GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.341.960/01 Zaak- en rolnummer rechtbank : 10483410 CV EXPL 23-12209 Arrest van 10 februari 2026 in de zaak van [naam] Vastgoed B.V., gevestigd in [vestigingsplaats], appellante in principaal hoger beroep, geïntimeerde in incidenteel hoger beroep, advocaat: mr. L.P. Quist, kantoorhoudend in Dordrecht, tegen NR Cooling Services B.V., gevestigd in Krimpen aan den IJssel en kantoorhoudend in Ridderkerk, geïntimeerde in principaal hoger beroep, appellante in incidenteel hoger beroep, advocaat: mr. A.C. de Kanter, kantoorhoudend in Amersfoort. Het hof noemt partijen hierna [appellante] en NR Cooling. 1De zaak in het kort 1.1 NR Cooling heeft een bedrijfsruimte van [appellante] gehuurd. Voorafgaand aan de aanvangsdatum van de huurovereenkomst heeft zij de bedrijfsruimte gerenoveerd. Over de renovatie en de kosten daarvan hebben partijen afspraken gemaakt. Het gaat in deze zaak om de vraag hoe die afspraken moeten worden uitgelegd. Ook gaat het om herstel van de gebreken aan de riolering en de vraag wie de kosten van het uitgevoerd onderzoek aan het riool en het ontstoppen van het riool moet betalen. 1.2 De rechtbank heeft [appellante] veroordeeld om een bedrag van € 94.840,96 aan NR Cooling te betalen en een bedrag van € 1.443,53 voor kosten rioolonderzoek. Verder heeft de rechtbank [appellante] veroordeeld de gebreken aan de riolering te herstellen. Het hof komt tot hetzelfde oordeel. Wel komt het hof tot een andere ingangsdatum van de wettelijke handelsrente. Ook vindt het hof dat [appellante] de kosten van het ontstoppen van het riool moet betalen. 2Procesverloop in hoger beroep 2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: de dagvaarding van 29 april 2024, waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 16 februari 2024; de memorie van grieven van [appellante], met bijlagen; het arrest van dit hof van 16 juli 2024, waarin een mondelinge behandeling is gelast (deze is niet gehouden); de memorie van antwoord in principaal appel en memorie van grieven in incidenteel appel (tevens wijziging van eis) van NR Cooling, met bijlagen; de memorie van antwoord in incidenteel appel van [appellante]. 3Feitelijke achtergrond 3.1 [appellante] is eigenaar van het bedrijfspand aan de [adres] (hierna: het pand). Het pand is begin 2021 ter verhuur aangeboden door Van Vliet Bedrijfsmakelaars B.V. Als verhurend makelaar is [makelaar] (hierna: [makelaar] of de makelaar) opgetreden. In de verhuurbrochure is aanvankelijk een huurprijs van € 6.000,- opgenomen. 3.2 NR Cooling heeft belangstelling getoond voor (de huur van) het pand. NR Cooling heeft na bezichtiging van het pand kenbaar gemaakt dat het pand eerst gerenoveerd moest worden. 3.3 In dat verband heeft [makelaar] op 20 juni 2021 een e-mail gestuurd aan [bestuurder NR] (indirect bestuurder van NR Cooling, hierna: [bestuurder NR]) met de volgende inhoud: “Ik heb nog diverse malen overleg gehad met de eigenaar van het pand aan de [adres]. (….) Als we kijken naar verhuur is eigenaar bereid aanzienlijk mee te investeren in het up-to-date maken van het pand. Van het totaal te investeren bedrag, met een bovencap van € 400.000,- exclusief BTW, is eigenaar bereid om voor 50% mee te investeren en dit terug te laten komen in de huurprijs. Eigenaar is dus bereid om € 200.000,- te investeren in het pand, e.e.a. op basis van de door jullie overlegde / te overleggen investeringsbegroting. Uitgaande van deze investering (…) mag ik het pand aanbieden voor een huurprijs van € 7.750,- per maand exclusief servicekosten exclusief BTW. De voorkeur van verhuurder is dan wel een huurtermijn van 7 jaar. (…)” 3.4 NR Cooling heeft op 29 juni 2021 een investeringsbegroting gemaakt ter zake van de werkzaamheden aan het pand. Deze investeringsbegroting is als bijlage bij de door beide partijen ondertekende huurovereenkomst gevoegd. De begroting sluit op een bedrag van € 554.180,00. Op de begroting staat: “Tot € 400.000,- exclusief BTW zullen de kosten op basis van 50%-50% tussen huurder van verhuurder worden verdeeld. Al het meerdere komt voor rekening van huurder.” 3.5 Bij e-mail van 5 juli 2021 heeft de heer [medewerker NR] van NR Cooling (hierna: [medewerker NR]) aan [makelaar] geschreven: “Zoals besproken aan de telefoon hierbij het overzicht voor de investering in het pand aan de [adres].” 3.6 NR Cooling heeft op 6 juli 2021 een schriftelijke huurovereenkomst met betrekking tot het pand gesloten met [appellante], ingaande op 1 oktober 2021, voor de duur van zeven jaar. 3.7 In artikel 23 van de huurovereenkomst is het volgende vastgelegd: “Partijen zijn overeengekomen dat het pand in de huidige staat wordt opgeleverd en het gehuurde in goed overleg tussen partijen zal worden gerenoveerd / zal worden ingericht naar wens van huurder. Een overzicht van de benodigde werkzaamheden is vermeld op de bij deze huurovereenkomst bijgesloten investeringsbegroting d.d. 29 juni 2021. De hiermee gemoeide kosten, tot een maximum van € 400.000,- exclusief BTW, zullen op basis van een verdeling 50% - 50% tussen huurder en verhuurder worden verdeeld. Verhuurder investeert maximaal € 200.000,- exclusief BTW. Al het meerdere komt voor rekening van huurder. De uit te voeren werkzaamheden zullen voor 50% bij verhuurder in rekening worden gebracht en voor 50% bij huurder. Alle met hierboven genoemde investering genoemde zaken / voorzieningen worden verondersteld deel uit te maken van het gehuurde. Het is huurder bij beëindiging van de huurovereenkomst niet toegestaan deze zaken / voorzieningen geheel of gedeeltelijk weg te halen of anderszins te verwijderen en / of te verkopen. Het is huurder tevens niet toegestaan om bij beëindiging van de huurovereenkomst aan een toekomstig huurder hiervoor nog een vergoeding te vragen. Verhuurder is bij beëindiging van de huurovereenkomst geen vergoeding verschuldigd aan huurder voor de door huurder gedane investering.” Artikel 14 van de huurovereenkomst luidt als volgt: “Indien huurder aanpassingen aan het gehuurde wenst, dient huurder te allen tijde vooraf schriftelijke toestemming aan verhuurder te vragen en verhuurder tevens inzage van deze (bouw)plannen te geven.” In de toepasselijke algemene bepalingen is in de artikelen 11 en 12 (voor zover relevant) opgenomen: “11.5 Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op artikel 11.2 zijn voor rekening van Huurder: d. onderhoud en herstel van (…)gootstenen, (…) sanitair; e. onderhoud en herstel van leidingen en kranen van (…) water;(…) k. de zorg voor het (…) schoonmaken en ontstoppen van putten, goten en alle afvoeren/rioleringen tot aan de gemeentelijke hoofdriolering van het gehuurde (…). 11.6 Onderhoud, herstel en vernieuwingen van door of vanwege Huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen zijn voor rekening van Huurder. (…) 12.1 Huurder zal Verhuurder te allen tijde tevoren schriftelijk informeren over iedere verandering of toevoeging. Hieronder vallen onder meer doch niet uitsluitend alle wijzigingen die een effect zouden kunnen hebben op de op het gehuurde toepasselijke vergunningen. (…) 12.2 Zonder toestemming van Verhuurder is Huurder bevoegd veranderingen en/of toevoegingen in het gehuurde aan te brengen die voor de exploitatie van het bedrijf van Huurder nodig zijn, mits de veranderingen en toevoegingen niet de (bouwkundige) constructie van het gehuurde en/of technische voorzieningen die deel uitmaken van het gehuurde (…) betreffen of beïnvloeden. 12.3 Voor alle veranderingen en toevoegingen anders dan bedoeld in artikel 12.2 behoeft Huurder de voorafgaande schriftelijke toestemming van Verhuurder.(…)” 3.8 Het pand is op 8 juli 2021 opgeleverd. In de opleverrapportage is onder meer opgenomen: “Het gehuurde zal compleet worden gerenoveerd, e.e.a. zoals beschreven in de door partijen ondertekende huurovereenkomst.” 3.9 Op 8 juli 2021 heeft [medewerker NR] een e-mail gestuurd aan [makelaar] met de volgende inhoud: “Zoals besproken zouden wij graag vanuit de eigenaar goedkeur krijgen op de aanpassingen die wij gaan uitvoeren op de [adres]. Ik ben zo vrij geweest een document te maken waarin benoemd word wat wij gaan doen, waarbij heel simpel door ja of nee te zeggen akkoord (of niet) kan worden gegeven op de aanpassingen. I.v.m. voortgang demontage werken zouden wij graag voor het weekend horen of wij verder kunnen gaan, of dat een bezoek met de eigenaars vertegenwoordiger morgen een optie is. (…)” 3.10 Op 9 juli 2021 heeft [makelaar] aan [medewerker NR] gemaild: “Uiteraard kan worden aangevangen met de eerste werkzaamheden aan de [adres]. De tekenlijst heb ik in goede orde ontvangen en doorgezet naar verhuurder. Ik kom hier zsm op terug.” 3.11 Op 15 juli 2021 heeft [makelaar] aan [medewerker NR] geschreven: “Zoals besproken onderstaand de contactgegevens van de beheerder van de [adres]. Met hem kunnen de bouwtechnische zaken worden besproken en in eerste instantie ook de financiële afwikkeling van de verbouwing.” 3.12 NR Cooling heeft op dezelfde dag de beheerder [beheerder] (hierna: [beheerder] of de beheerder) uitgenodigd om aanwezig te zijn bij een overleg op 21 juli 2021 met leveranciers over een aantal werkzaamheden in het pand. De beheerder heeft aangegeven dat hij niet aanwezig kan zijn. 3.13 [medewerker NR] heeft op 25 augustus 2021 aan [beheerder] het ontwerp van het kantoor toegestuurd. In reactie daarop mailt [beheerder]: “Ziet er goed uit!” 3.14 Bij e-mail van 3 september 2021 bericht [beheerder] aan [medewerker NR]: “Na onze afspraak heb ik e.e.a. met de eigenaar besproken. (…) Daktoegang In principe is de eigenaar hiermee akkoord om dit aan te laten brengen. Ter vergelijk zal ik ook een offerte laten opmaken. Na ontvangst van de raming van jouw aannemer zal ik beide voorstellen voorleggen ter goedkeuring aan de eigenaar. (…)” 3.15 Na afronding van de werkzaamheden heeft NR Cooling het gehuurde op 4 oktober 2021 in gebruik genomen. 3.16 Bij e-mail van 5 oktober 2021 heeft NR Cooling aan de beheerder gemeld dat er problemen waren met de riolering en dat er een professioneel ontstoppersbedrijf is ingeschakeld om alles te ontstoppen. Ook is in de e-mail vermeld dat de oorzaak was “zwaar aangekoekte riool afvoeren, door lange stilstand waardoor alles opdroogt en aankoekt aan de wanden”. In de bijlage is een factuur meegestuurd van € 1.570,90 (exclusief btw). Verder is melding gemaakt van een verstopping van een regenafvoerput op het achterterrein. 3.17 Op 20 oktober 2021 heeft NR Cooling een factuur voor een bedrag van € 200.000,- exclusief BTW aan [appellante] verzonden voor de kosten van de renovatie. 3.18 Bij e-mail van 10 november 2021 heeft NR Cooling de facturen van de verbouwing aan [appellante] gestuurd. Op 15 november 2021 heeft [appellante] geschreven dat zij een voorschotbetaling zal doen van 50% van de factuur, dat zij nog niet akkoord is met de specifieke factuur en dat een inhoudelijke beoordeling daarvan pas kan plaatsvinden na het overleg van volgende week. 3.19 Op 2 december 2021 heeft NR Cooling aan [appellante] een excel bestand met factuurnummers en link naar de facturen gestuurd. 3.20 Bij e-mail van 19 januari 2022 heeft [appellante] nog een aantal opmerkingen gemaakt over de juistheid van de rapportage. In mei 2022 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen NR Cooling en [appellante] over de facturen. 3.21 In een e-mail van 1 juni 2022 heeft [makelaar] onder meer het volgende verklaard: “(…) Vanuit mij is er zowel telefonisch als per mail diverse keren contact geweest met verhuurder inzake de verbouwing. Op 2 juni , in de onderhandelingsfase, heb ik een mail verzonden naar verhuurder met een overzicht van de werkzaamheden die jullie voornemens waren om te doen in het pand. Op 11 juni heb ik het door jullie opgestelde overzicht (bijgesloten excel bestand) aan verhuurder toegezonden. Dit is de basis geweest voor de uiteindelijke investeringsbegroting die als bijlage is bijgesloten bij de huurovereenkomst. Ik kan niet precies herleiden hoe verhuurder hier akkoord op heeft gegeven en wanneer. Maar feit is dat dit document is bijgesloten bij de huurovereenkomst en partijen deze overeenkomst hebben ondertekend. En verhuurder dus op de hoogte is van de voorgenomen aanpassingen aan het pand. Voor en ook na de oplevering heb ik op 9 juli en op 15 juli de tekeningen (bijgesloten) van de verbouwing toegezonden aan verhuurder. Verhuurder heeft dezelfde dag op gereageerd met ‘ja, ziet er mooi uit, nu in het eggie!’ (…)” 4Procedure bij de kantonrechter 4.1 NR Cooling heeft [appellante] gedagvaard en gevorderd (samengevat) haar te veroordelen tot betaling van € 100.000,- exclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, de buitengerechtelijke kosten en de kosten van rioolonderzoek; primair tot herstel van gebreken aan het vuilwatersysteem en de straatkolken van het terrein aan de achterzijde van het gehuurde, op straffe van een dwangsom en subsidiair tot betaling van een bedrag van € 4.270,- exclusief BTW; de toegezegde daktoetreding te realiseren, op straffe van een dwangsom; in de proceskosten. 4.2 NR Cooling legt aan haar vordering ten grondslag nakoming van artikel 23 van de huurovereenkomst. Voor wat betreft de riolering stelt zij dat hier sprake is van een gebrek en dat [appellante] als verhuurder verantwoordelijk is voor gebreken aan het gehuurde. 4.3 [appellante] heeft op haar beurt gevorderd (in reconventie) NR Cooling te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 121.000,- met wettelijke handelsrente; tot herstel van de gebreken aan een niet werkend vuilwatersysteem en de niet werkende straatkolken op het terrein aan de achterzijde en bewijs te verstrekken dat herstel heeft plaatsgevonden, op straffe van een dwangsom; in de (buiten)gerechtelijke incassokosten en in de proceskosten. 4.4 [appellante] legt daaraan ten grondslag dat zij onverschuldigd heeft betaald omdat NR Cooling nooit toestemming heeft gevraagd voor de werkzaamheden en nooit overleg met haar heeft gevoerd. Voor wat betreft de gebreken stelt [appellante] dat deze op grond van de algemene bepalingen voor rekening van de huurder komen. 4.5 Daarnaast heeft [appellante] voorwaardelijk een incidentele vordering ex art. 843a Rv ingesteld. Zij wil dat NR Cooling aan haar ter beschikking stelt (op straffe van een dwangsom) alle offertes, opdrachtbevestigingen, facturen, afleverbonnen en betaalbewijzen van de facturen ter zake waarvan NR Cooling betaling vordert zoals vermeld op het kostenoverzicht van NR Cooling voor een bedrag van € 456.982,03 exclusief BTW alsmede een verklaring van de accountant van NR Cooling omtrent de kortingsregeling welke bestaat met Toshiba in 2021 en waaruit blijkt in hoeverre deze kortingsregeling is aangewend ten gunste van [appellante]. 4.6 De kantonrechter heeft de vorderingen van NR Cooling grotendeels toegewezen, de vorderingen van [appellante] afgewezen en [appellante] in de proceskosten veroordeeld. De kantonrechter heeft daarbij overwogen dat artikel 23 van de huurovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat NR Cooling zonder (schriftelijke) toestemming werkzaamheden zoals opgenomen op de investeringsbegroting mocht uitvoeren. NR Cooling mocht de feitelijke kosten van derden en (naar redelijkheid) de door haar begrote kosten voor de eigen werkzaamheden aan [appellante] doorbelasten. [appellante] moet de riolering herstellen nu vast staat dat de oorzaak van dit gebrek niet aan NR Cooling kan worden toegerekend. [appellante] hoeft geen dakluik te laten maken. Volgens de kantonrechter heeft [appellante] geen belang bij afgifte van de gevorderde bescheiden. 5Vordering in hoger beroep 5.1 [appellante] vordert in hoger beroep het vonnis van de kantonrechter te vernietigen en opnieuw rechtdoende NR Cooling te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 121.000,-, tot terugbetaling van een op basis van het vonnis betaald bedrag van € 132.906,20, tot betaling van de herstelkosten van de riolering (€ 1.390,53) en tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten. Voor zover het hof van oordeel is dat NR Cooling rechten kan ontlenen aan artikel 23 van de huurovereenkomst stelt zij opnieuw de vordering tot afgifte van bescheiden ex art. 843a Rv (voorwaardelijk) in. 5.2 Kort gezegd zien de bezwaren van [appellante] op de uitleg door de kantonrechter van de afspraken in artikel 23 van de huurovereenkomst (grieven 1 t/m 5), de omvang van de kosten van de renovatiewerkzaamheden (grief 6 en 7), het oordeel dat [appellante] moet zorgdragen voor herstel van de riolering en de draaikolken en dat [appellante] de kosten van het rioolonderzoek moet betalen (grief 8), het oordeel dat [appellante] geen belang heeft bij afgifte van de gevorderde bescheiden (grief 9) en de veroordeling van [appellante] in de proceskosten (grief 10). 5.3 NR Cooling eist in incidenteel hoger beroep dat [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van € 100.000,- (in plaats van het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 94.840,96) met de wettelijke handelsrente vanaf 3 november 2021 (dan wel vanaf 2 december 2021, dan wel vanaf 22 mei 2022, dan wel vanaf 24 november 2022) tot de dag dat volledig is betaald, na eiswijziging tot betaling van de kosten van het ontstoppen van de riolering (€ 1.570,-), tot betaling van de buitengerechtelijke kosten, tot het realiseren van een daktoetreding, op straffe van een dwangsom, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten van beide instanties. 5.4 De bezwaren van NR Cooling zien op de afwijzing van de kosten van het ontstoppen van het riool (grief 1), de overweging dat administratiekosten niet in de berekening van de renovatiekosten mogen worden opgenomen (grieven 2 en 3), de ingangsdatum van de wettelijke handelsrente (grief 4), de overweging dat [appellante] niet hoeft te zorgen voor daktoetreding (grief 5) en de afwijzing van de buitengerechtelijke incassokosten (grief 6). 6Beoordeling in hoger beroep Uitleg artikel 23 huurovereenkomst 6.1 [appellante] heeft zich op het standpunt gesteld dat uit de woorden ‘in goed overleg’ in artikel 23 moet worden afgeleid dat partijen de intentie hadden dat over de concrete invulling van de afspraken nog overleg zou worden gevoerd. Met artikel 23 wordt volgens [appellante] niet geregeld welke werkzaamheden worden uitgevoerd en wanneer, welke leveranciers de werkzaamheden zullen uitvoeren, wat de onderlinge verdeling van taken tussen partijen zal zijn etc. De verbintenissen die voortvloeien uit artikel 23 zijn dan ook onvoldoende bepaalbaar. Bovendien volgt uit artikel 12.3 van de algemene bepalingen dat NR Cooling schriftelijke toestemming nodig heeft voor veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde. Artikel 23 is niet een bijzondere bepaling die de algemene bepaling van artikel 12 lid 3 opzij heeft gezet. Bovendien is die bepaling nog eens herhaald in artikel 14 van de huurovereenkomst, waarin staat dat altijd schriftelijke toestemming nodig is. Dat betekent dus dat NR Cooling én toestemming nodig had van [appellante] voor het laten uitvoeren van concrete werkzaamheden én in goed overleg met [appellante] concrete opdrachten zou geven voor de uitvoering van de werkzaamheden. Anderen waren niet bevoegd om [appellante] in dezen te vertegenwoordigen. De investeringsbegroting was niet leidend voor de werkzaamheden die daadwerkelijk zouden worden uitgevoerd maar slechts bedoeld om bij benadering inzichtelijk te krijgen wat de beoogde renovatie zou gaan kosten. De investeringsbegroting kan niet worden beschouwd als schriftelijke toestemming. Uit de e-mail van 8 juli 2021 volgt dat ook NR Cooling er zonder meer vanuit ging dat zij toestemming nodig van [appellante]. Omdat NR Cooling zich niet aan de voorwaarde van toestemming en goed overleg heeft gehouden, is [appellante] niet gebonden aan de afspraak. Verder moet artikel 23 volgens [appellante] zo worden uitgelegd dat facturatie voor 50% bij verhuurder en voor 50% bij huurder zou plaatsvinden. Indirecte facturering is niet afgesproken. Partijen hadden een gezamenlijk opdrachtgeverschap voor ogen. Voor [appellante] was het immers van groot belang om controle te blijven houden over de daadwerkelijk uit te voeren werkzaamheden en de daaraan verbonden kosten. Ten onrechte heeft de kantonrechter bij de uitleg van de afspraak een grote rol toegekend aan de afspraak dat NR Cooling de wijzigingen bij het einde van de huurovereenkomst zal achterlaten zonder daarvoor een vergoeding te ontvangen. [appellante] heeft (onder verwijzing naar een verklaring van makelaar-taxateur Bremmer) betwist dat zij profiteert van een waardevermeerdering. Voldoende bepaald 6.2 Met NR Cooling is het hof van oordeel dat de afspraken tussen partijen voldoende bepaalbaar in de zin van artikel 6:227 BW zijn. De afspraken zijn voldoende kenbaar en geven voldoende houvast ten aanzien van de omvang van de verplichtingen. Duidelijk is immers dat het pand zal worden gerenoveerd/ zal worden ingericht naar de wens van de huurder, dat de werkzaamheden zullen worden uitgevoerd zoals vermeld op de bijgesloten investeringsbegroting, dat de kosten die gemoeid zullen zijn met de uitvoering van de werkzaamheden tot een maximum van € 400.000,- exclusief BTW op basis van een verdeling 50%-50% tussen huurder en verhuurder zullen worden verdeeld, dat de verhuurder maximaal € 200.000,- exclusief BTW zal bijdragen en dat de rest voor rekening van de huurder zal komen. Uit artikel 6:227 BW volgt niet dat bij het aangaan van een overeenkomst al duidelijk is wanneer en door welke leveranciers de werkzaamheden zullen worden uitgevoerd en wat de onderlinge taakverdeling is. Schriftelijke toestemming en goed overleg 6.3 Voor wat betreft de schriftelijke toestemming is het hof van oordeel dat uit artikel 23 reeds volgt dat de huurder toestemming had van de verhuurder om het pand te renoveren. Partijen hebben immers voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst uitvoerig onderhandeld over de uit te voeren renovatiewerkzaamheden en [appellante] wist aan de hand van de investeringsbegroting, die als bijlage bij de huurovereenkomst is gevoegd, welke werkzaamheden NR Cooling wilde gaan uitvoeren en wat de kosten daarvan zouden zijn. NR Cooling mocht daar ook vanuit gaan, mede gelet op de e-mail van 9 juli 2021 van de makelaar [makelaar] waarin hij aangeeft dat (uiteraard) met de eerste werkzaamheden kan worden gestart. Bovendien is naar aanleiding van de door NR Cooling aan de makelaar toegestuurde tekenlijst (met uit te voeren werkzaamheden) geen bezwaar ontvangen van of namens [appellante]. Integendeel, volgens de verklaring van de makelaar (zie 3.21) zou de verhuurder na ontvangst van de tekeningen van de verbouwing hebben gezegd “ja, ziet er mooi uit, nu in het eggie”. 6.4 Het hof volgt ook niet de uitleg die [appellante] aan de woorden “in goed overleg “ geeft. Noch uit de bewoordingen van artikel 23 noch uit de gedragingen van partijen kan worden afgeleid dat het de bedoeling was (zoals [appellante] stelt) dat de renovatiewerkzaamheden in gezamenlijkheid zouden worden uitgevoerd. Nadat duidelijk was geworden dat bouwtechnische zaken met de beheerder moesten worden besproken, heeft NR Cooling op 15 juli 2021 de beheerder uitgenodigd voor overleg met de leveranciers over de werkzaamheden maar deze kon daarbij niet aanwezig zijn. Er is echter geen bezwaar gemaakt tegen het doorgaan van het overleg zonder aanwezigheid van de beheerder (dan wel iemand anders namens [appellante]). Naar aanleiding van het toesturen van het schetsontwerp op 25 augustus 2021 aan de beheerder reageert de beheerder enkel met de woorden dat ‘het er goed uit ziet’. Op geen enkel moment is door of namens [appellante] om overleg gevraagd over het geven van opdrachten voor de werkzaamheden terwijl uit de e-mail van 3 september 2021 volgt dat de beheerder wel contact heeft met de verhuurder en deze dus op de hoogte moet zijn geweest van de uitgevoerde of nog uit te voeren werkzaamheden. Vertegenwoordigingsbevoegdheid 6.5 [appellante] heeft nog aangevoerd dat de makelaar noch de beheerder bevoegd was om haar te vertegenwoordigen. Het hof gaat aan die stelling voorbij. Vast staat immers dat [appellante] nooit zelf om overleg heeft gevraagd, vragen heeft gesteld of een bezoek heeft gebracht aan het pand. NR Cooling heeft er op gewezen dat alle contacten gedurende het hele verhuurtraject via de makelaar liepen. Zij heeft ook gewezen op de e-mail van 15 juli 2021 aan NR Cooling waarin is bericht dat alle bouwtechnische zaken en (in eerste instantie) ook de financiële afwikkeling met de beheerder konden worden besproken. In dat licht bezien had het op de weg gelegen van [appellante] om haar stelling (nader) te onderbouwen, hetgeen zij niet heeft gedaan. Gezamenlijk opdrachtgever 6.6 Volgens [appellante] moet de bepaling dat “de uit te voeren werkzaamheden dienen voor 50% bij de verhuurder en voor 50% bij de huurder in rekening te worden gebracht” zo worden uitgelegd dat de facturen naar beide partijen bij helfte moeten worden gefactureerd. Dat impliceert volgens haar dat partijen gelijkwaardig de offertes zouden opvragen en opdrachten zouden aangaan. Die kans is [appellante] ontnomen. Het hof volgt dat betoog niet. De uitleg die [appellante] aan de bepaling wil geven volgt niet uit de stukken. Bovendien heeft NR Cooling er terecht op gewezen dat [appellante] zich ook niet als zodanig heeft gedragen. Zij heeft immers nooit (ook niet via de makelaar of de beheerder) aan NR Cooling kenbaar gemaakt dat zij betrokken wilde worden bij het aanvragen van offertes, de keuze voor aannemers of leveranciers, de verstrekking van opdrachten en de betaling van facturen. Evenmin heeft zij zelf offertes aangevraagd. Daarbij komt dat de werkzaamheden mochten worden uitgevoerd “naar wens van de huurder” en dat NR Cooling al een investeringsbegroting had opgesteld op basis van kostenbegrotingen van aannemers/leveranciers. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat een redelijke uitleg van voornoemde bepaling meebrengt dat facturering indirect kan plaatsvinden. Overige omstandigheden 6.7 Tot slot kan de uitleg van artikel 23 van de huurovereenkomst niet los worden gezien van de omstandigheden waaronder de huurovereenkomst tot stand is gekomen. De afspraak over de vergoeding van de renovatiekosten is gemaakt onder de voorwaarde dat NR Cooling een hogere huurprijs zou accepteren (€ 7.750,- in plaats van € 6.000,-), een langere huurtermijn (7 jaar in plaats van 5 jaar) en na het einde van de huurovereenkomst alle zaken/voorzieningen die met de renovatie gemoeid zijn zonder recht op vergoeding in het pand zou achterlaten. [makelaar] schrijft immers in de mail van 20 juni 2021 dat de eigenaar bereid is voor 50% mee te investeren en dat hij dit wil laten terugkomen in de huurprijs. [appellante] kan reeds daarom niet gevolgd worden in haar uitleg dat zij geen enkel profijt heeft gehad van de renovatiewerkzaamheden. Daarnaast kan [appellante] ook profiteren van enige waardevermeerdering, zo volgt immers uit de verklaring van makelaar-taxateur Bremmer. Welke kosten vallen onder artikel 23?
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.