en de invordering van onroerende zaakbelastingen 2013 van de gemeente Nieuwkoop (hierna: de verordening) wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van een waterverdedigingswerk dat wordt beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning. Op grond van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet (tekst 2012) dient een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning, indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. 4. De rechtbank is van oordeel, in navolging van de uitspraak van de meervoudige kamer van de rechtbank Rotterdam van 3 april 2014 (ROT 13/5610), dat de woning, de inpandige garage en de bij die woning behorende (onder)grond moeten worden aangemerkt als ‘dienen tot woning’ als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. 5. Met betrekking tot de vraag of het gehele perceel moet worden aangemerkt als een waterverdedigingswerk is van belang of het perceel als waterverdedigingswerk in beheer bij het Hoogheemraadschap van Rijnland moet worden aangemerkt. Vooropgesteld wordt dat uit een uitspraak van het Gerechtshof ’s-Gravenhage (van 4 mei 2011, LJN BQ5548) volgt dat de uitzondering voor waterverdedigingswerken ook betrekking heeft op percelen in particuliere eigendom. De beperking in de uitzondering ter zake van woningen geldt niet voor de omliggende grond. De kernzone van het waterverdedigingswerk is uitgezonderd, maar niet de beschermingszone die niet in beheer is bij het waterschap. In dit verband verwijst de rechtbank naar de (delen van de door eiser in bezwaar overgelegde) Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland 2009 (hierna: de keur), waaruit blijkt dat het Hoogheemraadschap van Rijnland ten aanzien van een zodanig werk de indeling in kernzone, beschermingszone en buitenbeschermings-zone hanteert. De kern- en beschermingszone is de waterkering en de beschermingszone heeft te maken met de stabiliteit van het dijklichaam. Gelet op het feit dat eiser kadastraal eigenaar is van het perceel en zich op de vrijstelling beroept, ligt het op de weg van eiser te bewijzen dan wel aannemelijk te maken dat het gehele perceel in beheer is bij het Hoogheemraadschap van Rijnland en valt onder de uitzondering. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser hierin niet geslaagd. De enkele stelling van eiser dat het perceel een waterverdedigingswerk betreft, welke stelling door verweerder gemotiveerd is betwist, is onvoldoende om een (gehele of gedeeltelijke) vrijstelling toe te passen. De stelling van eiser dat een aantal verbods- en gebodsbepalingen, zoals omschreven in de keur, van toepassing is, levert naar het oordeel van de rechtbank geen beheer in de zin van de vrijstellingsbepaling op. De verwijzing door eiser (in een bijlage bij zijn bezwaarschrift) naar delen van teksten uit de keur, waarin onder meer de begrippen kernzone, beschermingszone en buitenbeschermings-zone worden uitgelegd, kan evenmin leiden tot beheer in de zin van de vrijstellingsbepaling, nu enig verband met het onderhavige perceel ontbreekt. Gelet op het feit dat de vrijstelling zich uitstrekt tot dat deel van het werk waaraan de publiekrechtelijke instelling (in casu het Hoogheemraadschap van Rijnland) zorg besteedt in de zin van regelgeving, handhaving, onderhoud en verbetering, had het op de weg van eiser gelegen ook hieromtrent nadere informatie ter onderbouwing van zijn stellingen te verschaffen. Mede gelet op de uitspraak van de Hoge Raad (van 17 september 2010, ECLI:NL:HR:2010: BL5650) moet het er voor worden gehouden dat de (onder)grond bij de woning eveneens dienstbaar is aan woondoeleinden, zodat deze de verhoudingen volgt die gelden voor de opstal. De rechtbank ziet in hetgeen eiser heeft aangevoerd geen aanleiding om in het onderhavige geval anders te beslissen. De omstandigheid dat sprake is van een dubbelbestemming, leidt niet tot een ander oordeel. De waarde 5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2005:AU7714). In de systematiek van de Wet WOZ is het hierbij allereerst aan verweerder om de WOZ-waarde van de woning vast te stellen en, mede gelet op hetgeen eiser daartegen heeft aangevoerd, te onderbouwen, doorgaans aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest. 6. Op verweerder rust de plicht aannemelijk te maken wat de waarde van de woning is. In beginsel is verweerder gehouden dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum. Verweerder voldoet met het taxatierapport van [F] van 10 april 2014 aan de op hem rustende bewijslast. Uit dit rapport blijkt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De taxateur heeft deze waarde onderbouwd met de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [A] te [B] , [C] te [D] , [E] te [Z] , die wat de belangrijkste waardebepalende elementen betreft - oppervlak, inhoud, kwaliteit, staat van onderhoud en bouwjaar - vergelijkbaar zijn met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. In de procedure op bezwaar is de woning inpandig opgenomen. Hierbij is onder meer een scheur in de gevel geconstateerd en achterstallig schilderwerk, hetgeen geleid heeft tot een aanpassing van de waarde. Ook in de bij het taxatierapport behorende matrix heeft de taxateur van verweerder de staat van onderhoud van de woning aangeduid als matig en een correctie van 10% op de waarde per m³ toegepast. Verweerder heeft voorts aangegeven dat de minder gunstige ligging van de woning (rekening houdend met de geluidsoverlast van het vliegverkeer en de busbaan, die is opengesteld voor alle verkeer) wordt weerspiegeld in de onderlinge waardeverhouding tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Uit de matrix blijkt dat de gemiddelde verkoopwaarde per m³ (100%) van de vergelijkingsobjecten € 594,- bedraagt, terwijl de waarde per m³ (100%) van de woning van eiser € 444,- bedraagt. Hieruit volgt dat de minder gunstige ligging door verweerder in de waarde is verdisconteerd. Eventuele beperkingen die uit de (van toepassing zijnde) Keur zouden kunnen voortvloeien en de eventueel daarvan uitgaande waarde drukkende invloed op de grondwaarde zal in de voor die vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen tot uitdrukking zijn gekomen, zodat die invloed reeds in de voor de woning vastgestelde waarde is verdisconteerd. Nu door eiser geen ander(

1. e)vergelijkingsobject(
2. en)naar voren zijn gebracht die geschikter zouden zijn om in de vergelijking te betrekken, is de rechtbank met verweerder van oordeel dat de waarde van de woning – mede gelet op de door de taxateur van verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten – niet te hoog is vastgesteld. 7. Uit het vorenstaande volgt dat het beroep ongegrond is." Geschil en standpunten en conclusies van partijen 6.1. In hoger beroep is in geschil: (
3. a)of, en zo ja in hoeverre, de waarderingsuitzondering voor waterverdedigings- en waterbeheersingswerken als bedoeld in artikel 18, vierde lid van de Wet WOZ juncto artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: URUOW) en artikel 220d, aanhef en onderdeel g, van de Gemeentewet van toepassing is; (
4. b)of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. 6.2. Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding. 6.3. Belanghebbende concludeert, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 238.480 (= € 274.900 (vastgestelde waarde woning en bijgebouwen) plus € 23.200 (80 m2 ondergrond woning à € 290 per m2) minus € 59.620 (correctie ligging van 20%)) . 6.4. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. Beoordeling van het geschil Waarderingsuitzondering 7.1. Artikel 18, vierde lid van de Wet WOZ juncto artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de URUOW luidt: "Bij de bepaling van de waarde wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van: (…) f. waterverdedigings- en waterbeheersingswerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning; (…)." Voor de onroerendezaakbelastingen is een gelijkluidende bepaling opgenomen in artikel 220d, aanhef en onderdeel g, van de Gemeentewet en in artikel 4, eerste lid, onderdeel g, van de Verordening op de heffing en de invordering van onroerende zaakbelastingen 2013 van de gemeente Nieuwkoop. 7.2. De heffingsambtenaar betoogt dat het (gehele) perceel waarop de woning is gelegen ‘dient als woning’ in de zin van de hiervoor vermelde bepalingen, zodat de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken daarop niet van toepassing is. 7.3. Het Hof kan de heffingsambtenaar niet volgen in zijn betoog. De wetgever heeft het criterium ‘dienen tot woning’ geïntroduceerd in de nota van wijziging van het wetsvoorstel Aanpassingswet Wet waardering onroerende zaken (Kamerstukken II 1996/97 25037 nr. 7). Bij dezelfde nota van wijziging is ook het criterium ‘dienstbaar zijn aan woondoeleinden’ in de wet opgenomen. De twee criteria worden thans naast elkaar gebruikt in de artikelen 220a, tweede lid, en 220e Gemeentewet. Gelet hierop alsmede op de in de nota naar aanleiding van het verslag bij het wetsvoorstel Aanpassingswet Wet waardering onroerende zaken (Kamerstukken II 1996/97 25037 nr. 6) op beide criteria gegeven – summiere – toelichting, moet ervan worden uitgegaan dat het criterium ‘dienen als woning’ een andere betekenis heeft dan het criterium ‘dienstbaar zijn aan woondoeleinden’. Naar ’s Hofs oordeel ziet het criterium ‘dienen tot woning’ op de delen van een onroerende zaak waarin daadwerkelijk wordt gewoond, en geldt voor delen van de onroerende zaak waarin niet daadwerkelijk wordt gewoond maar die behoren bij, in gebruik zijn met en dienstbaar zijn aan de delen van de onroerende zaak waarin daadwerkelijk wordt gewoond, dat zij ‘dienstbaar zijn aan woondoeleinden’. Deze uitleg brengt mee dat de tot de onderhavige woning behorende grond, niet zijnde ondergrond, wel voldoet aan het criterium ‘dienstbaar zijn aan woondoeleinden’, maar niet aan het in casu relevante criterium ‘dienen als woning’. Derhalve vindt de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken met betrekking tot deze grond toepassing, althans indien ook aan de overige in artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de URUOW gestelde eisen is voldaan. Het Hof verwijst in dit verband naar zijn uitspraak van 4 mei 2011, nr. 10/00213, ECLI:NL:GHSGR:2011:BQ5548, r.o. 7.2.2, waarin het heeft geoordeeld dat met de woorden ‘dienen als woning’ tot uitdrukking is gebracht dat het bouwwerk met ondergrond wordt uitgezonderd van de vrijstelling, en niet het (gehele) perceel waarop de woning is gelegen. De Hoge Raad heeft de tegen dat oordeel aangevoerde rechtsklacht met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie verworpen (HR 17 februari 2012, nr. 11/02603, ECLI:NL:HR:2012:BV5534). 7.4. In het geval de waarderingsuitzondering van toepassing is, verschillen partijen van mening over de vraag welk gedeelte van het perceel als waterverdedigingswerk in beheer bij het Hoogheemraadschap moet worden aangemerkt. 7.5. Voor de toepassing van de waarderingsuitzondering op een (deel van een) perceel is niet voldoende dat (een deel van) het perceel een waterverdedigingswerk is of daarvan deel uitmaakt (kwalitatief criterium). Daarnaast is vereist dat (een deel van) het perceel wordt beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen (beheercriterium). In zijn uitspraak van 4 mei 2011, nr. 10/00213, ECLI:NL:GHSGR:2011:BQ5548, heeft het Hof geoordeeld dat het beheercriterium een begrenzing van het kwalitatieve criterium vormt en dat de waarderingsuitzondering zich uitstrekt tot dat deel van het werk waaraan de publiekrechtelijke rechtspersoon zorg besteedt in de zin van regelgeving, handhaving, onderhoud en verbetering. Het Hof ziet geen aanleiding om daarover thans anders te oordelen. 7.6. Tussen partijen is niet in geschil dat het Hoogheemraadschap verantwoordelijk is voor het beheer van het dijklichaam. In geschil is tot welk gedeelte van het perceel dit beheer zich uitstrekt. Belanghebbende, werkzaam bij het Hoogheemraadschap van Rijnland (hierna: het Hoogheemraadschap), heeft ter zitting van het Hof – zakelijk weergegeven – het volgende verklaard: "De kernzone is het dijkprofiel met hellingen en het platte vlak aan de bovenkant, de weg. De beschermingszone binnenkant is het platte vlak dat direct aan de hellingen grenst. Blijkens de Keur geldt het strengste regime voor de kernzone en de beschermingszone binnenkant. Voor de buitenbeschermingszone geldt een minder streng regime. In de zones waar het strengste regime geldt mag geen werk, ook geen boom, geplaatst worden zonder vergunning. Voor veel werken kun je om die reden geen vergunning krijgen. Het onderhoud is te verdelen in dagelijks onderhoud en groot onderhoud. Het dagelijkse onderhoud is opgedragen aan de eigenaar van het perceel en bestaat bijvoorbeeld uit het maaien van het gras. Groot onderhoud, zoals het renoveren, omhoog brengen en stabiliseren van de waterkering, wordt gedaan door het Hoogheemraadschap." 7.7. Het Hof neemt wat belanghebbende ter zitting heeft gesteld, gelet ook op het in de Keur Rijnland 2009 bepaalde, voor waar en juist aan. Daarvan uitgaande is het Hof van oordeel dat voor het onderhavige jaar de kernzone en de beschermingszone binnenkant deel uitmaakten van een waterverdedigingswerk en in beheer waren bij het Hoogheemraadschap. Voor die zones is daarom de waarderingsuitzondering van toepassing. 7.8. Partijen zijn het erover eens dat het gehele perceel van belanghebbende 434 m2 bedraagt, waarvan 394 m2 in de kernzone ligt en 40 m2 in de beschermingszone ligt. Verder zijn partijen het erover eens dat de ondergrond van de woning 80 m2. 7.9. De waarderingsuitzondering is derhalve van toepassing op 394 m2 plus 40 m2 minus 80 m2 = 354 m2. Waarde woning 7.10. De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 7.11. De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 7.12. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, behoudens wat betreft de toepassing van de waarderingsuitzondering (zie onder 7.9), aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd waarbij de onder 3.2 samengevatte matrix is gevoegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatierapport en de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, ligging en kwaliteit van de opstallen, is in het taxatierapport en de matrix in voldoende mate rekening gehouden. 7.13. De heffingsambtenaar heeft echter, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix, bij de bepaling van de waarde van de woning ten onrechte geen rekening gehouden met de omstandigheid dat, naar volgt uit hetgeen in 7.1 tot en met 7.9 is overwogen, de waarde van een gedeelte van de grond, groot 354 m2, buiten aanmerking dient te worden gelaten. Partijen zijn het erover eens dat op het niet-vrijgestelde gedeelte van het perceel, zijnde 80 m2, de eerste categorie van de grondstaffel van toepassing is. Het Hof zal hen daarin volgen. 7.14. Uitgaande van het hiervoor overwogene en van de in aanmerking genomen grondstaffel bepaalt het Hof de waarde van de woning, rekening houdend met de omstandigheid dat 354 m2 grond buiten aanmerking moet worden gelaten, op € 302.900. Deze waarde is als volgt berekend: Waarde opstal, exclusief ondergrond: € 274.900 (€ 257.600 hoofdgebouw + € 17.300 bijgebouwen ) Ondergrond (80 m2 à € 350 per m2): € 28.000 + € 302.900 7.15. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de vergelijkingsobjecten, in tegenstelling tot zijn woning, niet gelegen zijn aan een doorgaande verkeersroute en een permanente omleidingsroute voor zwaar transportvervoer en dat met deze ligging onvoldoende rekening is gehouden bij de bepaling van de waarde. Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn betoog. Zoals is overwogen onder 7.12 heeft de heffingsambtenaar bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen wat betreft onder meer de ligging. Dat heeft de heffingsambtenaar gedaan door een lagere waarde per m3 in aanmerking te nemen voor de woning ten opzichte van die van de vergelijkingsobjecten. 7.16. Voorts stelt belanghebbende dat bij het bepalen van de waarde onvoldoende rekening is gehouden met de geluidshinder die hij ondervindt van landende vliegtuigen op de Aalsmeerderbaan bij Schiphol. Ook hierin volgt het Hof belanghebbende niet. De door belanghebbende genoemde en naar hij stelt waardedrukkende omstandigheid, doet zich eveneens voor bij de vergelijkingsobjecten, in het bijzonder bij het object [E] te [Z] , welk object niet ver is gelegen van de woning van belanghebbende. De invloed van de geluidshinder is in de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten verdisconteerd en daarmee ook in de bepaling van de waarde van de woning. Slotsom 7.17. Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep gerond en dient te worden beslist zoals hierna is vermeld. Proceskosten en griffierecht 8.1. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene Wet bestuursrecht aangezien gesteld noch gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt. 8.2. Wel dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 45, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 122 te worden vergoed. Beslissing Het Gerechtshof: vernietigt de uitspraak van de rechtbank; wijzigt de beschikking aldus dat de waarde wordt verminderd tot € 302.900; gelast de heffingsambtenaar de ter zake van het beroep en het hoger beroep betaalde griffierechten, in totaal € 167, aan belanghebbende te vergoeden. Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. Chr.Th.P.M. Zandhuis, J.J.J. Engel en F.G.F. Peters in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 2 december 2015 in het openbaar uitgesproken. aangetekend aan partijen verzonden: Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: - de naam en het adres van de indiener; - de dagtekening; - de gronden van het beroep in cassatie. Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.