← Nederland

ECLI:NL:GHSHE:2024:4054

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.319.085/01 arrest van 17 december 2024 in de zaak van 1 [appellant] ,wonende te [woonplaats] , 2. [appellante] ,wonende te [woonplaats] , appellanten in principaal hoger beroep, geïntimeerden in incidenteel hoger beroep, hierna aan te duiden als [appellanten] , advocaat: mr. L.H.H. Verhoeven, tegen 1 [geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] , 2. [geïntimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] , geïntimeerden in principaal hoger beroep sub 1 en 2 (hierna te noemen: “ [familie A] ”), niet verschenen, 3 [geïntimeerde 3] ,wonende te [woonplaats] , 4. [geïntimeerde 4] , wonende te [woonplaats] , geïntimeerden in principaal hoger beroep sub 3 en 4 (hierna te noemen: “ [familie B] ”), appellanten in het incidenteel hoger beroep zijdens [familie B] , advocaat: mr. J.A.F. van Boekhorst, 5 [geïntimeerde 5] , wonende te [woonplaats] , 6. [geïntimeerde 6] , wonende te [woonplaats] , 7. [geïntimeerde 7] , wonende te [woonplaats] , geïntimeerde in principaal hoger beroep sub 5 (hierna te noemen: “ [geïntimeerde 5] ”), geïntimeerden in principaal hoger beroep sub 6 en 7 (hierna te noemen: “ [Familie C] ”), hierna gezamenlijk te noemen: “ [XXX] ”, appellanten in het incidenteel hoger beroep zijdens [XXX] , advocaat: mr. K. Megens-van Mierlo, 8 [geïntimeerde 8] , wonende te [woonplaats] , 9. [geïntimeerde 9] , wonende te [woonplaats] , geïntimeerden in principaal hoger beroep sub 8 en 9 (hierna te noemen: “ [familie D] ”), appellanten in het incidenteel hoger beroep zijdens [familie D] , advocaat: mr. M.J. Willemsen, op het bij exploot van dagvaarding van 15 november 2022 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 17 augustus 2022, door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen [appellanten] als gedaagden in conventie, eisers in reconventie en geïntimeerden in principaal hoger beroep als eisers in conventie, verweerders in reconventie. 1Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/373115 / HA ZA) Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis. 2Het geding in hoger beroep Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep; het tegen [familie A] verleende verstek; de memorie van grieven met producties en eiswijziging; de memorie van antwoord in principaal hoger beroep zijdens [familie B] , tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met producties en eiswijziging; de memorie van antwoord in principaal hoger beroep zijdens [XXX] , tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met producties en eiswijziging; de memorie van antwoord in principaal hoger beroep zijdens [familie D] , tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met eiswijziging; de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep met producties en eiswijziging; de mondelinge behandeling, waarbij [appellanten] , [familie B] , [XXX] en [familie D] spreekaantekeningen hebben overgelegd; de bij H12-formulier van 4 april 2024 door [appellanten] toegezonden producties, die bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding zijn gebracht; de bij H3-formulier van 5 april 2024 door [XXX] toegezonden producties, die bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding zijn gebracht. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 3De beoordeling in principaal en incidenteel hoger beroep 3.1. De feiten 3.1.1. In r.o. 3.1 tot en met 3.14 heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Met grief 1 van [XXX] wordt deze vaststelling bestreden. Het hof zal een nieuw overzicht geven van de onbetwiste feiten die in hoger beroep het uitgangspunt vormen. a. [appellanten] was voor opsplitsing daarvan in kavels eigenaar van het perceel destijds plaatselijk bekend als [plaats] , sectie [sectieletter] nummer [sectienummer] (het hof zal hierna bij het verwijzen naar percelen ter plaatse volstaan met het nummer). Dit perceel had onder meer de bestemming landbouw- en natuurgrond en was op de kadastrale kaart als volgt weergegeven: Kadastrale kaart [perceel 1] : productie 2 bij conclusie van antwoord b. Op een deel van [perceel 1] is een aantal jaren geleden [het Landgoed] ’ ontwikkeld, met (uiteindelijk) zes kavels bestemd voor de bouw van zogenoemde landhuizen. In de verkoopbrochure van deze zes kavels waren de volgende plankaarten opgenomen met betrekking tot de indeling van de kavels: c. Op grond van het bestemmingsplan heeft het terrein verschillende bestemmingen. Op onderstaande plankaarten is met lichtgrijs weergegeven welk deel daarvan de bestemming verkeer heeft: Uitdraai uit ruimtelijke plannen landgoed: Productie 3 bij conclusie van antwoord van [appellanten] Bestemmingsplankaart: Productie 1 bij memorie van antwoord [XXX] d. [familie A] , [familie B] , [geïntimeerde 5] , [Familie C] en [familie D] (hierna gezamenlijk: [familie A] ) hebben bouwkavels op [het Landgoed] ” gekocht en geleverd gekregen van [appellanten] : - op 18 april 2018 heeft [familie A] van [appellanten] een bouwkavel gekocht en bij notariële akte van 13 augustus 2019 geleverd gekregen, welk perceel wordt aangeduid met [perceel 2] ( [adres 1] ); - op 29 mei 2018 heeft [familie B] van [appellanten] een bouwkavel gekocht en bij notariële akte van 15 februari 2019 geleverd gekregen, welk perceel wordt aangeduid met [perceel 3] ( [adres 2] ; - op 18 april 2018 heeft [geïntimeerde 5] van [appellanten] een bouwkavel gekocht en bij notariële akte van 13 augustus 2019 geleverd gekregen, welk perceel wordt aangeduid met [perceel 4] ( [adres 3] ); - op 17 augustus 2018 heeft [Familie C] van [appellanten] een bouwkavel gekocht en bij notariële akte van 20 december 2019 geleverd gekregen, welk perceel wordt aangeduid met [perceel 5] ( [adres 4] ); - op 19 april 2019 heeft [familie D] van [appellanten] een bouwkavel gekocht en bij notariële akte van 14 mei 2020 geleverd gekregen, welk perceel wordt aangeduid met [perceel 6] (adres: [adres 5] ). e. Daarnaast is [familie A] met [appellanten] aanvullende koopovereenkomsten aangegaan met betrekking tot het binnenterrein. Deze aanvullende koopovereenkomsten zijn door partijen ondertekend telkens op of omstreeks de datum van koop van de bouwkavel. In de aanvullende koopovereenkomsten die [familie A] , [familie B] , [geïntimeerde 5] en [Familie C] met [appellanten] hebben gesloten is het volgende opgenomen – met dien verstande dat in de aanvullende koopovereenkomsten met betrekking tot [familie A] , [geïntimeerde 5] en [Familie C] geen uiterste datum voor de levering is opgenomen en in de aanvullende koopovereenkomst met betrekking tot [familie B] als uiterste leveringsdatum 1 juni 2020 is opgenomen: “Komen partijen overeen dat verkoper eigenaar blijft van het mandelige binnenterrein. Op uiterlijk [ ] zal verkoper dit eigendom overdragen aan alle bewoners van het landgoed. Dit zal in een mandelig terrein worden omgezet met de volgende kenmerken: Koper verkrijgt dan het onverdeeld aandeel in het mandelige binnenterrein dat grenst aan alle bouwterreinen, plaatselijk bekend [plaats] , sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer] (nog nader kadastraal te splitsen in te meten) met betrekking tot het mandelige binnenterrein zullen regels en richtlijnen worden vastgelegd, met daarin onder andere de verplichting tot aanleg en onderhoud door alle kopers van de bouwkavels. Partijen verklaren er mee akkoord te zijn dat er voor het mandelige binnenterrein een Vereniging van Eigenaren zal worden opgericht. De regels, rechten en verplichtingen hiervoor zullen nog bij notariële akte worden vastgelegd. Tevens zal er door verkoper op zijn kosten een infiltratiesysteem worden aangelegd door middel van en wadi. Ontwerp en aanleg van deze infiltratievoorziening vindt plaats na overleg met de eigenaren van het mandelig terrein. Tevens zullen er o.a. de volgende punten in worden opgenomen: 1) een aangelegde verharde rondgang voor verkeer van en naar de kavels; 2) uitsluitend groenbeplanting in het mandelig binnenterrein aansluitend bij het landgoed; 3) afspraken over gezamenlijk ontwikkelen en onderhoud mandelig binnenterrein met een gelijke inspanning per woning; 4) werkzaamheden kunnen zelf uitgevoerd worden (gelijke inspanning per woning) of uitbesteed met gelijke kosten per woning; 5) Mandelig binnenterrein wordt niet gebruikt voor activiteiten (feesten, etc.); 6) Kettingbeding van deze afspraken bij doorverkoop;” De aanvullende koopovereenkomst tussen [familie D] en [appellanten] is nagenoeg gelijkluidend aan de aanvullende koopovereenkomsten van de andere kopers. Alleen de omschrijving van het binnenterrein wijkt af en luidt als volgt: “Koper verkrijgt dan het onverdeeld aandeel in het mandelige binnenterrein dat grenst aan alle bouwterreinen, plaatselijk bekend [plaats] , sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer] , groot 2.970 m2” f. Ten behoeve van de ontwikkeling van landgoed ‘Nieuwen Huys’ is in opdracht van [appellanten] op 5 juli 2018 het perceel van [appellanten] met (voorheen) nummer [sectienummer] gesplitst. Daarbij is (onder meer) het perceel met nummer [sectienummer] ontstaan. g . Ieder van de hiervoor genoemde leveringsaktes, met uitzondering van de leveringsakte die betrekking heeft op [familie D] , bevat in artikel 5 onder meer de volgende bepaling: " Bijzondere bepalingen koopovereenkomst (…) In de aanvulling op de koopovereenkomst is het navolgende letterlijk opgenomen: (…) “Koper verkrijgt dan het onverdeeld aandeel in het mandelige binnenterrein dat grenst aan alle bouwterreinen, plaatselijk bekend [plaats] , sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer] (nog nader kadastraal te splitsen in te meten)" ( zijnde thans het perceel 1737) (…)” In artikel 5 van de leveringsakte tussen [familie D] en [appellanten] staat “Koper verkrijgt dan het onverdeeld aandeel in het mandelige binnenterrein dat grenst aan alle bouwterreinen, plaatselijk bekend [plaats] , sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer] , groot 2.970 m2” In alle leveringsaktes staat dat de uiterste datum voor levering van de eigendom van het binnenterrein door [appellanten] is gewijzigd in 1 juni 2021. h. [appellanten] is eigenaar van het perceel met [perceel 7] ( [adres 6] ) en heeft op dat perceel zijn woning gerealiseerd. Ook is [appellanten] eigenaar van het perceel met [perceel 8] dat [het Landgoed] ’ omringt. Op 28 mei 2021 is in opdracht van [appellanten] een strook grond afgesplitst dat evenwijdig loopt aan perceel met [perceel 7] . Dit afgesplitste perceel heeft [perceel 8] gekregen. i. Op dit moment vormen [familie A] en [appellanten] samen alle bewoners van het landgoed. j. Op de kadastrale kaart (vóór de laatste hernummering van de percelen ter plaatse) waren de percelen met destijds [perceel 9] en [perceel 10] als volgt aangeduid: Kadastrale kaart: productie 27 bij memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep van [appellanten] k. De percelen en perceelnummers ter plaatse zijn op dit moment als volgt in de registers van het Kadaster aangeduid: Kadastrale kaart: productie 22 in eerste aanleg van [appellanten] 3.2. Het geschil in eerste aanleg in conventie 3.2.1. In de onderhavige procedure heeft [familie A] in eerste aanleg in conventie (voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad) gevorderd: I. [appellanten] hoofdelijk tegenover alle eisende partijen te veroordelen tot nakoming van de verplichtingen van artikel 8.1 in samenhang met artikel 8.2 van de grondexploitatieovereenkomst van 30 maart 2010, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 200,00 per koper per dag voor elke dag dat nakoming uitblijft tot aan de dag van nakoming met een maximum van € 100.000,00, althans een zodanige veroordeling als de rechtbank in goede justitie vermeend te behoren te bepalen; II. [appellanten] hoofdelijk tegenover alle eisende partijen te veroordelen tot nakoming van de verplichting tot levering van overdeelde aandelen in het mandelige binnenterrein, zodanig dat dit terrein wordt ingemeten, gesplitst en – na uitvoering van de verplichtingen zoals onder I hierboven gevorderd – geleverd overeenkomstig de situatieschets die is overgelegd als productie 13 van [familie A] , op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 200,00 per koper per dag voor elke dag dat nakoming uitblijft tot aan de dag van nakoming met een maximum van € 100.000,00, althans wordt ingemeten, gesplitst en geleverd overeenkomstig hetgeen de rechtbank in goede justitie vermeend te behoren te bepalen; III. [appellanten] hoofdelijk te veroordelen tot betaling: a. aan [familie A] : € 28.000,00; b. aan [familie B] : € 14.250,00; c. aan [geïntimeerde 5] : € 14.250,00; d. aan [Familie C] : € 19.000,00; e. aan [familie D] : € 38.500,00; telkens te vermeerderen met de wettelijke rente over het bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening; IV. primair te verklaren voor recht dat de (aanvullende) koopovereenkomst tussen de [familie D] en [appellanten] met betrekking tot het perceel met [perceel 11] buitengerechtelijk is vernietigd, subsidiair die overeenkomst te vernietigen op grond van bedrog, althans dwaling; V. [appellanten] hoofdelijk te veroordelen tot (terug)betaling aan de [familie D] van € 944,00, te vermeerderen met wettelijke rente over dit bedrag vanaf 30 juni 2020 tot aan de dag van algehele voldoening; VI. [appellanten] te veroordelen tot nakoming van de leveringsverplichting uit de koopovereenkomst los land van 19 april 2021, zodat alsnog 335 m2 landbouw- en natuurgrond aan [familie D] wordt geleverd, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag voor elke dag dat nakoming uitblijft tot aan de dag van nakoming met een maximum van € 40.000,00, althans met een zodanig maximum als de rechtbank in goede justitie vermeend te behoren bepalen; VII. [appellanten] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [familie D] van € 72,00 per dag vanaf 17 juni 2021 tot aan de dag van nakoming; VIII. [appellanten] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, waaronder de beslagkosten, te vermeerderen met wettelijke rente en te vermeerderen met de nakosten. 3.2.2. [appellanten] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. De stellingen van partijen en hetgeen zij aan hun vorderingen en verweer in conventie ten grondslag hebben gelegd zullen, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. in reconventie 3.2.3. [appellanten] heeft – samengevat – in eerste aanleg in reconventie de volgende tegenvorderingen (voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad) ingesteld: I. een veroordeling om aan [appellanten] te betalen: a. door [familie A] : € 14.250,00; b. door [familie B] : € 28.000,00; c. door [geïntimeerde 5] : € 14.250,00; d. door [Familie C] : € 19.000,00; e. door [familie D] : € 38.500,00; telkens te vermeerderen met de wettelijke rente over het bedrag vanaf 22 mei 2021, althans 8 juni 2021, althans 24 juli 2021, althans de dag van de eis in reconventie tot aan de dag van algehele voldoening; II. [familie A] te veroordelen in de proceskosten in reconventie, te vermeerderen met de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.2.4. [familie A] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. De stellingen van partijen en hetgeen zij aan hun vorderingen en verweer in reconventie ten grondslag hebben gelegd zullen, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. in conventie en reconventie 3.2.5. In het eindvonnis van 17 augustus 2022 heeft de rechtbank in conventie vordering II van [familie A] gedeeltelijk toegewezen in die zin dat zij [appellanten] hoofdelijk heeft veroordeeld tot nakoming van de verplichting tot levering van (onverdeelde aandelen

  1. in)het binnenterrein uit hoofde van de met [familie A] gesloten aanvullende koopovereenkomsten, waarbij het te leveren binnenterrein overeenkomt met het stuk grond dat conform het bestemmingsplan de bestemming ‘verkeer’ heeft (zoals hiervoor weergegeven in 3.1.1. onder c.: zie ten aanzien van de discussie omtrent de omvang van het binnenterrein nader rov. 3.5.1. hierna). De rechtbank heeft de overige vorderingen van [familie A] in conventie afgewezen, de vorderingen van [appellanten] in reconventie afgewezen, de proceskosten in conventie gecompenseerd en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten in reconventie. 3.3. Het geschil in hoger beroep in principaal hoger beroep 3.3.1. [appellanten] heeft in zijn memorie van grieven in principaal hoger beroep drie grieven tegen het vonnis geformuleerd. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft hij grief 2 in principaal hoger beroep ingetrokken. Daarmee liggen grief 1 en 3 in principaal hoger beroep nog voor in dit hoger beroep. 3.3.2. [appellanten] heeft in hoger beroep zijn eis gewijzigd. [appellanten] heeft geconcludeerd tot gedeeltelijke vernietiging van het beroepen vonnis en vordert in principaal hoger beroep (uitvoerbaar bij voorraad): I. [familie A] gezamenlijk te veroordelen om medewerking te verlenen aan de splitsing en levering van onverdeelde aandelen in het mandelig binnenterrein, zodanig dat de grond met de bestemming verkeer exclusief het deel van perceel 1782 met de bestemming verkeer wordt ingemeten, gesplitst en geleverd aan [familie A] en [appellanten] gezamenlijk als mandelig binnenterrein, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 200,00 per dag voor elke dag dat nakoming uitblijft tot aan de dag van nakoming met een maximum van € 100.000,00, althans zodanig als uw gerechtshof in goede justitie vermeend te behoren te bepalen; II. [familie A] gezamenlijk te veroordelen om – zodra het bevoegd gezag een onherroepelijk besluit heeft genomen over de vraag waar de inrit van het mandelige binnenterrein naar de openbare weg dient te komen dan wel hierover een onherroepelijk bestuursrechtelijk vonnis is gewezen – alle benodigde medewerking te verlenen aan de realisatie van de inrit conform het onherroepelijke besluit dan wel onherroepelijke vonnis, wat onder meer kan betekenen dat [familie A] medewerking dient te verlenen aan de splitsing en levering van onverdeelde aandelen in het mandelige binnenterrein van een extra strook grond ten behoeve van de inrit, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 200,00 per dag voor elke dag dat nakoming uitblijft tot aan de dag van nakoming met een maximum van € 100.000,-, althans zodanig als uw gerechtshof in goede justitie vermeend te behoren te bepalen; III. [familie A] gezamenlijk te veroordelen tot het opheffen van de door hen gelegde beslagen op de onroerende zaken die eigendom zijn van [appellant] , kadastraal bekend [plaats] , sectie [sectieletter] , nummers [sectienummer] , [sectienummer] en [sectienummer] , een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 200,00 per dag voor elke dag dat nakoming uitblijft tot aan de dag van nakoming met een maximum van € 100.000,00, althans zodanig als het hof in goede justitie vermeend te behoren te bepalen; IV. [familie A] gezamenlijk te veroordelen in de kosten van beide instanties, vermeerderd met rente en nakosten. 3.3.3. Door [familie B] , [XXX] en [familie D] is geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging van [appellanten] Het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijziging ten aanzien van die partijen ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Recht ten aanzien van [familie B] , [XXX] en [familie D] zal worden gedaan op de gewijzigde eis. [familie A] is in hoger beroep niet verschenen en tegen haar is verstek verleend. [appellanten] heeft verzuimd de gewijzigde eis aan [familie A] te betekenen. Het hof ziet gezien de stand van het geding en de eisen van goede procesorde geen aanleiding om [appellanten] alsnog gelegenheid te geven om de gewijzigde eis aan [familie A] te betekenen. Dit betekent dat het hof jegens [familie A] op de oorspronkelijke eis recht zal doen. 3.3.4. [familie B] , [familie D] en [XXX] hebben (in principaal hoger beroep) geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis behoudens voor zover bestreden in het door hen ingestelde incidenteel hoger beroep en tot veroordeling van [appellanten] in de kosten van de eerste aanleg en het principaal hoger beroep. in incidenteel hoger beroep [familie B] 3.3.5. heeft in incidenteel hoger beroep drie grieven aangevoerd en haar eis gewijzigd. [familie B] vordert na eiswijziging in incidenteel hoger beroep: (
  2. a)aanvulling van onderdeel 6.1 van het dictum van het bestreden vonnis door het opleggen van een dwangsom van € 200,00 per dag voor elke dag dat nakoming uitblijft vanaf de datum van het arrest tot aan de dag van nakoming met een maximum van € 100.000,00; (
  3. b)vernietiging van de beslissing van de rechtbank zoals opgenomen in 6.3 van het dictum van het bestreden vonnis en – opnieuw rechtdoende – hoofdelijke veroordeling van [appellanten] tot betaling van een bedrag ter hoogte van € 28.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van indiening van de inleidende dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening; (
  4. c)hoofdelijke veroordeling van [appellanten] tot nakoming van de inrichtingsverplichting, waaronder tot aanleg van een deugdelijk verharde rondweg en beplanting, waarbij [appellanten] binnen drie maanden na het arrest een ingericht binnenterrein met een deugdelijk verharde rondweg en beplanting moet hebben gerealiseerd, op straffe van een dwangsom van € 200,00 per dag voor elke dag dat nakoming van deze veroordeling uitblijft, met een maximum van € 100.000,00; (
  5. d)bekrachtiging van het bestreden vonnis voor het overige met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het incidenteel hoger beroep en in eerste aanleg te vermeerderen met rente en kosten. [XXX] 3.3.6. heeft in incidenteel hoger beroep drie grieven opgeworpen en zijn eis gewijzigd. [XXX] concludeert tot gedeeltelijke vernietiging van het vonnis en vordert: 1. [appellanten] hoofdelijk te veroordelen tot nakoming van de verplichting tot levering van de (onverdeelde aandelen
  6. in)het binnenterrein uit hoofde van de respectievelijk met de [familie A] , [familie B] , Van Roessel, [Familie C] en [familie D] gesloten koopovereenkomsten met betrekking tot de kavels, waarbij het te leveren binnenterrein overeenkomt met het stuk grond dat conform het bestemmingsplan de bestemming ‘verkeer’ heeft en waarop een rondgang langs alle kavels moet worden gerealiseerd conform de plankaarten van productie 1 van [XXX] in hoger beroep, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag voor elke dag dat nakoming jegens [XXX] uitblijft tot aan de dag van algehele nakoming met een maximum van € 100.000,00. 2. [appellanten] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander voor dat gedeelte zal zijn gekweten, te veroordelen tot betaling: - jegens [geïntimeerde 5] een bedrag van € 14.250,00, te vermeerderen met rente; en - jegens [Familie C] een bedrag van € 19.000,00 te vermeerderen met rente; met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten van beide instanties (vermeerderd met rente en kosten). [familie D] 3.3.7. heeft in incidenteel hoger beroep twee grieven aangevoerd en haar eis gewijzigd. [familie D] concludeert tot gedeeltelijke vernietiging van het bestreden vonnis en vordert in incidenteel hoger beroep: 1. [appellanten] hoofdelijk, des dat door betaling door de één de ander zal zijn gekweten, te veroordelen tot betaling aan haar van de contractuele boete van € 38.500,--, te vermeerderen met rente; 2. [appellanten] hoofdelijk te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het arrest in deze tot nakoming van de verplichting tot levering van de onverdeelde aandelen in het mandelig binnenterrein uit hoofde van de (aanvullende) koopovereenkomsten met betrekking tot de bouwkavels, zoals gesloten met haar, waarbij het te leveren binnenterrein overeenkomt met het stuk grond dat conform het bestemmingsplan de bestemming ‘verkeer’ heeft exclusief het gedeelte van perceel met kadastraal nummer 1782 met de bestemming 'verkeer', welk gedeelte net als het overige deel van perceel met [perceel 11] , geheel tot haar eigendom behoort en blijft, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 200,-- per dag of dagdeel dat [appellanten] met de nakoming van deze levering in gebreke blijft, met een maximum van €100.000,--; 3. [appellanten] hoofdelijk te veroordelen tot het betalen van de kosten van beide instanties, beiden te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van het in dezen gewezen vonnis alsmede van het in deze te wijzen arrest (vermeerderd met kosten). 3.3.8. [appellanten] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijzigingen van [familie B] , [XXX] en [familie D] . Het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijzigingen ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis. 3.3.9. [appellanten] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van het door [familie B] , [XXX] en [familie D] ingestelde incidenteel hoger beroep en tot veroordeling van [familie B] , [XXX] en [familie D] in de kosten van het door hen ingestelde incidenteel hoger beroep te vermeerderen met rente en kosten. 3.4. Plan van aanpak Gezien de inhoud van de grieven in het principale en incidentele hoger beroep en de vorderingen van partijen, gaat het in dit hoger beroep over het volgende: I. de levering van het binnenterrein door [appellanten] aan [familie A] en contractuele boetes die [appellanten] volgens [familie B] , [XXX] en [familie D] in verband daarmee aan hen is verschuldigd (zie hierna 3.5.); II. de inrichting van het binnenterrein (zie hierna 3.6.), en III. de realisatie van een inrit van de openbare weg naar het binnenterrein (zie hierna 3.7.). 3.5. Levering binnenterrein 3.5.1. Uit de leveringsakten en de aanvullende koopovereenkomst volgt dat [appellanten] gehouden is aan [familie A] het aan hem toekomende onverdeelde aandeel in het mandelige binnenterrein dat grenst aan alle bouwterreinen over te dragen. In de procedure bij de rechtbank was de omvang van het door [appellanten] te leveren binnenterrein in geschil. Door [familie A] was gevorderd levering van een grondstrook conform de door hem als productie 13 bij dagvaarding in eerste aanleg in het geding gebrachte situatieschets. De rechtbank heeft [appellanten] veroordeeld tot levering van de onverdeelde aandelen van [familie A] in een perceel met een iets andere omvang dan door [familie A] gevorderd, te weten het stuk grond dat conform het bestemmingsplan de bestemming ‘verkeer’ heeft (zoals hiervoor in de plankaarten in rov. 3.1.1. onder c. is weergegeven). Om welk stuk grond het gaat is duidelijk te zien op de door [appellanten] als productie 16 bij conclusie van antwoord overgelegde kaart (bestemmingsplankaart met daarop deels geprojecteerd de perceelnummers). Op de kadastrale kaart van vóór de laatste hernummering van de percelen op [het Landgoed] (zie hiervoor rov. 3.1.1. onder j.) is te zien dat het dus gaat om de [perceel 9] , [perceel 10] ) en het onderste hoekje van [perceel 11] , dat ontstaat als de bovengrens van perceel [perceel 10] ) wordt doorgetrokken tot [perceel 6] . [familie B] , [XXX] en [familie D] verwijzen ter onderbouwing van hun vordering tot levering van het binnenterrein in hoger beroep niet langer naar de situatieschets (productie 13 in eerste aanleg van [familie A] ), maar nemen conform het bestreden vonnis het grondstuk dat op grond van het bestemmingsplan de bestemming ‘verkeer’ heeft tot uitgangspunt. [XXX] verwijst daarbij naar zijn productie 1. In hoger beroep is niet in geschil dat [appellanten] gehouden is tot overdracht van het grondstuk met de bestemming ‘verkeer’ dat nu onderdeel uitmaakt van de huidige [sectienummer] , [sectienummer] en [sectienummer] , vóór vernummering kadastraal bekend als [perceel 9] en [perceel 10] (hierna: het “Onbetwiste Grondstuk”). Tussen partijen is wel in geschil of [appellanten] gehouden is ook het onderste hoekje van het huidige [perceel 11] (met bestemming verkeer), dat ontstaat als de bovengrens van [perceel 10] wordt doorgetrokken tot [perceel 6] (hierna: de “Litigieuze Grondstrook”), over te dragen. 3.5.2. Volgens [appellanten] en [familie D] moet het vonnis van de rechtbank op dit punt worden vernietigd in die zin dat de Litigieuze Grondstrook van de leveringsverplichting van [appellanten] wordt uitgezonderd. Volgens [appellanten] kan hij niet tot levering van de Litigieuze Grondstrook worden gehouden omdat hij perceel 1782 heeft overgedragen aan [familie D] en hij dus niet meer over de Litigieuze Grondstrook kan beschikken. Ook voert [appellanten] aan dat [familie A] hiervan geen nadeel ondervindt omdat inrichting van het binnenterrein en de realisatie van de rondweg mogelijk zijn zonder overdracht van de Litigieuze Grondstrook. [familie D] onderschrijft dit standpunt. [familie D] voert bovendien aan dat zij [perceel 11] rechtsgeldig heeft gekocht en niet gehouden is tot teruglevering (van een deel) daarvan. Zij wenst het door haar gekochte te behouden: ook de Litigieuze Grondstrook. [XXX] betoogt – zakelijk weergegeven – dat [appellanten] zonder overdracht van de Litigieuze Grondstrook tekortschiet in de nakoming van zijn contractuele verplichtingen jegens hem en dat inrichting van het binnenterrein, met name de realisatie van de rondweg, niet mogelijk is zonder de Litigieuze Grondstrook. Het betoog van [familie B] sluit daarbij aan. 3.5.3. Het hof komt tot de conclusie dat [appellanten] niet kan worden veroordeeld alsnog de Litigieuze Grondstrook over te dragen. Aangezien [appellanten] de Litigieuze Grondstrook in eigendom heeft overgedragen aan [familie D] , is hij daarvan geen eigenaar en kan hij er dus ook niet meer over beschikken. Hierbij komt dat er geen rechtsgrond is [familie D] te verplichten de Litigieuze Grondstrook aan [appellanten] terug te leveren. De vorderingen van [familie B] en [XXX] die strekken tot nakoming van de aanvullende koopovereenkomsten door de Litigieuze Grondstrook alsnog over te dragen, kunnen gelet op het voorgaande niet worden toegewezen. Dit wordt niet anders vanwege het feit dat conform hetgeen in de aanvullende koopovereenkomsten is bepaald (zie rov. 3.1.1. onder e. hiervoor), op het binnenterrein een “verharde rondgang voor verkeer van en naar alle kavels” moet worden gerealiseerd. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep hebben [appellanten] , [familie B] en [XXX] bevestigd dat aanleg van de rondgang mogelijk is zonder de Litigieuze Grondstrook. [XXX] volharden weliswaar in hun standpunt dat dit anders is, maar hebben dit niet nader onderbouwd. Dit had wel op hun weg gelegen, gezien de ligging van de huidige (onverharde) bouwweg en die van de op de tekening van [appellanten] met blauw aangeduide – als optie op uitsluitend de Onbetwiste Grondstrook te realiseren – rondweg (productie 31 van [appellanten] in hoger beroep bijlage bij het overgelegde mailbericht). Dit maakt dat vaststaat dat aanleg van de verharde rondgang op het binnenterrein mogelijk is zonder de Litigieuze Grondstrook. Dat [appellanten] niet aan zijn verplichting tot levering van de Litigieuze Grondstrook kan voldoen, kan aan hem worden toegerekend. [appellanten] heeft er immers zelf voor gekozen de Litigieuze Grondstrook aan de [familie D] over te dragen. Desondanks kan een veroordeling strekkende tot (alsnog) nakoming niet worden toegewezen. Levering van de Litigieuze Grondstrook door [appellanten] is wegens de eerdere overdracht aan [familie D] immers onmogelijk geworden. Oplegging van een dwangsom als prikkel tot nakoming voor de levering van de Litigieuze Grondstrook is om die reden evenmin aan de orde. Grief 1 in principaal hoger beroep van [appellanten] slaagt dus in zoverre. 3.5.4. Het voorgaande laat onverlet dat [appellanten] zijn verplichtingen ten aanzien van de Litigieuze Grondstrook niet is nagekomen en om die reden mogelijk schadeplichtig is. Een vordering op [appellanten] ter zake schadevergoeding ligt in dit hoger beroep echter niet voor. 3.5.5. Dit betekent dat het hof het vonnis in conventie zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, [appellanten] zal veroordelen tot levering van het Onbetwiste Grondstuk, conform hetgeen is bepaald in de aanvullende overeenkomsten (zie het citaat in rov. 3.1.1. onder e. hiervoor) en is overgenomen in artikel 5 van de leveringsakten. Aan de veroordeling tot levering van het Onbetwiste Grondstuk zal het hof dwangsommen verbinden als bepaald in het dictum. Grief 1 in incidenteel hoger beroep van [familie B] , grief 2 in incidenteel hoger beroep van [XXX] en grief II in incidenteel hoger beroep van [familie D] slagen in zoverre Dit betekent dat het Onbetwiste Grondstuk moet voldoen aan de in die overeenkomsten genoemde kenmerken, zodat op [appellanten] de verplichting rust het Onbetwiste Grondstuk in te meten en na splitsing (op kosten van [appellanten] ) de onverdeelde aandelen daarin bij notariële akte over te dragen aan [familie A] De in de leveringsakte op te nemen bepalingen met betrekking tot de oprichting van de vereniging van eigenaren en de regels en richtlijnen omtrent de aanleg en onderhoud van het binnenterrein, dienen aan te sluiten bij hetgeen is opgenomen in de aanvullende koopovereenkomsten, in het bijzonder de daarin genoemde punten 1 tot en met 6 (zie het citaat in rov. 3.1.1. onder e. hiervoor). 3.5.6. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep bleek dat tussen partijen in geschil is of en in hoeverre [appellanten] zich op basis van de aanvullende overeenkomsten heeft verplicht op eigen kosten voorzieningen te treffen ten behoeve van het binnenterrein en of de wijze waarop zij hieraan invulling heeft gegeven al dan niet gebrekkig is. Of hiervan sprake is vereist uitleg van de onderscheiden aanvullende koopovereenkomsten. Vorderingen uit dien hoofde zijn (anders dan de hierna in rov. 3.6. te beoordelen vordering van [familie B] ) echter in deze procedure niet aan het hof voorgelegd en dus kan het hof hierover niet oordelen. 3.5.7. Tijdens de mondelinge behandeling werd ook duidelijk dat partijen er belang bij hebben dat het binnenterrein wordt geleverd en wordt aangelegd en ingericht. De discussie over de vraag of en in hoeverre [appellanten] zich heeft verplicht om op eigen kosten bepaalde voorzieningen te treffen ter zake het binnenterrein en de wijze waarop [appellanten] hieraan invulling heeft gegeven, hoeft echter niet in de weg te staan aan levering van het Onbetwiste Grondstuk, oprichting van de vereniging van eigenaren en besluitvorming over aanleg, inrichting en beheer van het mandelige binnenterrein. De discussie over de eventuele verplichtingen van [appellanten] kan zich immers ook oplossen in schadevergoeding. Voor wat betreft de vordering van [familie B] op [appellanten] ter zake inrichting van het binnenterrein, verwijst het hof naar rov. 3.6. hierna. 3.5.8. Het voorgaande brengt met zich dat de vordering van [appellanten] tot gezamenlijke veroordeling van [familie A] tot verlening van medewerking aan de splitsing en levering van het Onbetwiste Grondstuk (vordering [appellanten] onder I in hoger beroep zoals weergegeven in rov. 3.3.2. hiervoor) niet voor toewijzing in aanmerking komt. Zoals het hof hiervoor in rov. 3.3.3. heeft overwogen, heeft deze gewijzigde eis geen betrekking op [familie A] . Ten opzichte van [familie B] , [XXX] en [familie D] staat thans niet vast dat zij alsdan medewerking aan de levering van het Onbetwiste Grondstuk zullen weigeren, en anderszins is geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de onderscheiden aanvullende koopovereenkomsten (of de onderscheiden leveringsovereenkomsten). Het hof ziet dan ook geen aanleiding om op voorhand een veroordeling tot verlening van medewerking aan de levering van het Onbetwiste Grondstuk toe te wijzen. Gelet op het voorgaande is het opleggen van dwangsommen in dat kader evenmin aan de orde. contractuele boetes 3.5.9. [appellanten] is als gevolg van de niet-tijdige levering van het binnenterrein (conform de kenmerken zoals opgenomen in de aanvullende koopovereenkomsten waarnaar in artikel 5 van de leveringsakten wordt verwezen) aan [familie A] tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de aanvullende koopovereenkomsten. [familie A] heeft [appellant] bij brief van 9 mei 2022 in gebreke gesteld en aanspraak gemaakt op de contractueel overeengekomen boete indien en voor zover tijdige nakoming door [appellanten] zou uitblijven. Bij e-mailbericht van 19 mei 2022 heeft [familie A] [appellant] gesommeerd alsnog na te komen en aanspraak gemaakt op (aanvullende) schadevergoeding voor zover [appellanten] aan de sommaties geen gehoor zou geven. Bij monde van zijn (toenmalige) advocaat (bij brief van 22 mei 2022 en e-mailbericht van 9 juni 2021) heeft [familie A] de sommaties herhaald. [appellanten] heeft hieraan geen gevolg gegeven. Gelet op het voorgaande is aan de in artikel 11.3 van de koopovereenkomsten opgenomen voorwaarde voor het verbeuren van de contractuele boete voldaan. 3.5.10. Nu in de aanvullende koopovereenkomsten expliciet is opgenomen dat het daarin bepaalde is overeengekomen “In aanvulling op de koopovereenkomsten betreffende de aanschaf van een perceel grond”, is naar het oordeel van het hof het in de koopovereenkomsten bepaalde omtrent de contractuele boete onverkort van toepassing op enig wanpresteren uit hoofde van de (onderscheiden) aanvullende koopovereenkomsten. Dit betekent dat [appellanten] als gevolg van de niet tijdige levering aan [familie A] de overeengekomen contractuele boete verschuldigd is. Het hof volgt [appellanten] dan ook niet in zijn betoog dat ter zake het mandelige terrein geen contractuele boete is overeengekomen. 3.5.11. Het hof begrijpt de stelling van [appellanten] dat [familie B] , [XXX] en [familie D] in eerste aanleg levering van een perceel van een grotere omvang dan overeengekomen hebben verlangd en daarom geen aanspraak kunnen maken op de contractuele boete, aldus dat [appellanten] betoogt dat niet-nakoming van de leveringsverplichting ten aanzien van het binnenterrein niet aan hem kan worden toegerekend. Ook die stelling wordt niet door het hof gevolgd. Het hof verwijst naar hetgeen in rov. 3.5.1. hiervoor is overwogen. Het is juist [appellanten] die in eerste aanleg heeft betoogd enkel gehouden te zijn een perceel van een kleinere omvang (te weten alleen [sectienummer] te leveren. [appellanten] is verder zelf overgegaan tot splitsing van het hem in eigendom toebehorende [perceel 1] (oud) en heeft daarmee eigenhandig de omvang van het over te dragen binnenterrein beoogd te beperken tot [sectienummer] . Hij heeft verder zijn oprit ook op een andere wijze gedimensioneerd dan blijkt uit de afspraken omtrent het binnenterrein vervat in de aanvullende koopovereenkomsten. Ook is hij zelf welbewust tot overdracht van de Litigieuze Grondstrook aan [familie D] overgegaan, hetgeen niet in overeenstemming was met de aan [familie A] voorgespiegelde omvang van het binnenterrein bij het aangaan van de onderscheiden aanvullende koopovereenkomsten. Dat het op de situatieschets (productie 13 bij dagvaarding in eerste aanleg) weergegeven perceel dat in eerste aanleg ten grondslag is gelegd aan de vordering van [familie A] inhoudende nakoming van de leveringsverplichting door [appellanten] een iets grotere omvang heeft dan hetgeen de inzet vormt voor de vorderingen van [familie B] , [XXX] en [familie D] in hoger beroep (te weten hetgeen bij vonnis in eerste aanleg is toegewezen: het grondstuk dat conform het bestemmingsplan de bestemming ‘verkeer’ heeft; ten aanzien van [familie D] exclusief de Litigieuze Grondstrook), maakt dit niet anders. Dat [appellanten] niet tijdig een binnenterrein heeft kunnen leveren dat voldoet aan de onderscheiden aanvullende koopovereenkomsten is immers het gevolg van zijn eigen handelen en daarmee aan hem toe te rekenen. Dat er een discussie is ontstaan over de omvang van het te leveren perceel ontslaat hem dan ook niet van zijn leveringsverplichting. Nu de tekortkoming in de nakoming van de leveringsverplichting het gevolg is van het eigen handelen van [appellanten] , is het niet onredelijk dat [familie B] , [XXX] en [familie D] aanspraak maken op betaling van de contractueel overeengekomen boete. Het hof ziet gelet op het voorgaande ook geen aanleiding de gevorderde boetebedragen te matigen. 3.5.12. De door [familie B] , [XXX] en [familie D] gevorderde bedragen uit hoofde van de verbeurde contractuele boete zullen worden toegewezen als bepaald in het dictum. Grief 2 in incidenteel hoger beroep van [familie B] , grief 3 in incidenteel hoger beroep van [XXX] en grief 1 in incidenteel hoger beroep van [familie D] slagen dan ook. 3.6. Inrichting binnenterrein 3.6.1. Met grief 3 komt [familie B] op tegen het oordeel van de rechtbank (r.o. 5.25-5.28) dat uit de tekst van de aanvullende koopovereenkomst en de leveringsakte zou volgen dat de kopers van de bouwkavels verplicht zijn tot aanleg en inrichting van het binnenterrein. In hoger beroep vordert [familie B] kort gezegd nakoming door [appellanten] van de inrichtingsverplichting die volgens haar is opgenomen in de leveringsakte. 3.6.2. [familie B] heeft betoogd een bijzondere bepaling te hebben laten opnemen in de leveringsakte om zich ervan zeker te stellen dat zij enkel verplichtingen ten aanzien van haar eigen perceel heeft en [appellanten] verplicht is het landgoed (inclusief het binnenterrein) volledig in te richten. De door [familie B] geschetste omstandigheden die volgens haar hebben geleid tot het opnemen van de bijzondere bepaling in de leveringsakte zijn – zakelijk weergegeven – de volgende: - de avond voor de eerst geplande leveringsdatum (24 januari 2019) ontving [familie B] onverwacht een gewijzigde concept leveringsakte van het notariskantoor. De wijziging was op verzoek van [appellanten] doorgevoerd en had betrekking op een grondexploitatieovereenkomst die [appellanten] en de [plaats] (de “Gemeente”) op 30 maart 2010 hadden getekend voor de ontwikkeling van het landgoed (de “Grondexploitatieovereenkomst”). [familie B] wist tot dat moment niet van het bestaan van de Grondexploitatieovereenkomst. In het gewijzigde concept was artikel 7.1 van de Grondexploitatieovereenkomst integraal in de leveringsakte opgenomen. Op grond van dat artikel is [appellanten] jegens de Gemeente verplicht het landgoed in te richten overeenkomstig (onder andere) het beheerplan en de totale inrichting van het landgoed uiterlijk één jaar na de realisering van de landhuizen te voltooien. Deze bepaling zoals geïncorporeerd in de conceptakte luidde: “7.1 Aanleg en inrichting van het landgoed. Tot zekerheid voor de aanleg en inrichting (bijlage 9) van het landgoed overeenkomstig het goedgekeurde inrichting- en beheerplan en beeldkwaliteitplan wordt bij deze ten behoeve van de gemeente en ten laste van de eigenaar en elke opvolgende eigenaar of gebruiker van het registergoed de verplichting opgelegd om het registergoed niet anders in te richten dan overeenkomstig het goedgekeurde inrichting- en beheerplan, het beeldkwaliteitplan en het bestemmingsplan. Met betrekking tot de aanleg en inrichting van het landgoed zijn de eigenaar en de gemeente voorts overeengekomen als volgt: […] 6. De totale inrichting van het landgoed dient uiterlijk een jaar na de realisering van de landhuizen te zijn voltooid.” [appellanten] weigerde inzage te geven in de volledige Grondexploitatieovereenkomst. [familie B] heeft aangegeven de akte niet te kunnen ondertekenen zonder de volledige Grondexploitatieovereenkomst te kunnen inzien. Zij heeft toen voorgesteld een bepaling te laten opnemen waarin zou worden vastgelegd dat zij enkel verplichtingen heeft ten aanzien van haar perceel en niet ten aanzien van het landgoed: "Verkoper en koper zijn overeengekomen dat het hiervoor aangehaalde artikel 7 uitsluitend voor koper zal gelden op de aankoop en verkrijging door koper van diens perceel grond kadastraal bekend [plaats] sectie [sectieletter] [sectienummer] . Aan koper zijn verder geen verplichtingen opgelegd met betrekking tot omliggende percelen.” [appellanten] stelde die bepaling niet te kunnen opnemen zonder overleg met de Gemeente. Het transport is toen niet doorgegaan; - hierna heeft het notariskantoor [familie B] geïnformeerd dat de Gemeente akkoord gaat met het toevoegen van de bepaling. Vervolgens heeft [familie B] op 8 en 12 februari 2019 verzocht nog een bepaling toe te voegen om de inrichtingsverplichting van het landgoed op [appellanten] te laten rusten: “Aan koper zijn verder geen verplichtingen opgelegd met betrekking tot omliggende percelen. De in het hiervoor aangehaalde artikel 7 opgenomen verplichting van het minimale percentage natuuraanleg alvorens met de bouw van de landhuizen kan worden gestart en de verplichting van de tijdige totale inrichting van het landgoed, blijven derhalve rusten op de verkoper” [appellanten] is met deze bepaling akkoord gegaan. Omdat nog niet alle bouwkavels waren verkocht stelde [appellanten] niet tijdig over te kunnen gaan tot het inrichten van het binnenterrein, waaronder het aanleggen van een centrale rondweg. De centrale rondweg zou namelijk beschadigd raken als gevolg van de (nog plaats te vinden) bouwwerkzaamheden op het landgoed. In overleg is toen de termijn voor de inrichting van het binnenterrein uitgesteld met een jaar; - op 15 februari 2019 is de leveringsakte ondertekend en verleden. De bijzondere bepaling is als volgt in artikel 6 van de akte opgenomen: “Aanvaarding bijzondere lasten en beperkingen Artikel 6 (…) BIJZONDERE LASTEN EN BEPERKINGEN Terzake de aanleg en inrichting van het landgoed, de beheer en de instandhouding van het-- landgoed en overige verplichtingen wordt verwezen naar de door verkoper en de [plaats] getekende exploitatieovereenkomst ‘ [het Landgoed] ’, waarin onder meer staat vermeld, woordelijk luidende: (…) “Artikel 1 Begripsbepalingen ” “Inrichting- en beheerplan: het inrichting- en beheerplan zoals bijgevoegd bij het [bestemmingsplan] ,” (dit betreft thans “ [plaats] Buitengebied, herziening december 2018”). “Landgoed : het door de eigenaar te ontwikkelen landgoed onder de naam [het Landgoed] als bedoeld in de notitie -Rood voor Groen, Nieuwe landgoederen in Brabant-, vastgesteld door het college van Gedeputeerde Staten van de Provincie Noord- Brabant. Landhuis : een op het landgoed te stichten woning met erf en bijgebouwen en bouwwerken, niet gebouwen zijnde.” “Artikel 7 7.1 Aanleg en Inrichting van het landgoed Tot zekerheid voor de aanleg en inrichting (bijlage 1) van het landgoed overeenkomstig — het goedgekeurde inrichting- en beheerplan en beeldkwaliteitplan wordt bij deze ten behoeve van de gemeente en ten laste van de eigenaar en elke opvolgende eigenaar of— gebruiker van het registergoed de verplichting opgelegd om het registergoed niet anders— in te richten dan overeenkomstig het goedgekeurde inrichting- en beheerplan, het beeldkwaliteitplan en het bestemmingsplan. (…) Met betrekking tot de aanleg en inrichting van het landgoed zijn de eigenaar en de gemeente voorts overeengekomen als volgt.” “3. Met de bouw van de landhuizen mag niet eerder worden begonnen dan nadat zestig— procent (60%) van de natuuraanleg, waaronder begrepen nieuwe aanplant, is gerealiseerd.- 4. Binnen twee jaar na het onherroepelijk worden van de herziening van het bestemmingsplan dient een ontvankelijke aanvraag voor een bouwvergunning van de op— het registergoed te stichten landhuizen te worden ingediend. 5. Binnen tweejaar na hef onherroepelijk worden van de bouwvergunning dienen de op — het registergoed te stichten landhuizen te zijn voltooid. 6. De totale inrichting van het landgoed dient uiterlijk één jaar na de realisering van de landhuizen te zijn voltooid.” Verkoper en koper zijn overeengekomen dat het hiervoor aangehaalde artikel 7 uitsluitend voor koper zal gelden op de aankoop en verkrijging door koper van diens perceel (…) Aan koper zijn verder geen verplichtingen opgelegd met betrekking tot omliggende percelen. De in het hiervoor aangehaalde artikel 7 opgenomen verplichting van het minimale percentage natuuraanleg alvorens met de bouw van de landhuizen kan worden gestart en de verplichting van de tijdige totale inrichting van het landgoed, blijven derhalve rusten op verkoper” De termijn voor nakoming van de inrichtingsverplichting van 1 juni 2020 is daarbij met één jaar verlengd tot uiterlijk 1 juni 2021. 3.6.3. Als nadere reactie op het verweer van [appellanten] dat [familie B] op grond van de aanvullende koopovereenkomst heeft ingestemd met de inrichting van het binnenterrein door de eigenaren van de landhuizen gezamenlijk (zie rov. 3.6.4. hierna), heeft [familie B] betoogd dat ook de afspraken met betrekking tot de inrichting van het binnenterrein en de daarin opgenomen voorwaarden 1 t/m 6 (hiervoor geciteerd in rov. 3.1.1. onder e.) juist op haar verzoek en op basis van haar tekstvoorstel zijn opgenomen in de aanvullende koopovereenkomst en vervolgens integraal opgenomen in de leveringsakte (en kennelijk daarna als voorbeeld gebruikt voor de aanvullende overeenkomsten en leveringsovereenkomsten met [familie A] , [XXX] en [familie D] ). Zij heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep toegelicht dat zij met die voorwaarden juist wilde bewerkstelligen dat de verplichting het binnenterrein aan te leggen en in te richten op [appellanten] zou blijven rusten. [familie B] betoogt verder kort gezegd, dat de afspraken in de leveringsakte in geval van enige afwijking prevaleren boven die vastgelegd in de (aanvullende) koopovereenkomst. 3.6.4. [appellanten] betwist dat de afspraken in artikel 6 van de leveringsakte betrekking hebben op het binnenterrein. Hij stelt dat artikel 6 van de leveringsakte ziet op de inrichting van de omliggende percelen die zijn eigendom zijn (het landgoed). Op grond van dat artikel is volgens hem niet overeengekomen dat [familie B] geen aanlegverplichting heeft ter zake het binnenterrein. [appellanten] beroept zich verder op de bepaling in de aanvullende koopovereenkomst die betrekking heeft op de inrichting van het binnenterrein zoals geciteerd in rov. 3.1.1. onder e. hiervoor. Volgens hem blijkt daaruit dat [familie B] zich heeft verbonden tot het aanleggen en onderhouden van het binnenterrein (gezamenlijk met de kopers van de andere landhuizen). 3.6.5. De uitleg van artikel 6 van de leveringsakte en van de hiervoor in rov. 3.1.1. onder e. geciteerde bepaling in de aanvullende koopovereenkomst, zoals overgenomen in artikel 5 van de leveringsakte, is dus in geschil. Als uitgangspunt bij de uitleg van een notariële akte van de levering van een registergoed geldt dat het aankomt op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. De ratio van deze objectieve uitlegmaatstaf is gelegen in het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit. Derden moeten kunnen afgaan op hetgeen in een – in de openbare registers ingeschreven – akte is vermeld ter zake van de overdracht van een registergoed of van de vestiging van een beperkt recht op een registergoed. Hetgeen in een authentieke akte is opgenomen levert verder dwingend bewijs op. Naar het oordeel van het hof noopt dit geval echter niet tot een uitleg naar objectieve maatstaven. Weliswaar hebben de in geschil zijnde bedingen betrekking op het registergoed, zijn deze verder opgenomen in een standaard NVM-akte, en is daarmee derdenwerking beoogd (jegens de andere kopers van de landhuizen en hun rechtsopvolgers). De bedingen zijn echter het resultaat van onderhandelingen tussen [familie B] en [appellanten] en zien op de door die partijen gemaakte obligatoire afspraken over de inrichting van het binnenterrein. Het komt in dit geval bij de uitleg van de in geschil zijnde bepaling dan ook niet primair aan op de voor derden kenbare bedoelingen blijkende uit de bewoordingen van de akte, maar juist om dat wat [appellanten] en [familie B] hebben beoogd met het opnemen van die bijzondere bedingen in de leveringsakte en de aanvullende koopovereenkomst. Onder die omstandigheden acht het hof voor de uitleg van die bijzondere bedingen ook de totstandkomingsgeschiedenis daarvan van belang. De betekenis van de bijzondere bedingen moeten daarmee worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit een en ander volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen. 3.6.6. Naar het oordeel van het hof heeft [familie B] zodanige feiten en omstandigheden naar voren gebracht ter onderbouwing van de door haar voorgestane uitleg van die bijzondere bedingen, dat zij moet worden toegelaten tot bewijs van de stelling dat zij met [appellanten] heeft afgesproken dat [appellanten] het binnenterrein zal inrichten en een verharde rondweg en beplanting zal aanleggen. 3.6.7. Gelet op artikel 166 Rv zal het hof [familie B] dan ook tot dit bewijs toelaten, zoals hierna in het dictum is vermeld. [familie B] en [appellanten] dienen schriftelijke bewijsstukken op voorhand aan de raadsheer-commissaris en de wederpartij toe te zenden. Na afloop van de eventuele getuigenverhoren zal een mondelinge behandeling worden gelast ten overstaan van de rechter-commissaris die dient om te onderzoeken of partijen geheel of ten dele tot een minnelijke regeling kunnen komen en het verdere verloop van het geschil te bespreken. 3.6.8. Zoals het hof hiervoor in rov. 3.5.5. heeft overwogen, zal de vordering tot nakoming van verplichting tot levering van het Onbetwiste Grondstuk worden toegewezen zoals vermeld in het dictum. [familie B] vordert in incidenteel hoger beroep op dit punt dat [appellanten] wordt veroordeeld tot aanleg binnen drie maanden na het arrest van een ingericht binnenterrein met een deugdelijk verharde rondweg en beplanting en deze vordering wordt, afhankelijk van de vraag of [familie B] slaagt in het aan haar opgedragen bewijs, in de toekomst mogelijk toegewezen. Dit verdraagt zich niet goed met elkaar. Aangezien tijdens de mondelinge behandeling bleek dat partijen belang hebben bij spoedige levering en inrichting van het binnenterrein, zal het hof niet alle beslissingen aanhouden in afwachting van de bewijslevering door [familie B] . Mede gezien hetgeen hiervoor in rov. 3.5.7. is overwogen, betekent dit dat op het moment dat de vordering van [familie B] mogelijk wordt toegewezen, het binnenterrein reeds is geleverd en door de vereniging van eigenaren is ingericht. Teneinde spoedige levering en inrichting van het binnenterrein mogelijk te maken, geeft het hof [familie B] in overweging levering van het Onbetwiste Grondstuk door [appellanten] zonder dat [appellanten] aan de door [familie B] gestelde inrichtingsverplichting heeft voldaan, te accepteren en medewerking te verlenen aan de oprichting van de vereniging van eigenaren en de aanleg en inrichting van het alsdan mandelige binnenterrein. [familie B] zou zich dan daarbij haar rechten ten aanzien van nakoming door [appellanten] van de door haar gestelde inrichtingsverplichting kunnen voorbehouden. Indien [familie B] vervolgens slaagt in haar bewijsopdracht en vast komt te staan dat [appellanten] jegens haar verplicht is tot inrichting van het binnenterrein, kan zich dat vertalen in een verplichting tot schadevergoeding. Gelet op het voorgaande biedt het hof [familie B] de gelegenheid zich bij akte uit te laten over de gevolgen van het onder (
  7. iv)in incidenteel hoger beroep door haar gevorderde gelet op de veroordeling van [appellanten] tot levering van het Onbetwiste Grondstuk in principaal appel, en, voor zover nodig haar eis op dit punt te wijzigen. 3.7. Realisatie inrit 3.7.1. Grief 3 in principaal hoger beroep strekt ertoe [familie A] te verplichten medewerking te verlenen aan het door het bevoegd gezag te accorderen plan voor de inrichting van het binnenterrein voor zover dit betrekking heeft op de plaats waar de inrit van de openbare weg naar het binnenterrein dient te komen. Volgens [appellanten] is hij hierover al jaren in overleg met het bevoegd gezag en is hij in afwachting van een onherroepelijk besluit van het bevoegd gezag. Om in de toekomst problemen over de uitvoering hiervan te voorkomen, vordert [appellanten] bij eiswijziging in principaal hoger beroep (zoals hiervoor geciteerd in rov. 3.3.2. onder II) alvast een veroordeling van [familie A] om aan de uitvoering van een dergelijk besluit mee te werken. 3.7.2. Het hof zal deze vordering niet toewijzen. Het gevorderde strekt tot een uit te spreken rechterlijk gebod gericht op de toekomst. Het besluit van het bevoegd gezag ten aanzien waarvan medewerking wordt gevorderd is nog niet bekend en (dus) ook niet onherroepelijk. De voorwaarden voortvloeiende uit het besluit zijn dus ook nog niet bekend en onherroepelijk. De vordering van [appellanten] is daarmee onvoldoende bepaald. Daar komt bij dat thans niet aannemelijk is dat [familie A] alsdan enige verplichting in dat kader niet zal nakomen. Van wanprestatie of dreigende wanprestatie is geen sprake. Evenmin staat vast dat enige andere onrechtmatige gedraging in dat kader aannemelijk is. De vorderingen van [familie A] in conventie in eerste aanleg en de vorderingen van de verschillende families in het door hen ingestelde incidenteel appel, geven juist blijk van de wens te komen tot een gezamenlijke inrichting van het binnenterrein. Op grond daarvan kan eerder worden aangenomen dat zij te zijner tijd zullen meewerken aan het maken van een inrit conform een besluit van het bevoegd gezag, dan dat zij hieraan hun medewerking zullen weigeren. [familie B] , [XXX] en [familie D] hebben dit als verweer op grief 3 en vordering II in principaal hoger beroep van [appellanten] ook bevestigd. De vordering van [familie B] in incidenteel hoger beroep strekkende tot nakoming van [appellanten] van zijn vermeende verplichting tot inrichting van het binnenterrein, brengt het hof gelet op hetgeen in rov. 3.6.8. is overwogen ook niet tot een ander oordeel. Grief 3 in principaal hoger beroep faalt dan ook bij gebrek aan belang. Het door [appellanten] onder II. in principaal hoger beroep gevorderde kan dan ook niet worden toegewezen. 3.8. Geen opheffing beslag 3.8.1. Gelet op het voorgaande wordt de vordering van [appellanten] strekkende tot opheffing van het door [familie A] ter zekerheid van nakoming door [appellanten] gelegde beslag afgewezen. Nu [appellanten] nog niet aan de op hem rustende contractuele verplichtingen heeft voldaan, is opheffing van het rechtmatig door [familie A] gelegde beslag (nog) niet aan de orde. 3.8.2. Het hof verwijst voor de veroordeling omtrent de beslagkosten naar rov. 3.9. 3.9. Slotsom in principaal appel 3.9.1. Grief 1 in principaal hoger beroep van [appellanten] slaagt, grief 2 is ingetrokken en grief 3 in principaal hoger beroep faalt. Het hof zal het vonnis in conventie vernietigen en, opnieuw rechtdoende, [appellanten] veroordelen tot levering van het Onbetwiste Grondstuk zoals hiervoor in rov. 3.5.5. overwogen. De overige vorderingen van [appellanten] zullen worden afgewezen. [familie A] zullen als de overwegend in het ongelijk gestelde partijen worden veroordeeld in de kosten van het principaal hoger beroep. in incidenteel appel 3.9.2. Grief 1 in incidenteel hoger beroep van [XXX] is reeds behandeld bij de vaststelling van de feiten. De overige grieven in incidenteel hoger beroep van [XXX] , alsook die van [familie D] , slagen in die zin dat het hof een dwangsom zal verbinden aan de veroordeling van [appellanten] tot levering van het Onbetwiste Grondstuk en [appellanten] zal veroordelen tot betaling van contractuele boetes. [appellanten] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het incidenteel hoger beroep. 3.9.3. De grieven 1 en 2 in incidenteel hoger beroep van [familie B] slagen. Het hof zal een dwangsom verbinden aan de veroordeling van [appellanten] tot levering van het Onbetwiste Grondstuk en [appellanten] veroordelen tot betaling van de contractuele boete aan [familie B] . Het hof houdt – gelet op de aan [familie B] opgedragen bewijsopdracht – de beslissing omtrent de nakoming door [appellanten] van de vermeende op hem rustende verplichting tot inrichting van het binnenterrein en de proceskostenveroordeling in het door [familie B] ingestelde incidenteel hoger beroep aan. in principaal en incidenteel appel 3.9.4. De rechtbank had de proceskosten van de procedure in conventie gecompenseerd omdat partijen over en weer op bepaalde punten in het gelijk zijn gesteld. Het hof ziet in de beslissingen in principaal en incidenteel hoger beroep geen aanleiding om hiervan af te wijken. Het vonnis van de rechtbank zal op dit punt dan ook worden bekrachtigd. Gelet op hetgeen in rov. 3.8. en 3.9.2. en 3.9.3. hiervoor is overwogen en het bepaalde in artikel 706 Rv, komen de door [familie A] (in eerste aanleg in conventie gevorderde) beslagkosten wel voor toewijzing in aanmerking. De beslagkosten worden begroot op € 369,69 voor verschotten, op € 1.770,00 voor salaris advocaat en op € 163 aan nakosten. [familie A] is niet in hoger beroep verschenen en heeft dus ook geen grieven gericht tegen de afwijzing door de rechtbank van de vordering tot veroordeling van [appellanten] in de beslagkosten. [familie B] , [XXX] en [familie D] hebben geconcludeerd tot het alsnog veroordelen van [appellanten] in de proceskosten in eerste aanleg, naar het hof begrijpt mede inhoudende de beslagkosten. [appellanten] zal hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 767,56 aan [familie B] , € 767,56 aan [XXX] en € 767,56 aan [familie D] . De gevorderde wettelijke rente over de beslagkosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 3.9.5. De kosten voor het hoger beroep zullen worden vastgesteld op: in principaal hoger beroep voor [familie A] als niet verschenen partij in hoger beroep, en [familie B] , [XXX] en [familie D] als wel verschenen partijen in hoger beroep: - dagvaarding € 146,59 - griffierechten € 1.780,-- - salaris advocaat € 1.214,-- (1 punt x tarief II) - nakosten € 178,-- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) subtotaal € 3.318,59 :4 totaal € 829,65 ieder en daarboven voor [familie B] , [XXX] en [familie D] als verschenen partijen in hoger beroep: - salaris advocaat € 1.214,-- (1 punt(
  8. en)x tarief II) :3 totaal € 404,67 ieder waarmee de kosten in het principaal hoger beroep voor [familie A] € 829,65 bedragen en voor [familie B] , [XXX] en [familie D] € 1.234,32 ieder. in het incidenteel hoger beroep van [XXX] - salaris advocaat € 1.571,-- (0,5 x 2 punt(
  9. en)x tarief III) - nakosten € 178,-- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) totaal € 1.749,-- in het incidenteel hoger beroep van [familie D] - salaris advocaat € 1.571,-- (0,5 x 2 punt(
  10. en)x tarief III) - nakosten € 178,-- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) totaal € 1.749,-- De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 4De uitspraak Het hof: in het incidenteel hoger beroep van [familie B] laat [familie B] toe feiten en omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat zij met [appellanten] heeft afgesproken dat [appellanten] het binnenterrein zal inrichten en een verharde rondweg en beplanting zal aanleggen. bepaalt, voor het geval [familie B] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. Z.D. van Heesen-Laclé als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum; bepaalt dat na afloop van de eventuele getuigenverhoren een mondelinge behandeling zal worden gelast die tevens dient om te onderzoeken of partijen geheel of ten dele tot een minnelijke regeling kunnen komen; verwijst de zaak naar de rol van 14 januari 2025 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(
  11. n)in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest; bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen; bepaalt dat de advocaat van [familie B] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan [appellanten] en aan de civiele griffie; houdt de beslissing omtrent de nakoming door [appellanten] van de vermeende op hem rustende verplichting tot inrichting van het binnenterrein en de proceskostenveroordeling in het door [familie B] ingestelde incidenteel hoger beroep aan. in het principaal en incidenteel hoger beroep (voor het overige) vernietigt het vonnis waarvan beroep; in zoverre opnieuw rechtdoende: - veroordeelt [appellanten] hoofdelijk tot nakoming van de verplichting tot levering van (onverdeelde aandelen
  12. in)het binnenterrein uit hoofde van de met [familie A] gesloten aanvullende koopovereenkomsten, zoals hiervoor in rov. 3.5.5. overwogen; zulks onder verbeurte van een dwangsom van: € 200,-- per dag voor elke dag dat nakoming jegens [familie B] uitblijft na betekening van het arrest tot aan de dag van nakoming met een maximum van EUR 100.000,--; € 250,-- per dag voor elke dag dat nakoming jegens [XXX] uitblijft tot aan de dag van algehele nakoming met een maximum van € 100.000,--; € 200,-- per dag of dagdeel dat [appellanten] met de nakoming jegens [familie D] van deze levering in gebreke blijft, met een maximum van €100.000,--; - veroordeelt [appellanten] hoofdelijk tot betaling van een bedrag van: € 28.000,-- aan [familie B] ; € 14.250,-- aan [geïntimeerde 5] ; € 19.000,-- aan [Familie C] ; € 38.500,-- aan [familie D] ; te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van indiening van de inleidende dagvaarding in eerste aanleg tot aan de dag van algehele voldoening; - veroordeelt [appellanten] hoofdelijk in de beslagkosten, en begroot deze kosten op € 767,56 voor [familie B] , € 767,56 voor [XXX] en € 767,56 voor [familie D] ; voornoemde bedragen te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als niet tijdig aan de veroordelingen wordt voldaan en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellanten] € 85,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; veroordeelt [appellanten] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; - veroordeelt [familie A] in de proceskosten in het principaal hoger beroep, en begroot deze kosten op € 829,65 voor [familie A] , op € 1.234,32 voor [familie B] , op € 1.234,32 voor [XXX] en op € 1.234,32 voor [familie D] , voornoemde bedragen te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als niet tijdig aan de veroordelingen wordt voldaan en het arrest daarna wordt betekend, dan moeten [familie A] , [familie B] , [XXX] en [familie D] ieder € 92,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; veroordeelt [familie A] , [familie B] , [XXX] en [familie D] ieder in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; - veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van [XXX] in incidenteel hoger beroep en begroot deze kosten op € 1.749,-- te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [appellanten] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellanten] € 92,-- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; veroordeelt [appellanten] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; - veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van [familie D] in incidenteel hoger beroep en begroot deze kosten op € 1.749,-- te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [appellanten] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellanten] € 92,-- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; veroordeelt [appellanten] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; - verklaart de veroordeling tot nakoming van de leveringsverplichting voortvloeiende uit de aanvullende koopovereenkomsten, tot betaling van de contractuele boete en de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; - bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige; - wijst af het meer of anders gevorderde. Dit arrest is gewezen door mrs. Z.D. van Heesen-Laclé, N.W.M. van den Heuvel en J. van der Beek en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 17 december 2024. griffier rolraadsheer

🔗 Naar officiële bron

AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.