GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.292.515/01 arrest van 13 juni 2023 in de zaak van [appellante] , wonende te [woonplaats] , appellante, advocaat: mr. S.H. van Loon te Houten, tegen Woningstichting De Zaligheden, gevestigd te [vestigingsplaats] , geïntimeerde, advocaat: mr. R.M. Goeman te Rotterdam, als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 15 juni 2021 in het hoger beroep van het door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, onder zaaknummer C/01/330636 / HA ZA 18-100 gewezen vonnis van 16 december 2020. 5Het verloop van de procedure Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenarrest van 15 juni 2021; het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen; de memorie van grieven tevens houdende akte wijziging en vermeerdering van eis met producties 1 t/m 8 ; de memorie van antwoord; de mondelinge behandeling van 7 november 2022 waarbij namens [appellante] spreekaantekeningen zijn voorgedragen; - de bij H12 formulier van 21 oktober 2022 van de zijde van [appellante] aan het hof gezonden producties 9 t/m 11. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. 6De verdere beoordeling 6.1 De feiten 6.1.1. In rov. 2.1 tot en met 2.17 van het vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank feiten vastgesteld. De door de rechtbank vastgestelde feiten, voor zover die niet zijn betwist, vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Voorts staan nog enkele andere feiten, als enerzijds gesteld en anderzijds niet betwist, tussen partijen vast. Het hof zal hierna een overzicht geven van deze relevante feiten. a. De Zaligheden is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet. Deze woningcorporatie is uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting. De Zaligheden beschikt over een licentie van de Stichting Opmaat voor het gebruik van het concept ‘Koopgarant’. b. De Zaligheden heeft in augustus 2009 de woning aan [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) te koop aangeboden. De in een plaatselijke krant opgenomen advertentie vermeldt onder meer: “(…) De verkoopprijs bedraagt € 184.000,- k.k. De werkelijke waarde van de woning bedraagt € 272.000,--. Omdat er een hoge korting wordt gegeven op deze woning is op de verkoop het concept ‘Koopgarant’ van toepassing. (…) Kijk voor meer informatie over koopgarant, foto’s en de voorwaarden op www.wsz.nl.” c. Het concept ‘Koopgarant’ houdt – kort gezegd – in dat een daartoe bevoegde woningcorporatie vanuit het belang van volkshuisvesting onder een aantal bijzondere voorwaarden (waaronder een terugkoopregeling en verdeling van het risico van waardestijging/waardedaling) woningen te koop aanbiedt tegen een lagere prijs dan de marktwaarde teneinde het kopen van een woning ook mogelijk te maken voor starters voor wie een woning op de vrije markt te duur is. De woning wordt in erfpacht uitgegeven. d. Met het oog op de uitgifte van de woning door De Zaligheden heeft [X] Makelaars B.V. (hierna: [de makelaar] ), in de persoon van [persoon A] , de woning op 26 mei 2009 blijkens het taxatierapport getaxeerd op een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van € 272.000. e. [appellante] heeft zich ingeschreven voor de aangeboden woning. Na inschrijving is zij door De Zaligheden uitgenodigd voor een individueel informatiegesprek. Dit gesprek heeft plaatsgevonden op 9 november 2009. Bij gelegenheid van dit gesprek heeft [appellante] van De Zaligheden, naast de (concept) koopovereenkomst met de Koopgarantbepalingen en het taxatierapport van [de makelaar] , een algemene toelichting over het concept Koopgarant ontvangen, waaronder uitleg over de terugkoopregeling, geïllustreerd met rekenvoorbeelden. In de aan [appellante] overhandigde toelichting staat onder meer: “(…) De woningstichting biedt de woning te koop aan voor een bedrag dat aanmerkelijk onder de marktwaarde ligt. Het verschil tussen de koopprijs en de werkelijke waarde van de woning wordt de ‘koperskorting’ genoemd. De koper ‘geniet’ deze korting tijdens de bewoning maar kan de korting nimmer te gelde maken omdat de woning bij doorverkoop uitsluitend aan de woningstichting kan worden terugverkocht. De woningstichting is verplicht om de woning aan te kopen. Bij de terugverkoop vloeit de korting automatisch terug naar de woningstichting (…)”. f. Bij “koopovereenkomst koopgarant” tevens “overeenkomst tot vestiging erfpacht” (hierna: de koopovereenkomst), door [appellante] (en haar voormalige partner [persoon B] (hierna: [persoon B] )) ondertekend op 24 november 2009 en door De Zaligheden ondertekend op 26 november 2009, heeft De Zaligheden de woning aan [appellante] en [persoon B] verkocht voor € 184.000. Deze koopsom is tot stand gekomen volgens de Koopgarantbepalingen, waarbij het taxatierapport van [de makelaar] van 26 mei 2009 leidend is geweest. g. De koopovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt: “(…) nemen hierbij het volgende in overweging: (…) - verkoper en koper komen overeen aan deze koop bijzondere voorwaarden te verbinden, hierna te noemen: Koopgarantbepalingen; de tekst van de Koopgarantbepalingen (versie Woningstichting de Zaligheden, 8 januari 2008 is aan deze overeenkomst gehecht; de Koopgarantbepalingen betreffen onder meer een zelfbewoningsplicht voor de koper, een korting op de koopprijs, een terugkoopregeling met een deling van de tussentijds opgetreden waardeontwikkeling en een regeling omtrent kwaliteit en onderhoud van de woning; tot zekerheid voor de nakoming van de Koopgarantbepalingen geeft verkoper het betreffende registergoed aan de koper in erfpacht uit. (…) Toepassing Koopgarant: korting en aandeel in de waardeontwikkeling De koopsom (uitgifteprijs) is volgens Hoofdstuk F lid 1 van de Koopgarantbepalingen berekend en samengesteld als volgt: - huidige onderhandse verkoopwaarde van de woning, vrij van huur en gebruik en inclusief de afkoopsom van de canon voor de gehele duur van de erfpacht, ofwel € 272.000,=; - verminderd met 32,35% koperskorting, ofwel € 88.000,=. (…) Het aandeel van de koper in de waardeontwikkeling, zoals bedoeld in hoofdstuk I van de Koopgarantbepalingen, bedraagt 50%. (…) 5.14 Erfpacht- en Koopgarantbepalingen Partijen verklaren op deze overeenkomst van toepassing de navolgende bijgevoegde Erfpacht- en Koopgarantbepalingen, versie Woningstichting de Zaligheden, 8 januari 2008: - Erfpachtbepalingen - Koopgarantbepalingen: - Hoofdstuk A (Definities en omschrijvingen) - (…) - Hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) - Hoofdstuk E (Taxatie) - Hoofdstuk F (Koopgarant-prijsvorming) - (…) - Hoofdstuk H (Koperskorting); - Hoofdstuk I (Aandeel erfpachter in de waardeontwikkeling van het Registergoed); - (…).”. h. In de van de koopovereenkomst deel uitmakende Koopgarantbepalingen wordt, voor zover relevant, het volgende vermeld: “ Hoofdstuk E. Taxatie 1. Waardebepaling Registergoed door middel van taxatie In alle gevallen waarin de waarde van het Registergoed tussen partijen moet worden bepaald, wordt die waarde door middel van taxatie vastgesteld. 2. Benoeming taxateur Te behoeve van de sub 1 bedoelde taxatie benoemt de Woningcorporatie een Taxateur die binnen 1 maand na zijn benoeming een rapport opstelt van de waarde van het Registergoed. De Taxateur mag niet direct of indirect betrokken zijn bij de aan- of verkoop of bij de financiering van het Registergoed. 3. Taxatieregels a. Algemeen Bij de taxatie neemt de Taxateur onder meer het navolgende in acht: - de taxatie betreft de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik; - de aanwezigheid van de Koopgarant-bepalingen wordt bij de taxatie buiten beschouwing gelaten; - het Registergoed wordt getaxeerd in onbewoonde, vrij opleverbare staat; bij de taxatie blijven eventueel aanwezige roerende zaken buiten beschouwing; - bij terugkoop van het Registergoed door de Woningcorporatie hanteert de Taxateur dezelfde waarderingsgrondslagen als bij de Uitgifte; (…) 5. Geschillenregeling naar aanleiding van taxatie bij terugkoop Indien de Woningcorporatie of Erfpachter die in het Registergoed aan de Woningcorporatie te koop heeft aangeboden, zich niet kan verenigen met de vastgestelde waarden in bedoeld taxatierapport moet hij daarvan binnen twee weken na ontvangst van dat rapport schriftelijk doen blijken aan de andere partij. Indien partijen vervolgens geen overeenstemming bereiken over de te hanteren waarden zal het geschil bij wijze van arbitrage worden beslecht door drie Taxateurs van wie één benoemd wordt door Erfpachter, één door de Woningcorporatie en de derde door deze twee Taxateurs gezamenlijk. (…) De waardevaststelling door bedoelde drie Taxateurs is voor beide partijen bindend. (…) Hoofdstuk F. Koopgarant-prijsvorming 1. Prijs bij Uitgifte door de Woningcorporatie Alvorens de Woningcorporatie overgaat tot Uitgifte ter zake van het Registergoed, stelt zij de waarde van het Registergoed vast door middel van taxatie; omtrent de wijze van taxeren geldt het bepaalde in hoofdstuk E (Taxatie) sub 3a en b. De Uitgifteprijs is gelijk aan bedoelde onderhandse verkoopwaarde, verminderd met de door de Woningcorporatie vast te stellen korting (de zogeheten koperskorting), berekend aan de hand van het percentage dat omschreven is in Hoofdstuk H. (…) 2. Vaststelling Koopgarant-prijs bij terugkoop door de Woningcorporatie. De koopsom die de Woningcorporatie aan Erfpachter verschuldigd is bij terugkoop door de Woningcorporatie van het Registergoed - waaronder mede begrepen het geval van beëindiging van de Erfpacht - wordt als volgt berekend: de Uitgifteprijs, plus het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning, plus het aandeel van de Erfpachter in de overige waardeontwikkeling. Nader aangeduid in de terugkoopformule: U + S + (T2 – S – T1) × X% Door middel van de terugkoopformule worden de navolgende waarden uitgedrukt: U: de Uitgifteprijs. S: het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning berekend volgens hoofdstuk E (Taxatie) sub 3c; T2: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de te koop aanbieding door Erfpachter volgens hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) met inbegrip van de waarde van de Staat van de Woning; T1: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de Uitgifte; X: het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed volgens hoofdstuk I; (…) Hoofdstuk H. Koperskorting De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik, wordt verminderd met een percentage, zoals is vastgelegd in de betreffende koopovereenkomst en in de akte van vestiging erfpacht. Hoofdstuk I. Aandeel Erfpachter in de waarde-ontwikkeling van het Registergoed Het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed wordt in de betreffende koopovereenkomst vastgesteld (minimaal 50%) en bovendien vastgelegd in de akte van vestiging erfpacht. (…)”. i. Bij notariële akte van 7 december 2009 is het tussen partijen overeengekomen erfpachtrecht gevestigd. j. In oktober 2012 is de relatie van [appellante] met [persoon B] geëindigd. [de makelaar] heeft in haar in dit kader opgestelde taxatierapport van 17 december 2012 de woning op de waardepeildatum (5 december 2012) getaxeerd op een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van € 237.500. In 2013 heeft [de makelaar] de woning nogmaals getaxeerd. In haar taxatierapport van 2 december 2013 heeft [de makelaar] de woning op de waardepeildatum (21 november 2013) getaxeerd op een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van € 205.000. k. Bij e-mail van 4 juli 2016 heeft [appellante] De Zaligheden als volgt bericht: “(…) Is er wellicht een indicatie aan te geven over de verkoopprijzen van de huizen in de [adres] ? Ik ben me aan het oriënteren op de huizenmarkt, heb echter nog niets concreets maar zou graag willen weten waar ik rekening mee kan houden bij eventuele verkoop van mijn woning. Kan ik de prijzen aanhouden van de laatste taxatie (taxatie waarde €205.000 verkoopprijs 150.000) of heeft hier een stijging/daling in plaats gevonden? En is er een vaste formule die gehanteerd wordt bij taxatie om de verkoopprijs te bepalen?(…)”. l. In reactie op deze e-mail heeft De Zaligheden [appellante] per e-mail van 5 juli 2016 het volgende meegedeeld: “(…) Er is inderdaad een vaste formule die gehanteerd wordt bij de berekening van de terugkoopprijs. Deze berekening staat in jouw koopakte (en heb je in december 2013 ontvangen). Volgens de laatste taxatie van december 2013 van € 205.000,- en de formule uit de koopakte bedroeg de terugkoopprijs toen € 150.500,-. Ik kan je niet aangeven wat de huidige taxatiewaarde van de woning bedraagt. Als deze gelijk blijft dan blijft de terugkoopprijs ook gelijk. Mocht deze zijn gestegen of gedaald dan is 50% jouw aandeel (…)”. m. In mei 2017 heeft [appellante] de woning aan De Zaligheden te koop aangeboden, waarna de woning in opdracht van De Zaligheden weer is getaxeerd. Nu [appellante] zich niet kon vinden in de vastgestelde marktwaarde, heeft [appellante] gebruik gemaakt van de geschillenregeling. Conform die geschillenregeling hebben drie taxateurs in hun taxatierapport van 1 augustus 2017 de woning op de waardepeildatum (24 juli 2017) getaxeerd op een marktwaarde van € 222.500 (inclusief de door [appellante] aangebrachte voorzieningen) en € 219.000 (exclusief de door [appellante] aangebrachte voorzieningen). n. Op of omstreeks 3 oktober 2017 heeft [appellante] de woning terug verkocht aan De Zaligheden voor een bedrag van € 161.008. Volgens de op of omstreeks 4 augustus 2017 aan [appellante] verstrekte berekening heeft De Zaligheden deze terugkoopprijs als volgt berekend: “ Gegevens oorspronkelijke Uitgifte door Woningcorporatie aan verkoper Marktwaarde bij Uitgifte (oorspronkelijke verkoop) (T1) € 272.000,00 Kortingspercentage bij Uitgifte (oorspronkelijke verkoop) 32,35% Korting bij Uitgifte / (oorspronkelijke verkoop) € 87.992,00 Uitgifteprijs (oorspronkelijke verkoopprijs) (U) € 184.008,00 Aandeel Erfpachter/bewoner in waardeontwikkeling (…) 50,00% Gegevens Terugkoop door Woningcorporatie (…) Marktwaarde inclusief verbeteringen (T2) € 222.500,00 Marktwaarde zonder verbeteringen € 219.000,00 Waarde-effect verbeteringen Staat van de Woning (S) € 3.500,00 Waardeontwikkeling Waardeontwikkeling zonder verbeteringen (T2 – S – T1) € -53.000,00 Waarde-effect verbeteringen Staat van de Woning (S) € 3.500,00 Totale waardeontwikkeling verkoper (S + (T2 – S – T1) × X%) € -23.000,00 Berekening Terugkoopprijs Uitgifteprijs (oorspronkelijke verkoopprijs) (U) € 184.008,00 Waarde-effect verbeteringen Staat van de Woning (S) € 3.500,00 Aandeel Erfpachter/bewoner in waardeont. zonder verbeteringen ((T2-S-T1) × X%) € -26.500,00 Terugkoopprijs (U + S + (T2 – S – T1) × X%) € 161.008,00 Totaal € 161.008,00 ”. o. Bij brief van 13 december 2017 heeft de advocaat van [appellante] De Zaligheden – kort en zakelijk weergegeven – bericht dat De Zaligheden heeft gehandeld in strijd met wat zij bij de aankoop van de woning aan [appellante] heeft toegezegd en dat de marktwaarde van de woning in 2009 onjuist (te hoog) zou zijn vastgesteld. [appellante] heeft De Zaligheden aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden en nog te lijden schade. De Zaligheden heeft de aansprakelijkheid betwist. p. In oktober 2018 zijn (voormalige) kopers van Koopgarantwoningen door Stichting Opmaat met een folder geïnformeerd over een mogelijke correctie (aanvullende productie 2 van [appellante] ). In deze folder wordt, voor zover relevant, het volgende vermeld: “(…) In het verleden zijn er soms procedurele fouten gemaakt bij de taxatie en verkoop van Koopgarantwoningen. Het kan bijvoorbeeld gaan om het volgende: • De taxateur was ook de verkopend makelaar; • Het taxatierapport was te oud; • Er was geen taxatierapport/waardeverklaring. (…) Begin 2018 heeft OpMaat, samen met het ministerie van BZK, de Vereniging Eigen Huis en Aedes Vereniging van Woningcorporaties, een correctiemethode vastgesteld. Deze methode kan een woningcorporatie gebruiken wanneer zij heeft vastgesteld dat er fouten zijn gemaakt. (…) Om dit te bepalen wordt gebruik gemaakt van een bandbreedte bij de hertaxatie. (…) Voor deze correctiemethode is de bandbreedte vastgesteld op 7,5%. (…)”. q. [appellante] heeft de rechtbank Oost-Brabant verzocht een voorlopig deskundigenbericht te gelasten. Bij beschikking van 28 juni 2018 is dat verzoek ingewilligd en is vervolgens [persoon C] (hierna: de deskundige) als deskundige benoemd. Aan de deskundige is een aantal vragen voorgelegd. De deskundige heeft in zijn rapport van 18 april 2019 verslag gedaan van zijn bevindingen. r. In het rapport van de deskundige is, voor zover relevant, het volgende vermeld: “ 1. Wat was naar uw oordeel ten tijde van de koopovereenkomst tussen [appellante] en WDZ in 2009 de marktwaarde van de koopgarantwoning aan de [adres] ? (…) Deskundige komt tot een waardering van €230.000,-. (…) 2. Als de door u getaxeerde waarde lager is dan de taxatie die in 2009 ten grondslag lag aan de bepaling van de aankoopprijs (exclusief de koperskorting): a. Kunt u een verklaring geven voor dat verschil? Het betreft een gebied met weinig transacties en bovendien zijn er weinig nieuwbouwwoningen verkocht in het gebied. Met weinig referenties is de kans op verschillen in de waardering groter. Daarnaast kan de factor koopgarant een rol spelen, immers de woning wordt verkocht voor de prijs inclusief korting en wordt nooit verkocht voor de getaxeerde marktwaarde. Er is dus wel een “markt” voor de woningen echter alleen vanwege de lagere koopsom die vanwege de koopgarantregeling tot stand is gekomen. Deskundige is zoals te zien valt in de beantwoording op vraag 1 dan ook van mening dat de woning niet verkocht zou worden op het niveau van de getaxeerde marktwaarde. b. Valt dit verschil binnen de gebruikelijke bandbreedte? In het Handboek Taxatieleer (G.G. ten Have) wordt een bandbreedte genoemd van 15% waarbinnen taxatie van hetzelfde object van elkaar kunnen afwijken. Voor incourante objecten of bij een instabiele markt kan de bandbreedte echter hoger liggen naar maximaal 20%. Beide factoren gaan in dit geval in bepaalde mate op. In dit geval gaat het om een woning waar erg weinig referenties van zijn (nieuwbouw, kerkdorp met in 2009 minder dan 1000) inwoners. Daarnaast is markt van destijds als instabiel te betitelen vanwege een op hande zijnde recessie die in dat jaar zijn intrede had in de woningmarkt. Indien €272.000,- als bovengrens wordt gehanteerd zou de ondergrens €231.200,- bedragen. Vanwege genoemde factoren is een grotere bandbreedte echter te billijken volgens deskundige. c. Is het verschil naar uw mening terug te voeren op fouten in de destijds uitgevoerde taxatie De waardering middels een taxatierapport conform het normblad komt mede door stand door middel van een objectvergelijking, waarbij de taxateur aangeeft welke objecten bij de vergelijking een rol hebben gespeeld. Deze zogeheten referentieobjecten zijn niet terug te vinden in het rapport. Het kan echter wel zo zijn dat taxateur de vereiste objectvergelijking heeft uitgevoerd. Deskundige is van mening dat er in de waardering te weinig rekening is gehouden met het beperkte woonoppervlakte (85 m2) en aantal slaapkamers (twee) en daarmee een beperktere doelgroep dan de referentieobjecten. Dat is niet te wijten aan (een) fout(
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.