ECLI:NL:GHDHA:2018:512

GERECHTSHOF DEN HAAG Afdeling Civiel recht Zaaknummer : 200.213.213/01 Zaaknummer rechtbank : 5054822 / CV EXPL 16-19975 arrest van 20 maart 2018 inzake [appellant], wonende te [woonplaats], appellant, hierna te noemen: [appellant], advocaat: mr. J.C. Debije te Rotterdam, tegen 1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid VDM Vastgoed Groep B.V., gevestigd te Rotterdam, 2. [geïntimeerde 2], wonende te [woonplaats], 3. [geïntimeerde 3], wonende te [woonplaats], 4. [geïntimeerde 4], wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente], geïntimeerden, hierna gezamenlijk te noemen: VDM c.s. (en apart aangeduid als: VDM, [geïntimeerde 2], [geïntimeerde 3] respectievelijk [geïntimeerde 4]), advocaat: mr. R.B. van Heijningen te Den Haag.

Het geding 1. Voor het verloop van het geding tot aan 9 mei 2017 verwijst het hof naar het arrest van die datum. Bij dat arrest is een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 14 juni 2017 en daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [appellant] éénentwintig grieven tegen het bestreden vonnis van de rechtbank Rotterdam, team kanton, (hierna: de kantonrechter) van 24 februari 2017 aangevoerd. Bij memorie van antwoord met producties heeft VDM c.s. de grieven bestreden. Nadat [appellant] de stukken heeft overgelegd, hebben partijen op 22 januari 2018 de zaak doen bepleiten, [appellant] door mr. Debije, voornoemd, en VDM c.s. door mr. Van Heijningen, voornoemd, beiden aan de hand van overgelegde pleitnotities. Ten slotte is arrest bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep 2. Het hof gaat uit van de volgende feiten: a. De rechtspersoon Groep MH verkreeg in mei 1994 van de heer [naam] de registergoederen, gelegen aan de [pand 1] en [pand 2] te Rotterdam.

In 1997 werd de heer [X], handelend onder de naam [handelsnaam] (hierna: [X]), eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan het adres [pand 2], thans kadastraal bekend als Gemeente Delfshaven, Sectie [… 1], nummer [nummer 1] (vernummerd). De onroerende zaak bestaat uit zes bovenwoningen, met op de begane grond een winkelruimte alsmede een tweetal ruimtes van ongeveer (45 m2 + 31 m2 =) 80 m2 groot, die achter deze winkelruimte zijn gelegen (hierna: de ruimtes 1 en 2). Ten tijde van de aankoop door [X] waren de ruimtes 1 en 2 niet toegankelijk vanuit de winkelruimte, maar wel vanuit [pand 1] en de achter [pand 2] gelegen zaal. [appellant] is in februari 2001 mede-eigenaar en later enig eigenaar geworden van de naastgelegen woning met achtergelegen tuin aan de [pand 1], alsmede van de bedrijfsruimte (een zaal) die is gelegen achter de onroerende zaak aan de [pand 2] en dus achter de ruimtes 1 en 2. In de koopovereenkomst staat het gekochte registergoed als volgt omschreven: “Het appartementsrecht op de begane grond te Rotterdam, kadastraal bekend gemeente Delfshaven, sectie [… 1], nummer [nummer 2], appartementsindex 1, plaatselijk bekend [pand 1], alsmede een perceel grond gelegen achter [pand 2] te Rotterdam, kadastraal bekend gemeente Delfshaven, sectie [… 1], nummer [nummer 3], groot een are en zeventachtig centiare (1.87 a);”

De akte van levering van 19 februari 2001, waarbij Groep MH genoemde onroerende zaken aan [appellant] leverde, omschrijft de verkregen registergoederen als volgt: “I. het appartementsrecht, kadastraal bekend als gemeente Delfshaven, sectie [… 1], complexaanduiding [nummer 2], appartementsindex 1, welk appartementsrecht omvat: a. (...)het een/ tweede onverdeeld aandeel in de gemeenschap, bestaande uit een perceel grond gelegen te Rotterdam, ten tijde van de splitsing in appartementsrechten kadastraal bekend als gemeente Delfshaven, sectie [… 1], nummer [nummer 4], groot een are en tachtig centiare (01.80 are), met de zich op die grond bevindende opstallen, uitmakende het pand en erf, plaatselijk bekend te Rotterdam als [pand 1]; en b. het recht op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte gelegen op de begane grond en bèlétage, met kelder en tuin, plaatselijk bekend te Rotterdam als [pand 1b] , 2. een perceel grond met het zich daarop bevindende pand (zaal), kadastraal bekend gemeente Delfshaven, sectie [… 1]. nummer [nummer 3], groot een are en zevenentachtig centiare (01.87 are), plaatselijk bekend te Rotterdam als Beukelsdijk ongenummerd ,”

Eind 1997 is door [X] geconstateerd dat de ruimtes 1 en 2 als doorgang worden gebruikt naar de achter het pand [pand 2] gelegen zaal door de toenmalige huurder van [pand 1], te weten het Alevitisch Cultureel Centrum Rijnmond. [X] heeft de toenmalige eigenaar van [pand 1], Groep MH, daarover aangeschreven.

In reactie daarop heeft Groep MH via haar makelaar op 1 december 1997 in een brief het volgende aan [X] bericht: “(…) Nogmaals benadrukken wij, dat de doorgang van het ene naar het andere pand door het eigendom van Uw cliënt, gedoogd werd door de vorige eigenaar de [naam]. Bovenstaande maakt geen deel uit van de huurovereenkomst, welke wij hebben met onze huurders. Wij verzoeken U dan ook kontakt te zoeken met de huurder van [pand 1]. (…)”

Vervolgens is [X] - nadat hij begin 1998 zowel de eigenaar van [pand 1] als de huurder daarvan verschillende keren heeft verzocht de ruimtes 1 en 2 te ontruimen - met hen in onderhandeling gegaan over een bedrag waarvoor gebruik gemaakt mocht worden van de ruimtes 1 en 2. Dat heeft geresulteerd in een door [X] opgestelde schriftelijke huurovereenkomst tussen enerzijds [X] als verhuurder en anderzijds het Alevitisch Cultureel Centrum Rijnmond als huurder van de ruimtes 1 en 2, welke overeenkomst het Alevitisch Cultureel Centrum Rijnmond ondanks verzoek daartoe niet heeft getekend. In dit document is opgenomen dat het Alevitisch Cultureel Centrum Rijnmond voor de betreffende ruimtes een bedrag van NLG 300 per maand als huur moet betalen. Daarna is daadwerkelijk door het Alevitisch Cultureel Centrum Rijnmond een maandelijkse huur van NLG 300 aan [X] betaald, voor in elk geval de maanden november 1999-maart 2000.

In het najaar van 2004 heeft het Alevitisch Cultureel Centrum Rijnmond het pand [pand 1b] alsmede de ruimtes 1 en 2 verlaten.

In 2009 heeft VDM de onroerende zaak aan de [pand 2] van [X] gekocht. Nadat VDM op 12 maart 2009 eigenaar is geworden, constateerde zij dat [appellant] gebruik maakte van de ruimtes 1 en 2. i. Bij brief van 7 augustus 2009 heeft VDM, voor zover relevant, het volgende aan [appellant] bericht: “(…) U mag de bedrijfsruimte gebruiken tot en met 30 september.

Indien u de bedrijfsruimte wilt blijven gebruiken, zal er een huurprijs van 300 euro per maand moeten worden betaald aan de eigenaar, met een maximale huurperiode tot en met 31 december. (…)”

In mei 2011 constateerde VDM bij een controle dat [appellant] de ruimtes 1 en 2 niet heeft ontruimd en nog steeds in gebruik heeft zonder huur te betalen. Bij brief van 27 mei 2011 heeft VDM (onder meer) het volgende aan [appellant] geschreven: “(…) Bij deze delen wij u mede dat er is geconstateerd dat u nog steeds gebruik maakt van onze bedrijfsruimte op [pand 2]. U gebruikt onze bedrijfsruimte voor een slaapkamer en keuken zonder dat u huur betaalt. U gebruikt onze bedrijfsruimte dus illegaal. (…) Op 7 augustus 2009 hebben wij u schriftelijk mede gedeeld dat u onze bedrijfsruimte tot en met september 2009 mocht gebruiken en dat u hierna huur diende te betalen aan ons voor het gebruik. Hiermee bent u mondeling akkoord gegaan en u heeft geen bezwaar gemaakt tegen de brief van 7 augustus 2009. Een huurprijs van € 300,- zou u gaab betalen indien u na september 2009 nog gebruik zou maken van onze bedrijfsruimte aan de [pand 2]. Het is nu eind mei 2011 en u gebruikt onze bedrijfsruimte nog steeds. Daarvoor brengen wij u het volgende huurbedrag in rekening: *20 maanden keer € 300,-, Totaal € 6000,- . Dit bedrag dient u over te maken binnen 14 dagen op rekeningnummer: (…) t.n.v. VDM Vastgoed Groep.

Tevens dient u deze situatie te beëindigen per 1 juni 2011. (…)”

Op 31 maart 2015 heeft VDM de wand tussen de winkelruimte en ruimte 2 doorgebroken. Naar aanleiding daarvan heeft de advocaat van [appellant] bij brief van 1 april 2015 het volgende aan VDM geschreven (voor zover thans relevant): “(…) heb ik u aangegeven dat de betreffende ruimte sinds jaar en dag feitelijk onderdeel uitmaakt van de woning met achtergelegen zaal van cliënte, en niet anders dan via de woning van cliënte toegankelijk is geweest. Cliënte heeft de betreffende ruimte aldus sinds haar aankoop in 2001 in bezit en in gebruik gehad, net als overigens haar rechtsvoorganger in de eigendom van de woning. (…) Voor zover u eigenaar mocht zijn geweest van de betreffende ruimte, is uw aanspraak op teruggave van de ruimte dan ook al ruimschoots verjaard, en is cliënte inmiddels eigenaar daarvan. (…)”

In reactie daarop heeft VDM bij brief van 3 april 2015, onder meer, het volgende geschreven: “(…) Uw cliënte heeft een deel van het perceel (Gemeente Delfshaven, sectie [… 1], [nummer 1]) ten onrechte in gebruik. In 2009 hebben wij de panden [pand 2 ABC] gekocht. Bij aankoop was de ruimte achter de winkel leeg (bijlage 1).

Na aankoop in 2009 zijn wij bij mevrouw [appellant] langs geweest om haar de ruimte achter de winkelruimte aan te bieden om te huren zoals zij dit bij de vorige eigenaar deed. Wij vroegen destijds € 300,- voor de ruimte (± 80 m2). Mevrouw [appellant] ging hier niet mee akkoord maar ze had wel ondertussen de ruimte in gebruik genomen zonder de huur te betalen, (…). (…) Ik zal € 300,- per maand in rekening brengen tot en met 1 april 2015. (…)”

Daarop heeft de advocaat van [appellant] het volgende geantwoord (voor zover thans relevant): “(…) In antwoord op uw brief van 3 april jl. bericht ik u na overleg met cliënt dat, - anders dan u stelt – de betreffende ruimte nooit aan haar verhuurd is geweest, ook niet door de vorige eigenaar van uw pand. Cliënte verhuurde de betreffende ruimte daarentegen zélf en heeft deze als zodanig dus altijd als (ware zij) eigenaar in gebruik gehad. Zij handhaaft derhalve haar beroep op verjaring. Die verjaring is in 2011 niet gestuit door uw toenmalige actie, aangezien u binnen zes maanden nadien geen rechtsvordering heeft ingesteld. (…)”

Vanaf mei 2015 is ruimte 2 niet meer in gebruik bij [appellant]. Ruimte 1 is ter uitvoering van het vonnis van de kantonrechter per 26 april 2017 door [appellant] ontruimd.

Vanaf 17 november 2016 zijn [geïntimeerde 2], [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 4] de eigenaren van het pand [pand 2] te Rotterdam.

3.VDM heeft in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [appellant] zal veroordelen om:

1.de ruimte [pand 2], kadastraal bekend als Gemeente Delfshaven, Sectie [… 1], nummer [nummer 1], hiervan meer specifiek de ruimte achter de winkelruimte (hiervoor ruimte 1), binnen drie dagen na betekening van het vonnis met al de haren en al het hare te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van VDM te stellen;

2.tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan VDM te voldoen de som van € 22.742,50 met de wettelijke rente over € 21.750,00 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening en voorts te betalen een bedrag ad € 150,00 voor iedere maand dat [appellant] de ruimte 1 in haar bezit zal houden te rekenen vanaf 1 mei 2016, een ingegane maand voor een volle gerekend;

3.in de kosten van dit geding.

4.De kantonrechter heeft de vordering toegewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. Bij betekening van het vonnis is aan [appellant] aangezegd dat de rechten uit het vonnis door VDM zijn overgedragen aan [geïntimeerde 2], [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 4], die per 17 november 2016 de eigenaren zijn van het pand aan de [pand 2]. Tijdens de comparitie in hoger beroep heeft VDM verklaard dat de schadevergoedingsvordering tot een bedrag van € 21.750,- niet aan [geïntimeerde 2], [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 4] is overgedragen.

5.[appellant] vordert in hoger beroep vernietiging van het bestreden vonnis en afwijzing van de in eerste aanleg door VDM ingestelde vorderingen, met veroordeling van VDM c.s. in de kosten van beide instanties.

6.De grieven van [appellant] houden, samengevat weergegeven, het volgende in.

In grief 1 komt [appellant] op tegen de overweging van de kantonrechter dat partijen het erover eens waren dat het geschil op de voet van het bepaalde in artikel 96 Rv aan haar werd voorgelegd. Grieven 2 tot en met 4 richten zich tegen de weergave van de vaststaande feiten door de kantonrechter. Het hof heeft de feiten in dit arrest, voor zover nodig, opnieuw vastgesteld, zodat [appellant] geen belang heeft bij bespreking van deze grieven.

Met de grieven 5, 6 en 7 komt [appellant] op tegen de weergave door de kantonrechter van haar stellingen en weren. Grief 8 richt zich tegen de overweging van de kantonrechter dat het beroep op eigendomsverkrijging door bevrijdende verjaring moet worden verworpen omdat de verjaringstermijn van twintig jaar nog niet is vervuld nu deze pas op zijn vroegst kan zijn gaan lopen vanaf het moment dat [appellant] de woning in 2001 kocht.

Met grieven 9 tot en met 14 voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [appellant] geen eigenaar is geworden door verkrijgende verjaring.

Grieven 15 en 16 richten zich tegen de verwerping door de kantonrechter van het beroep van [appellant] op een door (verkrijgende dan wel bevrijdende) verjaring verkregen erfdienstbaarheid. Met grieven 17 tot en met 20 voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte de door VDM gevorderde schadevergoeding heeft toegewezen omdat het gebruik van de ruimtes door [appellant] niet onrechtmatig was, de vordering tot schadevergoeding is verjaard en VDM geen schade heeft geleden. Grief 21 komt op tegen de toewijzing van de vordering van VDM en de veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

Staat hoger beroep open?

7.Grief 1 betreft de vraag of het geschil op de voet van het bepaalde in art. 96 Rv aan de kantonrechter werd voorgelegd. [appellant] voert aan dat haar bij het ‘scheppen’ van bevoegdheid van de kantonrechter ter comparitie niet art. 96 Rv, maar het bepaalde in art. 108 Rv voor ogen stond. Zij heeft belang bij deze grief want als de bevoegdheid van de kantonrechter is gestoeld op het bepaalde in art. 96 Rv, dan staat hoger beroep slechts open indien partijen zich dat uitdrukkelijk hebben voorbehouden, zo stelt zij. VDM c.s. betoogt in dit verband dat partijen zich het recht op hoger beroep niet tijdig hebben voorbehouden omdat het voorbehoud eerst achteraf, te weten bij akteverzoek na de comparitie, is gedaan. Het hof dient [appellant] dan ook niet-ontvankelijk te verklaren in haar hoger beroep, aldus VDM c.s.

8.Er als veronderstelling vanuit gaande dat de kantonrechter haar bevoegdheid heeft ontleend aan art. 96 Rv, dan is voor de mogelijkheid van hoger beroep noodzakelijk dat partijen dit uitdrukkelijk en eensluidend hebben voorbehouden (ECLI:NL:HR:2002:AE7367). Tussen partijen is niet in discussie dat zij zich beiden blijkens hun akten van 17 november 2016 uitdrukkelijk en eensluidend het recht op hoger beroep hebben willen voorbehouden. Dat dit voorbehoud niet reeds ter comparitie is gemaakt, doet daar niet aan af. De kantonrechter is er overigens tijdens de comparitie voorlopig vanuit gegaan dat partijen dit voorbehoud wilden maken, zoals blijkt uit het proces-verbaal van de comparitie. Zij kondigde ter zitting evenwel aan, zoals ook blijkt uit dat proces-verbaal, dat partijen zich hierover nog bij latere gelegenheid zouden mogen uitlaten. Dat is ook in de hiervoor bedoelde zin gebeurd. In elk geval kan tegen deze achtergrond in dit geval niet de eis worden gesteld, verondersteld dat de bevoegdheid van de kantonrechter was gebaseerd op art. 96 Rv, dat partijen zich reeds aanstonds bij het aanvaarden van deze bevoegdheid het recht op hoger beroep hadden voorbehouden, en niet pas bij die door de kantonrechter gegeven gelegenheid. Het hof is dan ook van oordeel dat [appellant] ontvankelijk is in haar hoger beroep.

Verkrijgende verjaring 9. De grieven 9 tot en met 14 richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] geen eigenaar is geworden door verkrijgende verjaring omdat zij niet te goeder trouw is geweest. [appellant] voert daartegen het volgende aan. Zij verkeerde ten tijde van de aankoop van [pand 1] daadwerkelijk en op goede gronden in de veronderstelling dat zij daarmee de woning, de beide ruimtes 1 en 2 en de zaal kocht: een en ander was als één geheel met elkaar verbonden, stond in generlei verbinding met de aan de straatzijde gelegen winkelruimte met het adres [pand 2], en de uiterlijk zichtbare ‘erfgrens’ van wat zij kocht was de afscheidingsmuur tussen de winkelruimte [pand 2] enerzijds en de ruimtes 1 en 2 anderzijds. Ten tijde van haar aankoop in 2001 werd het geheel bovendien verhuurd aan het Alevitisch Cultureel Centrum Rijnmond en ook de huurovereenkomst die [appellant] toen ter hand werd gesteld voorzag in verhuur van de ruimtes 1 en 2. [appellant] heeft destijds het kadaster niet geraadpleegd, maar als zij dat wel gedaan zou hebben, dan zou zij uit de daarin ingeschreven gegevens allerminst, laat staan eenvoudig, hebben kunnen constateren dat de ruimtes 1 en 2 géén onderdeel uitmaakten van hetgeen zij had gekocht. Kortom, [appellant] was in haar bezit van de ruimtes 1 en 2 te goeder trouw.

10.VDM c.s. betwist dat [appellant] te goeder trouw was ten tijde van de aankoop en voert ter onderbouwing daarvan het volgende aan. [appellant] kon uit de omschrijving in haar eigen koopakte en transportakte opmaken dat de ruimtes 1 en 2 geen deel uitmaakten van haar eigendom. Het op dit punt relevante deel van het gekochte wordt in de transportakte uitdrukkelijk “fysiek” omschreven als “een perceel grond met het zich daarop bevindende pand (zaal)”. In de tekst van de akte worden de ruimtes 1 en 2 - die buiten de zaal liggen - niet vermeld. Uit de verbeelding van de kadastrale percelen op de kadastrale kaart blijkt dat de erfgrens tussen het kadastrale perceel [nummer 3] (dat [appellant] kocht) en het belendende perceel [nummer 1] een klein stukje dieper ligt dan de lijn waarop de achtergevel ligt van het door [appellant] gekochte buurpand [pand 1] en waar de tuin begint.

Op de kaart waarop de percelen door het kadaster zijn opgemeten is aangegeven dat de grens tussen de percelen wordt gevormd door de “achterzijde bebouwing (hoog)”. Deze opmeting is kenbaar uit de openbare registers. De grens tussen de twee percelen is ook “fysiek” waar te nemen, zodat [appellant] niet kon aannemen dat haar perceel mede de ruimtes 1 en 2 omvatte. De zaal is achter het oorspronkelijke pand tegen de achtergevel – die veel hoger is – gebouwd. Het is dan ook uiterlijk waarneembaar dat het om verschillende panden gaat. De ruimtes 1 en 2 maken geen onderdeel uit van de zaal: er zijn wel doorgangen gemaakt, maar het vloerniveau van de zaal en het oorspronkelijke pand waarin de ruimtes 1 en 2 zich bevinden is ongelijk.

Ook aan de oppervlaktematen van de percelen die in de transportakte zijn vermeld kon [appellant] redelijkerwijs afleiden dat de ruimtes 1 en 2 niet tot haar perceel behoren: de oppervlakte van het perceel [pand 1] (woning + tuin) bedraagt 180 m2 en de oppervlakte van de zaal 187 m2. De zaal is bijna even groot als de woning plus tuin aan de [pand 1] en ongeveer dubbel zo breed als de tuin alleen van de gekochte woning. De oppervlakte van de ruimtes 1 en 2 is ook nog eens 76 m2. Het was op basis van deze gegevens in de transportakte dan ook niet aannemelijk dat de ruimtes 1 en 2 ook nog van het door [appellant] gekochte perceel [nummer 3] deel uitmaakten. Als koper heeft [appellant] bovendien een onderzoekplicht.

Als [appellant] de openbare registers had geraadpleegd had zij daaruit eenvoudig kunnen afleiden dat zij geen eigenaar werd van de ruimtes 1 en 2. Dat [appellant] dat heeft nagelaten staat aan haar beroep op goede trouw in de weg, aldus VDM c.s.

11.Het hof stelt voorop dat voor het slagen van een beroep op verkrijgende verjaring van een onroerende zaak ex art. 3:99 BW – naast een onafgebroken bezit gedurende tien jaar –, vereist is dat de bezitter te goeder trouw is ten aanzien van het gepretendeerde recht op de onroerende zaak. Een lopende verjaring kan daarbij worden voortgezet door een opvolger in het bezit, mits (bij verkrijging anders dan onder algemene titel) de bezitter zelf te goeder trouw was bij aanvang van zijn bezit, aldus art. 3:102 lid 2 BW. Volgens art. 3:118 BW is de bezitter te goeder trouw wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen. In ieder geval zal een beroep van een verkrijger van een registergoed op goede trouw niet slagen wanneer hij zich beroept op onbekendheid met feiten die hij door raadpleging van de registers had kunnen kennen (art. 3:23 BW).

Met ‘registers’ in dit artikel worden in beginsel slechts de openbare registers bedoeld en niet het kadaster. Het gaat er mitsdien niet om of men de registers feitelijk heeft geraadpleegd, maar wat men had kunnen weten indien men aan zijn onderzoekplicht zou hebben voldaan. De aard en omvang van de onderzoekplicht hangt af van de omstandigheden van het geval. Bij goede reden tot twijfel zal een diepgaander onderzoek gevergd kunnen worden, wil men een beroep op goede trouw kunnen doen (art. 3:11 BW). Of de kadastrale gegevens en kaarten van belang zijn voor de vraag of de bezitter te goeder trouw is, moet derhalve worden beoordeeld aan de hand van het bepaalde in de artikelen 3:118 BW jo 3:11 BW.

12.Er als veronderstelling van uitgaande dat [appellant] de ruimtes 1 en 2 in haar bezit heeft gekregen, ligt de vraag voor of zij daarbij te goeder trouw was. Gelet op de door VDM c.s. aangevoerde feiten – die voor zover van belang door [appellant] niet gemotiveerd zijn betwist – was er voor [appellant] bij aankoop goede reden tot twijfel ten aanzien van de vraag of het perceel mede de ruimtes 1 en 2 omvatte. Zowel uit de transportakte (beschrijving van het gekochte als alleen maar ‘zaal’ en de oppervlaktematen) als uit het feit dat het bouwkundig uiterlijk waarneembaar is dat het gaat om twee verschillende panden (hogere achtergevel tussen de zaal enerzijds en het belendende pand met daarin de ruimtes 1 en 2 anderzijds) had [appellant] redelijkerwijs moeten afleiden dat de ruimtes 1 en 2 mogelijk geen deel uitmaakten van haar eigendom althans had dat in ieder geval aanleiding tot twijfel moeten geven.

Het had dan ook op de weg van [appellant] gelegen om nader onderzoek te doen naar de erfgrens tussen het door haar gekochte perceel [nummer 3] en het belendende perceel [nummer 1]. Nu de opmeting kenbaar was uit de kadastrale gegevens had [appellant] door raadpleging daarvan daaruit kunnen herleiden dat zij geen eigenaar werd van de ruimtes, gezien de kadastrale nummering en de vermelding op de tekening dat de grens samenvalt met de achterzijde van de bebouwing. Dat [appellant] heeft nagelaten nader onderzoek te doen naar de kadastrale perceelgrens die zij door raadpleging van de openbare registers en verder onderzoek in het Kadaster had kunnen kennen, staat aan haar goede trouw in de weg. Het beroep op verkrijgende verjaring stuit reeds hierop af.

De grieven 9 tot en met 14 falen derhalve.

Bevrijdende verjaring 13. Met grief 8 voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat het bezit van de rechtsvoorganger van [appellant] voor het beroep op bevrijdende verjaring niet relevant is, en dat het moet gaan om bezitsdaden van [appellant] zelf. De kantonrechter komt volgens [appellant] dan ook ten onrechte tot de conclusie dat de verjaringstermijn van twintig jaar nog niet is vervuld, nu deze pas op zijn vroegst kan zijn gaan lopen vanaf het moment dat [appellant] haar woning in 2001 kocht. In de toelichting op haar grief verwijst [appellant] niet alleen naar de wettekst van art. 3:105 BW, maar ook naar de uitspraak van de Hoge Raad van 12 augustus 2010 (ECLI:NL:HR:2012:BW5324), waarin nadrukkelijk is bevestigd dat voor de bevrijdende verjaring niet van belang is of gedurende de verjaringstermijn opvolging in het bezit heeft plaatsgevonden. De periode waarin de rechtsvoorganger van [appellant] in het bezit van de ruimtes 1 en 2 was, derhalve in ieder geval vanaf 1 mei 1994, ‘telt’ dus gewoon mee voor de verjaringstermijn van twintig jaar. [appellant] is dientengevolge in ieder geval niet later dan per 1 mei 2014 door bevrijdende verjaring eigenaar van de ruimtes 1 en 2 geworden. Zij was het immers die op dat moment in het bezit van de ruimtes 1 en 2 was, aldus – steeds – [appellant].

14.VDM c.s. betwist dat de rechtsvoorganger van [appellant], Groep MH, het ondubbelzinnig bezit van de ruimtes 1 en 2 uitoefende. Ter onderbouwing van haar stelling verwijst zij naar de hierboven onder 2.e geciteerde brief van makelaar Van der Laan van 1 december 1997 aan (de adviseur van) [X], waarin Van der Laan namens Groep MH erkent dat de ruimtes achter de winkelruimte eigendom zijn van [X], en niet van Groep MH. De ruimtes 1 en 2 maken geen deel uit van de huurovereenkomst die Groep MH met het Alevitisch Cultureel Centrum Rijnmond als huurder heeft, maar het gebruik ervan door de huurder werd ‘gedoogd’ door de vorige eigenaar, aldus de makelaar. Naar aanleiding van deze briefwisseling heeft [X] vervolgens de ruimtes 1 en 2 rechtstreeks verhuurd aan het Alevitisch Cultureel Centrum Rijnmond.

Doordat de huurder voor het gebruik van de ruimtes 1 en 2 rechtstreeks aan [X], de eigenaar van de betreffende ruimtes, huur is gaan betalen, kwam in ieder geval een einde aan het beweerde bezit van de rechtsvoorganger van [appellant] en verkreeg [X] het bezit van de ruimtes 1 en 2. Vastgesteld kan dan ook worden dat in de periode vanaf 1997 voorafgaande aan het moment dat [appellant] eigenaar werd, zowel de rechtsvoorganger van [appellant] als de feitelijke gebruiker, de huurder, het Alevitisch Cultureel Centrum Rijnmond, zich niet als bezitter van de ruimtes 1 en 2 hebben gedragen althans dit bezit hebben prijsgegeven. Het beroep van [appellant] op bevrijdende verjaring kan derhalve niet slagen, nu geen sprake is van ononderbroken ondubbelzinnig bezit van de ruimtes 1 en 2 gedurende een periode van twintig jaren door haar en/of haar rechtsvoorgangers, aldus VDM c.s.

15.Het hof overweegt dat voor het slagen van een beroep op bevrijdende verjaring ingevolge art. 3:105 BW slechts vereist is dat degene die zich daarop beroept de zaak bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid. Ook de bezitter die niet te goeder trouw is kan aldus de eigendom van een zaak verkrijgen. Voor de voltooiing van de verjaring is nodig dat een ander dan de rechthebbende bezitter is gedurende de gehele verjaringstermijn van twintig jaar (art. 3:306 BW). Daarbij is niet van belang of opvolging in het bezit heeft plaatsgevonden, en evenmin of opvolgende bezitters te goeder trouw in de zin van art. 3:102 BW waren (HR 12 augustus 2010, ECLI:NL:HR:2012:BW5324). Wel is vereist dat er sprake is van ondubbelzinnig én onafgebroken bezit door een ander dan de rechthebbende gedurende die verjaringstermijn. Verlies van het bezit doet een lopende verjaring eindigen. Volgens art. 3:117 BW verliest een bezitter van een goed het bezit, wanneer hij het goed kennelijk prijsgeeft, of wanneer een ander het bezit van het goed verkrijgt.

16.Zoals door [appellant] terecht is aangevoerd, is het door de kantonrechter gehanteerde uitgangspunt met betrekking tot opvolging in het bezit bij bevrijdende verjaring niet juist. Grief 8 slaagt in zoverre, maar kan gelet op het hiernavolgende naar het oordeel van het hof niet tot vernietiging van het vonnis leiden. Voor een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring door [appellant] is vereist dat gedurende de gehele verjaringstermijn van twintig jaar een ander dan VDM c.s. en haar rechtsvoorgangers, onafgebroken bezitter is geweest van de ruimtes 1 en 2. [appellant] beroept zich voor het onafgebroken bezit door haar rechtsvoorganger, Groep MH, op de huurovereenkomst tussen Groep MH en het Alevitisch Cultureel Centrum Rijnmond als huurder, volgens welke de zaal inclusief de ruimtes 1 en 2 zou zijn verhuurd, en welke huurovereenkomst [appellant] met de huurder heeft voortgezet.

Uit de brief van 1 december 1997 van makelaar Van der Laan namens Groep MH valt naar het oordeel van het hof echter af te leiden dat Groep MH zich vanaf eind 1997 jegens de toenmalige eigenaar van de ruimtes 1 en 2, [X], niet als bezitter van de betreffende ruimtes heeft gedragen althans dat zij daarmee in ieder geval haar bezit heeft prijsgegeven. Ook kan er geen sprake zijn van bezit van de ruimtes 1 en 2 door de huurder, het Alevitisch Cultureel Centrum Rijnmond. Laatstgenoemde was immers, als huurder, niets anders dan houder, ook al was dat vanaf zeker moment voor een partij die zelf het bezit ten gunste van [X] had prijsgegeven. Daarbij komt dat het Alevitisch Cultureel Centrum Rijnmond door de huurbetalingen aan [X] ten opzichte van de eigenaar van de ruimtes 1 en 2 evenzeer in een rechtsverhouding van houderschap is komen te verkeren, in elk geval voor de periode waarvoor de huur daadwerkelijk is betaald. [appellant] heeft voorts onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan geconcludeerd kan worden dat haar rechtsvoorganger, Groep MH, dan wel de huurder van Groep MH als gebruiker van de betreffende ruimtes, het onafgebroken bezit van de ruimtes 1 en 2 heeft gehad.

Nu niet is komen vast te staan dat haar rechtsvoorganger vanaf eind 1997 de ruimtes 1 en 2 (nog) in bezit had, kan de termijn in ieder geval niet eerder zijn gaan lopen dan vanaf het moment dat [appellant] haar woning in 2001 heeft gekocht. Daarvan uitgaande eindigt de verjaringstermijn pas in 2021. Het betoog van [appellant] dat zij op de grondslag van de bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van de ruimtes 1 en 2 dient dan ook te worden verworpen gelet op het feit dat de daaraan gekoppelde verjaringstermijn van twintig jaar nog niet is vervuld.

Erfdienstbaarheid 17. Met de grieven 15 en 16 voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte haar beroep op een door (verkrijgende dan wel bevrijdende) verjaring verkregen erfdienstbaarheid heeft verworpen. Ter toelichting verwijst [appellant] naar alle feiten en omstandigheden die zij heeft aangevoerd ten aanzien van de door haar gestelde eigendomsverkrijging door verjaring. Voor zover [appellant] heeft bedoeld aan te voeren dat zij bezitter is geweest van het recht van erfdienstbaarheid, gaat het hof aan deze stelling voorbij. [appellant] heeft onvoldoende onderbouwd dat het door haar gestelde feitelijk gebruik en de toestand ter plaatse, noodzakelijk wijzen op bezit van een erfdienstbaarheid en dat niet gewoon sprake is geweest van gedoogd gebruik. De grieven 15 en 16 falen daarom.

Vordering tot schadevergoeding 18. Met de grieven 17 tot en met 20 komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de door VDM gevorderde schadevergoeding wordt toegewezen. [appellant] voert daartoe, kort samengevat, aan dat het gebruik van de ruimtes 1 en 2 door [appellant] niet onrechtmatig was, de rechtsvordering tot schadevergoeding reeds is verjaard en VDM geen schade heeft geleden.

19.De stelling van [appellant] dat zij de ruimtes 1 en 2 niet zonder recht of titel heeft gebruikt, is toegelicht met een verwijzing naar haar eerder uiteengezette betoog dat zij op grond van verjaring als eigenaar van de ruimtes 1 en 2 kan worden aangemerkt, althans dat er sprake is van een recht van erfdienstbaarheid. Dit betoog is hiervoor door het hof verworpen. Grief 17 faalt reeds daarom.

20.[appellant] beroept zich verder op verjaring van de door VDM c.s. gevorderde schadevergoeding op grond van art. 3:310 BW. VDM c.s. voert daartegen aan dat de verjaring van haar vordering genoegzaam is gestuit gezien de schriftelijke aanmaningen die door of namens VDM aan [appellant] zijn verzonden. Ter onderbouwing daarvan wijst VDM c.s. op de brieven vanaf 2009 (toen VDM eigenaar werd van de ruimtes 1 en 2), waaronder de hierboven onder 2.j vermelde brief van 27 mei 2011 waarin VDM aan [appellant] duidelijk maakt dat zij aanspraak maakt op beëindiging van de onrechtmatige toestand en aan [appellant] op grond daarvan een bedrag van € 6.000 in rekening brengt.

21.Het hof verwerpt het beroep van [appellant] op verjaring. Ingevolge art. 3:310 BW verjaart een rechtsvordering tot vergoeding van schade door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de benadeelde zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden. Zelfs als ervan wordt uitgegaan dat VDM er vanaf haar verwerving in 2009 van op de hoogte was dat [appellant] onrechtmatig gebruik maakte van de ruimtes 1 en 2, dan is haar rechtsvordering tot vergoeding van de daardoor geleden schade nog niet verjaard. De verjaring kan –zoals terecht aangevoerd door VDM c.s. – gestuit worden door een schriftelijke aanmaning waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt (art. 3:317 lid 1 BW). Nu VDM bij brief van 27 mei 2011 [appellant] heeft gesommeerd zowel het illegale gebruik van de ruimtes te beëindigen als een vergoeding voor dat onrechtmatige gebruik te betalen, is daarmee de rechtsvordering tot schadevergoeding overeenkomstig het bepaalde in art. 3:317 BW genoegzaam gestuit. Daaraan doet niet af dat VDM de door haar gevraagde vergoeding in deze brief omschreef als “huurbedrag”. Daarvan uitgaande zou de verjaringstermijn eindigen op 28 mei 2016. Echter, op dat moment was de onderhavige procedure reeds ingeleid bij dagvaarding van 29 april 2016. Het hof komt dan ook tot de conclusie dat de rechtsvordering tot schadevergoeding niet is verjaard. Grief 18 stuit hierop af.

22.[appellant] voert tenslotte aan dat VDM c.s. geen schade heeft geleden. VDM heeft volgens [appellant] namelijk geen huurinkomsten gederfd omdat zij de ruimtes 1 en 2 niet aan een derde had kunnen verhuren nu de feitelijke situatie ter plaatse onmogelijk toeliet dat een derde de ruimtes los zou kunnen huren. Bovendien heeft zij zelf steeds geweigerd om de ruimtes te huren en ook de huurder die de winkelruimte tot in 2015 huurde had geen belangstelling voor bijhuur van de achterliggende ruimtes. Eerst in de loop van 2015, nadat de vorige huurder van de winkelruimte de huur daarvan had opgezegd, heeft VDM een huurder gevonden die belangstelling had voor ruimte 1, en dan nog niet eens voor de daarvoor door VDM gestelde prijs. Van daadwerkelijke schade voor VDM is dan ook geen sprake, aldus [appellant].

23.Ter onderbouwing van haar schadevergoedingsvordering stelt VDM dat zij door het onrechtmatig gebruik door [appellant] van de ruimtes 1 en 2 schade heeft geleden welke schade gelijk staat aan de hoogte van de huur welke VDM van [appellant] heeft gevraagd bij het aanbieden van de ruimtes. Volgens VDM zou [appellant] in 2009 mondeling hebben ingestemd met een huurprijs van € 300,- per maand voor de beide ruimtes, hetgeen VDM schriftelijk heeft bevestigd in haar brief aan [appellant] van 7 augustus 2009.

24.Aangezien uit het voorgaande volgt dat [appellant] niet kan worden aangemerkt als eigenaar van de ruimtes 1 en 2 en dat er evenmin sprake is van een recht van erfdienstbaarheid, heeft [appellant] zonder recht of titel de ruimtes 1 en 2 gebruikt. [appellant] is dientengevolge gehouden de schade die VDM (als eigenaar van de ruimtes 1 en 2) als gevolg van dat onrechtmatige gebruik heeft geleden, te vergoeden. Zonder nadere onderbouwing van VDM c.s. – welke ontbreekt – is echter niet duidelijk wat de omvang van de schade is. Het hof acht intussen de mogelijkheid aannemelijk dat VDM schade heeft geleden door het onrechtmatige gebruik van de ruimtes 1 en 2 door [appellant] in de vorm van gederfde huurinkomsten.

25.Teneinde de omvang van de schade te kunnen vaststellen, ziet het hof aanleiding om een comparitie van partijen te gelasten waarin partijen zich daarover kunnen uitlaten.

Het hof zal VDM c.s. in de gelegenheid stellen zich op die comparitie bij (een vier weken tevoren toe te zenden) akte, zo mogelijk onderbouwd met stukken, uit te laten over haar schade, en dan in het bijzonder over de volgende vragen:

1)in hoeverre was het voor VDM mogelijk om de ruimtes 1 en 2 renderend te maken door ze te verhuren,

2)vanaf wanneer en voor hoeveel heeft de vorige huurder de winkelruimte gehuurd,

3)vanaf wanneer en voor hoeveel huurt de huidige huurder de winkelruimte inclusief de ruimtes 1 en 2 (voor zover mogelijk, gesplitst per ruimte),

4)of en hoe dient verdeling van de schadevergoeding plaats te vinden tussen VDM enerzijds en [geïntimeerde 2], [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 4] anderzijds, gezien het feit dat [geïntimeerde 2], [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 4] per 17 november 2016 eigenaar van de ruimtes 1 en 2 zijn geworden en in aanmerking genomen dat ter comparitie bij het hof door VDM is verklaard dat de schadevergoedingsvordering tot een bedrag van € 21.750,- niet is overgedragen aan [geïntimeerde 2], [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 4]. [appellant] zal gelegenheid worden gegeven om hierop bij (een twee weken tevoren toe te zenden) akte ter comparitie te reageren.

Beslissing Het hof:

-beveelt partijen in persoon, als het om een rechtspersoon gaat deugdelijk vertegenwoordigd door een persoon die van de zaak op de hoogte is, vergezeld van hun raadslieden, voor het verstrekken van inlichtingen te verschijnen voor de hierbij benoemde raadsheer-commissaris mr. G.C. de Heer in het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te Den Haag, en wel op dinsdag 29 mei 2018 om 13.30 uur;

-bepaalt dat uitstel van deze comparitie in beginsel slechts éénmaal zal worden verleend, indien daarom, onder opgave van verhinderdata van beide partijen, binnen twee weken na dit arrest schriftelijk wordt verzocht;

-bepaalt dat VDM c.s. op deze comparitie een akte mag nemen voor het hiervoor in r.o. 25 vermelde doel, en dat zij deze uiterlijk vier weken vóór de comparitie aan de griffie handel en aan de wederpartij dient te zenden; [appellant] zal daarop bij akte ter comparitie mogen reageren; zij dient deze uiterlijk twee weken vóór de comparitie aan de griffie handel en aan de wederpartij te zenden;

-houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, J.W. Frieling en G.C. de Heer en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 maart 2018 in aanwezigheid van de griffier.

AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.