GERECHTSHOF DEN HAAG Afdeling Civiel recht Zaaknummer: 200.274.479/01 Zaak- en rolnummer rechtbank: 7520260 / RL EXPL 19-3305 Vindplaats bestreden vonnis: ECLI:NL:RBDHA:2019:14042 Arrest van 21 december 2021 in de zaak van [naam] Holding B.V., gevestigd te Schagen, appellante in principaal hoger beroep, geïntimeerde in incidenteel hoger beroep, hierna te noemen: PTH, advocaat: mr. E. Hoekstra te Alkmaar, tegen het Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers, gevestigd te Den Haag, geïntimeerde in principaal hoger beroep, appellante in incidenteel hoger beroep, hierna te noemen: het COA, advocaat: mr. A.R. de Jonge te Den Haag. 1Het verloop van de procedure 1.1 Het hof heeft kennis genomen van de volgende stukken: - het procesdossier van de procedure voor de kantonrechter in de Rechtbank Den Haag; - het in deze zaak tussen partijen gewezen vonnis van deze kantonrechter van 27 november 2019 (hierna: het bestreden vonnis); - de dagvaarding in hoger beroep van PTH; - de memorie van grieven van PTH, tevens houdende vermeerdering van eis, met productie 1; - de memorie van antwoord van het COA, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties 1 tot en met 3; - de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep van PTH, tevens akte uitlating producties; - de tijdens de mondelinge behandeling in het geding gebrachte producties 2 en 3 van PTH. 1.2 Op 7 oktober 2021 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Tijdens deze mondelinge behandeling hebben PTH en het COA hun respectieve standpunten laten bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, PTH tevens door mr. N. Lubach, advocaat, en het COA tevens door mr. J.M. Huber, advocaat. Deze advocaten hebben daarvoor pleitaantekeningen gebruikt die zij hebben overgelegd. 1.3 Daarna hebben partijen arrest gevraagd en heeft het hof de uitspraak bepaald op vandaag. 2De zaak in het kort 2.1 Deze zaak gaat heeft betrekking op een contractuele verhouding tussen het COA en PTH met betrekking tot de huur en mogelijk de reservering van een pand van PTH. In de kern gaat het daarbij om de vraag of PTH die verhouding met ingang van 1 maart 2018 als beëindigd heeft mogen beschouwen, voordat de oorspronkelijk overeengekomen huurperiode op 15 mei 2018 afliep, omdat PTH op dat moment niet meer beschikte over een vergunning voor de opvang van asielzoekers. PTH heeft bij de kantonrechter gevorderd dat deze voor recht zou verklaren dat het COA die verhouding ten onrechte per 1 maart 2018 heeft beëindigd en het COA zou veroordelen tot betaling van de overeengekomen reserveringsvergoeding over de overblijvende periode. Het COA heeft op zijn beurt gevorderd dat de kantonrechter PTH zou veroordelen tot terugbetaling van een deel van de reserveringsvergoeding dat het naar eigen zeggen teveel heeft betaald. De kantonrechter heeft geoordeeld dat het COA de huurovereenkomst tussentijds mocht opzeggen en ook heeft opgezegd, en heeft de vorderingen van PTH daarom afgewezen. De vordering van het COA heeft hij toegewezen. Het hof komt met betrekking tot de oorspronkelijke vorderingen van PTH tot een ander oordeel en zal daarom het vonnis van de kantonrechter vernietigen en die vorderingen deels toewijzen. Het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot de vorderingen van het COA blijft in stand, behalve wat de proceskosten betreft. 3De feiten 3.1 Geen van de partijen heeft geklaagd over de vaststelling van de feiten door de kantonrechter. Het hof zal daarom ook van die feiten uitgaan, waar relevant aangevuld met feiten die door één partij zijn gesteld en door de andere partij niet zijn betwist. 3.2 Het COA moet onder andere voorzien in locaties voor de opvang van asielzoekers in Nederland. PTH was ten tijde van de feiten eigenaar van een voormalig hotelpand in de gemeente Schagen (hierna: het pand en de gemeente). De heer [bestuurder PTH] (hierna: [bestuurder PTH]) is enig bestuurder van PTH. De Overeenkomst Tijdelijk AZC en de OAO 3.3 In 2014 en 2015 werd het COA geconfronteerd met een hoge toename van de instroom van asielzoekers. In de loop van 2015 heeft de gemeente daarom PTH gevraagd of zij bereid was het pand beschikbaar te stellen als aanvullende opvanglocatie. 3.4 Op 1 oktober 2015 hebben [bestuurder PTH] en een vertegenwoordiger van het COA het pand samen bekeken. Het schouwrapport luidt, voor zover relevant, als volgt: “Eigenaar van het pand wil op die plek een hotel bouwen maar krijgt daar tot op heden geen vergunning voor. Huidig huurcontract loopt tot 1 maart 2016 daarna is eigenaar geheel vrij om het pand als AVO voor minimaal 2 jaar in te zetten. Zodra dat rond is wil de huidige eigenaar het pand grootschalig verbouwen voor het COA.” 3.5 Op 7 oktober 2015 heeft de heer [teamhoofd COA], teamhoofd Vastgoedontwikkeling van het COA (hierna: [teamhoofd COA]), aan [bestuurder PTH] met betrekking tot het pand een conceptovereenkomst aanvullende opvanglocatie gestuurd. 3.6 Op 12 oktober 2015 heeft [bestuurder PTH] daar, voor zover relevant, als volgt op gereageerd: “Een correctie op de looptijd. De asielzoekers zullen de 2e week maart 2016 (…) minimaal voor 1 jaar, maar streven 2 jaar, gebruik kunnen maken van de locatie (…). Het gebouw zal worden gerenoveerd zoals in grote lijnen opgenomen met de heer Boekestijn.” 3.7 Bij raadsbesluit van 5 november 2015 heeft de gemeente, voor zover relevant, besloten: “[het pand, hof] aan te wijzen voor noodopvang van (…) asielzoekers, voor een periode van maximaal 3 jaar, uiterlijk eindigend op 1 maart 2019;”. 3.8 Op 15 december 2015 heeft de gemeenteraad een motie aangenomen, onder meer inhoudende dat: “- Het college wordt verzocht om in de anterieure overeenkomst met de eigenaar van [het pand, hof] op te nemen dat de huisvesting van vluchtelingen voor een periode van 2 jaar is, waarna er evaluatie plaats vindt. - Daarnaast wordt in de anterieure overeenkomst opgenomen dat er een verlengingsoptie van maximaal 1 jaar is, die eindigt op het moment dat de bouw aan het nieuwe appartementenhotel start. - Bij het ontbreken van voldoende concrete bouwplannen geen gebruik gemaakt kan worden van de verlengingsoptie, waardoor de opvang eindigt.” 3.9 In maart 2016 hebben de gemeente en PTH een Overeenkomst Tijdelijk AZC Petten gesloten. Daarin is, voor zover relevant, het volgende bepaald: “Plan: het in gebruik nemen van [het pand, hof] (…) voor een periode eindigend op 1 maart 2018, met de mogelijkheid tot verlenging met maximaal 1 jaar. (…) 3.3 Conform de aangenomen motie in de gemeenteraad d.d. 15 december 2015, zal bij positieve besluitvorming de vergunning voor het gebruik van het Pand (…) worden verleend voor een periode van 2 jaar tot uiterlijk 1 maart 2018. Na deze termijn van 2 jaar kan de vergunning worden verlengd tot uiterlijk 1 maart 2019, mits [PTH, hof], naar het oordeel van de Gemeenteraad bij evaluatie, voldoende concrete bouwplannen heeft voor de bouw van een nieuw appartementenhotel. (…) 3.6 [ PTH, hof] is verplicht om het gebruik van het Pand als opvanglocatie voor vreemdelingen te beëindigen en beëindigd te houden zodra de vergunde termijn is verstreken.” 3.10 PTH heeft op 23 maart 2016 een afschrift van deze overeenkomst aan het COA gestuurd en op 24 maart 2016 heeft de gemeente aan PTH de betrokken omgevingsvergunning verleend (hierna: opvangvergunning). 3.11 In mei 2016 hebben het COA en PTH een Overeenkomst Aanvullende Opvang gesloten (hierna: de OAO). Daarin is, voor zover relevant, het volgende bepaald: “1 Looptijd 1.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 2 jaar ingaande op 15 mei 2016 (…) en lopende tot en met 15 mei 2018 na ingangsdatum. (…) 1.3 Deze overeenkomst is – anders dan het geval als voorzien in artikel 7 – niet tussentijds opzegbaar. (…) 2Bezetting en vergoeding 2.1 [ PTH, hof] zal gedurende de in artikel 1.1 genoemde periode en in [het pand, hof] maximaal 225 plaatsen (…) ter beschikking stellen voor de huisvesting van asielzoekers (…). 2.2 De vergoeding voor de huisvesting van asielzoekers (…) bedraagt € 15,- per plaats per dag inclusief 6% BTW. De vergoeding zal maandelijks door het COA als lumpsum beschikbaar worden gesteld. Het COA vergoedt altijd voor 214 plaatsen ook als de daadwerkelijke bezetting lager of iets hoger is. (…) (…) 3Vergunningen 3.1 [ PTH, hof] is verplicht te beschikken over alle benodigde vergunningen (…) en verklaart de in die vergunningen geëiste voorwaarden stipt na te zullen leven. (…) 7Wanprestatie, beëindiging, ontbinding 7.1 Het COA kan – indien [PTH, hof] in verzuim is – per direct en zonder voorafgaande ingebrekestelling de overeenkomst beëindigen (…). (…) Het niet voldoen aan door [PTH, hof] aan de artikelen 8, 9, 10, 13 en 14 levert in ieder geval per direct verzuim op als bedoeld in deze bepaling. 7.2 Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat [PTH, hof] in het bezit is van alle benodigde wettelijke vergunningen (…). (…) Indien [PTH, hof] niet voldoet aan (…) (een deel van) het hiervoor gestelde binnen de door het COA aangegeven termijn, wordt de overeenkomst geacht van rechtswege te zijn ontbonden. 7.3 Het COA kan de overeenkomst tussentijds beëindigen indien de gemeente Schagen geen toestemming verleent aan het COA om de locatie gedurende de in artikel 1.1 genoemde periode in gebruik te hebben als aanvullende opvanglocatie ten behoeve van de huisvesting van asielzoekers (…). 7.5 Onverminderd de in het Burgerlijk Wetboek geregelde mogelijkheden tot beëindiging bij een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van [PTH, hof], is het COA gerechtigd zonder enige aanmaning of ingebrekestelling buiten rechte deze overeenkomst door middel van een aangetekend schrijven (…) geheel of gedeeltelijk te beëindigen indien: (…) [PTH, hof] (…) niet langer in staat moet worden geacht de verplichtingen uit deze overeenkomst na te komen. (…)” De eerste contacten over een aanpassing van de samenwerking 3.12 Medio 2016 is de instroom van asielzoekers afgenomen. Als gevolg daarvan is het pand rond maart 2017 leeg komen te staan. 3.13 Op 13 april 2017 heeft [teamhoofd COA] [bestuurder PTH], voor zover relevant, als volgt bericht: “Via mijn collega (…) heb ik begrepen dat u informeert naar de mogelijkheden met betrekking tot de verhuur van [het pand, hof]. (…) Het COA wil graag samen met u de mogelijkheden verkennen om [het pand, hof] verder te verhuren, hiertoe is noodzakelijk dat we wederzijds tot overeenstemming komen over voorwaarde, rechten en plichten waaronder dit gebeurd en deze middels een allonge vastleggen. Uitgangspunt voor het COA zijn de volgende: - Het COA wil [het pand, hof] blijvend gebruiken als reservecapaciteit. (…) - Indien het COA kan blijven beschikken over [het pand, hof] willen we een termijn (± 6-8 weken) afspreken waarna het COA weer kan beschikken over [het pand, hof]. (…) - Het COA wil meewerken indien dit financiële voordelen voor ons heeft. (…)” 3.14 Op 20 april 2017 heeft [teamhoofd COA] [bestuurder PTH], voor zover relevant, als volgt bericht: “Zoals besproken bij deze een eerste opzet/concept om te komen tot een allonge op onze overeenkomst. Doel is om de overeenkomst gedeeltelijk op te schorten zodat jij het object aan een derde kan verhuren. (…) Aan de allonge kunnen geen rechten worden ontleend zolang de tekenbevoegde functionaris van het COA deze niet ondertekend heeft. Het is een eigen concept, indien de strekking wat jou betreft akkoord is zal ik de juristen vragen een en ander in juridische termen te beschrijven.” Bij dit bericht was een concept Allonge I bij de OAO gevoegd dat, voor zover relevant, de volgende bepalingen bevatte: “1. Dat het COA instemt met (tijdelijke) verhuur van [het pand, hof] met ingang van ???? door [PTH, hof] aan derden tot het wederom in gebruik nemen door het COA, conform artikel 5 van deze allonge. 2. Gedurende de periode dat deze allonge in werking is zijn de navolgende artikelen van de [OAO, hof] niet van toepassing: 2.1, 8, 9.1 tot en met 9.5, 10.1 tot en met 10.9, 11.1 tot en met 11.4, 13,1 tot en met 13.5, 14.1 tot en met 14. 7. 3. Dit houdt feitelijk in dat het COA vanaf ???? totdat het COA [PTH, hof] in kennis stelt wederom gebruik te willen maken van [het pand, hof] (zie punt 5 van de allonge) niet kan beschikken over [het pand, hof] conform de [OAO, hof]. (…) 5. Het COA zal [PTH, hof] schriftelijk (…) uiterlijk 6 weken voor de ingebruikname van [het pand, hof] in kennis stellen van het voornemen [het pand, hof] weer in gebruik te willen nemen. (…) 6. [PTH, hof] zal tijdig in overleg met het COA, maar uiterlijk 2 weken voor ingebruikname van asielzoekers, weer uitvoering geven aan hetgeen is overeengekomen in de [OAO, hof]. (…) 8. Met ingang van ??? zal door [PTH, hof] aan het COA een huurkorting worden gegeven van EUR 8.333 inclusief BTW per maand (…). tot het moment dat de [OAO, hof] weer onverkort van toepassing (zie punt 5 en 6) zal zijn. 9. Alle overige bepalingen van de [OAO, hof] (…) blijven tussen het COA en [PTH, hof] onverkort van toepassing.” 3.15 Op dezelfde dag heeft [bestuurder PTH] geantwoord: “Bedankt voor je concept overeenkomst. Het voldoet aan de afspraken en ik ga hiermee akkoord.” 3.16 Op 24 april 2017 heeft [teamhoofd COA] [bestuurder PTH], voor zover relevant, als volgt bericht: “Wat ons betreft kunnen we onze afspraken verder uitwerken. Graag verneem ik van je of ik de allonge kan laten opstellen, wat de ingangsdatum is (…) en wanneer ook wij even kunnen checken bij de gemeente over onze plannen (ik ga er vanuit dat je het eerst zelf wil melen bij de gemeente. Daarnaast is ons bestuur benaderd door een externe partij over seizoenarbeiders in [het pand, hof]. Voordat ik contact opneem verneem ik graag van jou of ik ze moet afhouden of dat je gekoppeld wilt worden.” 3.17 Op 19 mei 2017 heeft [bestuurder PTH] [teamhoofd COA], voor zover relevant, als volgt bericht: “Wij hebben contact gehad, (…) omtrent de onderhuur van [het pand, hof]. Jullie wilden daar graag aan meewerken. (…) Daarnaast heeft u mij een concept Allonge toegezonden (…) waar ik mee akkoord ben gegaan. Tot nu toe blijft een definitief akkoord van uw kant uit, waardoor ik nu bij verschillende bungalows de werknemers moet onderbrengen. Deze mogelijkheid is echter van korte duur, zij moeten een permanent onderkomen hebben. Graag ontvang ik van u op korte termijn een definitief akkoord, anders zullen wij onze overeenkomst moeten beëindigen en zal er voor deze mensen een ander onderkomen moeten worden gezocht. (…)” De eerste groep arbeidsmigranten 3.18 Op 27 mei 2017 is door een brand in een hotel in Purmerend een noodsituatie ontstaan met betrekking tot de huisvesting van arbeidsmigranten in de regio waartoe ook de gemeente behoort. De gemeente heeft toen aan het COA gevraagd of arbeidsmigranten tijdelijk, tot 1 juli 2017, in het pand zouden kunnen verblijven. De gemeente zou dat verblijf, dat in strijd was met de omgevingsvergunning, tot die tijd gedogen. Het COA heeft daar zonder overleg met PTH mee ingestemd. 3.19 Op 22 juni 2017 heeft [teamhoofd COA] [bestuurder PTH], voor zover relevant, als volgt bericht: “Bij wil ik aangegeven dat het COA nog steeds de intentie heeft om mee te werken aan onderhuur van [het pand, hof] (…). Hiertoe hebben wij onderhandelingen gevoerd waarvan de uitwerking intern door het COA verwerkt wordt tot een reserveringsovereenkomst. Voorwaarde is wel dat de gemeente schriftelijk akkoord gaat met deze constructie. Daarnaast wil ik u melden dat de reserveringsovereenkomst en de inhoud daarvan pas definitief is als u en de bevoegde bestuurder namens het COA deze ondertekend heeft.” Het eerste concept voor een reserveringsovereenkomst 3.20 Op 3 juli 2017 heeft [teamhoofd COA] [bestuurder PTH] een concept voor een reserveringsovereenkomst gestuurd, met de mededeling dat dat concept nog door de juristen van het COA moest worden bekeken en dus onder voorbehoud was. Dat concept bevatte, voor zover relevant, de volgende bepalingen: “Artikel 1: (Tussentijdse) Beëindiging Overeenkomst 1.1 Partijen komen overeen dat de [OAO, hof] met ingang van 1 juli 2017 onder de in deze overeenkomst vastgelegde condities met wederzijds goedvinden tussentijds eindigt. De tussentijdse beëindiging van de [OAO, hof] houdt in dat het COA met ingang van de in de vorige zin genoemde datum integraal en onvoorwaardelijk is ontslagen van al zijn uit hoofde van de [OAO, hof] voortvloeiende (…) verplichtingen en wel tot de datum waarop het COA gebruik maakt van de aan hem door de exploitant ingevolge deze overeenkomst verleende huuroptie. 1.2 Partijen onderkennen uitdrukkelijk en ondubbelzinnig dat de tussentijdse beëindiging van de [OAO, hof] kán impliceren dat de [OAO, hof] voor (…) de einddatum van 15 mei 2018 niet meer en tot 15 mei 2018 ingaat als gevolg van het feit dat dat het COA geen gebruik maakt van de aan hem ingevolge deze overeenkomst verleende huuroptie. (…) Artikel 3: Reservering accommodatie 3.1 Gedurende de periode 15 mei 2017 tot en met 15 mei 2018 verplicht [PTH, hof] zich jegens het COA om [het pand, hof] voor het COA exclusief beschikbaar te houden voor de huisvesting van asielzoekers overeenkomstig de voorwaarden en condities zoals vastgelegd in de [OAO, hof]. 3.2 De reserveringsverplichting van [PTH, hof] houdt in dat [het pand, hof] binnen een periode van uiterlijk 6 weken wederom aan het COA ter beschikking zal worden gesteld (…) indien en zodra het COA gebruik maakt van de aan hem door [PTH, hof] verleende huuroptie overeenkomstig het bepaalde in deze overeenkomst. 3.3 Gedurende de reserveringsperiode en tot de datum waartegen het COA de huuroptie mogelijk zal ingeroepen, is het COA aan [PTH, hof] een reserveringsvergoeding verschuldigd. (…) Artikel 4: Huuroptie 4.1 [ PTH, hof] verleent aan het COA een onvoorwaardelijke huuroptie, inhoudende het recht van het COA om gedurende de periode van 1 juli 2017 tot en met 15 mei 2018 [het pand, hof] wederom te huren overeenkomstig de voorwaarden en condities zoals vastgelegd in de [OAO, hof]. 4.2 Het inroepen van de huuroptie door het COA gebeurt per email dan wel schriftelijk (…) met vermelding van de datum waartegen de huuroptie wordt ingeroepen. Partijen komen overeen dat de termijn waartegen de huuroptie kan worden ingeroepen 6 weken zal zijn, te rekenen vanaf de datum van schriftelijke of digitale (…) kennisgeving van het COA dat hij van zijn huuroptie gebruik wenst te maken. 4.3 [ PTH, hof] zal binnen de in het vorige artikellid genoemde periode van 6 weken, doch uiterlijk 2 weken voor de ingebruikname van [het pand, hof] voor de huisvesting van asielzoekers, er voor zorgdragen dat [het pand, hof] wederom en overeenkomstig de voorwaarden en condities zoals vastgelegd in de [OAO, hof] door het COA kan worden ingezet ten behoeve van de huisvesting van asielzoekers. (…) (…) Artikel 5: Gebruik accommodatie 5.1 [ PTH, hof] is verantwoordelijk voor alle ten behoeve van de huisvesting van arbeidsmigranten in [het pand, hof] benodigde vergunningen, ontheffingen en/ of toestemmingen. (…) (…)” De tweede groep arbeidsmigranten 3.21 PTH heeft de gemeente op 24 juli 2017 verzocht om tot 1 maart 2018 een tweede, grotere groep arbeidsmigranten in het pand te mogen huisvesten. Naar aanleiding van dat verzoek heeft er overleg plaatsgevonden tussen de gemeente, PTH en projectontwikkelaar Het Nieuwe Strand Petten B.V. (hierna: HNSP). In dat kader heeft de gemeente van HNSP als mogelijke opvolger van PTH als eigenaar van het pand verlangd dat zij een verklaring zou ondertekenen met, voor zover relevant, de volgende inhoud: “HNSP verklaart niet voornemens te zijn om na 1 maart 2018 het Perceel anders te gebruiken of laten gebruiken dan voor recreatieve doeleinden. HNSP zal dan ook op geen enkel moment een aanvraag bij de gemeente (laten) indienen om na 1 maart 2018 het Perceel, al dan niet gedeeltelijk, anders te mogen gebruiken of laten gebruiken dan voor recreatieve doeleinden. Een daartoe strekkende aanvraag van HNSP of een derde partij zal door de gemeente worden afgewezen.” 3.22 In een bericht van 3 augustus 2017 aan PTH en HNSP heeft de gemeente uitgelegd dat zij die verklaring nodig had wegens het pijnpunt van: “de vrees dat er straks weer een verzoek komt voor huisvesting van arbeidsmigranten of ander afwijkend gebruik”. 3.23 Op 7 augustus 2027 heeft PTH de gemeente bericht dat zij in bijlage de stukken meezond die zij klaar had staan om bij de aanvraag te voegen, waaronder: “De garantie dat er na 1 maart 2018 buitenlandse medewerkers vertrokken zijn uit het pand en HNSP dit ook niet van plan in.” 3.24 De gemeente heeft PTH en het COA op 29 augustus 2017 bericht dat zij akkoord was met de huisvesting van arbeidsmigranten in het pand en dat de daarvoor benodigde vergunning aan het einde van de desbetreffende week zou worden verstuurd, maar dat vanaf die dag 150 arbeidsmigranten in het pand mochten trekken. Het tweede concept voor een reserveringsovereenkomst 3.25 Op de facturen die PTH vanaf augustus 2017 aan het COA heeft verzonden, is te lezen dat de factuur ziet op een reserveringsvergoeding. 3.26 Op 31 augustus 2017 heeft [teamhoofd COA] [bestuurder PTH], voor zover relevant, als volgt bericht: “Van de gemeente hebben wij begrepen dat deze instemt met de huisvesting van arbeidsmigranten in [het pand, hof]. Wij willen graag meewerken aan deze constructie met de originele uitgangspunten zoals eerder besproken echter met een paar aanpassingen. Hiervoor is het noodzakelijk dat we een nieuwe overeenkomst gezamenlijk ondertekenen, echter een paar aanpassingen op het eerder gestuurde concept zijn nodig. Deze hebben betrekking op de instemming die de gemeente heeft verleend en de noodsituatie die is ontstaan; Wij willen de reserveringsovereenkomst in laten gaan op 15 mei 2017, de datum waarop feitelijk de arbeidsmigranten zijn ingetrokken. De einddatum zal komen op 1 maart 2018. Wat ons betreft zal de overeenkomst dan ook eindigen aangezien de gemeente vanaf die datum geen toestemming verleent voor de arbeidsmigranten maar gezien de huidige stand van zaken ook niet voor asielzoekers, daarmee komt onze originele overeenkomst mbt de huur van het object bij afwezigheid van toestemming van de gemeente te vervallen. Graag een reactie per mail of ik een dergelijke overeenkomst kan laten opstellen.” 3.27 Op 7 september 2017 heeft mevrouw [secretaresse PTH], de secretaresse van [bestuurder PTH] (hierna: [secretaresse PTH]), [teamhoofd COA] bericht dat [bestuurder PTH] naar aanleiding van het voorgaande graag op korte termijn met hem een afspraak wil maken om het een en ander te bespreken. 3.28 Op 26 september 2017 heeft [teamhoofd COA] [bestuurder PTH] bericht dat bij een controle van de reserveringsovereenkomst was gebleken dat daar een foutieve berekening in was geslopen omdat de financiële afspraak in een eerder concept van 25 april 2017 waar beide partijen het over een waren niet correct is overgenomen. [teamhoofd COA] berichtte dat hij de reserveringsovereenkomst daarom zou aanpassen en deze vervolgens zou laten ondertekenen. 3.29 Op 29 september 2017 heeft [secretaresse PTH] [teamhoofd COA] namens [bestuurder PTH] een voorstel gedaan voor een nieuwe financiële afspraak waarin rekening zou worden gehouden met het feit dat sinds eind mei 2017 een groep van 60 arbeidsmigranten en sinds half september (na de vergunningverlening door de gemeente) een tweede, grotere groep van 150 arbeidsmigranten in het pand waren gehuisvest. 3.30 Op 9 oktober 2017 heeft [teamhoofd COA] [secretaresse PTH], voor zover relevant, als volgt bericht: “Dank voor het verzonden overzicht. Bij deze heb ik het voorstel verwerkt in de bijlage, de reserveringsbijeenkomst. Verzoek is dit met dhr. [bestuurder PTH] te overleggen en bij akkoord mij per mail een bevestiging te versturen. Daarna kan ik dit resultaat van onze onderhandelingen opnieuw voorleggen aan verantwoordelijken binnen het COA. De daadwerkelijke overeenkomst is pas definitief nadat beide partijen hebben ondertekend. (…) Tevens aandacht voor de artikelen 4.1 en 4.2 die op aanwijzing van onze juristen gewijzigd is.” 3.31 Op 11 oktober 2017 heeft [teamhoofd COA] [secretaresse PTH] opnieuw een concept voor de reserveringsovereenkomst gestuurd (hierna: het concept van 11 oktober 2017), met de mededeling dat dat de juiste versie was. Dit concept is, voor zover relevant, identiek aan dat van 3 juli 2017, met uitzondering van de volgende verschillen: - artikel 4 lid 1 is vervangen door de hierna volgende leden 1 en 2, onder vernummering van de daarop volgende leden: “4.1 [PTH, hof] verleent aan het COA een onvoorwaardelijke huuroptie, inhoudende het recht van het COA om gedurende de periode van 1 juli 2017 tot 1 maart 2018 [het pand, hof] wederom te huren overeenkomstig de voorwaarden en condities zoals vastgelegd in de [OAO, hof]. 4.2 [ PTH, hof] verleent aan het COA een onvoorwaardelijke huuroptie, inhoudende het recht van het COA om gedurende de periode van 1 maart 2018 tot en met 15 mei 2018 [het pand, hof] wederom te huren overeenkomstig de voorwaarden en condities zoals vastgelegd in de [OAO, hof] en onder de voorwaarde dat de gemeente de Overeenkomst Tijdelijke azc Petten verlengt. Indien de gemeente de [OAO, hof] niet verlengt vervalt deze optie.”; - aan het einde van artikel 5 lid 1 is de volgende volzin toegevoegd: “Indien [PTH, hof] niet (langer) beschikt over de benodigde vergunningen, ontheffingen, en/ of toestemmingen komen de [OAO, hof] en deze reserverings- en huuroptieovereenkomst te vervallen.”; en - de reserveringsvergoeding is vastgesteld in een nieuwe Bijlage 1, die onder andere de volgende bedragen bevat: “2018 (…) Maart € 89.942 (…) April € 86.732 (…) Mai € 43.366 (…)” 3.32 Op 24 oktober 2017 heeft [secretaresse PTH] [teamhoofd COA], voor zover relevant, als volgt bericht: “Omdat [[bestuurder PTH], hof] in het buitenland zit op dit moment is het iets moelijker om met hem in contact te komen, excuus hiervoor. Wij zijn niet helemaal zeker hoe wij artikel 1.2 moeten lezen, zouden jullie daar meer duidelijkheid over kunnen geven?” 3.33 Op dezelfde dag heeft [teamhoofd COA] daar als volgt op geantwoord: “Juristentaal, hiermee onderkennen beide partijen dat het mogelijk is dat de mogelijkheid bestaat dat de initiële huurovereenkomst niet meer geactiveerd wordt als het COA geen beroep meer doet op de locatie (…).” 3.34 Nog steeds op dezelfde dag heeft [secretaresse PTH] daar als volgt op gereageerd: “Duidelijk. [[bestuurder PTH], hof] is akkoord met de inhoud. Hij is over een week in Nederland voor een periode van een week waarna hij weer voor drie weken in het buitenland is. Hopelijk kan het e.e.a. tussen nu en begin november geregeld worden.” 3.35 [teamhoofd COA] heeft daar dezelfde dag als volgt op gereageerd: “Dank jullie, ik zal de overeenkomst ter ondertekening aan ons bestuur aanbieden, geen idee hoe snel dit zal gaan maar ik doe mijn best (…)” 3.36 Op dezelfde dag heeft de gemeente, met kopie aan het COA, voor zover relevant, als volgt gereageerd op een verzoek van PTH van 19 oktober 2017 om verlenging van de vergunning voor de huisvesting van asielzoekers in het pand om de vergunningstermijn gelijk te laten lopen met de einddatum van de OAO: “Zoals bekend worden er al lange tijd geen asielzoekers meer gehuisvest in [het pand, hof]. Het COA heeft aangegeven niet van plan te zijn om het pand opnieuw in gebruik te nemen voor de huisvesting van asielzoekers. Er is voor de gemeente geen enkele aanleiding om een vergunning waarvan geen gebruik wordt gemaakt of zal worden gemaakt, te verlengen. Verandering van de einddatum van de vergunning zou ook niet in overeenstemming zijn met het raadsbesluit dat destijds is genomen m.b.t. het gebruik van [het pand, hof]. Dat de einddata van de vergunning en de overeenkomst met het COA verschillen, vormt voor ons geen reden om de vergunning aan te passen. (…)” 3.37 Op 8 januari 2018 heeft het COA PTH twee door hem ondertekende exemplaren van de reserveringsovereenkomst in de versie van 11 oktober 2017 gestuurd, met het verzoek één exemplaar ondertekend terug te sturen. 3.38 Op 29 januari 2018 heeft [teamhoofd COA] [secretaresse PTH], voor zover relevant, als volgt bericht: “De vraag rijst een beetje of jullie de overeenkomst hebben ontvangen? Kun je aangeven wanneer [[bestuurder PTH], hof] in de gelegenheid is te tekenen?” 3.39 Op 6 februari 2018 heeft een collega van [secretaresse PTH] [teamhoofd COA], voor zover relevant, als volgt bericht: “Wij hebben de overeenkomst gedateerd van 08 januari 2018 ontvangen. Dhr. [bestuurder PTH] verblijft op dit moment in het buitenland en zal eind volgende week contact met u opnemen inzake de overeenkomst.” Contacten met de gemeente met betrekking tot de verlenging van de vergunning 3.40 Op 14 februari 2018 heeft de gemeente PTH de volgende weergave gestuurd van een bespreking tussen PTH en de gemeente van 30 januari 2018: “Wij hebben u meegedeeld dat als er tegen alle verwachtingen in een verzoek komt om toestemming voor de huisvesting van asielzoekers in [het pand, hof] na 1 maart 2018 (…), wij dat verzoek serieus en zo nodig met spoed zullen beoordelen. Wij hebben (…) geenszins de toezegging gedaan dat een dergelijk verzoek zonder meer zal worden ingewilligd.” 3.41 Op 1 maart 2018 heeft het COA, voor zover relevant, de volgende vraag aan de gemeente gesteld: “Zoals bekend is door uw gemeente een vergunning aan dhr. [bestuurder PTH] afgegeven om asielzoekers te huisvesten in [het pand, hof]. Hierbij heeft uw gemeente naar dhr. [bestuurder PTH] en het COA verklaard dat deze vergunning een looptijd heeft van 1 maart 2016 tot 1 maart 2018 met een optie tot verlenging tot 1 maart 2019 mits dhr. [bestuurder PTH] voor de Raad aantoonbare bouwplannen heeft voor de bouw van een nieuw appartementenhotel. Inmiddels is duidelijk geworden dat de gevraagde verlenging van de vergunning door de gemeente niet afgegeven wordt. Mogen wij hieruit concluderen dat dhr. [bestuurder PTH] onvoldoende bouwplannen heeft overlegd waardoor de vergunning niet is verlengd?” 3.42 De gemeente heeft daar op dezelfde dag als volgt op geantwoord: “De vergunning is niet verleend omdat er al geruime tijd geen asielzoekers in het pand zijn gehuisvest en er ook geen plannen waren om er na 1 maart 2018 asielzoekers te plaatsen. Er was voor ons dus geen enkele aanleiding om de vergunning te verlengen. Aan de vraag of dhr. [bestuurder PTH] wel of niet voldoende bouwplannen heeft overlegd, zijn wij niet toegekomen. Overigens heeft dhr. [bestuurder PTH] geen bouwplannen overlegd, het pand is vorig jaar verkocht aan een andere partij die het gaat ontwikkelen.” De beëindigingsbrief 3.43 Bij brief van 20 maart 2018 heeft het COA PTH, voor zover relevant, na een verwijzing naar de wordingsgeschiedenis van de reserveringsovereenkomst, als volgt bericht: “De gemeente heeft haar tot 1 maart 2018 verleende instemming met de huisvesting van arbeidsmigranten niet verlengd en heeft het COA inmiddels ook laten weten niet in te stemmen met een verlenging van de Overeenkomst Tijdelijke azc Petten. Daarmee kan het COA de tweede huuroptie niet meer inroepen en is het COA ingevolge de artikelen 3.3, 4.2 en 5.1 van de reserveringsovereenkomst vanaf 1 maart 2018 geen reserveringsvergoeding meer verschuldigd en is de reserveringsovereenkomst per die datum ook van rechtswege geëindigd. Het COA heeft in verband hiermee inmiddels de betaling van de reserveringsvergoeding vanaf 1 maart 2018 gestaakt. In het kader van de afwikkeling van de reserveringsovereenkomst heeft het COA geconstateerd dat [PTH. Hof] de gebruiksvergoeding niet – geheel – conform artikel 3.3 van de realiseringsovereenkomst heeft gefactureerd. (…) Weliswaar heeft u een lagere vergoeding in rekening gebracht dan in de [OAO, hof] was opgenomen in rekening gebracht maar deze lagere bedragen stroken niet met de overeengekomen reserveringsvergoeding. In onderstaande tabel zijn de verschillen tussen de overeengekomen en gefactureerde bedragen weergegeven. (…) In verband met de beëindiging van de reserveringsovereenkomst per 1 maart 2018 zou het COA tot slot graag op korte termijn met u een afspraak willen inplannen. Zo wenst het COA met u te bespreken hoe om te gaan met de inventaris die zich op dit moment nog in de accommodatie bevindt.” 3.44 PTH heeft het pand op 16 mei 2018 geleverd aan HNSP. 4Het geschil bij de kantonrechter In conventie 4.1 PTH heeft in eerste aanleg in conventie, na vermeerdering van eis, gevorderd dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, samengevat: - voor recht zou verklaren dat het COA de samenwerking tussen partijen, althans het aanvullend afsprakenkader, althans het aanvullend afsprakenkader en/of de OAO, ten onrechte heeft beëindigd; - het COA zou veroordelen tot betaling van € 237.500,-, althans een door de kantonrechter vast te stellen (schade)bedrag, met de wettelijke (handels)rente vanaf 1 maart 2018; - het COA zou veroordelen tot betaling van € 2.707,18 aan buitengerechtelijke incassokosten, met de wettelijke (handels)rente vanaf 1 maart 2018; met veroordeling in de proceskosten, met nakosten. 4.2 PTH heeft daar primair het volgende aan ten grondslag gelegd. PTH heeft het pand krachtens de OAO van 15 mei 2016 tot en met 15 mei 2018 aan het COA verhuurd. Het COA kan de samenwerking tussen partijen daarom niet bij brief van 20 maart 2018 met ingang van 1 maart 2018 hebben beëindigd. PTH vordert daarom de verklaring voor recht en nakoming van de verplichting tot betaling van de huurvergoeding tot 15 mei 2018. Omdat het COA dat laatste, ook na sommatie daartoe, bleef weigeren, vordert PTH ook de wettelijke handelsrente en de buitengerechtelijke incassokosten. Subsidiair voert PTH aan dat het COA het gevorderde bedrag moet betalen als vergoeding voor het gebruik van het pand in de periode na 1 maart 2018. 4.3 Het COA heeft verweer gevoerd. Nadat het pand in maart 2017 leeg is komen te staan hebben partijen op 24 oktober 2017 overeenstemming bereikt over de reserveringsovereenkomst. Artikel 5.1 van die overeenkomst bepaalt dat die overeenkomst en de OAO vervallen indien PTH niet langer beschikt over de benodigde vergunningen. Omdat PTH vanaf 1 maart 2018 niet langer beschikte over de vergunning om asielzoekers of arbeidsmigranten te huisvesten, zijn de OAO en de reserveringsovereenkomst vanaf die datum van rechtswege geëindigd. Ook indien de reserveringsovereenkomst niet tot stand is gekomen, is de OAO op die datum op grond van haar artikel 7.3 geëindigd, omdat PTH vanaf dat moment niet meer over de opvangvergunning beschikte. Het COA is daarom vanaf 1 maart 2018 geen vergoeding (meer) verschuldigd aan PTH. Met betrekking tot de vergoeding voor het gebruik van het pand na 1 maart 2018 geldt dat PTH de volledige en vrije beschikking over het pand had. 4.4 De kantonrechter heeft deze vorderingen samengevat om de volgende redenen afgewezen en PTH in de proceskosten veroordeeld. - De reserveringsovereenkomst is niet tot stand gekomen, omdat het COA aan die totstandkoming de voorwaarde had verbonden dat die overeenkomst door beide partijen zou worden ondertekend en PTH dat niet heeft gedaan (r.o. 4.1. tot en met 4.7.). Het COA kan zich daarom niet beroepen op artikel 5.1 van die overeenkomst. - Artikel 7.3 van de OAO moet in die zin worden uitgelegd, dat die bepaling het COA het recht geeft de OAO voortijdig te beëindigen wanneer PTH tijdens de overeengekomen huurperiode niet (meer) over de voor de huisvesting van asielzoekers benodigde vergunning zou beschikken (r.o. 4.9). - Vanaf 1 maart 2018 beschikte PTH niet meer over die vergunning en bestond daar ook geen concreet uitzicht op (r.o. 4.11), waardoor het COA vanaf die datum bevoegd was de OAO voortijdig op te zeggen (r.o. 4.12). - Door op 1 maart 2018 te stoppen met het betalen van de huur en met zijn brieven van 20 maart en 30 april 2018 heeft het COA zijn wil geopenbaard om de OAO per 1 maart 2018 op te zeggen op grond van artikel 7.3 OAO (r.o. 4.14). - Het COA heeft het pand na die datum niet onrechtmatig onder zich gehouden (r.o. 4.16 – 4.19). In reconventie 4.5 Het COA heeft in reconventie gevorderd dat de kantonrechter PTH, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, zou veroordelen tot betaling van € 44.209,38, met de wettelijke rente vanaf 18 juni 2018 en veroordeling van PTH in de proceskosten, met nakosten en rente. 4.6 Het COA heeft daar het volgende aan ten grondslag gelegd. Partijen zijn overeengekomen dat het COA over de periode vanaf 1 juni tot en met 15 september 2017 een korting ontving op de huurprijs en van 16 september 2017 tot 1 maart 2018 slechts een reserveringsvergoeding aan PTH moest betalen. Over de periode van 1 juni 2017 tot 1 maart 2018 heeft het COA daarom een bedrag van € 44.209,38 onverschuldigd aan PTH betaald. 4.7 PTH heeft de restitutieaanspraak van het COA erkend, maar heeft een beroep gedaan op verrekening met de vordering die zij heeft op het COA, en op het feit dat zij die verrekening al in haar vordering had verdisconteerd, waardoor sprake zou zijn van dubbeltelling en onderbetaling als de kantonrechter én haar met die verrekening verminderde vordering in conventie én de vordering van het COA in reconventie zou toewijzen. Daarnaast heeft zij de hoogte van het gevorderde bedrag betwist. 4.8 De kantonrechter heeft de vordering van het COA in reconventie toegewezen en PTH in de proceskosten veroordeeld, omdat PTH het bestaan van een restitutieaanspraak van het COA heeft erkend en de hoogte daarvan niet of onvoldoende heeft betwist, en uit het oordeel in conventie volgt dat PTH geen aanspraak kan maken op verrekening. 5De vorderingen in hoger beroep 5.1 In principaal hoger beroep vordert PTH samengevat, met wijziging van eis, dat het hof, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest: (
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.