GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer : 200.333.662/01Zaaknummer rechtbank : 9425737 CV EXPL 21-29449 Arrest van 13 mei 2025 in de zaak van [appellant] , wonend in [woonplaats] , appellant, advocaat: mr. A. Rhijnsburger, kantoorhoudend in Rotterdam, tegen Stichting Havensteder, gevestigd in Rotterdam, geïntimeerde, advocaat: mr. S.E. Roeters van Lennep, kantoorhoudend in Rotterdam. Het hof noemt partijen hierna [appellant] en Havensteder. 1De zaak in het kort 1.1 Volgens Havensteder heeft [appellant] zich niet als goed huurder gedragen door overlast te veroorzaken. De kantonrechter heeft de vordering van Havensteder tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning toegewezen. [appellant] is het hier niet mee eens en is in hoger beroep gekomen van dit vonnis. Het hof bekrachtigt het vonnis. 2Procesverloop in hoger beroep 2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: - de dagvaarding van 16 oktober 2023 waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het op 28 juli 2023 door de kantonrechter te Rotterdam gewezen eindvonnis; - de memorie van grieven met negen bijlagen; - de memorie van antwoord met één bijlage. 2.2 Op 13 februari 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen. 3Feitelijke achtergrond 3.1 [appellant] huurde per 17 september 2009 van Havensteder de woning aan de [straatnaam & huisnummer 1] te Rotterdam (hierna: het gehuurde of de woning). 3.2 De algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn, bepalen in artikel 7 lid 7: “De huurder voorkomt dat omwonenden overlast of hinder hebben van hem, huisgenoten, huisdieren of derden die zich vanwege de huurder in de woning of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.” 3.3 Op 18 augustus 2014 heeft Havensteder een brief ontvangen van mevrouw [naam 1] , woonachtig aan de [straatnaam & huisnummer 2] in Rotterdam: “(…) Bij deze meld ik dat ik last heb van geluidsoverlast veroorzaakt door de bewoner van het huis aan de [straatnaam & huisnummer 1] (…). In het voorjaar van 2012 is deze bewoner daadwerkelijk in de woning gaan wonen en sinds dat moment heb ik veel overlast van hem, hij draait zijn muziek heel hard/luid. Het volume is zodanig dat het mijn eigen radio overstemt. Met regelmaat is het volume zodanig dat het volume van zijn muziek, mijn muziek overstemt als ik in huis ben, dus niet alleen in de tuin. (…) Ik heb er toen verder geen werk van gemaakt, omdat ik andere zaken aan mijn hoofd had. Ook vorig jaar heb ik er geen werk van gemaakt en dit jaar worstel ik al een hele tijd met de overlast of ik er wel werk van zal maken of niet. Ik heb hier hulp bij nodig, het feit dat het zolang heeft geduurd voordat ik hulp vraag is omdat ik mij schaam voor het feit dat ik bang ben van deze bewoner en dit niet zelfstandig kan oplossen. Deze bewoner is nogal agressief, en daar kan ik niet mee omgaan. (…)” 3.4 Mevrouw [naam 1] heeft vervolgens onder meer bij brieven van 16 oktober 2018 en 12 juni 2019 en diverse e-mails in 2021 bij Havensteder melding gemaakt van overlast door [appellant] . Vanaf 4 april 2018 tot aan het moment van de ontruiming in 2023 heeft de huurster van [straatnaam en huisnummer 1] , mevrouw [naam 2] , eveneens bij Havensteder met regelmaat geklaagd over geluidsoverlast en intimidatie door [appellant] . 3.5 Op 1 oktober 2018 heeft Havensteder aan [appellant] onder meer het volgende bericht: “Wederom ontvangen wij overlastmeldingen vanwege het volume van de muziek die u draait. Ook in de avonduren staat de muziek luid. U begrijpt dat dit erg hinderlijk is voor uw buren. Als goed huurder wordt van u verwacht dat u rekening houdt met uw buren. Eerder zijn er afspraken met u hierover gemaakt. Om deze reden vragen wij u vriendelijk om de eerder gemaakte afspraken te respecteren en zorg te dragen voor een prettige sfeer in uw woonomgeving. Wij gaan ervan uit dat de overlast stopt.” 3.6 Eind oktober 2018 hebben twee gesprekken plaatsgevonden tussen Havensteder en [appellant] naar aanleiding van de overlastklachten. 3.7 Op 5 juni 2019 heeft Havensteder aan [appellant] geschreven: “(…) We blijven meldingen krijgen van de buurvrouw en omwonenden dat zij nog steeds overlast van u ervaren. We hebben de afgelopen maanden herhaaldelijke gesprekken met u gevoerd en we hebben afspraken gemaakt om de overlast te stoppen en zo ook meer rekening met de buurt te hebben. U houdt zich niet aan de afspraken. De volgende overlastmeldingen ontvangen wij op dit moment: - Geluidsoverlast: u draait nog steeds op een luide manier muziek af, ondanks uw belofte dat u hier meer zou ophouden en de afspraak dat u uw boxen aan uw moeder heeft meegeven. - Pesterijen: Het lijkt erop dat u bewust wacht tot de buurvrouw thuiskomt en dan begint met haar te zoeken. Haar laatste melding is recent en daarin zegt ze letterlijk “Ik kom om 18.30 thuis en doe de tuindeur open om het huis te luchten en hoor ik de meneer hardop zeggen “zo dan gaan we nu een muziekje opzetten” (…)”. We hebben in eerdere gesprekken aangegeven dat u haar niet moet opzoeken en zeker niet op haar moet reageren. Bovenstaande illustreert duidelijk dat u op een zeer nare manier aan het provoceren bent. Ik ga ook niet eens meer in discussie met u met welke reden u dit doet of niet doet. Dit gedrag moet stoppen (...).” 3.8 Op 25 april 2020 heeft Havensteder aan [appellant] onder meer het volgende bericht: “Afspraak: U dient te stoppen met bovenstaand ongewenst gedrag en u te gedragen als een goede huurder. Dat betekent in uw geval: Geen harde muziek draaien in en om uw woning. Zet bijvoorbeeld een koptelefoon op. Niet meezingen of überhaupt zingen. Niet schreeuwen, roepen, vloeken. Dat trekt alleen onnodige aandacht. Geen herrie maken in de woning, dus rustig de trap op- en aflopen. Kinderen en de buren op geen enkele manier aanspreken of toespreken. Ook al is het met goede bedoelingen. Met alles wat er gebeurt is, wordt het niet gewaardeerd. Leef u leven en let niet op de buren. Spreek hun bezoek niet aan, ook niet de aannemers die op huisbezoek komen. Het spreekt voor zich dat deze afspraken ook geldt voor uw bezoek, zij willen namelijk soms ook opmerkingen maken naar de buren. Dit wordt eveneens niet gewaardeerd. Wij hopen dat de afspraken duidelijk zijn en dat u deze kunt naleven, doet u dat niet en blijven we meldingen krijgen, dan zullen we juridische stappen gaan ondernemen.” 3.9 Bij brief van 20 juni 2020 heeft Havensteder [appellant] onder meer geschreven: “Afgelopen twee jaar is de woonconsulente [naam 3] , intensief bezig geweest om de overlast tussen u en uw buurvrouw in kaart te brengen en op te lossen. Verschillende gesprekken voor bemiddeling tussen u en uw buurvrouw zijn er geweest. U heeft zelfs een gesprek gehad met mijn voorganger, de heer [naam 4] . Bij elke contactmoment is er beterschap beloofd om geen overlast te geven. We zijn inmiddels bij de Regelrechter geweest en die heeft ook geen oplossing in de overlastzaak kunnen bieden. Wij bereiden daarom op dit moment een overlastdossier voor. Zodra deze volledig rond is, zullen we de rechtbank vragen om Vonnis te wijzen. Vanwege alle eerdere gesprekken en minnelijke pogingen, besluiten we voor dit moment om geen nieuwe persoonlijke gesprekken met u in te plannen.” 3.10 In de brief van 15 juli 2020 aan [appellant] heeft Havensteder onder meer bericht: “Naast de bijna dagelijkse meldingen over geluidsoverlast die ik van de buurvrouw ontvang, is de melding van donderdag 2 Juli weer een reden om u een waarschuwing te sturen. De buurvrouw geeft aan dat u op 2 juli bewust haar opzoekt en dat u doet door met een wc spray over uw schutting in haar tuin te spuiten om zo haar baklucht te maskeren. Uw buurvrouw was op die dag frietjes aan het bakken voor haar kinderen. Wij kunnen ons niet voorstellen dat het bakken van friet en de lucht die daar vanaf komt voor u een reden is om u zo opstandig te gedragen. Ook is dit niet de eerste keer volgens de buurvrouw. U begrijpt dat dit gedrag als zeer hinderlijk wordt ervaren en dat wij het niet meer accepteren dat u zich op deze manier naar haar toe gedraagt. De afgelopen jaren hebben we naast de geluidsoverlastmeldingen, ook meldingen gekregen van intimidatie, scheldpartijen, gevloek, geschreeuw op onmogelijke tijden, het ongevraagd aanspreken van haar kinderen, de obscene gebaren naar haar, de kinderen en haar bezoek, uw bemoeien met haar bezoek. U weet dat we bezig zijn met een overlastdossier en toch gaat u verder met de overlast. U dient onmiddellijk te stoppen met dit gedrag. Deze brief komt ook in uw overlastdossier en wordt meegenomen in een eventuele rechtszaak tegen u.” 3.11 Ingenieursbureau voor Geluid en Bouwfysica Geluidsconsult b.v. (verder: Geluidsconsult) heeft in opdracht van Havensteder een geluidsmeting gedaan. In haar rapport van 13 augustus 2020 heeft Geluidsconsult onder meer vermeld: “7.
- Bevestiging klachten De klachten over schreeuwen en fluiten vanuit de achtertuin worden enkele malen bevestigd. In twee gevallen werd de grenswaarde voor piekgeluiden overschreden met max 3 dB. De overige stemgeluiden lagen onder de grenswaarden. Daarnaast is er een aantal malen piekgeluiden te zien op de registraties. Het lijkt op tikken van een voorwerp. De hoogste overschrijding bedraagt 6 dB. Dit is eenmaal voorgekomen. Hierbij was geen logboeknotitie maar wel een geluidopname beschikbaar. De overschrijding van de representatieve waarde van alle piekgeluiden bedraagt 4 decibel. De oudbouw correctie voor schreeuwgeluiden bedraagt 0 decibel zodat een overschrijding resulteert van 4 decibel. Dit wordt beoordeeld in burenlawaaiklasse 1 van 3: Buren tamelijk vaak duidelijk hoorbaar. Vaak enige geluidoverlast, soms ernstige geluidhinder. Opgemerkt moet worden dat deze conclusie gebaseerd is op weinig waarnemingen die bovendien niet ondersteund worden door notitie van de klager zelf. 7.
- Gedrag van de lawaaimaker De buurman veroorzaakt soms te veel lawaai door te roepen vanuit de tuin. Dat is overbodig geluid en hinderlijk voor de klager.” 3.12 Op 18 januari 2021 heeft de politie geluidshinder geconstateerd vanuit de woning van [appellant] . In de daarna opgemaakte bestuurlijke rapportage van 16 juli 2021 is onder meer vermeld: “Melding geluidshinder afkomstig van [straatnaam & huisnummer 1] . (…) Tp voertuig uit zicht geparkeerd. Bij uitstappen hoorden rapporteurs al luid geschreeuw en gebonk vanuit de woning komen. Bij aanbellen/kloppen werd niet gereageerd. Na nog wat persistent aankloppen ging bovenraam open en verscheen [appellant] . (…)” 3.13 Bij brief van 28 april 2021 heeft Havensteder opnieuw aan [appellant] te kennen gegeven klachten over hem te hebben ontvangen over geluidsoverlast en intimiderend gedrag en de huurovereenkomst met [appellant] te willen beëindigen omdat hij ondanks diverse waarschuwingen voor overlast blijft zorgen. De advocaat van [appellant] heeft hierop per e-mail van 26 mei 2021 bericht dat het juist andersom is: “(…) Mijn cliënt (…) ervaart overlast, wordt uitgescholden en dergelijke. Hij probeert conflicten te vermijden.(…)” 3.14 De woning is op 21 augustus 2023 ontruimd. 4Procedure bij de rechtbank 4.1 Havensteder heeft [appellant] gedagvaard en de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning gevorderd. De overlast bestond volgens Havensteder onder meer uit het draaien van harde muziek, bonken op muren, het bedreigen en uitschelden van buren en het pesten van de buurvrouw. 4.2 [appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. 4.3 Bij tussenvonnis van 4 maart 2022 heeft de kantonrechter een bewijsopdracht aan Havensteder gegeven. Vervolgens zijn zeven getuigen in enquête en drie getuigen in contra-enquête gehoord. 4.4 Bij eindvonnis van 28 juli 2023 (hierna: het vonnis) heeft de kantonrechter de vorderingen van Havensteder toegewezen, met veroordeling van [appellant] in de kosten. De kantonrechter heeft geoordeeld dat overlast door [appellant] is komen vast te staan en dat deze zo ernstig is, dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning rechtvaardigt. 5Vorderingen in hoger beroep 5.1 [appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. [appellant] wil dat het hof de vorderingen van Havensteder alsnog afwijst, met veroordeling van haar in de proceskosten van beide instanties. 5.2 De grieven van [appellant] laten zich als volgt samenvatten: - De kantonrechter heeft ten onrechte niet in de beoordeling meegewogen dat er sprake was van een burenruzie waarvan de buurvrouw de motor was. Zij en haar buurtgenoten gedroegen zich agressief jegens [appellant] , niet andersom. De klachten van de buurvrouw en niet die van “omwonenden” vormden de aanleiding voor Havensteder om de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Door zich geen rekenschap te geven van het agressieve gedrag van deze buurvrouw bij het wegen van de betrouwbaarheid van de getuigen en door ten onrechte geen gewicht toe te kennen aan de verklaringen van de getuigen aan de zijde van [appellant] , heeft de kantonrechter geen zorgvuldige bewijswaardering toegepast en op onjuiste gronden de ontbinding en ontruiming toegewezen (grieven 1, 3, 4 en 5). - De kantonrechter heeft in het vonnis het rapport van Geluidsconsult ten onrechte onbesproken gelaten (grief 2). 5.3 Havensteder heeft de grieven gemotiveerd bestreden en geconcludeerd tot verwerping van de vorderingen in hoger beroep en tot bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter, met veroordeling van [appellant] in de kosten. 6Beoordeling in hoger beroep 6.1 De zaak draait in de kern om de vraag of [appellant] ernstige overlast heeft veroorzaakt. Naar het oordeel van het hof kan op basis van de verklaringen van de in eerste aanleg door de kantonrechter gehoorde getuigen en de overige processtukken worden vastgesteld dat [appellant] zich schuldig heeft gemaakt aan aanhoudende, ernstige overlast die de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning rechtvaardigt. Hierna wordt uitgelegd hoe het hof tot dit oordeel komt. 6.2 Vooropgesteld zij dat, anders dan [appellant] betoogt, de overlastklachten jegens hem niet uitsluitend afkomstig zijn van de huurster van [straatnaam en huisnummer 1] , mevrouw [naam 2] . Havensteder ontving al in 2014 de eerste klachten over geluidsoverlast veroorzaakt door [appellant] . Deze klachten, met name over ernstige geluidsoverlast door het in de nacht draaien van harde muziek, waren afkomstig van mevrouw [naam 1] , de bewoonster van de woning op [straatnaam & huisnummer 2] . Zij gaf aan al sinds 2012 overlast van [appellant] te ondervinden. Deze klachten vormden voor Havensteder aanleiding om in 2014 afspraken met [appellant] te maken over zijn gedrag. De eerste klachten van mevrouw [naam 2] dateren uit
- Mevrouw [naam 1] klaagt ook dan en ook later nog bij Havensteder over aanhoudende geluidsoverlast en intimiderend gedrag door [appellant] . Het standpunt van [appellant] dat de overlastklachten zijn te herleiden tot buurvrouw [naam 2] is dus feitelijk onjuist. 6.3 In de procedure bij de kantonrechter zijn aan de zijde van Havensteder zeven getuigen gehoord, te weten mevrouw [naam 2] , haar dochter [naam 5] en haar ex-partner [naam 6] . Daarnaast zijn verklaringen afgelegd door mevrouw [naam 1] , mevrouw [naam 7] (bewoonster van [straatnaam en huisnummer 2] ), mevrouw [naam 8] , die om de hoek woont en mevrouw [naam 9] (de achterbuurvrouw). In essentie hebben al deze getuigen verklaard dat [appellant] stelselmatig ernstige geluidsoverlast veroorzaakte - onder meer bestaande uit schreeuwen, draaien van harde muziek en bonken - en dat hij intimiderend gedrag vertoonde, ook tegenover kinderen - onder meer bestaande uit schreeuwen, schelden, spugen en loeren over de schutting. Deze verklaringen zijn gedetailleerd, concreet en consistent. Er zijn geen concrete aanwijzingen dat, zoals [appellant] betoogt, al deze - onder ede gehoorde - getuigen onder de invloed van mevrouw [naam 2] en in strijd met de waarheid zouden hebben verklaard. Deze verklaringen kunnen derhalve voor het bewijs van de gestelde overlast worden gebruikt. 6.4 Hiertegenover staan de verklaringen van de drie getuigen die [appellant] in contra-enquête heeft laten horen. De getuigen [naam 10] en [naam 11] hebben verklaard geen overlast te hebben ondervonden van [appellant] . Zij wonen beiden op enige afstand van [appellant] en hebben bovendien allebei aangegeven zich in zijn algemeenheid niet te storen aan geluiden van buren. Dat deze getuigen verklaren geen overlast te hebben ondervonden van [appellant] rechtvaardigt dan ook niet de gevolgtrekking dat [appellant] geen overlast heeft veroorzaakt. De getuige mevrouw [naam 12] woonde wel dichterbij [appellant] ; haar achtertuin grensde aan de achtertuin van het gehuurde. Zij heeft verklaard geschreeuw van [appellant] te hebben gehoord en ook te hebben gemerkt dat hij dronken was, maar dat hij sinds twee jaar (dus vanaf 2021) rustiger is. Mevrouw [naam 12] heeft echter ook verklaard een makkelijke slaper te zijn en drie dagen per week van huis te zijn voor haar werk. In die context bezien valt niet uit te sluiten dat zij overlastgevend gedrag van [appellant] niet steeds zal hebben opgemerkt. Haar verklaring dat [appellant] rustiger is geworden staat bovendien op zichzelf; een verandering in het gedrag van [appellant] volgt uit geen van de overige getuigenverklaringen, of uit de overgelegde stukken en ook niet uit het standpunt van [appellant] zelf. De verklaring van mevrouw [naam 12] legt naar het oordeel van het hof dan ook onvoldoende gewicht in de schaal tegenover de gedetailleerde verklaringen van voornoemde zeven getuigen aan de zijde van Havensteder, de bevindingen van de politie (ro. 3.12) en de talloze en gedetailleerde schriftelijke klachten vanaf 2014 tot medio 2023 afkomstig van onder meer de dames [naam 1] en [naam 2] (ro. 3.3 en 3.4). 6.5 Voor zover [appellant] klaagt over het gedrag van de andere buren en dan met name van buurvrouw [naam 2] wijst het hof erop dat eventuele misdragingen van anderen [appellant] niet ontslaan van zijn eigen verplichting jegens Havensteder om zich als goed huurder te gedragen. 6.6 De conclusie luidt dat [appellant] zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Het gaat om ernstige tekortkomingen van [appellant] waarvan omwonenden jarenlang last hebben gehad. Havensteder heeft er belang bij - en heeft ook de plicht - om aan haar andere huurders ongestoord huurgenot te bieden en dus op te treden tegen het wangedrag van [appellant] . De misdragingen van [appellant] zijn dusdanig ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Het belang aan de zijde van [appellant] te kunnen beschikken over een woonruimte in de buurt waaraan hij erg is gehecht, weegt hier niet tegenop. 6.7 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de door [appellant] aangevoerde grieven 1, 3, 4 en 5 falen. 6.8 Ook de tweede grief faalt. Met die grief klaagt [appellant] erover dat de kantonrechter het rapport van Geluidsconsult (zie ro. 3.11) ten onrechte niet in de beoordeling heeft betrokken. [appellant] voert aan dat uit dit rapport valt af te leiden dat er sprake was van min of meer gebruikelijke geluiden vanuit de tuin. Voor zover [appellant] hiermee wil betogen dat met dit rapport kan worden geoordeeld dat hij zich niet schuldig heeft gemaakt aan het veroorzaken van geluidsoverlast, volgt het hof zijn standpunt niet. Vooropgesteld zij dat het rapport slechts een momentopname betreft; gemeten is in de periode van 2 juli 2020 tot en met vrijdag 17 juli 2020, terwijl de klachten over overlastgevend gedrag door [appellant] een aanzienlijk langere periode omspannen. De getuigenverklaringen betreffen deze langere periode. Bovendien wordt, anders dan [appellant] betoogt, in het rapport wel degelijk melding gemaakt van overlast door [appellant] . De conclusie van het rapport luidt immers: “vaak enige geluidsoverlast, soms ernstige hinder. (…) De buurman veroorzaakt soms te veel lawaai door te roepen vanuit de tuin. Dat is overbodig geluid en hinderlijk voor de klager.” Daar zit geen woord Spaans tussen. 6.9 Het algemene bewijsaanbod van [appellant] is onvoldoende gespecificeerd en wordt derhalve gepasseerd. Conclusie en proceskosten 6.10 De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. De gevorderde proceskostenveroordeling in eerste aanleg zal niet worden toegewezen omdat [appellant] in eerste aanleg al in de proceskosten is veroordeeld. 6.11 Die proceskosten worden begroot op: griffierecht € 783,- salaris advocaat € 2.428,- (2 punten × tarief II € 1.214,-) nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 3.389,- 7Beslissing Het hof: - bekrachtigt het eindvonnis van de kantonrechter te Rotterdam van 28 juli 2023; veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep aan de zijde van Havensteder begroot op € 3.389,-; bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-; wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. E.I. Mentink, A.A. Muilwijk-Schaaij en A.J. Swelheim en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2025 in aanwezigheid van de griffier.