ECLI:NL:GHDHA:2019:2484

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-19/00337 Uitspraak van 10 september 2019 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, en de heffingsambtenaar van de gemeente Leidschendam-Voorburg, de Heffingsambtenaar, op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 9 mei 2019, nr. SGR 18/7857. Procesverloop 1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2017 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (de woning), voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 408.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2018 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente [Z] . 1.2. De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de aanslag gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en de Heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 30 juli 2019. Belanghebbende is verschenen. De Heffingsambtenaar is niet verschenen. 1.6. Na het sluiten van de mondelinge behandeling heeft de Heffingsambtenaar een e-mail gestuurd naar het Hof, met daarin de mededeling dat hij vanwege problemen met het openbaar vervoer niet tijdig ter zitting kon verschijnen en hij zich vergeefs bij de bodedienst heeft gemeld omdat de zitting al gesloten was. Uit de e-mail blijkt voorts dat de Heffingsambtenaar zijn standpunt handhaaft dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Beoordeling 2.1. Tussen partijen is de waarde van de woning in geschil. 2.2. De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44). 2.3. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. 2.4. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning een waardematrix in het geding gebracht, opgemaakt door [A] , taxateur. In die matrix is de waarde van de woning bepaald op € 408.000, waarbij gebruik is gemaakt van de transactieprijzen behaald bij de verkoop van de volgende woningen: [B] , [C] , [D] en [E] , alle gelegen in [Z] (de vergelijkingsobjecten). 2.5.1. In de matrix heeft de Heffingsambtenaar om rekening te houden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en de vergelijkingsobjecten onderling wat betreft kwaliteit, onderhoud en ligging voor elk van deze aspecten aan de woning en de vergelijkingsobjecten een factor, oplopend van 1 tot en met 5, toegekend. Deze factoren staan voor: 1: Zeer slecht (-30%) 2: Slecht (-15%) 3: Gemiddeld 4: Goed (+10%) 5: Zeer goed (+30%) 2.5.2. Het Hof stelt voorop dat, indien, zoals in het onderhavige geval, bij de waardebepaling gebruik wordt gemaakt van een methode van systematische vergelijking van de woning met vergelijkingsobjecten, niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Wel is vereist dat de Heffingsambtenaar bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten voldoende rekening houdt met de tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en tussen de vergelijkingsobjecten onderling bestaande, voor de waardebepaling relevante verschillen, waaronder de door de Heffingsambtenaar in de matrix genoemde verschillen in kwaliteit, ligging en onderhoud. Het staat de Heffingsambtenaar vrij om deze verschillen tot uitdrukking te brengen in factoren zoals die welke onder 2.5.1 zijn vermeld, mits hij de toekenning van de factoren en het door hem aan verschillen tussen de toegekende factoren toegekende gewicht onderbouwt met door hem in het geding gebrachte marktgegevens of andere relevante, toetsbare gegevens. Een dergelijke onderbouwing van de toegekende factoren en het daaraan toegekende gewicht heeft de Heffingsambtenaar in de taxatiematrix noch anderszins gegeven. Mitsdien heeft de Heffingsambtenaar met deze factoren niet aannemelijk gemaakt dat hij bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening heeft gehouden met de tussen de met elkaar vergeleken woningen bestaande verschillen. 2.5.3. Uit de matrix blijkt niet dat met verschillen in bouwjaar en woningtype - het object [E] (tussenwoning) betreft een ander woningtype dan de woning en de andere in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten (twee onder een kap woningen) - bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden. Door de vermelding van het bouwjaar en het woningtype van de woning en de vergelijkingsobjecten in de matrix geeft de Heffingsambtenaar aan dat beide gegevens van belang kunnen zijn bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Zo de Heffingsambtenaar van mening is dat in dit geval aan de verschillen in het bouwjaar en – wat betreft het vergelijkingsobject [E] – het woningtype voorbij kan worden gegaan, heeft hij nagelaten dit toe te lichten. 2.6.1. Het Hof leidt uit de waardematrix af dat de rekenprijs per m2 vloeroppervlak van het (

1. de)tot woning dienende deel (delen) – hierna tezamen te noemen: het woondeel - van de woning als volgt is berekend. Eerst is de transactieprijs van elk vergelijkingsobject gecorrigeerd voor de waardeverandering in de periode tussen de waardepeildatum en de transactiedatum of vice versa. Vervolgens is de aldus gecorrigeerde transactieprijs van elk vergelijkingsobject verminderd met de door de Heffingsambtenaar voor dat object berekende deelwaarde van de grond en - indien van toepassing – de deelwaarde(
2. n)van het/de bijgebouw(
3. en)(garage en/of berging). Het daarna resterende gedeelte van de gecorrigeerde transactieprijs van elk vergelijkingsobject is gedeeld door het aantal m2 vloeroppervlak van het woondeel van het vergelijkingsobject. Uit de aldus per vergelijkingsobject berekende rekenprijzen per m2 vloeroppervlak van het woondeel heeft de Heffingsambtenaar ten slotte de rekenprijs per m2 vloeroppervlak van het woondeel van de woning afgeleid. 2.6.2. De onder 2.6.1 geschetste wijze van herleiding van de rekenprijs per m2 vloeroppervlak van het woondeel van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is op zich bruikbaar. Wel dient de Heffingsambtenaar de stappen in deze herleiding inzichtelijk te maken en met objectieve, toetsbare gegevens aannemelijk te maken dat deze stappen tezamen niet tot een te hoge rekenprijs per m2 vloeroppervlak van het woondeel van de woning en – in het verlengde daarvan – tot een te hoge waarde van de woning leiden. In dit geval heeft de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt hoe hij is gekomen aan de rekenprijs per m2 van de bij elk vergelijkingsobject behorende grond waarmee hij de deelwaarde die grond heeft berekend. Evenmin heeft hij inzichtelijk gemaakt hoe hij de deelwaarden van de bij een vergelijkingsobjecten behorende garage en/of berging heeft bepaald. Een onderbouwing met markt- of andere concrete, toetsbare gegevens van de berekening van de deelwaarden van – kort gezegd – de grond en de bijgebouwen heeft de Heffingsambtenaar niet overgelegd. Gevolg daarvan is dat ook de rekenprijzen per m2 vloeroppervlak van de woondelen van de vergelijkingsobjecten niet zijn onderbouwd en dat hetzelfde geldt voor de uit de laatstgenoemde rekenprijzen afgeleide rekenprijs per m2 vloeroppervlak van het woondeel van de woning. Mitsdien schiet (ook) op dit punt de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten tekort. 2.6.3 Verder heeft de Heffingsambtenaar niet met concrete, toetsbare gegevens onderbouwd hoe hij de correcties van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in verband met de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum en de transactiedata of vice versa heeft berekend. 2.7. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de Heffingsambtenaar met de taxatiematrix niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Ook met hetgeen de Heffingsambtenaar overigens heeft aangevoerd en overgelegd, heeft hij niet aan zijn bewijslast voldaan. 2.8 Vervolgens is de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 400.000 niet te laag is. Ter zitting heeft belanghebbende, nadat het Hof hem heeft voorgehouden dat het verschil tussen de door hem verdedigde en de vastgestelde waarde slechts € 8.000 (2 percent) is zodat de vraag rijst of het sop de kool waard is, verklaard dat het hem niet om een verlaging van de vastgestelde waarde te doen is, maar om een duidelijke rechterlijke uitspraak waarin de onderbouwing van de vastgestelde waarde door de Heffingsambtenaar op een voor hem begrijpelijke wijze wordt getoetst. Hierop heeft Hof belanghebbende meegedeeld dat het zich in zal spannen om in de uitspraak de gevraagde duidelijkheid te verschaffen. Vervolgens heeft belanghebbende verklaard dat hij voor dit jaar in de vastgestelde waarde berust. 2.9. Omdat de voor het jaar 2018 vastgestelde waarde van de woning niet langer in geschil is, is het hoger beroep niet-ontvankelijk. Niettemin ziet het Hof, nu de Heffingsambtenaar niet in het van hem verlangde bewijs is geslaagd aangezien hetgeen hij ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd en overlegd in ernstige mate tekort schiet, aanleiding de Heffingsambtenaar te gelasten het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden. Beslissing Het Gerechtshof: verklaart het hoger beroep niet-ontvankelijk; gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van in totaal € 174 (€46 bij de Rechtbank en €128 bij het Hof) aan griffierecht te vergoeden. Deze uitspraak is vastgesteld door G.J. van Leijenhorst, H.A.J. Kroon en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier A.J. Suderée. Bij afwezigheid van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door de oudste raadsheer. De beslissing is op 10 september 2019 in het openbaar uitgesproken. De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. aangetekend aan partijen verzonden: Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: - de naam en het adres van de indiener; - de dagtekening; - de gronden van het beroep in cassatie. Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.