ECLI:NL:GHDHA:2025:2875

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-24/125 Uitspraak van 19 november 2025 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: G. Gieben) en de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 22 december 2023, nummer SGR 22/

1. Procesverloop 1.
2. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 209.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag). 1.
3. De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar afgewezen. 1.
4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van €
5. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.
6. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van €
7. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk ingediend, aangeduid als verweerschrift. 1.
8. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 8 oktober
9. De Heffingsambtenaar is verschenen. Belanghebbende is met bericht van verhindering niet verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Feiten 2.
10. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een etage-portiekwoning uit 1925 en beschikt over een balkon/terras en een berging. Het gebruiksoppervlak is ongeveer 60 m
11. Oordeel van de Rechtbank
12. De Rechtbank heeft – voor zover in hoger beroep van belang – geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: “
13. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
14. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag, matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Uit de matrix volgt dat de gemiddelde en de laagste prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten € 3.764 respectievelijk € 3.533 ( [adres 2] ) bedraagt, terwijl de woning een lagere waarde per vierkante meter heeft van € 3.
15. De vergelijkingsobjecten zijn evenals de onderhavige woning etage-portiekwoningen en zijn gelegen in de wijk [Wijk] . De vergelijkingsobjecten zijn qua woning, gebruiks- en kadastrale oppervlakte, voorzieningen, ligging en onderhoud goed vergelijkbaar met de woning. Met de gedateerde voorzieningen heeft verweerder voldoende rekening gehouden, waarbij de woning aan de [adres 2] het beste vergelijkbaar is. Ter onderbouwing heeft verweerder ter zitting nog foto’s van het voornoemde vergelijkingspand overgelegd. De rechtbank heeft dit, na bezwaar van eiser, toegestaan aangezien eiser hierdoor niet in zijn belangen wordt geschaad. Aangezien de waarde van de woning nog altijd lager is dan die van de vergelijkingsobjecten is er met kleine onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden.
16. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De stelling dat er onvoldoende rekening gehouden is met de voorzieningen die gemoderniseerd dienen te worden, acht de rechtbank onjuist, aangezien de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten aan de [adres 3] en de [adres 2] tevens eenvoudig zijn. De vergelijkingsobjecten die eiser heeft aangevoerd, leiden tot een vergelijkbare waarde. Anders dan eiser ter zitting heeft betoogd, kan de WOZ-waarde van de [adres 2] niet gehanteerd worden voor de waardebepaling, maar alleen de transactieprijs van het betreffende vergelijkingsobject op grond van artikel 17, lid 2 Wet WOZ. Schending artikel 40 Wet WOZ
17. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ dient verweerder aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift te verstrekken van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift verzocht alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem te verstrekken. Daarover schrijft eiser: “Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden (…)”. Verweerder heeft verklaard geen gebruik te maken van grondstaffels, liggingsfactoren, indexeringscijfers van de onderbouwingen naar de waardepeildatum en KOUDV-factoren. Deze gegevens konden dus niet aan eiser worden verstrekt.[1] Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de waarde in de bezwaarfase wordt herbeoordeeld en de matrix pas in de beroepsfase handmatig wordt opgesteld. De rechtbank heeft geen reden hieraan te twijfelen. Ook heeft verweerder ter zitting onweersproken verklaard het taxatieverslag aan eiser te hebben verstuurd, en daarnaast waren deze gegevens door eiser zelf in te zien in zijn digitale omgeving. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder daarmee aan het gestelde in artikel 40 van de Wet WOZ heeft voldaan[2].
18. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
19. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. (…) [1] ECLI:NL:HR:2023:
20. [2] ECLI:NL:HR:2023:1052” Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 4.
21. In geschil is of de Heffingsambtenaar de informatieverplichting heeft geschonden, de op de zaak betrekking hebbende stukken ten onrechte niet zijn overgelegd, het inzagerecht is geschonden, de uitspraak op bezwaar gebrekkig is gemotiveerd en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 4.
22. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vermindering van de waarde van de woning tot € 173.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot vergoeding van de proceskosten voor bezwaar, beroep en hoger beroep. 4.
23. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Beoordeling van het hoger beroep Schending informatieverplichting 5.
24. Belanghebbende stelt dat sprake is van schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ. Hij heeft daartoe het volgende aangevoerd. Het kan niet zo zijn dat de Heffingsambtenaar in de waardebepaling niets heeft gedaan met de verschillen in kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen (de KOUDV-factoren) tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dat er verschillen tussen beide zijn blijkt uit het taxatieverslag en uit de in de beroepsprocedure overgelegde matrix. De Heffingsambtenaar had inzicht in die factoren moeten geven en had de gevraagde gegevens op verzoek moeten verstrekken, aldus belanghebbende. Verder heeft de Heffingsambtenaar pas in de beroepsfase een onderbouwing van de indexeringspercentages gegeven, terwijl daar al om was verzocht in de bezwaarfase. In de bezwaarfase is überhaupt geen geïndexeerd verkoopcijfer genoemd van de vergelijkingsobjecten. 5.
25. De op de heffingsambtenaar rustende informatieverplichting houdt in dat hij aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen (de waardebeschikking), en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens moet verstrekken. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. Deze gegevens zijn van belang om de juistheid van de waardebeschikking te kunnen controleren om daarmee een eventuele bezwaarprocedure op zinvolle wijze te kunnen benutten en vervolgens te kunnen beoordelen of het zinvol is beroep in te stellen. Aan de verplichting tot het verstrekken van deze gegevens doet niet af dat het op de zaak betrekking hebbende stukken zijn, die daarom tevens voorafgaand aan het horen in een bezwaarprocedure op grond van artikel 7:4, lid 2, Algemene wet bestuursrecht (Awb) ter inzage moeten worden gelegd. Indien een voldoende specifiek verzoek tot het verstrekken van de in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde gegevens in de bezwaarfase wordt gedaan, moeten deze gegevens, met het oog op een zinvolle benutting van de bezwaarprocedure, voortvarend en in ieder geval uiterlijk bij het doen van uitspraak op bezwaar worden verstrekt (vgl. HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, BNB 2023/156 en HR 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106, BNB 2025/44, r.o. 4.3.1). 5.
26. In het nader stuk in beroep heeft de Heffingsambtenaar een toelichting gegeven op de wijze waarop woningen in de gemeente Den Haag worden gewaardeerd. Hij heeft gesteld dat bij de modelmatige waardering de verschillen tussen de onroerende zaken worden verrekend in de gebruiksoppervlakte. Er wordt gezocht naar verkoopcijfers van objecten die, wat de taxateur betreft, zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn met de woning en zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum liggen. Er wordt geen gebruik maakt van indexeringscijfers, KOUDV- en liggingsfactoren en waarden van objectonderdelen. Het Hof heeft geen reden aan deze toelichting te twijfelen. De (gegevens die ten grondslag liggen aan) indexeringscijfers en KOUDV- en liggingsfactoren stonden de Heffingsambtenaar dus niet ter raadpleging ter beschikking en konden dus niet aan belanghebbende in de bezwaarfase worden verstrekt. Voor zover belanghebbende heeft verzocht om inzicht te verstrekken in de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde, overweegt het Hof dat de informatieverplichting zich uitstrekt tot inzage in gegevens (artikel 7:4, lid 2, Awb) dan wel tot het verstrekken van gegevens (artikel 40 Wet WOZ) en niet tot het geven van inzicht in deze gegevens. Uit de stukken van het geding volgt dat de Heffingsambtenaar de lijst met de VvE-correcties die bij de waardebepaling is toegepast op 25 juli 2022, dus vóór de uitspraak op bezwaar, naar de gemachtigde heeft gezonden. Er is dan ook geen sprake van een schending van de informatieverplichting als bedoeld in artikel 40, lid 2, Wet WOZ. Het verzoek van belanghebbende om de Heffingsambtenaar op te dragen de door hem gevraagde stukken in het geding te brengen en aan de hand van deze stukken nadere gronden te mogen inbrengen, wordt gelet op het hiervoor overwogene afgewezen. Beroep op artikel 8:42 Awb 5.
27. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 4 mei 2018 (ECLI:NL:HR:2018:672, BNB 2018/164) behoren tot de op grond van artikel 8:42, lid 1, Awb over te leggen stukken, alle stukken die de Heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. Nog afgezien van het feit dat de in dit verband door belanghebbende genoemde objecten [adres 4] en [adres 5] geen objecten zijn die de Heffingsambtenaar in zijn matrix heeft gebruikt als vergelijkingsobjecten voor de waardevaststelling van de woning, is, gelet op hetgeen hiervoor in 5.3 is overwogen over de stukken die de Heffingsambtenaar heeft verstrekt en ten aanzien van het niet ter beschikking staan of hebben gestaan van gegevens, van schending van het bepaalde in artikel 8:42 Awb evenmin sprake. Inzagerecht 5.
28. Hetzelfde lot treft de blote stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar het inzagerecht heeft geschonden door de hiervoor vermelde stukken niet ter inzage te leggen. Het Hof heeft reeds geoordeeld dat deze gegevens de Heffingsambtenaar niet ter beschikking stonden. Daarom konden deze stukken ook niet ter inzage worden gelegd. Overigens heeft de Heffingsambtenaar belanghebbende op 27 juli 2022 schriftelijk uitgenodigd voor een hoorzitting op 10 augustus 2022, waarbij hij hem de gelegenheid heeft geboden om de stukken die wel op de zaak betrekking hebben in te zien. Belanghebbende heeft van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt. Van schending van het inzagerecht is derhalve ook daarom geen sprake. Motivering uitspraak op bezwaar 5.
29. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar met de uitspraak op bezwaar het motiveringsbeginsel heeft geschonden. 5.
30. Anders dan belanghebbende stelt, is in de uitspraak op bezwaar voldoende onderbouwd beoordeeld waarom de WOZ-waarde van de onroerende zaak is gehandhaafd. In de uitspraak op bezwaar zijn de grieven van belanghebbende en hetgeen daarover bij het horen is besproken vermeld. De Heffingsambtenaar is in de uitspraak op bezwaar vervolgens gemotiveerd ingegaan op de grieven die belanghebbende in het bezwaarschrift en tijdens het hoorgesprek heeft aangevoerd. Van schending van het motiveringsbeginsel is dan ook geen sprake. Waarde van de woning 5.
31. Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning moet worden verminderd. 5.
32. De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44). 5.
33. Naar volgt uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde bepaald op € 209.
34. Daarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn, net als de woning, etage-portiekwoningen uit (nagenoeg) hetzelfde bouwjaar. Eén vergelijkingsobject is in dezelfde straat gelegen en twee vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde wijk gelegen. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen als richtsnoer dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. 5.
35. Het door belanghebbende in het beroepschrift bij de Rechtbank aangedragen object [adres 6] kan niet als vergelijkingsobject dienen. De Heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat van dat object geen verkoopcijfer rondom de waardepeildatum is gerealiseerd en dat de laatst bekende verkoop uit het jaar 2008 dateert. Het in het taxatieverslag van belanghebbende aangedragen object [adres 7] kan evenmin dienen als vergelijkingsobject, aangezien belanghebbende, tegenover de betwisting door de Heffingsambtenaar, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de verkoopprijs van dit object tussen onafhankelijke derden is tot stand gekomen. 5.
36. De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De transportdatums van de vergelijkingsobjecten zijn rondom de waardepeildatum gelegen. De laagste prijs per m2 (gebruiksoppervlakte) die uit de verkoopcijfers volgt is € 3.533 ( [adres 2] ). De gemiddelde prijs per m2 die uit deze verkopen volgt is € 3.
37. Gelet op de bij de waardering van de woning gehanteerde prijs van € 3.483 per m2, is in voldoende mate rekening gehouden met de onderlinge verschillen in onderhoud, voorzieningen, kwaliteit en ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 5.
38. Hetgeen belanghebbende hiertegen heeft ingebracht, leidt niet tot een ander oordeel. De stelling dat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning, de matige onderhoudstoestand, de slechte isolatie en geluidsoverlast wegens een nabijgelegen school, heeft belanghebbende onvoldoende onderbouwd. Het door belanghebbende overgelegde fotoblad waaruit de gedateerde voorzieningen en de matige onderhoudstoestand zou moeten blijken, leidt niet tot een ander oordeel aangezien een toelichting daarop ontbreekt. De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat hij met de matige staat en gedateerdheid van de woning bekend is, dat de vergelijkingsobjecten in gemiddelde staat van onderhoud verkeren en voor zover bekend over eenvoudige voorzieningen beschikken en dat de ligging van de woning vergelijkbaar is met die van de vergelijkingsobjecten. 5.
39. De blote stelling dat het object [adres 8] op 31 maart 2020 is verkocht voor een marktconforme prijs van € 190.000, ervan uitgaande dat dit object als vergelijkingsobject kan dienen, leidt evenmin tot een ander oordeel, te minder nu sprake was van een stijgende markt. 5.
40. De door belanghebbende in het taxatieverslag vermelde objecten [adres 2] en [adres 9] leiden evenmin tot een ander oordeel, nu ze ook door de Heffingsambtenaar als vergelijkingsobject zijn gebruikt en derhalve de waarde van de woning onderbouwen. Daarbij komt dat belanghebbende ten aanzien van deze objecten perceeloppervlakten in aanmerking heeft genomen, terwijl deze objecten etage-(portiek)woningen betreffen. 5.
41. Gelet op dat wat hiervoor is overwogen is de beschikte waarde van de woning van € 209.000 niet te hoog. Slotsom 5.
42. Dat wat hiervoor is overwogen leidt tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is. Proceskosten
43. Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. Beslissing Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, T.A. de Hek en M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda. De beslissing is op 19 november 2025 in het openbaar uitgesproken De griffier, de voorzitter, J. Azmi Shenouda Chr.Th.P.M. Zandhuis De beslissing is op 19 november 2025 in het openbaar uitgesproken. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.