GERECHTSHOF DEN HAAG Afdeling Civiel recht Zaaknummer : 200.282.945/01 Zaaknummer rechtbank : C/09/573196 HA ZA 19-466 arrest van 1 februari 2022 inzake 1 [appellant 1],
- [appellant 2], beiden wonend in [woonplaats], appellanten, hierna te noemen: [verkoper], advocaat: mr. A.P. van Dijk te Den Haag, tegen 1 [geïntimeerde 1],
- [geïntimeerde 2], beiden wonend in [woonplaats], geïntimeerden, hierna te noemen: [koper], advocaat: mr. R.M. van der Zwan te Den Haag. 1Waar gaat de zaak over? 1.1 Het gaat in deze zaak om de vraag of kopers van een woning een boete van 10% van de koopsom moeten betalen. De kopers hebben een beroep op het financieringsvoorbehoud gedaan maar volgens de verkopers hadden zij dat beter met stukken moeten onderbouwen. Ook hadden de kopers zich beter moeten inspannen om financiering voor de aankoop van de woning te krijgen. De rechtbank wijst de vordering van de verkopers af en het hof komt tot hetzelfde oordeel. 2Procesverloop 2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken: het dossier van de procedure bij de rechtbank Den Haag; het tussen partijen gewezen vonnis in hoofdzaak van de rechtbank Den Haag van 26 augustus 2020; de dagvaarding in hoger beroep van 2 september 2020; de memorie van grieven; de memorie van antwoord. 2.2 Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
- De feiten 3.1 Tussen [verkoper] en [koper] is op 6 september 2018 een koopovereenkomst tot stand gekomen, waarbij [verkoper] de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) aan [koper] heeft verkocht voor een bedrag van € 619.000,-. 3.2 In de koopovereenkomst (opgemaakt op basis van een NVM-koopakte) is een financieringsvoorbehoud opgenomen. Dit luidt als volgt: “Artikel 15 Ontbindende voorwaarden 15.
- Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: a. op 15 oktober 2018 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een-bedrag van geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan , of een rentepercentage niet hoger dan , bij de volgende hypotheekvorm : voor een bedrag van maximaal 100% van de koopsom van de woning, tegen rente en voorwaarden die gehanteerd worden door de grote geldverstrekkende instellingen. Voorts verklaart koper dat vanaf de datum van ondertekening van de koopovereenkomst geen nieuwe financiële verplichtingen, welke van negatieve invloed op de verkrijging van een hypothecaire geldlening kunnen zijn, zullen worden aangegaan. (...) 15.
- Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. (…)” 3.3 [koper] heeft via [verkopend makelaar], werkzaam bij Van Lieshout Kruize Makelaars te Leidschendam (hierna: de verkopend makelaar), op 9 oktober 2018 aan [verkoper] gevraagd om de termijn van het financieringsvoorbehoud te verlengen van 15 oktober 2018 tot 29 oktober
- [verkoper] heeft met die verlenging ingestemd. Op 26 oktober 2018 heeft [koper] opnieuw via de verkopend makelaar aan [verkoper] c.s. verzocht om een verlenging van de termijn van het financieringsvoorbehoud, ditmaal tot 2 november
- Ook met die verlenging is [verkoper] akkoord gegaan. 3.
- Op 1 november 2018 heeft [financieel adviseur koper], de financieel adviseur van [koper], in een e-mailbericht namens [koper] aan de verkopend makelaar gevraagd of [verkoper] nog een laatste keer zou kunnen instemmen met een verlenging van de termijn van het financieringsvoorbehoud tot en met 7 november
- In dit e-mailbericht is - voor zover hier van belang - het volgende vermeld: “Door een veranderend samenwerkingsverband maar ook trage terugkoppeling geldverstrekker beoordeling benodigde documenten ten behoeve vd financieringsaanvraag lukt het ons niet te garanderen dat wij morgen over een finaal akkoord kunnen beschikken. Wij zetten alles op alles om dit alsnog voor elkaar te krijgen binnen de door ons gestelde termijn mits wij hiertoe ook de gelegenheid krijgen. (...)”. Op 2 november 2018 heeft de verkopend makelaar namens [verkoper] aan [financieel adviseur koper] laten weten dat [verkoper] akkoord gaat met een laatste uitstel tot 7 november 2018, 18.00 uur. 3.5 In een e-mailbericht van 7 november 2018 heeft [koper] het volgende aan de verkopend makelaar meegedeeld: “Helaas heb ik heel slecht nieuws voor ons en voor jouw verkopers. Om een voor ons zeer onduidelijke reden is onze hypotheekaanvraag afgewezen. Op basis van argumenten waarover wij totaal geen vragen hebben gekregen. Wij vinden het een hele vreemde situatie maar helaas kunnen wij het niet meer veranderen ondanks dat wij dit vandaag nog geprobeerd hebben.” Als bijlage bij dit e-mailbericht heeft [koper] een brief van Florius, gericht aan JFTA te Veldhoven, van dezelfde datum gevoegd. In die brief staat - voor zover hier van belang - het volgende: “Wij hebben uw aanvraag ontvangen voor een hypotheek voor [koper] . De aanvraag is voor de woning op het adres [adres] te [plaats] . Voordat wij een hypotheek kunnen verstrekken wordt gekeken of de aanvraag voldoet aan diverse voorwaarden. Bij de beoordeling van de aanvraag hebben wij gekeken naar de door u aangeleverde gegevens (en documenten) van uw klanten, waaronder - de financiële positie van uw klanten - de waarde van de woning - de kosten die uw klanten moeten maken - de betaalbaarheid van de maandlasten Tevens is het opvragen van informatie bij het Bureau Krediet Registratie (BKR) onderdeel van de beoordeling van uw aanvraag. Wij hebben de aanvraag zorgvuldig beoordeeld. Op dit moment kunnen wij uw klanten helaas geen hypotheek verstrekken. Wij vinden dit op basis van de bovengenoemde informatie niet verantwoord. (...)” 3.6 De verkopend makelaar heeft in een e-mailbericht van 7 november 2018 aan [koper] gevraagd om hem een kopie toe te sturen van de hypotheekaanvraag, waarin het bedrag van de hoogte van de financiering is vermeld. In reactie hierop heeft [koper] op 8 november 2018 een door [financieel adviseur koper] opgesteld ‘Persoonlijk Financieel Advies’ (hierna: het advies van [financieel adviseur koper]) aan de verkopend makelaar gestuurd. In dit advies heeft [financieel adviseur koper] vermeld dat de Financieringsbehoefte van [koper], inclusief aankoopkosten (waaronder verbouwingskosten van € 50.000,--) en financieringskosten, € 686.494,- bedraagt en dat het gewenste hypotheekbedrag, rekening houdend met een inbreng van eigen vermogen, € 670.000,- bedraagt. 3.7 Vervolgens heeft de verkopend makelaar op 8 november 2018 opnieuw aan [koper] gevraagd om een kopie van de officiële hypotheekaanvraag bij Florius. Op dezelfde datum heeft [koper] een door hem van [financieel adviseur koper] ontvangen e-mailbericht aan de verkopend makelaar doorgestuurd, waarin staat: “Zoals gezegd is de aanvraag naar Florius via HDN [toevoeging hof: bedoeld is Hypotheken Data Netwerk] ingeschoten. De berekening hiervan is een uittreksel daarvan. De afwijsbrief van Florius het eindresultaat. Hier moet de makelaar het meedoen.” 3.8 DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringsmaatschappij N.V. (DAS), de rechtsbijstandsverzekeraar van [verkoper], heeft [koper] bij brief van 12 december 2018 namens [verkoper] meegedeeld dat [koper] de mededeling dat de ontbinding van de koopovereenkomst werd ingeroepen niet schriftelijk en niet goed gedocumenteerd heeft gedaan, zodat de koopovereenkomst definitief is geworden. Daarbij is [koper] gesommeerd om overeenkomstig de koopovereenkomst een bankgarantie te stellen, dan wel een waarborgsom te storten. Tevens is meegedeeld dat de koopovereenkomst zal worden ontbonden als [koper] hier niet aan voldoet en dat [verkoper] dan aanspraak maakt op de contractuele boete van 10% van de koopsom. 3.9 In een brief aan DAS van 17 december 2018 heeft [koper] gesteld dat in een e-mail van 7 november 2018 aan de verkopend makelaar “onze teleurstelling [is] uitgesproken dat onze hypotheekaanvraag is afgewezen” en dat daarna telefonisch contact is opgenomen met de verkopend makelaar om de situatie verder uit te leggen. In de brief heeft [koper] zich op het standpunt gesteld dat uit de afwijzingsbrief van Florius voldoende blijkt dat en waarom de hypotheekaanvraag is afgewezen en dat hij niet verantwoordelijk is voor de wijze waarop de bank haar brieven opstelt. Volgens [koper] heeft hij aan zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst voldaan. 3.10 Op 7 januari 2019 heeft DAS schriftelijk aan [koper] meegedeeld dat de akte van levering van de woning niet op de overeengekomen datum, 4 januari 2019, is gepasseerd, zodat [koper] wordt gesommeerd de akte van levering alsnog te laten passeren, bij gebreke waarvan [verkoper] de koopovereenkomst ontbindt en aanspraak maakt op een boetebedrag van € 61.900,-. 3.11 Namens [koper] heeft [financieel adviseur koper] daarop nadere informatie bij Florius opgevraagd. Florius heeft in een e-mailbericht van 10 januari 2019 het volgende aan De Waart meegedeeld: “Zoals eerder aangegeven is deze aanvraag afgewezen op het totale plaatje en in het bijzonder op het zakelijk inkomen. Bij zowel de VOF als de Beheer BV voldoen de cijfers niet aan onze normen (liquiditeit en solvabiliteit). De tweede aanvrager moest ook nog eens als flexwerker beoordeeld worden zonder perspectiefverklaring. Dit alles heeft er voor gezorgd dat wij het rente-aanbod hebben moeten intrekken. (...)”. Deze toelichting van Florius is op 11 januari 2019 aan DAS gestuurd. 3.12 Bij brief van 16 januari 2019 heeft DAS aan [koper] gemeld dat de koopovereenkomst wordt ontbonden en dat aanspraak gemaakt wordt op betaling van de overeengekomen boete van 10% van de koopsom, zijnde € 61.900,-. [koper] hebben deze boete niet voldaan. 3.13 [verkoper] heeft de woning inmiddels verkocht aan derden voor een koopsom van € 605.000,-. De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 24 mei
- 4De vordering in eerste aanleg en het vonnis 4.1 [verkoper] heeft in eerste aanleg gevorderd [koper] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [verkoper] van een bedrag van € 61.900,- te vermeerderen met wettelijke rente en [koper] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten. 4.2 [verkoper] heeft daaraan ten grondslag gelegd (kort gezegd) dat [koper] niet heeft voldaan aan de inspannings- en documentatieverplichting die ingevolge de artikelen 15.
- en 15.
- van de koopovereenkomst op hem rust. [verkoper] maakt daarom aanspraak op de contractuele boete van 10% van de koopsom. [verkoper] lijdt ook daadwerkelijk schade, doordat de woning uiteindelijk voor een lagere koopsom is verkocht en pas in mei 2019 is geleverd aan andere kopers, zodat [verkoper] een aantal maanden dubbele woonlasten heeft gehad. 4.3 De rechtbank heeft de vordering afgewezen omdat zij van oordeel was dat [koper] niet is tekort geschoten in de op hem rustende documentatie- en inspanningsverplichting. 5De vordering in hoger beroep 5.1 [verkoper] heeft in hoger beroep gevorderd het bestreden vonnis te vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen alsnog toe te wijzen met veroordeling van [koper] in de kosten van beide instanties. 5.2 [koper] heeft verweer gevoerd en heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis met veroordeling van [verkoper] in de kosten van het hoger beroep. 6Beoordeling van het hoger beroep Documentatieverplichting 6.1 Partijen twisten allereerst over de vraag wat onder “goed gedocumenteerd” als bedoeld in artikel 15.3 van de koopovereenkomst wordt verstaan. Volgens [verkoper] is dit niet een kwestie van uitleg aan de hand van de Haviltex-maatstaf maar volgt uit eerdere rechtspraak dat de verkoper moet kunnen beoordelen of de ontbinding op goede gronden wordt ingeroepen. De verkoper moet kunnen controleren welke financieringsaanvraag is ingediend, wat de hoogte van de financiering is, welke voorwaarden zijn gesteld en hoe de bank alles heeft beoordeeld. Deze vragen moeten kunnen worden beantwoord aan de hand van de documentatie en onderbouwing van de afwijzing. Een enkel briefje dat de financiering is afgewezen is niet voldoende. Het financieel rapport dat door [koper] is overgelegd voldoet niet aan de eisen die daaraan gesteld mogen worden. Het rapport en de afwijzing geven namelijk geen inzicht in de financiële situatie van [koper] en geven ook geen beeld van de mogelijkheid om een financiering te krijgen. 6.2 Het hof overweegt als volgt. Volgens artikel 15.3 van de koopovereenkomst wordt onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar wordt overgelegd. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat het vervolgens aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan dit artikel mochten toekennen en op hetgeen zij te diens aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex-maatstaf). Niet alleen de letterlijke tekst van het artikel is van belang, maar ook wat partijen hebben besproken voorafgaande aan of bij het sluiten van de koopovereenkomst. 6.3 Tussen partijen staat vast dat zij voorafgaand aan of bij het sluiten van de koopovereenkomst niet met elkaar hebben gesproken over de tekst en omvang van het financieringsvoorbehoud. Ook zijn de voorwaarden waaronder het financieringsvoorbehoud kon worden ingeroepen niet verder uitgewerkt: er worden geen nadere eisen gesteld aan de afwijzing zelf of de onderbouwing daarvan. Zo is niet vermeld dat de koper bewijsstukken waaronder bijvoorbeeld een financieringsaanvraag moet overleggen. Het hof ziet daarom geen reden om een verdere documentatieplicht aan te nemen dan in artikel 15.3 is verwoord. [koper] kon dus volstaan met het overleggen van één afwijzingsbrief van een erkende geldverstrekker (Florius) en heeft daarmee voldaan aan zijn documentatieplicht. Uit de afwijzingsbrief, waarin enkele factoren worden vermeld die naar voren zijn gekomen in de aangeleverde gegevens en documenten en die van belang zijn geweest voor de beoordeling van de aanvraag, blijkt voldoende dat Florius aan [koper] geen hypotheek heeft willen verstrekken omdat dat niet verantwoord werd geacht. Het is daarbij aan de geldverstrekker en niet aan [verkoper] om te beoordelen of [koper] voor een financiering in aanmerking kwam. Indien [verkoper] meer inzicht had willen krijgen in de financiële situatie van [koper] had het op zijn weg gelegen om bij de totstandkoming van de koopovereenkomst nadere eisen te stellen aan de voorwaarden waaronder het financieringsvoorbehoud mocht worden ingeroepen. Inspanningsverplichting 6.4 [verkoper] heeft zich verder op het standpunt gesteld dat [koper] niet aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan omdat hij een hypotheek heeft aangevraagd voor een hoger bedrag dan de koopsom, althans dat uit de afwijzing niet blijkt dat [koper] ook voor het (lagere) bedrag van de koopsom geen hypotheek had kunnen krijgen. Volgens [verkoper] heeft de rechtbank ten onrechte overwogen dat de tekst van de nadere verklaring van Florius van 10 januari 2019, in samenhang met de inhoud van de eerdere afwijzingsbrief van Florius, voldoende is om daaruit af te kunnen leiden dat hoe dan ook geen hypothecaire geldlening was verstrekt en dus ook niet voor een bedrag van € 619.000,-. Dat ook geen hypothecaire geldlening was verstrekt voor € 619.000,- volgt volgens [verkoper] niet uit de overgelegde gegevens/bescheiden. 6.5 Het hof overweegt als volgt. Vast staat dat [koper] een hypotheekaanvraag heeft gedaan voor een bedrag van € 670.000,- terwijl uit artikel 15.1 volgt dat de koopovereenkomst enkel kan worden ontbonden als er geen bindend hypotheekaanbod is voor een bedrag van maximaal 100% van de koopsom. [koper] heeft er echter op gewezen dat indien Florius bereid was geweest om [koper] een lager bedrag (dan € 670.000,-) te lenen dit door Florius zou zijn gemeld. Dit standpunt heeft [koper] in eerste aanleg ook reeds ingenomen (zie conclusie van antwoord onder 14) en dit is door [verkoper] niet weersproken zodat het hof van de juistheid van die stelling moet uitgaan. In dat licht bezien is het hof met de rechtbank van oordeel dat de afwijzingsbrief van 7 november 2018, waarin Florius schrijft dat zij “geen hypotheek” kan verstrekken en de nadere verklaring van Florius van 10 januari 2019 zo moeten worden begrepen dat Florius in het geheel geen hypotheek (en dus ook niet voor het bedrag van de koopsom) aan [koper] wilde verstrekken. Voor zover [verkoper] nog klaagt dat [koper] ook op dit punt niet heeft voldaan aan de documentatieverplichting verwijst het hof naar hetgeen in 6.3 is overwogen. 6.6 Uit het voorgaande volgt dat [koper] heeft voldaan aan zowel de documentatieplicht als de inspanningsverplichting. [koper] heeft dus een rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud gedaan zodat de vordering tot betaling van de contractuele boete niet toewijsbaar is. 6.7 Het bewijsaanbod van [verkoper] dient te worden gepasseerd omdat het te algemeen en niet specifiek is. 6.8 Nu alle grieven falen, zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen. Bij die uitkomst past dat [verkoper] de proceskosten van [koper] zal moeten voldoen. 7Beslissing Het hof: - bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 26 augustus 2020; - veroordeelt [verkoper] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [koper] tot op heden begroot op € 760,- aan verschotten en € 2.031,- aan salaris advocaat; - verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, M.Y. Bonneur en H.J. Rossel en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 februari 2022 in aanwezigheid van de griffier.