ECLI:NL:GHDHA:2024:1369

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-23/953 Uitspraak van 30 juli 2024 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, en de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, de Heffingsambtenaar, ( […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 31 augustus 2023, nummer ROT 22/700. Procesverloop 1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 708.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag). 1.2. De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht van € 50 geheven. De beslissing van de Rechtbank luidt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: “De rechtbank: - verklaart het beroep ongegrond; - veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 30,-; - veroordeelt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 20,-; - bepaalt dat verweerder aan eiser het griffierecht van € 50 vergoedt.” 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting op 8 mei 2024 een pleitnota ingediend. 1.6. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 8 mei 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Feiten 2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een garage, een aanbouw en een dakkapel. De inhoud van de woning is ongeveer 743 m3 en het bouwjaar is 2015. 2.2. Belanghebbende heeft op 6 april 2021 digitaal bezwaar gemaakt tegen de beschikking. In het bezwaarschrift verzoekt belanghebbende om, indien de Heffingsambtenaar voornemens is het bezwaar af te wijzen, te worden gehoord. 2.3. De Heffingsambtenaar heeft bij brief van 1 september 2021 belanghebbende verzocht om een afspraak te maken voor een hoorzitting. In de brief is, voor zover van belang, het volgende opgenomen: “U wilt gebruik maken van een hoorzitting Voordat wij uitspraak doen op uw bezwaar, kunt u telefonisch uw bezwaar toelichten of nieuwe grieven aandragen. Wanneer wilt u gehoord worden? Tot 20 september 2021 kunt u een afspraak maken voor uw hoorzitting.” 2.4.1. Naar aanleiding van de onder 2.3 vermelde brief heeft belanghebbende een afspraak gemaakt voor een telefonische hoorzitting op 30 september 2021. 2.4.2. Op 30 september 2021 heeft (een medewerker van) de Heffingsambtenaar telefonisch contact opgenomen met belanghebbende. 2.5. De Heffingsambtenaar heeft met dagtekening 31 december 2021 uitspraak op bezwaar gedaan. In de uitspraak op bezwaar is, voor zover van belang, het volgende vermeld: “U geeft aan dat u gehoord wil worden. U heeft in uw bezwaarschrift verzocht verzocht om gehoord te worden als uw bezwaar wordt afgewezen. U bent per brief d.d 1 september 2021, in de gelegenheid gesteld om gehoord te worden. Indien u hiervan gebruik wenste te maken, diende u dit uiterlijk 19 september 2021 kenbaar te maken. U heeft niet binnen deze termijn gereageerd. Daarom is op 13 oktober 2021 aan u een herinnering gestuurd. Aangezien u geen afspraak voor een hoorzitting heeft gemaakt, ga ik er van uit dat u niet gehoord wilt worden.” 2.6.1. Belanghebbende heeft op 20 januari 2022 telefonisch contact opgenomen met de Heffingsambtenaar en hem erop gewezen dat hij op 30 september 2021 telefonisch zijn bezwaar heeft toegelicht. 2.6.2. Naar aanleiding van het onder 2.6.1 vermelde telefoongesprek heeft de Heffingsambtenaar bij e-mail van 17 februari 2022 als volgt gereageerd: “(…) Naar aanleiding van ons telefoongesprek vorige week inzake de WOZ waarde van uw woning (…), heb ik met u afgesproken dat ik nogmaals de waarde van uw woning zou beoordelen. In de bijlage vindt u de uitgebreide taxatie van uw woning. Deze taxatie is opnieuw uitgevoerd door mij en een collega taxateur. Ook na deze nieuwe beoordeling blijft de waarde gehandhaafd. Met dagtekening 31 december 2021 heeft u van het SVHW een uitspraakbrief ontvangen inzake de WOZ waarde van uw woning. In de uitspraak brief is ten onrechte aangegeven dat u geen afspraak heeft gemaakt voor een hoorzitting. U heeft hierna telefonisch aangegeven dat er wel een hoorzitting heeft plaatsgevonden bij mijn collega, de heer [A] van het Klant contact Centrum van het SVHW. De heer [A] heeft mijn naam hierbij genoemd en een terugbelnotitie gemaakt op 20 januari 2022. Vervolgens heb ik telefonisch contact met u gehad omtrent de afhandeling van uw bezwaarschrift. U heeft terecht aangegeven dat u ontstemt bent over de manier van afhandelen van uw bezwaar en dat in september de hoorzitting met mij heeft plaatsgevonden. Zelf ben ik ervan overtuigd dat ik de hoorzitting niet met u hebt gevoerd, maar dat dit een andere collega van mij is geweest. Helaas heb ik niet kunnen achterhalen welke collega dit wel is geweest. Nogmaals wil ik mijn oprechte excuses aanbieden voor het versturen van deze uitspraakbrief met hierin de foutieve uitspraken in het kader van de hoorzitting. Om deze fout te herstellen en een volledig beeld te krijgen, heb ik aan u voorgesteld om de hoorzitting opnieuw te laten plaats vinden. U heeft dit telefonisch afgewezen, maar toch zou ik u willen vragen om dit nogmaals te willen overwegen. (…)” 2.6.3. Belanghebbende heeft bij e-mail van 25 februari 2022 om 9:00 uur als volgt gereageerd op het voorstel van de Heffingsambtenaar: “(…) Zoals telefonisch besproken ben ik al gehoord op 30 september 2021 (dit is op 20 januari 2022 ook telefonisch bevestigd door de heer [A] van SVHW). Er is echter uitspraak op bezwaar gedaan door SVHW waarbij is gesteld dat ik niet gehoord ben. Indien ik het goed van u heb begrepen, heeft u overleg gehad met de juridische afdeling van SVWH die heeft aangegeven dat (een tweede keer) horen na het afwijzen van het bezwaar geen juridische grondslag heeft. Mijn voorstel zou zijn dat SVHW de uitspraak op bezwaar intrekt en dat ik daarna opnieuw wordt gehoord, waarna SVHW dan opnieuw uitspraak op bezwaar zal doen. Op deze wijze zou wellicht een procedure worden gevolgd waarvoor wel een juridische grondslag bestaat en zouden derhalve mijn rechten in de bezwaarfase geborgd zijn. Wilt u s.v.p. met de juridische afdeling van SVHW afstemmen of dit een oplossing kan zijn? (…)” 2.6.4. De Heffingsambtenaar heeft bij e-mail van 25 februari 2022 om 9:25 uur als volgt gereageerd: “(…) Ik heb zojuist uw mail doorgestuurd naar onze juridische afdeling en daar de volgende reactie op gekregen: Juridisch is het niet toegestaan om 2x uitspraak te doen op hetzelfde bezwaarschrift. Het is dan ook niet mogelijk om de uitspraak op het bezwaarschrift in te trekken, opnieuw te horen en daarna opnieuw uitspraak te doen. Wel is het mogelijk om nu opnieuw te horen en naar aanleiding daarvan eventueel de WOZ-waarde ambtshalve te verminderen. (…)” Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: “Hoorplicht 3.1. Eiser stelt zich allereerst op het standpunt dat het bestreden besluit onzorgvuldig is genomen. Verweerder heeft in dit besluit ten onrechte vermeld dat eiser niet is gehoord omdat hij niet kenbaar zou hebben gemaakt dat hij dat wilde. Daarnaast is vermeld dat er op 13 oktober 2021 een herinneringsbrief is gestuurd om een hoorzitting te plannen, terwijl dit niet is gebeurd. Verder stelt eiser dat wat hij tijdens de hoorzitting op 30 september 2021 heeft aangevoerd niet is meegewogen in het bestreden besluit. Die gang van zaken heeft eiser veel tijd gekost en stress opgeleverd en daarom heeft hij ter zitting verzocht om toekenning van een immateriële schadevergoeding. 3.2. Verweerder heeft erkend dat hij ten onrechte hetgeen op de hoorzitting is besproken niet heeft meegewogen. De rechtbank moet vervolgens bepalen welke gevolgen aan dit gebrek worden verbonden. 3.3. Op grond van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan een besluit waartegen bezwaar is gemaakt of beroep is ingesteld, ondanks schending van een geschreven of ongeschreven rechtsregel of algemeen rechtsbeginsel, door het orgaan dat op het bezwaar of beroep beslist in stand worden gelaten indien aannemelijk is dat de belanghebbenden daardoor niet zijn benadeeld. 3.4. Allereerst heeft verweerder geprobeerd zijn handelen voor zover mogelijk te herstellen. Een medewerker heeft daarvoor per e-mail van 17 februari 2022 zijn excuses aangeboden aan eiser en heeft aangeboden een nieuwe hoorzitting te houden en de waarde van de onroerende zaak eventueel naar aanleiding van die hoorzitting ambtshalve te verlagen. Eiser heeft geantwoord dat hij dat niet wilde. Hij wilde dat verweerder het bestreden besluit zou intrekken, eiser opnieuw zou horen en dan een besluit zou nemen. Het is verweerder zonder tussenkomst van de rechter niet toegestaan om een tweede uitspraak op bezwaar te nemen, zodat het voor verweerder niet mogelijk was om hier gehoor aan te geven. Eiser heeft dus geen gebruik gemaakt van de gelegenheid om alsnog gehoord te worden. Eiser heeft ter zitting ook aangegeven dat hij geen vertrouwen meer heeft in een eerlijke hoorzitting van verweerder, zodat er geen belang meer is bij een terugwijzing naar verweerder en een terugwijzing zinledig zou zijn. Daarnaast heeft eiser in zijn beroepschrift en op de zitting naar voren kunnen brengen wat hij wilde zeggen en heeft van deze gelegenheid ook gebruik gemaakt. De rechtbank zal het gebrek dan ook met toepassing van artikel 6:22 van de Awb passeren. 3.5. De rechtbank zal verweerder vanwege dit gebrek wel veroordelen tot betaling van het griffierecht. De rechtbank wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af. Stress vanwege onzorgvuldig handelen door verweerder, levert geen grond op voor een vergoeding voor immateriële schade. Waardebepaling 4.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. 4.2. De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (artikel 4, eerste lid, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ). Verweerder mag daarbij uitgaan van vergelijkingsobjecten waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd (zie de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 13 juni 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2163). 5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met de door de taxateur bij e-mailbericht van 17 februari 2022 overgelegde matrix en de daarop gegeven toelichting slaagt hij daarin. 6.1. In de matrix onderbouwt verweerder de waarde met de verkoopprijzen van de volgende woningen in [woonplaats] , waarbij alle woningen in de wijk [naam wijk] liggen: - [adres 2] , een vrijstaande woning van bouwjaar 2008, inhoud 652 m³, op 3 februari 2020 verkocht voor € 715.000,-; - [adres 3] , een vrijstaande woning van bouwjaar 2011, inhoud 675 m³, op 31 januari 2020 verkocht voor € 695.000,- en - [adres 4] , een vrijstaande woning van bouwjaar 2005, inhoud 520 m³, op 16 augustus 2019 verkocht voor € 700.000,-. 6.2. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten op de belangrijkste waarde bepalende kenmerken, zoals type, bouwjaar, ligging en oppervlakte goed overeenkomen met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht. De vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de door verweerder voorgestane WOZ-waarde. Verweerder maakt, gelet op de bij het verweerschrift gevoegde matrix, inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak rekening is gehouden en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. 7.1. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat het niet duidelijk is hoe verweerder de waarde van de onroerende zaak heeft berekend. 7.2. Verweerder is bij de herleiding van de waarde van de onroerende zaak uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als volgt te werk gegaan. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Na aftrek van de waarde van de grond en de waarde van de deelobjecten (garages, bergingen, dakkapellen, balkons enzovoorts) blijft de waarde van het hoofdgebouw van elk vergelijkingsobject over. De waarde van de grond is berekend aan de hand van een ‘grondstaffel’, waarbij de eerste 750 m² op € 426,- per m² wordt gewaardeerd en het aantal vierkante meters tussen 751 en 1500 m² op € 263,- per m². De rechtbank begrijpt dat dit is gebaseerd op door de gemeente verzamelde, vastgelegde en geanalyseerde verkoopprijzen en objectgegevens (de permanente marktanalyse). Verder zijn in de matrix de rekenprijzen per m² of m³ van de deelobjecten van de vergelijkingsobjecten vermeld. Ook deze rekenprijzen zijn, naar de rechtbank begrijpt en verweerder ter zitting heeft bevestigd, gebaseerd op de permanente marktanalyse. Door de waarde van het hoofdgebouw van de vergelijkingsobjecten te delen door het aantal m³ inhoud, wordt de prijs per m³ verkregen. Uit deze prijzen per m³ wordt de prijs per m³ van het hoofdgebouw van de onroerende zaak herleid. Bij deze berekening heeft verweerder rekening gehouden met de verschillen in kwaliteit, onderhoud en ligging van de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Daartoe zijn in de matrix aan de kwaliteit, het onderhoud en de ligging van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten cijfers toegekend, variërend van 1 tot en met 5 (de KOL-factoren, waarbij KOL staat voor: kwaliteit, onderhoud en ligging). Ook de KOL-factoren zijn, naar de rechtbank begrijpt, gebaseerd op de permanente marktanalyse. Vervolgens wordt de prijs per m³ van het hoofdgebouw van de onroerende zaak vermenigvuldigd met het aantal m³ inhoud. Daaruit resulteert de waarde van het hoofdgebouw van de onroerende zaak, die vervolgens is verhoogd met de waarde van de deelobjecten en de waarde van de grond. 7.3. Uit het voorgaande volgt dat verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum heeft bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens bekend zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de matrix, de daarbij behorende grondstaffel en hetgeen hij ter verduidelijking van de waardeherleiding heeft toegelicht, duidelijk gemaakt hoe de waarde van de onroerende zaak is vastgesteld. 8.1. Eiser heeft aangevoerd dat de waarde van de onroerende zaak moet worden verlaagd naar € 616.000,-. Dit baseert hij op de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 2] , het pand tegenover de onroerende zaak. De taxateur heeft volgens eiser in een telefoongesprek vermeld dat deze woning het meest vergelijkbaar is met de onroerende zaak. 8.2. De waarde van de onroerende zaak moet gelet op artikel 17 van de Wet WOZ en de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden gebaseerd op een vergelijking van marktgegevens, en dus op verkoopprijzen van meerdere woningen. De WOZ-waarde van een woning kan dan ook niet bepaald worden op basis van één vergelijkingsobject en ook niet op basis van WOZ-waarden van andere woningen. 9.1. Eiser stelt dat de door hem genoemde objecten in voorgaande jaren als vergelijkingsobject zijn gebruikt. Hij begrijpt niet dat deze nu niet meer vergelijkbaar zouden zijn. 9.2. Allereerst wijst de rechtbank erop dat elk belastingjaar op zichzelf staat en dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde elk jaar opnieuw aan de hand van het criterium van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient vast te stellen. Dat een vergelijkingsobject bij een voorgaande waardebepaling is gebruikt, is geen reden om dat object bij een volgende waardebepaling weer te gebruiken. Volgens vaste rechtspraak is het aan verweerder om vergelijkingsobjecten aan te wijzen en verweerder heeft voor de onderhavige vergelijking meer overeenkomende woningen gebruikt. Verweerder mag daarbij kiezen voor de hoogste gerealiseerde verkoopwaarden. Bovendien zijn de door eiser genoemde vergelijkingsobjecten niet dan wel minder geschikt vanwege de verschillen in bouwjaar, de veel kleinere grondoppervlakte of de verkoopdatum die te ver van de peildatum af ligt of verder weg dan de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten. Redelijke termijn 10.1. Eiser heeft ter zitting verzocht om immateriële schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn. 10.2. Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:252) behoren geschillen binnen een redelijke termijn te worden berecht. Hierbij geldt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien zij niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt. 10.3. Het bezwaarschrift is op 6 april 2021 ontvangen door verweerder. Deze ontvangstdatum van bezwaar moet als uitgangspunt worden genomen bij het bepalen van de redelijke termijn. Op het moment van uitspraak zijn er sinds het bezwaar twee jaar bijna vijf maanden verstreken. De rechtbank constateert dat de redelijke termijn met vijf maanden is overschreden. 10.4. Het bezwaarschrift is op 6 april 2021 door verweerder ontvangen. De uitspraak op bezwaar is op 31 december 2021 gedaan, dus verweerder heeft bijna negen maanden over de uitspraak op bezwaar gedaan. Dat is bijna drie maanden langer dan in het kader van de redelijke termijn is toegestaan. De overige twee maanden zijn toe te rekenen aan de Staat. 10.5. In navolging van de uitspraak van de rechtbank van 12 juli 2023 (ECLI:NL:RBROT:2023:6163) hanteert de rechtbank voor de immateriële schade een vergoeding van € 50,- per halfjaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. 10.6. De veroordeling tot vergoeding van de schade moet naar evenredigheid worden uitgesproken ten laste van de heffingsambtenaar respectievelijk de Staat (de Minister voor Justitie en Veiligheid). Hierdoor komt 3/5 deel van € 50,- (€ 30,-) voor rekening van verweerder en 2/5 deel van € 50,- (€ 20,‑) voor rekening van de Staat. Conclusie en gevolgen 11.1. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. 11.2. Verweerder moet aan eiser een immateriële schadevergoeding van € 30,- betalen. Ook moet verweerder het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser vergoeden. 11.3. De Staat moet aan eiser een immateriële schadevergoeding van € 20,- betalen.” Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 4.1. In hoger beroep is in geschil of: (

1. i)de Heffingsambtenaar artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) (de hoorplicht) dan wel artikel 7:11 Awb (heroverweging in bezwaar) heeft geschonden; (
2. ii)de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld; (iii) belanghebbende recht heeft op een immateriële schadevergoeding in verband met onzorgvuldig handelen van de Heffingsambtenaar tijdens de bezwaarfase; en (
3. iv)belanghebbende recht heeft op een hogere vergoeding voor de overschrijding van de redelijke termijn dan de Rechtbank (à € 50) heeft toegekend. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend. 4.2. Belanghebbende concludeert primair tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot terugwijzing naar de Heffingsambtenaar en tot toekenning van (hogere) immateriële schadevergoedingen. Subsidiair concludeert hij tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 616.000 dan wel € 650.000 en tot toekenning van (hogere) immateriële schadevergoedingen. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Beoordeling van het hoger beroep Hoorplicht 5.1.1. Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift van 6 april 2021 verzocht om te worden gehoord. Vast staat dat (een medewerker van) de Heffingsambtenaar op 30 september 2021 telefonisch contact heeft opgenomen met belanghebbende en dat belanghebbende tijdens dat telefoongesprek zijn bezwaar heeft toegelicht. De Heffingsambtenaar heeft echter nadien niet kunnen achterhalen welke medewerker het telefoongesprek heeft gevoerd. Tevens staat vast dat uitspraak op bezwaar is gedaan zonder dat de Heffingsambtenaar hetgeen tijdens het telefoongesprek is besproken in zijn heroverweging heeft betrokken. Dit leidt tot het oordeel dat belanghebbende niet op de juiste wijze is gehoord en de hoorplicht is geschonden. 5.1.2. Indien een belanghebbende op zijn bezwaar niet overeenkomstig de daarvoor gestelde regels is gehoord, kan aan dat gebrek in de uitspraak op bezwaar met toepassing van artikel 6:22 Awb voorbij worden gegaan als de belanghebbende door de gang van zaken niet is benadeeld. De rechter moet dan motiveren waarom belanghebbende niet is benadeeld, waarbij niet kan worden volstaan met de enkele redengeving dat het gebrek reeds is hersteld doordat belanghebbende zijn bezwaren in (hoger) beroep schriftelijk heeft kunnen uiteenzetten en mondeling heeft kunnen toelichten. Die omstandigheid zal echter in de regel wel voldoende zijn, indien de rechter tevens vaststelt dat omtrent de van belang zijnde feiten en de waardering daarvan tussen de Heffingsambtenaar en belanghebbende (uiteindelijk) geen verschil van mening bestaat en het geschil betrekking heeft op een aangelegenheid waarbij de Heffingsambtenaar geen beleidsvrijheid toekomt. 5.1.3. In het onderhavige geval is sprake van een verschil van mening over de feiten en de waardering daarvan. Immers, belanghebbende en de Heffingsambtenaar verschilden van mening over de waarde van de woning. In een zodanig geval kan niet worden geoordeeld dat belanghebbende door de gang van zaken niet is benadeeld. Dat de Heffingsambtenaar heeft geprobeerd zijn handelen te herstellen en belanghebbende inmiddels zijn bezwaren in beroep schriftelijk heeft kunnen uiteenzetten en mondeling heeft kunnen toelichten, is hierbij, anders dan de Rechtbank heeft geoordeeld, niet relevant. Aan deze schending van de hoorplicht kan niet met toepassing van artikel 6:22 Awb worden voorbijgegaan. 5.2. Overigens kan, gelet op het oordeel dat de hoorplicht is geschonden en belanghebbende hierdoor is benadeeld, evenmin sprake zijn van een (volledige) heroverweging van het bestreden besluit in bezwaar, waardoor artikel 7:11 Awb eveneens is geschonden. 5.3. Het voorgaande brengt mee dat de uitspraak op bezwaar zal moeten worden vernietigd. De rechter heeft vervolgens de keuze de zaak terug te wijzen naar de Heffingsambtenaar, met de opdracht belanghebbende alsnog volgens de regels te horen, dan wel zelf in de zaak te voorzien. Dit laatste zal aangewezen zijn, indien de rechter tot het oordeel komt dat belanghebbende ook zonder dat hij opnieuw in de bezwaarfase wordt gehoord, in het gelijk moet worden gesteld. De laatstgenoemde situatie doet zich in dit geval voor, reden waarom hierna wordt ingegaan op het materiële geschil. Waarde woning 5.4. Belanghebbende heeft in hoger beroep ter zitting aangevoerd dat in een telefoongesprek door (een medewerker van) de Heffingsambtenaar is verklaard dat tegenover belanghebbendes woning een woning ( [adres 2] te [woonplaats] ) is gelegen die exact vergelijkbaar is met de zijne en dat (de medewerker van) de Heffingsambtenaar daarom heeft voorgesteld de waarde van belanghebbendes woning te bepalen op basis van de waarde van [adres 2] te [woonplaats] . Belanghebbende heeft hiermee ingestemd. Nadien is de Heffingsambtenaar teruggekomen op zijn aanbod, omdat is gebleken dat de WOZ-waarde van [adres 2] te [woonplaats] (€ 616.000) te laag zou zijn vastgesteld. 5.5.1. Voorop wordt gesteld dat overeenkomsten op grond van artikel 6:217, lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) tot stand komen door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Verder bepaalt artikel 6:221, lid 1, BW dat een mondeling aanbod vervalt, wanneer het niet onmiddellijk wordt aanvaard. Deze uitgangspunten gelden dienovereenkomstig voor de totstandkoming van vaststellingsovereenkomsten als bedoeld in artikel 7:900 BW. 5.5.2. Hetgeen hiervoor in 5.4 is vermeld leidt tot het oordeel dat partijen tijdens het telefoongesprek overeenstemming hebben bereikt en wel in die zin dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld op € 616.000. Die overeenstemming geldt als een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW. Belanghebbende heeft geloofwaardig verklaard dat de Heffingsambtenaar hem een aanbod heeft gedaan, waarbij uit zou worden gegaan van de waarde van [adres 2] te [woonplaats] en dat niet is gesproken over de hoogte van de verkoopprijs van deze woning. Tevens heeft belanghebbende onweersproken gesteld dat hij dit aanbod tijdens het telefoongesprek heeft aanvaard. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting bevestigd dat de WOZ-waarde van [adres 2] te [woonplaats] voor het onderhavige belastingjaar is vastgesteld op € 616.000 en dat nadien bleek dat deze waarde niet juist, want te laag, is. De intrekking van zijn voorstel nadien door de Heffingsambtenaar kon aan de totstandkoming van de overeenkomst geen afbreuk meer doen, omdat het aanbod reeds door belanghebbende aanvaard was. Belanghebbende en de Heffingsambtenaar hebben zich jegens elkaar gebonden. 5.5.3. Gelet op het voorgaande dient de waarde van de woning nader te worden vastgesteld op € 616.000. Verzoeken om vergoeding van immateriële schade 5.6.1. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade in de vorm van stress als gevolg van het handelen van de Heffingsambtenaar. De Heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan zonder het besprokene tijdens het telefoongesprek op 30 september 2021 in zijn beoordeling te betrekken. Verder voert belanghebbende aan dat de Heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar ten onrechte heeft opgenomen dat hij niet heeft gereageerd op de brief van 1 september 2021 en belanghebbende stelt dat aan hem geen herinnering is verzonden (zie 2.5). Als gevolg hiervan is belanghebbende gedwongen om in beroep te gaan om zijn wettelijke rechten, zoals het recht te worden gehoord, zeker te stellen. 5.6.2. Belanghebbende heeft zijn verzoek om schadevergoeding in verband met geestelijk letsel (stress) onvoldoende onderbouwd. Hoewel de Heffingsambtenaar niet de nodige zorgvuldigheid heeft betracht bij de behandeling van belanghebbendes bezwaar, is de door belanghebbende ondervonden stress onvoldoende om een vergoeding voor immateriële schade toe te kennen. De omstandigheid dat belanghebbende veel tijd heeft besteed aan de bezwaar- en (hoger)beroepsprocedure maakt dat niet anders. 5.7. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Rechtbank ten onrechte een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn van € 50 heeft toegekend. Belanghebbende verzoekt, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, om een vergoeding van € 500. 5.8.1. Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad geldt als uitgangspunt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak in de bezwaar- en de beroepsfase niet binnen een redelijke termijn geschiedt, indien de Rechtbank niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen, uitspraak doet. De termijn vangt in beginsel aan op het moment waarop de Heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet. Hierbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag heeft genomen. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient voor de schadevergoeding als uitgangspunt een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. 5.8.2. Het bezwaarschrift is door de Heffingsambtenaar ontvangen op 6 april 2021. De Rechtbank heeft uitspraak gedaan op 31 augustus 2023. Vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift door de Heffingsambtenaar tot en met de datum waarop de Rechtbank uitspraak heeft gedaan, zijn twee jaar, vier maanden en zesentwintig dagen verstreken. De redelijke termijn is aldus met afgerond vijf maanden overschreden. Dit rechtvaardigt in beginsel een schadevergoeding van € 500. 5.9. De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de Rechtbank terecht een schadevergoeding van € 50 heeft toegekend. 5.10.1. Het betoog van de Heffingsambtenaar slaagt niet, gelet op de jurisprudentie van de Hoge Raad. In het onderhavige geval dient op grond van overweging 3.5 van het arrest van 14 juni 2024 belanghebbendes aanspraak op vergoeding van immateriële schade te worden geëerbiedigd. Dat betekent dat er geen ruimte is om af te wijken van het uitgangspunt dat per halfjaar een schadevergoeding van € 500 wordt toegekend. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. 5.10.2. De overschrijding van de redelijke termijn kan gedeeltelijk worden toegerekend aan de bezwaarfase en gedeeltelijk aan de beroepsfase. Aan de bezwaarfase wordt een totale overschrijding van afgerond drie maanden toegerekend (een overschrijding tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 6 april 2021 en de uitspraak op bezwaar van 31 december 2021) en aan de beroepsfase wordt een overschrijding van afgerond twee maanden toegerekend (tussen de uitspraak op bezwaar van 31 december 2021 en de uitspraak van de Rechtbank van 31 augustus 2023). De Heffingsambtenaar zal daarom worden veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 300 (= € 500 x 3/5) aan belanghebbende en de minister van Justitie en Veiligheid (de minister) zal worden veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 200 (= € 500 x 2/5) aan belanghebbende. Slotsom 5.11. Het hoger beroep is gegrond. Proceskosten en griffierecht 6.1. Er is geen aanleiding voor een vergoeding van proceskosten. 6.2. Wel dient de Heffingsambtenaar het voor de behandeling in beroep en in hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 186 te vergoeden. Beslissing Het Gerechtshof: - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 616.000; - vermindert de aanslag dienovereenkomstig; - veroordeelt de Heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn aan belanghebbende van € 300; - veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn aan belanghebbende van € 200; en - draagt de Heffingsambtenaar op aan belanghebbende het voor de Rechtbank en het Hof betaalde griffierecht van € 186 te vergoeden. Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, P.J.J. Vonk en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 30 juli 2024 in het openbaar uitgesproken. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Vgl. HR 18 april 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF7495, BNB 2003/267. HR 18 april 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF7495, BNB 2003/267. Vgl. HR 9 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU7728, BNB 2006/201. HR 7 mei 1995, ECLI:NL:HR:1997:AA3201, BNB 1997/221. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140. HR 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5046, BNB 2011/232 en HR 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853. HR 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853.