ECLI:NL:GHDHA:2022:416

GERECHTSHOF DEN HAAG Afdeling Civiel recht Zaaknummer : 200.282.891/01 Zaak-/rolnummer rechtbank : 7952769 / CV EXPL 19-33261 Vindplaats : ECLI:NL:RBROT:2020:5258 arrest van 15 maart 2022 inzake [appellante] , wonende te [woonplaats] , appellante in principaal appel, verweerster in incidenteel appel, hierna te noemen: [appellante] , advocaat: mr. R.P.R. Nolten te Den Haag, tegen MARCAN VASTGOED B.V., gevestigd te Rotterdam, geïntimeerde in principaal appel, appellante in incidenteel appel, hierna te noemen: Marcan, advocaat: mr. Th. C. Visser te Rotterdam. 1De zaak in het kort 1.1 Deze zaak gaat over de financiële afwikkeling van de huur van een bedrijfsruimte in het centrum van Rotterdam. In het pand heeft [appellante] haar onderneming, een salade bar, uitgeoefend. Het geschil tussen partijen gaat over de beëindiging van de huurrelatie, de hoogte van de achterstallige huur, boetes en een vergoeding voor gedane investeringen. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden en [appellante] veroordeeld tot betaling van € 19.324,92 aan achterstallige huur, berekend tot en met de maand december

1. [appellante] is ook veroordeeld om een boete van € 4.500,- en makelaarskosten ad € 4.235,- te betalen, alsmede de buitengerechtelijke kosten en proceskosten. Marcan is veroordeeld tot betaling van € 30.000,- aan [appellante] wegens schadevergoeding. 1.2 Het hof oordeelt in dit arrest dat de door de kantonrechter vastgestelde bedragen aan achterstallige huur, boetes en schadevergoeding in stand blijven. De makelaarskosten behoeft [appellante] niet te voldoen. 2Procesverloop 2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken: - het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam, afdeling kanton van 19 juni 2020 en de daaraan ten grondslag liggende stukken; - de appeldagvaarding van 4 september 2020 en het anticipatie exploot; - de memorie van grieven tevens wijziging van eis, met producties; - de memorie van antwoord tevens houdende incidenteel appel, met producties; - de memorie van antwoord in incidenteel appel met producties. 2.2 Vervolgens hebben partijen op 11 november 2021 de zaak door hun advocaten doen bepleiten, beiden aan de hand van overgelegde pleitnotities. Op 8 december 2021 is de mondelinge behandeling enkelvoudig voortgezet om een minnelijke regeling te beproeven. Omdat partijen geen regeling hebben getroffen, is vervolgens arrest bepaald. 3Feitelijke achtergrond 3.1 De kantonrechter heeft in haar tussenvonnis van 28 februari 2020 een aantal feiten vastgesteld. Deze feiten zijn in hoger beroep niet betwist. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende. 3.2 Tussen Marcan als verhuurder en [appellante] als huurder is op 17 januari 2018 met ingang van 1 mei 2018 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] Rotterdam (verder het gehuurde) tegen een maandelijkse bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van laatstelijk € 3.153,38 inclusief btw. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: de algemene bepalingen). 3.3 In de huurovereenkomst is onder meer opgenomen: “1.2 Het gehuurde is/wordt enkel als casco verhuurd, tenzij in artikel 8 of elders schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen. 1.3 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als (afhaal) saladebar, met ondergeschikte verkoop van bij de saladebar behorende producten . (...) Duur, verlenging en opzegging 3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 1 mei 2018 tot en met 30 april 2023 . (…) Casco
2. In aanvulling op de huur als casco behoort tot het gehuurde: Geen/Niets Het gehuurde wordt enkel casco ter beschikking gesteld, waarbij uitdrukkelijk geldt dat een basissprinklerinstallatie niet tot het casco behoort en ook niet tot het gehuurde en dat deze derhalve bij de verhuur niet zal worden "geleverd". Bijzondere bepalingen 9.1 Staat van oplevering Het gehuurde wordt enkel casco verhuurd, waarbij uitdrukkelijk geldt dat de basissprinklerinstallatie niet tot het casco behoort. 9.2 Onderhoud, herstel en vernieuwing Onderhoud, herstel en vernieuwing van al hetgeen dat niet tot het casco behoort komt, in afwijking van het bepaalde in de algemene bepalingen, volledig voor rekening van huurder. (…) 9.
3. Einde huurovereenkomst / geen aanspraak ongerechtvaardigde verrijking Tenzij verhuurder schriftelijk anders verzoekt geldt dat de in het gehuurde aangebrachte wijzigingen/toevoegingen/voorzieningen in het gehuurde achter dienen te blijven aan het einde van de huurovereenkomst. (…) Bij het achterblijven van de wijzigingen/toevoegingen/voorzieningen kan huurder overeenkomstig het bepaalde in de algemene bepalingen geen aanspraak maken op een vergoeding uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking of op enige andere vergoeding. Huurder onderkent deze verplichting en door ondertekening van deze overeenkomst gaat huurder daarmee akkoord en zal in dat verband rekening houden met zijn/haar te verrichten investeringen en te hanteren afschrijvingsperiode." 3.4 De algemene bepalingen houden, voor zover thans van belang, het volgende in: “ Casco
4. Onder huur als casco wordt verstaan de huur van de tot de bedrijfsruimte behorende: - funderingen; - constructieve bouwvloeren; - kolommen; - constructieve plafonds; - buitengevels en bouwmuren inclusief de daarin aanwezige kozijnen, ramen en deuren; - daken, goten, en trappen(huizen); - nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander primair aansluitpunt; - basissprinklernet; - riolering en andere afvoerleidingen; tenzij deze zaken door of vanwege huurder zijn aangebracht. (…) Veranderingen en toevoegingen door huurder (…) 15.7 Huurder doet afstand van rechten en aanspraken uit ongerechtvaardigde verrijking in verband met de door of namens huurder aangebrachte veranderingen of toevoegingen die bij het einde van de huur niet ongedaan zijn gemaakt, tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen. (…) Kosten in geval van tussentijdse beëindiging huurovereenkomst
5. Huurder is gehouden om verhuurder te vergoeden alle kosten, schade en rente die het gevolg zijn van een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, ook in geval van faillissement van huurder en in geval van aan huurder verleende surseance van betaling. Tot die kosten en schade worden eveneens gerekend, de verschuldigde huurprijs plus omzetbelasting over de overeengekomen resterende huurtermijn, de kosten van de overeengekomen door verhuurder te leveren zaken en diensten, waaronder begrepen de verwarmingskosten, althans indien en voorzover verhuurder gehouden is om deze zaken en diensten na beëindiging van de huurovereenkomst van derden af te nemen, de kosten van wederverhuur, alle gemaakte en te maken kosten ter incasso van de schade zowel in als buiten rechte, daaronder begrepen de kosten van rechtskundige bijstand. Betalingen (...) 26.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand. Boetebepaling
6. Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding, voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.” 3.5 De verschuldigde borg en een maand huur is betaald op 19 en 20 februari
7. 3.6 Bij brief van 16 juli 2019 heeft de gemachtigde van [appellante] namens [appellante] het volgende, voor zover van belang, aan Marcan geschreven: "(...) [appellante] vernietigt middels dit schrijven de getekende huurovereenkomst d.d. 17 januari 2018 op grond van dwaling en of bedrog en of misbruik van omstandigheden. (...) Toelichting: In 2017 is [appellante] in contact gekomen met uw makelaar mevrouw [naam makelaar] van [naam makelaardij] te Rotterdam. [appellante] was op zoek naar een ruimte om aldaar een [bedrijf 1] te beginnen. Mevrouw [naam makelaar] heeft [appellante] attent gemaakt op de bedrijfsruimte aan de [adres] te Rotterdam alwaar een kapsalon gevestigd was. Mevrouw [naam makelaar] heeft aan [appellante] medegedeeld, dat de bedrijfsruimte binnenkort gehuurd zou kunnen worden omdat de kapsalon zou vertrekken. [appellante] heeft samen met mevrouw [naam makelaar] de kapsalon, welke toen nog immer operationeel was, bezichtigd en vond de bedrijfsruimte en locatie prima voor de vestiging van een [bedrijf 1] . Mevrouw [naam makelaar] deelde mede, dat de huur Euro 2.550,00 excl. BTW per maand bedraagt en dat de verhuurder een bedrag ad € 9.256,50 (3 maanden huur + 21 % BTW) als borg betaald wilde hebben. Mevrouw [naam makelaar] deelde mede, dat de huur marktconform is en dat de bedrijfsruimte erg gewild is en adviseerde [appellante] om niet al te lang te wachten met beslissen omdat de bedrijfsruimte dan wellicht al aan een ander verhuurd zou zijn. Afgesproken werd, dat [appellante] zo spoedig mogelijk een businessplan (ondernemingsplan) zou overhandigen aan mevrouw [naam makelaar] hetwelk dan door mevrouw [naam makelaar] ter goedkeuring zou worden voorgelegd aan verhuurder. Uit het ondernemingsplan blijkt overduidelijk, dat [appellante] geen enkele ervaring had met het runnen van een eigen bedrijf. In het ondernemingsplan is een totale investering qua verbouwing/renovatie bedrijfsruimte opgenomen ad Euro 27.
8. De in het ondernemingsplan opgenomen specificatie luidt: - Horecasfeermakers Euro 6.275 - Verbouwing (stelpost) Euro 20.000 - Onvoorzien Euro 1.250 (Totaal: Euro 27.525) Dit ondernemingsplan is door Marcan beoordeeld en goedgekeurd, waarna de huurovereenkomst kon worden getekend. Zowel Marcan als diens makelaar mevrouw [naam makelaar] zijn ervaren professionele partijen in de onroerend goed markt weten dat een bedrag ad Euro 20.000 plus een bedrag ad Euro 1.250 wegens onvoorzien absoluut onvoldoende is om de kapperszaak om te bouwen tot een [bedrijf 1] en het verkrijgen van een exploitatievergunning daarvoor. [appellante] is verteld, dat ze casco zou huren, maar [appellante] weet helemaal niet wat dat inhoudt. In de beleving van [appellante] zou de kapsalon haar spullen uit de bedrijfsruimte verwijderen, waarna [appellante] gebruik zou kunnen maken van de bestaande wanden, vloeren, elektra, gas en watervoorziening. De bedrijfsruimte werd eind april 2018 door Marcan aan [appellante] ter beschikking gesteld in een staat, die de kwalificatie bouwval verdiend. De eigenaresse had van Marcan de opdracht gekregen om de bedrijfsruimte op te leveren in de staat, waarin zij die bij aanvang van de huur aantrof en had alles, maar ook echt alles kapot gemaakt. De wanden, de vloeren, het toilet, de elektra, gasvoorziening en watervoorziening waren allemaal vernield. (…) Als [appellante] geweten zou hebben dat de eigenaresse van de kapsalon de bedrijfsruimte zou opleveren zoals in casu is geschied (en dan nog wel in opdracht van Marcan) dan zou [appellante] nooit een huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte aan de [adres] zijn aangegaan. Ook is [appellante] bedrogen met de informatie, dat een huursom ad Euro 30.600,00 excl. BTW per jaar voor de bedrijfsruimte aan de [adres] marktconform is en dat er genoeg kandidaat huurders zijn, zodat ze snel zou moeten tekenen ter voorkoming van het feit, dat een ander die bedrijfsruimte zou gaan huren voor die huursom. Ook is er sprake van misbruik van omstandigheden omdat de onervaren [appellante] door Marcan en mevrouw [naam makelaar] als ervaren vastgoed professionals erop gewezen had moeten worden dat de begrote verbouwingskosten ad Euro 20.000,00 aanzienlijk hoger zouden worden. Dit klemt des te meer nu Marcan zelf opdracht heeft gegeven aan de eigenaresse van de kapsalon om de bedrijfsruimte op te leveren in de staat, waarin zij die aantrof bij aanvang van de huur, dat wil zeggen volledig kaal en beschadigd, met kapotte vloeren en wanden en zonder functionerende elektra, gas en (warm)watervoorziening. (...)” 3.7 Marcan heeft in kort geding gevorderd [appellante] te veroordelen het gehuurde te ontruimen en haar te veroordelen tot betaling van € 18.214,52 (huurachterstand en contractuele boete). Bij vonnis van 18 juli 2019 zijn deze vorderingen afgewezen. Van dit vonnis heeft Marcan geen appel ingesteld. 4Vorderingen en beslissing van de kantonrechter 4.1 Marcan heeft [appellante] gedagvaard en gevorderd bij vonnis, na eiswijziging, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad om: I. de huurovereenkomst te ontbinden; en [appellante] te veroordelen tot betaling van: II. € 28.581,42 aan huurachterstand, III. € 78.300,- aan contractuele boete ten aanzien van de huurbetalingsverplichting, dan wel de wettelijke rente over de openstaande huurachterstand, IV. € 13.000,- aan contractuele boete ten aanzien van de exploitatieverplichting, V. € 1.053,15 aan buitengerechtelijke kosten, VI. € 4.235,- aan makelaarskosten; VII. de proceskosten en de nakosten met wettelijke rente. 4.2 [appellante] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen. In reconventie heeft [appellante] gevorderd om Marcan te veroordelen tot: I. betaling van de waarborgsom ad € 9.256,50 indien en voor zover deze waarborgsom niet is verrekend met de vorderingen van Marcan in conventie; II. restitutie aan [appellante] van de betaalde huurpenningen ad € 33.883,64 verminderd met een gebruiksvergoeding voor de maanden mei 2018 tot en met september 2019 ad € 1.500,- per maand, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen gebruiksvergoeding, indien de kantonrechter beslist dat de buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst rechtsgeldig is; III. betaling van € 95.000,- wegens schadevergoeding uit onrechtmatige daad of uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking, of uit hoofde van een andere reden, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen lager bedrag; IV. betaling van een aanvullende schadevergoeding van € 50.000,- dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen ander bedrag; V. betaling van de kosten van het geding, kosten rechtens. Marcan heeft tegen de reconventionele vorderingen gemotiveerd verweer gevoerd. 4.3 De kantonrechter heeft in conventie de huurovereenkomst ontbonden en [appellante] veroordeeld tot betaling van € 19.324,92 aan achterstallige huur tot en met december 2019, € 4.500,- aan boetes in verband met het niet tijdig betalen van de huurpenningen, € 933,14 aan buitengerechtelijke incassokosten, € 4.235,- aan makelaarskosten alsmede in de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente. In reconventie heeft de kantonrechter verstaan dat de vordering van [appellante] ter zake van de waarborgsom door verrekening teniet is gegaan en Marcan veroordeeld om aan [appellante] een bedrag van € 30.000,- aan schadevergoeding te betalen. De proceskosten zijn in reconventie gecompenseerd. 5Vordering in hoger beroep en bezwaren tegen het vonnis 5.1 [appellante] is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft verschillende grieven tegen het vonnis aangevoerd. [appellante] heeft haar eis gewijzigd en vordert nu: Marcan niet-ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen danwel deze af te wijzen; te oordelen dat [appellante] de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft vernietigd, dat [appellante] de huurpenningen en de waarborgsom daarom onverschuldigd heeft betaald en dat Marcan, na verrekening met een gebruiksvergoeding van € 1.500,- per maand, een bedrag van € 19.140,14 aan [appellante] moet terugbetalen; Marcan te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding; primair groot € 134.000,-, subsidiair in goede justitie door het hof te bepalen; Marcan de veroordelen in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente en het arrest uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 5.2 Daarnaast heeft [appellante] een voorwaardelijke vordering op grond van artikel 843a Rv. ingesteld ter verkrijging van een afschrift danwel inzage in: a. de huurovereenkomst tussen Marcan en [bedrijf 2] als opvolgend huurder; b. het rekeningafschrift van Marcan waarop de eerste huurbetaling van [bedrijf 2] te zien is; c. het rekeningafschrift waarop de betaling van € 42.500,- aan sleutelgeld te zien is; d. de (eventuele) aanvullende afspraken (naast de huurovereenkomst) tussen opvolgend huurder [bedrijf 2] en Marcan over het door [bedrijf 2] aan Marcan betaalde sleutelgeld; e. de overeenkomst van opdracht tussen Marcan en [naam makelaar] ; f. de aan Marcan ter beschikking staande correspondentie tussen [naam makelaar] en [bedrijf 2] op het gebied van de aanhuur van het gehuurde; en g. alle tussen Marcan en de deurwaarder gewisselde stukken ter zake van het executoriale beslag op het aan [appellante] toebehorende huurdersbelang en de aan [appellante] toebehorende inventaris, met veroordeling van Marcan in de kosten van deze vordering tot inzage. 5.3 In principaal appel verzoekt Marcan het bestreden vonnis te bekrachtigen. In het incidenteel hoger beroep verzoekt Marcan het vonnis voor zover bestreden door Marcan te vernietigen en de vorderingen van [appellante] af te wijzen en [appellante] te veroordelen in de volledige kosten van de procedure in eerste aanleg. Zowel in principaal als incidenteel appel verzoekt Marcan [appellante] in de proceskosten te veroordelen, vermeerderd met de wettelijke rente. 5.4 [appellante] verzoekt het incidenteel appel van Marcan af te wijzen. 6Beoordeling door het hof 6.1 [appellante] heeft in haar eerste grief gesteld dat de kantonrechter ten onrechte in het vonnis van 19 juni 2020 onder
9. een aantal door [appellante] nader omschreven feiten als vaststaand heeft aangenomen. [appellante] heeft geen belang meer bij deze grief, omdat het hof zelfstandig de feiten vaststelt, waarbij het hof bepaalt welke feiten het voor de beoordeling van het geschil van belang acht. De vaststaande feiten heeft het hof in dit arrest hierboven onder
10. weergegeven. Daarbij is het hof uitgegaan van de feiten die de kantonrechter in haar tussenvonnis van 28 februari 2020 onder
11. heeft vastgesteld en niet van het in het eindvonnis onder
12. overwogene, waartegen [appellante] in haar eerste grief opkomt. Voor zover de eerste grief ziet op overwegingen van de kantonrechter die relevant zijn bij de beoordeling van de overige grieven, zal dit hieronder aan de orde komen. 6.2 In haar tweede grief komt [appellante] op tegen het oordeel dat zij het recht zou hebben verwerkt om te klagen over de staat van oplevering. Ook komt zij op tegen het oordeel dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig zou zijn vernietigd en klaagt zij dat de huurovereenkomst is ontbonden en zij is veroordeeld tot betaling van de achterstallige huurpenningen en boetes en ook geen aanspraak kan maken op terugbetaling van de door haar uit hoofde van de huurovereenkomst betaalde bedragen. Volgens [appellante] heeft zij tijdig geklaagd over de staat van oplevering van het gehuurde aan haar en heeft zij de huurovereenkomst op 16 juli 2019 rechtsgeldig vernietigd op grond van bedrog, misbruik van omstandigheden danwel dwaling. [appellante] is bedrogen met de informatie dat de huurprijs marktconform was en dat er genoeg kandidaat-huurders waren. Marcan wist of moest begrijpen dat [appellante] door onervarenheid werd gedreven tot het sluiten van de overeenkomst met daarin de bepalingen ter zake van het begrip casco. Marcan heeft het ondernemingsplan van [appellante] goedgekeurd. Het ondernemingsplan bevatte slechts een bedrag van € 27.525,- aan kosten van verbouwing van het gehuurde vanwege de afspraak dat het gehuurde “as is” zou worden verhuurd en de makelaar van Marcan had aangegeven dat het gehuurde alleen nog een likje verf nodig had. Marcan wist dat [appellante] ervan uitging dat zij het gehuurde zou gaan huren in de staat waarin het zich als kapperszaak bevond ten tijde van de ondertekening van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft ten onrechte aangenomen dat onder het begrip casco moet worden verstaan hetgeen in de huurovereenkomst en algemene bepalingen is opgenomen. 6.3 Volgens Marcan is het pand conform afspraak ‘casco’ opgeleverd. Bij de oplevering heeft [appellante] op geen enkele wijze te kennen gegeven het oneens te zijn met de staat van het pand. Zij heeft op 10 juni 2018 bericht dat de kosten van de verbouwing tegenvielen en verzocht om een betalingsregeling. Partijen hebben daarop afgesproken dat de huur over juli 2018 mocht worden uitgesmeerd over acht maanden. Er is geen sprake van bedrog, misbruik van omstandigheden of dwaling. Dat [appellante] meer heeft geïnvesteerd dan vooraf begroot, komt voor haar rekening. Het ondernemingsplan heeft Marcan ter kennisgeving aangenomen. Het mag van Marcan niet worden verwacht dat zij het ondernemingsplan financieel op haalbaarheid beoordeelt. Marcan heeft als commerciële partij een marktconforme huurprijs afgesproken met [appellante] , hetgeen haar vrijstond. 6.4 Het hof is van oordeel dat [appellante] te laat heeft geklaagd. De huurovereenkomst is op 1 mei 2018 aangevangen. In de berichten van 5 mei 2018, 10 juni 2018 en 18 juli 2018 schrijft [appellante] dat de verbouwing tegenviel en de kosten hoger waren dan verwacht. Een concrete klacht, ingebrekestelling of de mededeling af te willen zien van de huurovereenkomst ontbreekt. Ook was de verbouwing op het moment van bovenstaande berichten al volop aan de gang. Pas bij brief van 16 juli 2019 heeft [appellante] daadwerkelijk geklaagd over de staat van oplevering en zich beroepen op vernietiging. Op dat moment had zij het gehuurde al geruime tijd in gebruik en kon de gegrondheid van haar klachten niet eenvoudig meer worden vastgesteld. Met de kantonrechter is het hof dan ook van oordeel dat [appellante] niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd als gevolg waarvan zij geen beroep meer kan doen op vernietiging van de huurovereenkomst vanwege de door haar gestelde gebrekkige oplevering van het gehuurde. Het bewijsaanbod van [appellante] dat zij meermaals mondeling heeft geklaagd, passeert het hof omdat het te vaag is. Meer in het bijzonder heeft [appellante] niet duidelijk gemaakt wanneer zij dat zou hebben gedaan en dat de bewoordingen zodanig waren dat Marcan had moeten begrijpen dat [appellante] hier rechtsgevolgen aan verbond. 6.5 Het beroep op vernietiging van de huurovereenkomst op grond van dwaling en/of bedrog en/of misbruik van omstandigheden slaagt evenmin. De informatie waarop [appellante] haar beroep op bedrog baseert, te weten dat de huurprijs marktconform zou zijn en dat er andere gegadigden waren, kwalificeert niet als bedrog. [appellante] heeft op geen enkele wijze onderbouwd dat de huurprijs niet marktconform is. Het stond haar vrij om over de huurprijs te onderhandelen en nadere informatie in te winnen. Dat zij niet of onvoldoende heeft onderhandeld, komt voor haar rekening en risico. Dat de vorige huurder – die lange tijd het pand heeft gehuurd – een aanzienlijk lagere huur heeft betaald en dat de makelaar heeft gezegd dat er andere gegadigden waren, maken niet dat er sprake is van bedrog. Huurprijzen kunnen snel stijgen en een makelaar mag een pand aanprijzen in algemene bewoordingen. 6.6 Van misbruik van omstandigheden vanwege de onervarenheid van [appellante] is ook geen sprake. [appellante] heeft in het gehuurde haar onderneming geëxploiteerd. Dat het ondernemerschap voor haar nieuw was, brengt niet met zich dat Marcan als verhuurder was gehouden om haar ondernemingsplan te beoordelen en haar te waarschuwen voor hogere verbouwingskosten dan door haar begroot. Het is aan [appellante] om zich te voorzien van de benodigde hulp en bijstand in het geval dat deze ontbreken. Een eventuele misvatting op dit punt komt voor haar rekening en risico, dat kan Marcan niet worden tegengeworpen. 6.7 Het beroep van [appellante] op dwaling vanwege een onjuiste voorstelling van zaken van de staat van oplevering slaagt evenmin. [appellante] heeft aangevoerd dat zij een pand in dezelfde staat zoals bij haar voorganger (een kapperszaak) verwachtte, maar dat het als bouwval is opgeleverd. Volgens Marcan is er geen sprake van een bouwval, maar is het pand casco aan [appellante] ter beschikking gesteld en heeft [appellante] die staat van het gehuurde bij oplevering geaccepteerd. Voor wat betreft de staat van het gehuurde dient te worden uitgegaan van hetgeen in de huurovereenkomst is opgenomen. In artikel 1.2 van de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde enkel als casco wordt verhuurd, tenzij anders is overeengekomen. In artikel 8 is neergelegd dat er niets in aanvulling op het casco wordt verhuurd en dat de basissprinklerinstallatie niet tot het casco behoort. Het begrip casco is nader uitgewerkt in artikel 1 van de algemene bepalingen. [appellante] heeft niet gesteld dat het gehuurde niet aan die omschrijving voldoet. Dat zij niet wist wat casco betekende, kan gelet op de inhoud van de huurovereenkomst in samenhang met de algemene bepalingen niet aan Marcan worden tegengeworpen. De overgelegde foto’s leiden bij het hof niet tot de conclusie dat er sprake zou zijn geweest van een ‘bouwval’ of ‘volledig kapotgemaakt’ pand. In dat kader gaat het hof aan het door [appellante] gedane bewijsaanbod ten aanzien van haar verwachtingen voorbij, nu deze contractuele bedingen doorslaggevend zijn voor wat betreft de staat waarin Marcan het gehuurde diende op te leveren aan [appellante] . Als de staat van het gehuurde bij de oplevering niet aan de verwachtingen van [appellante] voldeed, had het op haar weg gelegen om Marcan op dat moment daarop aan te spreken. Het betoog van [appellante] dat Marcan ten onrechte een door en op kosten van [appellante] opgeknapt huurpand, inclusief inventaris, terug heeft gekregen, zal bij de beoordeling van de derde grief en het incidenteel appel worden beoordeeld. 6.8 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het beroep op vernietiging faalt. Vanwege de verder niet betwiste huurachterstand heeft de kantonrechter de huurovereenkomst terecht ontbonden. Daarbij heeft de kantonrechter [appellante] terecht veroordeeld tot betaling van de huur tot en met december 2019 omdat de huurrelatie met opvolgend huurder [bedrijf 2] blijkens de overgelegde huurovereenkomst is aangevangen op 1 januari
13. Het hof volgt niet het standpunt van [appellante] dat zij alleen de huurpenningen tot het moment van haar vertrek op 30 september 2019 behoeft te voldoen. Zolang de huurovereenkomst nog niet was beëindigd, was [appellante] niet ontslagen uit haar verplichting tot betaling van de huur. Voor zover [appellante] heeft betoogd dat [bedrijf 2] eerder dan 1 januari 2020 het pand in gebruik heeft genomen, heeft zij dit standpunt niet met stukken onderbouwd. Evenmin is komen vast te staan dat er een andere partij op een eerder moment dan 1 januari 2020 het pand wilde huren. Uit het bericht van makelaar [naam makelaar] van 24 september 2020 en het daarbij behorende WhatsApp bericht van de heer [naam] zelf, blijkt dat de heer [naam] ervan af heeft gezien. De boete behoeft niet te worden verlaagd door een kortere termijn van huurachterstand, zoals door [appellante] is betoogd, nu de verplichtingen doorliepen tot 1 januari
14. Het hof komt, net zoals in eerste aanleg is bepaald, derhalve uit op een bedrag aan achterstallige huur van € 19.324,92 (huur tot en met december 2019 verminderd met de waarborgsom) alsmede een bedrag van € 4.500 aan verschuldigde boetes. Het vonnis zal in zoverre worden bekrachtigd. 6.9 De derde grief van [appellante] en het incidenteel appel van Marcan betreffen de schadevergoeding waartoe Marcan is veroordeeld in verband met door [appellante] gedane investeringen en aangeschafte inventaris. 6.10 Volgens [appellante] is het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 30.000,- veel te laag. De onderneming van [appellante] was vele malen meer waard en het is aan het handelen van Marcan te wijten dat deze niet voor minimaal € 70.000,- aan een derde (de heer [naam] ) is verkocht. Aan [appellante] komt een schadevergoeding toe uit hoofde van onrechtmatig handelen danwel ongerechtvaardigde verrijking. Het onrechtmatig handelen is erin gelegen dat Marcan op 27 september 2019 executoriaal beslag heeft laten leggen op al hetgeen aan [appellante] toebehoorde dat in het gehuurde aanwezig was en nadien heeft gehandeld alsof de spullen in eigendom aan Marcan toebehoorden door deze aan [bedrijf 2] over te dragen onder het mom van sleutelgeld. Artikel 9.9 van de huurovereenkomst, waarin is opgenomen dat [appellante] geen aanspraak kan maken op een vergoeding uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking voor de achtergebleven investeringen in het gehuurde, is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De hoogte van de schadevergoeding dient te worden vastgesteld op het geïnvesteerde totaalbedrag van € 134.000,- danwel het door de nieuwe huurder betaalde ‘sleutelgeld’ van € 42.500,- vermeerderd met de kosten van de inventaris ad € 39.000,- (tezamen € 81.500,-). Meer subsidiair zou de vergoeding op € 70.000,- kunnen worden vastgesteld, nu dit bedrag door een derde mondeling is geboden ter overname van de onderneming van [appellante] . 6.11 Volgens Marcan is er geen grond voor (terug)betaling aan [appellante] uit hoofde van de huurovereenkomst. [appellante] diende zelf de kosten voor de verbouwing en inrichting te dragen (artikel 9.2 van de huurovereenkomst). Van onrechtmatig handelen is geen sprake. Marcan heeft op grond van een kort geding vonnis beslag gelegd op de inboedel van [appellante] . De schade en toerekenbaarheid zijn niet onderbouwd. Er is geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking. Partijen zijn overeenkomen dat [appellante] als huurder afstand doet van rechten en aanspraken uit ongerechtvaardigde verrijking (artikel 9.2 en 9.9 van de huurovereenkomst en 15.7 algemene bepalingen). Marcan is door de aangebrachte voorzieningen niet verrijkt. Voorts betwist Marcan de hoogte van het bedrag. Het is onjuist dat [bedrijf 2] aan Marcan een bedrag heeft betaald voor de inventaris. Zoals uit de huurovereenkomst blijkt heeft [bedrijf 2] een bedrag betaald als sleutelgeld. In incidenteel appel betoogt Marcan dan ook dat er geen enkele grondslag is voor het toekennen van enig bedrag aan schadevergoeding. De kantonrechter heeft ten onrechte geoordeeld dat de bepalingen uit de huurovereenkomst en daarbij behorende algemene bepalingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. In aansluiting daarop betoogt Marcan in zijn tweede grief in incidenteel appel dat de proceskosten in reconventie door de kantonrechter ten onrechte zijn gecompenseerd. 6.12 Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat artikel 9.9 van de huurovereenkomst, waarin is bepaald dat de huurder bij het achterblijven van wijzigingen/toevoegingen/voorzieningen geen aanspraak kan maken uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking of op enige andere vergoeding, in dit geval - nog los van de vraag of onder deze bepaling ook de inventaris dient te worden begrepen - naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarbij is van belang, dat uit de overgelegde foto’s blijkt dat [bedrijf 2] in het gehuurde een soortgelijke onderneming drijft en vrijwel niets aan de inrichting van het gehuurde heeft gewijzigd. Voor zover [appellante] heeft betoogd dat uitgegaan dient te worden van het bedrag van € 70.000,- en hiervoor een bewijsaanbod heeft gedaan, gaat het hof aan deze stelling en bewijsaanbod voorbij, omdat niet de waarde van de onderneming, maar die van de verbeteringen en inventaris dient te worden bepaald. Bovendien heeft de heer [naam] afgezien van de overname van de onderneming. [bedrijf 2] maakt gebruik van de verbouwing en de inventaris die [appellante] heeft bekostigd. Uit de mailberichten blijkt dat [bedrijf 2] op 14 oktober 2019 een bod heeft gedaan van € 35.000,- en op 15 oktober 2019 van € 40.000,- op de inventaris. Op 21 oktober 2019 heeft Marcan toegezegd een bedrag van € 40.000,- aan [appellante] te betalen in verband met de aanhuur/overname van de exploitatie. De advocaat van Marcan heeft op 30 december 2019 bevestigd dat Marcan een bedrag van € 42.500,- aan sleutelgeld van [bedrijf 2] heeft ontvangen. In de huurovereenkomst tussen Marcan en [bedrijf 2] staat in artikel 9.9 ook vermeld dat partijen overeenkomen dat [bedrijf 2] aan Marcan een bedrag van € 42.500,- aan sleutelgeld voldoet, ‘opdat huurder de mogelijkheid heeft in het gehuurde haar exploitatie te gaan voeren’, terwijl [appellante] destijds een nagenoeg identieke huurovereenkomst heeft gesloten maar geen sleutelgeld was verschuldigd (zij heeft slechts € 5.000,-- moeten betalen aan overnamekosten). Onduidelijk is gebleven waarop dit sleutelgeld precies ziet. Daarbij overweegt het hof dat niet Marcan maar [appellante] eigenaar was van de roerende zaken die zich in het gehuurde bevonden. Uit het oogpunt van redelijkheid en billijkheid komt [appellante] een vergoeding voor de door haar aangebrachte verbeteringen en achtergelaten inventaris toe die het hof op de voet van artikel 6:97 BW zal vaststellen op het bedrag dat door [bedrijf 2] aan Marcan aan sleutelgeld is betaald, derhalve op € 42.500,-. Dat betekent dat de derde grief slaagt en het incidenteel appel van Marcan faalt. 6.13 De vierde grief van [appellante] betreft de toewijzing van de aan [naam makelaar] betaalde kosten van € 4.235,-. In rechtsoverweging 3.13 heeft de kantonrechter volgens [appellante] ten onrechte overwogen dat de werkzaamheden die makelaar [naam makelaar] heeft verricht om een nieuwe huurder voor het pand te vinden omdat [appellante] haar werkzaamheden vroegtijdig heeft gestaakt, een omstandigheid betreft die voor rekening en risico van [appellante] komt. De werkzaamheden die [naam makelaar] heeft verricht, waren op ‘no cure no pay’ basis. [appellante] betwist bij gebrek aan wetenschap dat [naam makelaar] door Marcan is ingeschakeld, dat de kosten die met deze opdracht gemoeid zijn in redelijkheid zijn gemaakt en betwist dat deze kosten redelijk zijn. 6.14 Marcan heeft betwist dat er sprake is van contractuele relatie tussen Marcan en [naam makelaar] . [naam makelaar] heeft in opdracht van [appellante] een partij gevonden die bereid was het bedrijf van [appellante] over te nemen. Toen [appellante] naliet om de nota van [naam makelaar] te voldoen, heeft Marcan de courtage die [appellante] diende te voldoen, voorgeschoten. Marcan wilde leegstand van het pand voorkomen. 6.15 Naar het hof begrijpt, betroffen de werkzaamheden van [naam makelaar] niet de overdracht van de onderneming van [appellante] , maar het zoeken van een nieuwe huurder voor het bedrijfspand van Marcan. Die kosten behoren door Marcan als eigenaar en verhuurder te worden voldaan. Dat de huurovereenkomst met [appellante] wellicht eerder dan overeengekomen en verwacht eindigde waardoor het pand opnieuw moest worden verhuurd, komt in dit geval als bedrijfsrisico voor rekening en risico van Marcan als verhuurder. Marcan heeft in dit verband ook gesteld dat zij het pand niet leeg wilde laten staan. Dit zou anders kunnen zijn als partijen anders overeen zijn gekomen, maar de door Marcan gestelde en door [appellante] betwiste contractuele relatie tussen [appellante] en [naam makelaar] is niet onderbouwd, zodat het hof aan de stelling dat Marcan de kosten zou hebben voorgeschoten voorbij gaat. Deze grief slaagt derhalve en het hof zal het vonnis, voor zover het de toegewezen courtage van € 4.235,- betreft, vernietigen. 6.16 In haar vijfde grief klaagt [appellante] over de veroordeling in de betaling van de buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente en de proceskosten. Voor wat betreft de buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente is deze grief niet verder onderbouwd zodat de grief in zoverre dan ook wegens het missen van een zelfstandige betekenis wordt verworpen. Voor zover de grief de proceskostenveroordeling betreft, wordt deze eveneens verworpen. Weliswaar moet aan [appellante] worden toegegeven dat de gevorderde contractuele boetes fors zijn gematigd, maar aangezien de overige door de kantonrechter toegewezen vorderingen de kern van het geschil betreffen (zoals de ontbinding van de huurovereenkomst en de huurachterstand) is [appellante] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij te beschouwen. Daarmee ligt een proceskostenveroordeling in haar nadeel in de rede. Overlegging bescheiden 6.17 [appellante] heeft de overlegging van de hierboven onder 5.2 genoemde bescheiden gevorderd. [appellante] heeft volgens haar rechtmatig belang bij een afschrift van de stukken: zij is immers partij bij de rechtsbetrekking met Marcan, kan de stukken niet op een andere manier verkrijgen, heeft deze stukken nodig om haar stellingen in het hoger beroep te onderbouwen en de stukken zijn voldoende bepaald. Indien de stukken niet op de voet van artikel 21-22 Rv. in de procedure worden gebracht, vordert [appellante] een afschrift danwel inzage in de stukken op grond van artikel 843a Rv. 6.18 [appellante] heeft volgens Marcan geen recht op of belang bij haar vordering ex artikel 834a Rv. Marcan heeft inmiddels de huurovereenkomst tussen [bedrijf 2] en haar in het geding gebracht. Andere afspraken dan de huurovereenkomst heeft Maran met [bedrijf 2] niet gemaakt en kunnen dus ook niet worden overgelegd. Er bestond geen opdracht tussen Marcan en [naam makelaar] . Er heeft dan ook geen correspondentie plaatsgehad op het gebied van de aanhuur, zodat deze ook niet kunnen worden verstrekt. Alle beslagstukken zijn door de deurwaarder reeds aan [appellante] overhandigd. 6.19 Artikel 843a lid 1 Rv bepaalt dat hij die daarbij rechtmatig belang heeft, op zijn kosten inzage, afschrift of uittreksel kan vorderen van bepaalde bescheiden aangaande een rechtsbetrekking waarin hij of zijn rechtsvoorgangers partij zijn, van degene die deze bescheiden te zijner beschikking of onder zijn berusting heeft. 6.20 Het hof stelt vast dat Marcan als productie 18 bij memorie van antwoord de huurovereenkomst met [bedrijf 2] in het geding heeft gebracht. Het hof overweegt dat [appellante] geen belang heeft bij de overige stukken. De onder b., c. en d. gevraagde stukken (rekeningafschriften eerste huurbetaling, sleutelgeld en verdere afspraken) betreffen de huurrelatie tussen Marcan en de nieuwe huurder [bedrijf 2] ; een rechtsbetrekking waarbij [appellante] geen partij is. Bovendien heeft Marcan betwist dat er sprake is van ‘verdere afspraken’ en op grond van artikel 843a Rv kunnen slechts bescheiden worden opgevraagd waarover de aangesproken partij beschikt of die onder de aangesproken partij berusten. Daarvan is vooralsnog niet gebleken. Bij het onder e. verzochte stuk, te weten de overeenkomst van opdracht tussen Marcan en [naam makelaar] heeft [appellante] geen belang (meer) nu de vordering van Marcan om de makelaarskosten te vergoeden door het hof is afgewezen. Ter zake van de onder f. en g. gevorderde bescheiden overweegt het hof dat die bescheiden eveneens de rechtsbetrekking tussen Marcan en [bedrijf 2] danwel de deurwaarder betreffen en dus niet een rechtsbetrekking waarbij [appellante] partij is. Voor wat betreft de stukken van de deurwaarder heeft nog te gelden dat [appellante] niet heeft betwist dat zij de beslagstukken van de deurwaarder heeft ontvangen. De vordering onder 5.2 om Marcan op grond van het bepaalde in artikel 843a Rv te verplichten om de bedoelde informatie en bescheiden te verschaffen, zal dan ook worden afgewezen. 6.21 Artikel 21 en 22 Rv. richten zich tot de rechter. Het geeft partijen geen rechtstreekse aanspraak op het overleggen van stukken. Om dezelfde redenen als hiervoor weergegeven, ziet het hof geen aanleiding om gebruik te maken van de in artikel 22 Rv vervatte bevoegdheid. Voor zover de vordering sub 5.2 is gegrond op artikel 22 Rv, ligt deze daarom voor afwijzing gereed. Conclusie en slot 6.22 De conclusie is dat de derde en vierde grief slagen en het hof het vonnis zal vernietigen voor zover het de veroordeling tot vergoeding van de makelaarskosten en de hoogte van de te betalen schadevergoeding betreft. Voor het overige blijft het vonnis in stand. Het incidenteel appel faalt en de incidentele vordering ex artikel 843a Rv wordt afgewezen. Nu partijen over en weer in het gelijk zijn gesteld, zal het hof de kosten van het principaal appel compenseren. In het incidenteel appel zal het hof Marcan als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Gelet op de omvang van het debat in het incident en de afwezigheid van afzonderlijke akten zal voor de kosten in incident zal geen vergoeding worden bepaald. 7Beslissing Het hof: - vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 19 juni 2020 slechts voor zover: 1) [appellante] is veroordeeld om aan Marcan te betalen een bedrag van € 4.235,- aan makelaarskosten en 2) Marcan is veroordeeld om aan [appellante] een bedrag van € 30.000,-- aan schadevergoeding te betalen. Opnieuw rechtdoende veroordeelt het hof Marcan om aan [appellante] een bedrag van € 42.500,-- aan schadevergoeding te voldoen. - bekrachtigt het vonnis voor het overige; - compenseert de kosten van de procedure in principaal appel in die zin dat partijen hun eigen kosten dragen; - veroordeelt Marcan in de kosten van de procedure in hoger beroep in incidenteel appel, aan de zijde van [appellante] tot op heden begroot op € 1.442,- aan salaris voor de advocaat, en op € 163,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 85,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 85,- na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen; - verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; - wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. Muilwijk-Schaaij, J.E.H.M. Pinckaers en P. van der Kolk-Nunes en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 maart 2022 in aanwezigheid van de griffier.