GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Afdeling civiel recht zaaknummer HD 200.106.382/01 arrest van 11 augustus 2015 in de zaak van 1 [appellant 1] ,wonende te [woonplaats 1] , 2. [appellante 2] ,wonende te [woonplaats 1] , appellanten, hierna in mannelijk enkelvoud: [appellanten] , advocaat: mr. F.P.G.F. de Moel te Eindhoven, tegen 1 [geïntimeerde] ,wonende te [woonplaats 2] , hierna: [geïntimeerde] , 2. Makelaardij O.G. [vestigingsplaats] B.V., h.o.d.n. [makelaars] Makelaars,gevestigd te [vestigingsplaats] , geïntimeerden, advocaat: mr. L.J. Krijgsman te Enter, gemeente Wierden, als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 26 juni 2012, 8 april 2014 en 3 maart 2015 in het hoger beroep van het door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, onder zaaknummer 781383 / 11-9287 gewezen vonnis van 9 februari 2012. 12Het verloop van de procedure Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenarrest van 3 maart 2015; de memorie na tussenarrest van [appellanten] van 31 maart 2015 met producties 19 tot en met 40; de antwoordmemorie van [geïntimeerde] van 28 april 2015 met producties 7 tot en met 16. een faxbrief van 29 april 2015 van de zijde van [geïntimeerde] ; een faxbrief van 13 mei 2015 met bijlagen van de zijde van [appellanten] ; een faxbrief van 15 mei 2015 met bijlagen van de zijde van [geïntimeerde] . Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. 13De verdere beoordeling 13.1. Bij genoemd tussenarrest van 3 maart 2015 heeft het hof [appellanten] in de gelegenheid gesteld zich - deugdelijk onderbouwd, onder meer met relevante justificatoire bescheiden - nader uit te laten over de aard en omvang van de schade, zodat deze door het hof kan worden begroot. 13.2. [appellanten] heeft een memorie genomen waarin hij een uiteenzetting heeft gegeven van de schade, voorzien van een schadestaat en producties. 13.3. [geïntimeerde] heeft een antwoordmemorie gestuurd aan het hof voor de rolzitting van 28 april 2015. In een faxbrief van 29 april 2015 heeft de advocaat van [geïntimeerde] het volgende aan de griffier van het hof medegedeeld: ‘Via de digitale rol heb ik vanmorgen gezien dat de antwoordmemorie voor de rol van 28 april jl. niet is genomen. Dit verbaast mij, want ik heb zelf de stukken voor verzending gereed gemaakt. Ik heb u meteen gebeld. U gaf aan geen stukken te kunnen traceren. Zoals uit de datum van het H-formulier blijkt is vrijdag alles verzorgd, maar kennelijk is er dan dus wat met de postbezorging fout gegaan. (…) Kan ik gelet op bovenstaande ervan uitgaan dat de memorie alsnog als genomen kan worden beschouwd?” De advocaat van [appellanten] heeft zich gerefereerd aan het oordeel van de rolraadsheer. Vervolgens heeft het hof beslist dat de memorie alsnog wordt geaccepteerd. 13.4. Bij (fax)brief van 13 mei 2015 heeft mr. De Moel het hof verzocht deze antwoordmemorie van 28 april 2015 alsnog te weigeren en ook de reeds op 26 februari 2013 genomen memorie van antwoord alsnog buiten beschouwing te laten, omdat deze processtukken in strijd met het bepaalde in artikel 83 Rv niet door mr. Krijgsman, maar door een juridisch medewerker van het kantoor van mr. Krijgsman zijn ondertekend. Bij faxbrief van 15 mei 2015 heeft mr. Krijgsman erkend dat de op deze processtukken geplaatste handtekening niet van hem is maar van zijn kantoorgenote, mr. [kantoorgenote] , die geen advocaat is. Mr. Krijgsman heeft medegedeeld dat hij wel zelf de procedure in hoger beroep heeft gevoerd. Voorts heeft hij een nieuwe exemplaar van beide processtukken, voorzien van zijn handtekening, meegestuurd en gevraagd om pleidooi voor het geval het hof de antwoordmemorie van 28 april 2015 alsnog weigert. 13.5. Ingevolge artikel 83 lid 2 Rv dienen in zaken waarin partijen niet in persoon kunnen procederen, schriftelijke conclusies en akten te zijn ondertekend door de advocaat. Vast staat dat dit niet is gebeurd. Het hof is van oordeel dat dit een gebrek is dat zich voor herstel leent. Mr. Krijgsman heeft bij faxbrief van 15 mei 2015 het gebrek hersteld. Weliswaar heeft dat herstel voor wat betreft de memorie van antwoord van 26 februari 2013 in een heel laat stadium van het geding plaatsgevonden, maar het hof is van oordeel dat [appellanten] niet in zijn processuele belang is geschaad, nu na die memorie van antwoord een pleidooi heeft plaatsgevonden. Tijdens die zitting is duidelijk gebleken dat de in die memorie van antwoord ingenomen stellingen de standpunten betreffen die mr. Krijgsman in dit geding heeft ingenomen, waarop [appellanten] heeft kunnen reageren. 13.6. Het hof zal thans overgaan tot de beoordeling van de vordering tot schadevergoeding. Uit het voorgaande volgt dat daarbij zal worden betrokken hetgeen door [geïntimeerde] in de antwoordmemorie van 28 april 2015 daartegen als verweer is aangevoerd. 13.7. Het hof stelt het volgende voorop. Beoordeeld moet worden of [appellanten] schade heeft geleden doordat [geïntimeerde] hem niet heeft geïnformeerd over de risico’s van het uitblijven van de bankgarantie/waarborgsom. Daarvoor dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de situatie zoals die zich feitelijk heeft voorgedaan - waarin [appellanten] geen informatie heeft gekregen over het uitblijven van de bankgarantie/waarborgsom - en de hypothetische situatie dat [appellanten] wel zou zijn geïnformeerd over het uitblijven van de bankgarantie/waarborgsom. Voor die hypothetische situatie is van belang dat de financiële gegoedheid van de koper blijkt uit de bankgarantie/waarborgsom en dat, wanneer de koper boetes of schadevergoeding verschuldigd wordt vanwege een tekortkoming, die bankgarantie/waarborgsom strekt tot zekerheid van boetes en/of tot schadevergoeding (zie rov. 7.7 arrest van 8 april 2014). Met andere woorden, [geïntimeerde] had [appellanten] dienen te waarschuwen dat het uitblijven van de bankgarantie/waarborgsom waarschijnlijk betekende dat [getuige 5] niet over de financiële middelen beschikte om na te komen en dat wanneer [getuige 5] inderdaad niet na zou komen, [appellanten] dan geen zekerheid had van verhaalsmogelijkheden op [getuige 5] (namelijk door inroeping van de bankgarantie, opeisen van de waarborgsom). In de hypothetische situatie gaat het erom wat [appellanten] had gedaan, wanneer [geïntimeerde] hem op die risico’s had gewezen. 13.8. Anders dan [appellanten] heeft aangevoerd, dient geen vergelijking te worden gemaakt tussen de huidige financiële situatie van [appellanten] en zijn financiële situatie wanneer hij de woning niet zou hebben verkocht. [appellanten] heeft immers de woning wél verkocht. Het feit dat de levering niet heeft plaatsgevonden en dat de koopprijs niet is betaald, is niet het gevolg van een tekortkoming van [geïntimeerde] , maar van [getuige 5] . Ook het feit dat [getuige 5] de bankgarantie/waarborgsom niet heeft verstrekt, is niet het gevolg van een tekortkoming van [geïntimeerde] . Gelet op hetgeen partijen hebben gesteld over de toenmalige financiële situatie van [getuige 5] , dient ervan uitgegaan te worden dat zij de bankgarantie/waarborgsom destijds niet kon stellen en niet had gesteld, ook niet wanneer [geïntimeerde] [appellanten] had gewaarschuwd. Zoals hiervoor is overwogen, gaat het er in de hypothetische situatie om wat [appellanten] had gedaan, wanneer [geïntimeerde] hem op de risico’s van het uitblijven van de bankgarantie/waarborgsom had gewezen. Dubbele woonlasten 13.9. [appellanten] heeft gesteld dat hij in die hypothetische situatie geen vervangende woonruimte zou zijn gaan huren, maar in de woning was blijven wonen, waardoor hij geen dubbele woonlasten zou hebben gehad, zoals thans het geval is geweest. [appellanten] heeft aanspraak gemaakt op € 21.000,- ter zake de huurpenningen voor de duur van een jaar en courtage van de [groep] Groep ad € 1.680,-. Ook heeft [appellanten] aanspraak gemaakt op kosten voor gas, water en elektra (voor [straatnaam][nr 1] ) voor een bedrag van in totaal € 4.087,75 (het door [appellanten] genoemde bedrag van € 162,06 ter zake Waterschap De Dommel, wordt kennelijk door Brabant Water in rekening gebracht en maakt onderdeel uit van de nota van Brabant Water, zodat het hof ervan uitgaat dat hier sprake is van een dubbeltelling). 13.10. Tussen partijen staat vast dat [appellanten] op 14 juni 2010 een huurovereenkomst heeft gesloten, inhoudende een huurverplichting ingaande 1 juli 2010 voor de duur van minimaal twaalf maanden en een huurprijs van € 1.750,- per maand, inclusief € 250,- aan stoffering (rov. 7.1.6). 13.11. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat [appellanten] de huurovereenkomst pas heeft gesloten nadat duidelijk was dat [getuige 5] haar verplichtingen met betrekking tot de bankgarantie/waarborgsom niet nakwam. Dat dient voor risico van [appellanten] te blijven; hier is sprake van eigen schuld, aldus [geïntimeerde] . Het hof verwerpt dit verweer. [geïntimeerde] had [appellanten] dienen te waarschuwen. Nu het hof ervan uitgaat dat dit niet is gebeurd, had [appellanten] geen aanleiding om te wachten met het regelen van vervangende woonruimte. [appellanten] verkeerde in de veronderstelling dat hij de woning tijdig aan [getuige 5] moest leveren. Daaruit volgt dat hij de woning tijdig diende te ontruimen, zodat hij op tijd moest zorgen voor vervangende woonruimte. Het hof ziet de schade ter zake dubbele woonlasten als een rechtstreeks gevolg van de tekortkoming van [geïntimeerde] , te weten het niet voldoen aan de waarschuwingsplicht. Wanneer [geïntimeerde] wel had gewaarschuwd dan is aannemelijk dat [appellanten] ervoor had gekozen de woning te blijven bewonen en geen huurovereenkomst aan te gaan. Anders dan [geïntimeerde] heeft aangevoerd, acht het hof niet van belang dat [appellanten] haar niet om advies heeft gevraagd. [appellanten] had daartoe, zonder een waarschuwing van [geïntimeerde] , die uiterlijk op 1 juni 2010 had moeten worden gegeven, geen aanleiding. [appellanten] is pas op 10 juni 2010 de huurovereenkomst aangegaan. Het hof verwerpt dus het verweer van [geïntimeerde] dat [appellanten] het aan zichzelf heeft te wijten dat hij dubbele woonlasten heeft gehad en daaraan eigen schuld heeft. Het hof acht daarom in beginsel schadevergoeding bestaande uit de betaalde huurpenningen toewijsbaar. 13.12. Het hof verwerpt het verweer van [geïntimeerde] dat [appellanten] de huurovereenkomst had moeten annuleren of een ander huurder had moeten zoeken. De door [appellanten] getekende huurovereenkomst had een looptijd van een jaar, zodat - zonder nadere toelichting, die ontbreekt - niet valt in te zien dat die overeenkomst te annuleren was. Ook valt zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, in te zien dat het voor [appellanten] mogelijk was een vervangende huurder te vinden en dat de verhuurder daarmee akkoord zou zijn gegaan. 13.13. Volgens [geïntimeerde] heeft [appellanten] echter niet twaalf maanden, maar slechts negen maanden huurpenningen voldaan. Daartoe heeft [geïntimeerde] verwezen naar een vonnis van de kantonrechter te Eindhoven van 16 februari 2012 waarin als vaststaand feit is vermeld dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per 1 april 2011 is beëindigd (rov. 3.4). [appellanten] zal in de gelegenheid worden gesteld om hierop te reageren. Indien hij de vordering over de volle twaalf maanden handhaaft, dient hij betalingsbewijzen in het geding te brengen waaruit blijkt dat hij iedere termijn heeft voldaan. 13.14. Voorts heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat een gastenverblijf onderdeel uitmaakte van de gehuurde woning en dat daar de volwassen zoon met zijn vriendin verbleef. Daartoe heeft zij verwezen naar een processtuk dat door de verhuurder is ingediend in de procedure die heeft geleid tot het eerder genoemde vonnis van de kantonrechter te Eindhoven van 16 februari 2012. Volgens [geïntimeerde] dient ervan uitgegaan te worden dat de zoon en vriendin dienen bij te dragen in de huurkosten. Nu [geïntimeerde] echter in het geheel geen inzicht heeft gegeven welk bedrag daarmee gemoeid zou moeten zijn, kan het hof niet beoordelen welk bedrag op de gevorderde schadevergoeding in mindering dient te komen. Kennelijk heeft [geïntimeerde] wel de beschikking over relevante informatie op dit onderdeel, nu zij over processtukken beschikt van een procedure die heeft plaatsgevonden tussen [appellanten] en zijn verhuurder. Dat heeft tot gevolg dat van [geïntimeerde] een nadere toelichting had mogen worden verlangd van de huurwaarde van het gastenverblijf. Die toelichting heeft [geïntimeerde] echter niet gegeven. Dit verweer zal daarom als onvoldoende gemotiveerd worden verworpen. 13.15. [appellanten] heeft € 1.680,- gevorderd ter zake de courtagenota van een makelaar die heeft bemiddeld bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. [geïntimeerde] heeft daartegen terecht aangevoerd dat een betalingsbewijs ontbreekt. [appellanten] zal in de gelegenheid worden gesteld om een factuur én een betalingsbewijs over te leggen. 13.16. Volgens [geïntimeerde] zijn kosten van gas, water en elektra niet, althans niet volledig toewijsbaar, omdat [appellanten] maar in één woning tegelijk kan zijn. De kosten van gas, water en elektra hebben betrekking op de woning aan het [straatnaam][nr 1] te [woonplaats 2] (de aan [getuige 5] verkochte woning). Het hof acht niet onaannemelijk dat ook bij leegstand kosten moeten worden gemaakt ter zake nutsvoorzieningen om te voorkomen dat een woning er onbewoond uitziet en om te voorkomen dat de staat van de woning verslechtert (bijvoorbeeld schimmelvorming als gevolg van onvoldoende verwarming) en de tuin wordt verwaarloosd (sproeien). 13.17. Met betrekking tot de verwarming en het water zal het hof [appellanten] in de gelegenheid stellen om stukken in het geding te brengen van meerdere jaren waaruit (evt. door middel van vergelijking) kan worden afgeleid dat, maar ook hoe lang (gelet op de stelling van [geïntimeerde] dat de huurovereenkomst slechts negen maanden heeft geduurd, zie rov. 13.13), de woning niet is bewoond en/of waaruit blijkt dat [appellanten] zich heeft ingespannen om de schade te beperken (minimaal eindafrekeningen van de jaren 2007 t/m 2009). De vaste kosten acht het hof toewijsbaar. 13.18. [appellanten] heeft aanspraak gemaakt op € 1.884,- ter zake elektra. Niet alleen lijkt dat bedrag erg hoog voor een woning die niet is bewoond, maar [appellanten] heeft geen enkel bewijsstuk in het geding gebracht waaruit valt af te leiden dat hij die kosten heeft voldaan en - gelet op zijn schadebeperkingsplicht - redelijkerwijs heeft moeten voldoen. De aankondiging om stukken in het geding te brengen is onvoldoende. [appellanten] heeft geen enkel stuk in het geding gebracht, terwijl die stukken gelet op het tijdsverloop wel voorhanden moeten zijn. Het hof ziet geen aanleiding om [appellanten] alsnog die gelegenheid te bieden. Het hof zal die vordering daarom afwijzen. Gevolgschade als gevolg van dubbele woonlasten 13.19. Voorts heeft [appellanten] gesteld dat als gevolg van de hiervoor besproken dubbele woonlasten een sneeuwbaleffect is ontstaan en dat hij schade heeft geleden bestaande uit (samengevat weergegeven): a.
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.