← Nederland

ECLI:NL:GHSHE:2025:974

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.334.165/01 arrest van 8 april 2025 in de zaak van Centrum Vastgoed Breda B.V., gevestigd te [vestigingsplaats], appellante, hierna aan te duiden als Centrum Vastgoed Breda, advocaat: mr. D. Vong te Rijen, tegen [geïntimeerde] , wonende te [woonplaats] , geïntimeerde, hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , advocaat: mr. M.J. Koning te Amsterdam. als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 16 januari 2024 in het hoger beroep van het door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer C/03/307374 / HA ZA 22-313 gewezen vonnis van 12 juli 2023 (hierna: het bestreden vonnis). De nummering van het tussen partijen op 16 januari 2024 gewezen tussenarrest wordt voortgezet. 5Het verloop van de procedure 5.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenarrest van 16 januari 2024 waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft bepaald; het proces-verbaal van de mondelinge behandeling gehouden op 27 februari 2024; de memorie van grieven met productie 2; de memorie van antwoord; de akte van Centrum Vastgoed Breda met roldatum 27 augustus 2024 met productie 3; - de antwoordakte van [geïntimeerde] met roldatum 10 september 2024. 5.2. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 6De beoordeling De feiten 6.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 6.1.1. Begin januari 2022 is de woning aan de [adres] , [postcode] te [plaats] (hierna: de woning) via [XXX] makelaardij (hierna: [XXX] ) te koop aangeboden. 6.1.2. [geïntimeerde] heeft haar interesse in de woning kenbaar gemaakt aan [XXX] . Op 7 april 2022 is overeenstemming bereikt over de koopsom. [XXX] heeft daarna een concept koopovereenkomst aan [geïntimeerde] toegestuurd. In de e-mail van 7 april 2022 van [XXX] aan [geïntimeerde] staat, geciteerd voor zover hier van belang: “(…) Notaris mag u zelf kiezen. Mijn advies is [----] Notarissen in [plaats] . (…)” 6.1.3. Op 13 april 2022 hebben [XXX] en [geïntimeerde] telefonisch contact gehad over data waarop de leveringsakte van de woning kan worden gepasseerd. Naar aanleiding van dat gesprek heeft [geïntimeerde] , eveneens op 13 april 2022, de volgende e-mail aan [XXX] gestuurd: “Geachte [XXX] Zoals afgesproken proberen wij eerst 5 mei zoals aangegeven door de verkoper. Als de notaris niet kon op die dag gaan wij voor de volgende eerste mogelijk datum van de notaris mevr spanger behalve 13 mei 2022. Het is de eerste middelbare school dag voor mij klein mannetje. Ik moet erbij om hem te steun hij is nu al nervous:) Maar een andere dagen ik kan oppas proberen te regelen. Maar omdat u zei zonder hypotheek van koper en verkoper binnen 1 of 2 weken mogelijk is, zal ik het contract tekenen. Bovendien met jou 20 jarig ervaring denk dat je gelijk heeft. Wat mij betreft is alles nu op orde. Dank je wel voor de leuke gesprek over telefoon vandaag en voor jou moeite (…)” 6.1.4. In de koopovereenkomst, zoals door [XXX] aan [geïntimeerde] verstuurd, staat, voor zover thans van belang, het volgende vermeld: “KOOPOVEREENKOMST WONING (…) De ondergetekende(n): A. Verkoper(

  1. s)Echtgeno(o)t(e), geregistreerd partner of andere medeverkoper [persoon B] (…) De onder (A) genoemde perso(o)n(
  2. en)hierna (samen) te noemen ‘verkoper’. Verkoper verklaart (…) ten deze te handelen als zelfstandig bevoegd bestuurder van Centrum Vastgoed Breda B.V. gevestigd aan de (...). En B. Koper(
  3. s)Echtgeno(o)t(e), geregistreerd partner of andere medekoper Achternaam [geïntimeerde] (…) De onder (B) genoemde perso(o)n(
  4. en)hierna (samen) te noemen ‘koper’. (…) Verkoper en koper komen overeen: (...) Artikel 2: Kosten, Overdrachtsbelasting 2.1 De kosten die op de eigendomsoverdracht betrekking hebben (...) zijn voor rekening van koper . De notaris wordt aangewezen door koper . (…) Artikel 4: Eigendomsoverdracht 4.1 De akte van levering zal gepasseerd worden op 05-05-2022 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris verbonden aan notariskantoor [----] Notarissen gevestigd te [plaats] , hierna te noemen ‘notaris’. (...) Artikel 11: Ingebrekestelling / Ontbinding 11.1 Indien een van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van een of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. 11.2 Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. 11.3 Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (…) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. Indien de wederpartij na verloop van tijd de koopovereenkomst alsnog ontbindt dan zal de nalatige partij een boete verschuldigd zijn van 10 procent (10%) van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. 17.1 Uit deze koopovereenkomst vloeien pas verplichtingen voort als beide partijen deze koopovereenkomst hebben ondertekend. (…)” 6.1.5. [geïntimeerde] heeft de koopovereenkomst op 20 april 2022 ondertekend en vervolgens aan de notaris toegezonden. 6.1.6. Op 25 april 2022 heeft [persoon A] (hierna: [persoon A] ) van [----] Notarissen aan [geïntimeerde] laten weten dat de passeerdatum van 5 mei 2022 niet haalbaar is. Diezelfde dag vraagt [geïntimeerde] per e-mail aan [persoon A] , welke e-mail tevens aan [XXX] is verzonden, of [persoon A] haar de ‘snelste mogelijke datum kan laten weten’, zodat de koopovereenkomst zo snel mogelijk hierop kan worden aangepast. [persoon A] laat nog diezelfde dag per e-mail om 6:27 PM aan [geïntimeerde] en [XXX] (onder meer) weten: “(…) Vooropgesteld dat we deze week nog de door allen getekende koopovereenkomst ontvangen, dient u rekening te houden met een passeerdatum omtrent 3 juni. (…)” In reactie daarop heeft [geïntimeerde] op 26 april 2022 aan [persoon A] en [XXX] bericht dat als er geen andere manier is om het te versnellen 3 juni prima is. 6.1.7. In de e-mail van 27 april 2022 van [XXX] aan [geïntimeerde] staat: “(...) Waarom stuurt u de koopovereenkomst, die nog niet door verkoper is ondertekend, naar de notaris? We hadden toch afgesproken dat u de koopovereenkomst naar mij zou sturen. Ik verzoek u dringend de koopovereenkomst naar mij te mailen. En zodanig dat alle bladzijden goed leesbaar zijn. Dan zal ik verkoper laten ondertekenen en proberen of we eerder bij de notaris terecht kunnen. (…)” 6.1.8. Op 28 april 2022 bericht [geïntimeerde] per e-mail aan [XXX] : “(...) We hadden een afspraak om u woensdag per post te sturen (naar [adres] ), de verkoper kan niet langer wachten en ik heb u het telefonisch gevraagd, Zal ik de koopovereenkomst dan op donderdag naar Notaris sturen zodat ze zich voor de 28 april kunnen voorbereiden? . Uw antwoord was heel duidelijk. Ja! Zorg ervoor dat alles is gedaan om de passeerdatum niet te overschrijden, anders accepteert de verkoper het niet meer. Ik heb precies gedaan wat we hadden afgesproken. (…)” 6.1.9. [persoon B] heeft namens Centrum Vastgoed Breda de koopovereenkomst op 2 mei 2022 ondertekend, waarna [XXX] deze, eveneens op 2 mei 2022, naar [----] Notarissen en [geïntimeerde] heeft gemaild. In deze e-mail staat: “(…) Als bijlage mail ik u de volledige ondertekende koopovereenkomst voor [adres] te [plaats] . Verkoper heeft geen hypotheek op het pand gevestigd. Koper heeft geen hypotheek nodig. Er staat al een afspraak gepland voor 5 mei. Kan deze afspraak worden aangehouden? (…)” 6.1.10. Op 2 mei 2022 stuurt [persoon A] de navolgende e-mail aan [geïntimeerde] en [XXX] : “(…) De door verkoper getekende koopovereenkomst was blijkbaar al binnen; ik heb deze zojuist kunnen inzien. Daarbij constateer ik dat de passeerdatum nog op 5 mei staat. Om onnodige verwarring te voorkomen: zoals eerder aangegeven hanteren wij de eerst mogelijke passeerdatum, te weten 3 juni a.s. (…)” 6.1.11. Op 5 mei 2022 laat [persoon C] (hierna: [persoon C] ) van [----] Notarissen aan [geïntimeerde] het volgende per e-mail weten: “(…) Bijgaand doe ik u hierbij een concept van de akte van levering toekomen. Wij zijn voornemens om de akte 13 mei a.s. te passeren. Graag verneem ik van u of u al dan niet aanwezig zult zijn bij ons op kantoor. De nota van afrekening volgt, de gelden dienen dan op 13 mei op onze derdengelden rekening te zijn bijgeschreven. (...)” 6.1.12. Diezelfde dag bericht [geïntimeerde] [persoon C] dat zij in verwarring is gebracht over deze nieuwe datum, dat zij per e-mail aan [persoon A] heeft gevraagd met enige actie van haar kant te wachten tot de verkoper de nieuwe datum op 3 juni heeft bevestigd omdat verkoper vanwege de nieuwe datum de woning misschien niet meer wil verkopen en dat zij 3 juni heeft vrijgemaakt in haar agenda en waarschijnlijk alle andere data in het buitenland is. 6.1.13. Bij brief van 6 mei 2022 stelt [XXX] [geïntimeerde] in gebreke. In deze brief staat, voor zover thans van belang, het volgende vermeld: “(…) Op 20 april 2022 heeft u als koper een koopovereenkomst ondertekend inzake de koop van het pand gelegen aan de [adres] te [postcode] [plaats] . (...) In artikel 4.1 van de koopovereenkomst inzake bovengenoemd woonhuis staat vermeld, dat de akte van levering zal passeren op 5 mei 2022 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen. Aangezien partijen geen andere datum zijn overeengekomen, diende de akte van levering te passeren op 5 mei 2022. Omdat de notaris echter geen afspraak meer kon maken voor 5 mei 2022 heeft hij als nieuwe datum van levering gekozen voor 13 mei 2022. U geeft aan dat u enkel en alleen de akte van levering wenst te passeren op 3 juni 2022. Omdat u op 13 mei 2022 de akte van levering niet wenst te passeren, bent u in gebreke. Conform artikel 11 van de koopovereenkomst stel ik u namens verkoper middels deze brief schriftelijk ingebreke. Indien u, na schriftelijk in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van één of meer uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan verkoper deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden (...) en de zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de totale koopprijs verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (...)” 6.1.14. In de e-mail van 10 mei 2022 van [geïntimeerde] aan [XXX] staat, geciteerd voor zover hier van belang: “(…) Uw ingebrekestelling gebaseerd op de door de notaris voorgestelde datum van 13 mei 2022 is onterecht. De door de notaris nieuwe gekozen te weten datum is 03 Juni a.s. De akte van levering diende te passeren op 5 mei 2022. Echter, omdat de notaris geen afspraak meer kon maken voor 5 mei 2022 heeft de notaris als nieuwe datum van levering 13 mei 2022 voorgesteld, niet gekozen als aangegeven in uw brief (…). De koper is dus niet in gebreke, want de koper was gebonden aan 5 mei 2022 en de notaris kon niet leveren op deze datum. De koper is ook niet in gebreke voor de voorgestelde passeerdatum van 13 mei 2022, omdat de koper deze datum niet is overeengekomen en is er dus ook niet aan gebonden. De eerst mogelijke gekozen datum door de notaris, waarop de akte van levering mogelijk zou kunnen passeren is “te weten 3 juni 2022” (…). Op 26 april 2022 is de koper akkoord gegaan met 3 juni 2022 als mogelijke passeerdatum. Uiteraard moet deze datum eerst schriftelijk bevestigd worden door alle betrokken partijen (Conform Artikel 4.1 : Verkoper, notaris en koper ) maar tot op heden ontbreekt antwoord van de makelaar. (…)” 6.1.15. In de e-mail van 11 mei 2022 van [XXX] aan [geïntimeerde] staat dat Centrum Vastgoed Breda alleen bereid is in te stemmen met levering van de woning op 3 juni 2022 als [geïntimeerde] een rentevergoeding van (6% van € 250.000,00 x 22 dagen =) € 904,11 betaalt over de periode van 13 mei 2022 tot en met 3 juni 2022 en dat wanneer [geïntimeerde] niet bereid is deze rentevergoeding te betalen de akte gepasseerd dient te worden op 13 mei 2022. Wanneer [geïntimeerde] dan niet wenst te passeren blijft de ingebrekestelling gelden en zal verkoper de koopovereenkomst ontbinden en de boeteclausule in werking zetten. 6.1.16. Bij e-mail van 26 mei 2022 laat [geïntimeerde] aan [XXX] weten dat zij aan de notaris heeft laten weten niet van haar diensten gebruik te willen maken ten aanzien van de aankoop van de woning en dat zij haar vertrouwen in het notariskantoor [----] Notarissen heeft verloren. Ook staat in deze e-mail dat zij geen vertrouwen meer heeft bij de koop, en dat de verkoper een andere koper kan zoeken. 6.1.17. [XXX] reageert daar bij e-mail van 27 mei 2022 aan [geïntimeerde] als volgt op: “(…) U gaat dit pand kopen of u betaalt 10% boete van de koopsom vermeerderd met kosten van schadevergoeding en kosten van verhaal. Zie artikel 11 van de koopovereenkomst. De notaris heeft voorgesteld 3 juni 2022 en daar reageert u ook niet op. (…) U bent degene die overal een probleem van maakt. Noem eindelijk een passeerdatum en de verkoper zal er waarschijnlijk mee akkoord gaan. Vandaag wens ik van u een passeerdatum te vernemen. (…)” 6.1.18. Bij e-mail van 30 mei 2022 aan [geïntimeerde] heeft de toenmalige rechtshulpverlener van Centrum Vastgoed Breda de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op een boete van € 25.000,00 uit hoofde van artikel 11.3 van de koopovereenkomst. In de e-mail staat, geciteerd voor zover hier van belang: “(…) Uiteindelijk kon de door u gekozen notaris niet op 5 mei passeren, iets wat geheel in uw risicosfeer ligt, en bleek de datum van 13 mei 2022 wel mogelijk. Toen u aangaf dat u geen medewerking zou verlenen per 13 mei 2022, bent u op 6 mei 2022 in gebreke gesteld ten aanzien van het nakomen van de door u aangegane verplichtingen. De in die ingebrekestelling genoemde termijn van 8 dagen is inmiddels ruimschoots verstreken. (…)” 6.1.19. In de bijlage bij de e-mail van 12 juni 2022 van [geïntimeerde] aan de toenmalig gemachtigde van Centrum Vastgoed Breda staat, geciteerd voor zover hier van belang: “(…) Concluderend, gaat de koper akkoord met de ontbinding van de koopovereenkomst door de verkoper, waarbij de koper geen rechterlijke tussenkomst of boete zal eisen van de verkoper. Bovendien zal de koper niet overgaan tot betaling van de door U gestelde boete aangezien een grondslag daarvoor ontbreekt, de koper is ten onrechte in gebreke gesteld, (…)”. De procedure bij de rechtbank 6.2.1. Centrum Vastgoed Breda vorderde bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad - samengevat - [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van: € 25.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van dagvaarding, € 1.240,25 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding, de eventuele schade voor zover die het boetebedrag van € 25.000,00 zal overstijgen als nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover. 6.2.2. Centrum Vastgoed Breda legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [geïntimeerde] tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst door niet mee te werken aan de levering van de woning op 13 mei 2022. 6.2.3. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 6.2.4. In het bestreden vonnis heeft de rechtbank (onder meer en weergegeven voor zover voor de procedure in hoger beroep van belang) geoordeeld dat nu niet is gebleken dat partijen 13 mei 2022 als nieuwe leveringsdatum zijn overeengekomen [geïntimeerde] niet tekortgeschoten is in de nakoming van haar leveringsverplichting door op die datum niet mee te werken aan levering van de woning en Centrum Vastgoed Breda dan ook niet gerechtigd was de koopovereenkomst op de door haar gestelde grond te ontbinden. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen en Centrum Vastgoed Breda in de proceskosten van € 2.833,00 veroordeeld. De procedure bij het hof 6.3. Centrum Vastgoed Breda heeft in hoger beroep zeven grieven aangevoerd en - kort gezegd - geconcludeerd tot, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, vernietiging van het beroepen vonnis, tot het, al dan niet onder ambtshalve aanvulling en/of verbetering van de rechtsgronden, alsnog toewijzen van de vorderingen en [geïntimeerde] voorts te veroordelen tot (
  5. i)terugbetaling van hetgeen Centrum Vastgoed Breda uit hoofde van het vonnis in eerste aanleg aan [geïntimeerde] heeft betaald zijnde € 2.833,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf datum betaling van 8 augustus 2023 tot aan de dag der voldoening, alsmede (
  6. ii)betaling van de proceskosten in beide instanties (en nakosten), te vermeerderen met de wettelijke rente daarover. 6.4. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en geconcludeerd tot het niet-ontvankelijk verklaren van Centrum Vastgoed Breda, althans de grieven en eisen te verwerpen, en Centrum Vastgoed Breda te veroordelen in de kosten van beide instanties. 6.5. Het hof stelt vast dat de communicatie omtrent de verkoop van de woning volledig tussen [XXX] als makelaar en [geïntimeerde] als koper is verlopen. Het hof gaat ervanuit dat die communicatie bij Centrum Vastgoed Breda, als opdrachtgever van [XXX] als makelaar, bekend was. Gesteld noch gebleken is dat dit niet het geval was. Leveringsverplichting op 5 mei 2022? 6.6.1. Het hof volgt Centrum Vastgoed Breda niet in haar standpunt dat [geïntimeerde] tekortgeschoten is in de nakoming van de overeenkomst nu de woning op 5 mei 2022 niet aan [geïntimeerde] is geleverd en overweegt daartoe als volgt. 6.6.2. In artikel 7:2 lid 1 BW is in algemene bewoordingen bepaald - kort gezegd - dat de koop van een woonhuis schriftelijk wordt aangegaan indien de koper een natuurlijk persoon is. Deze bepaling strekt ter bescherming van de koper van woningen indien deze een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf. In de memorie van toelichting, Tweede Kamer, vergaderjaar 1992-1993, 23 095, nr. 3, pagina 4, is over dit vormvoorschrift opgenomen: “(…) Dit vormvoorschrift ter zake van het sluiten van de overeenkomst heeft als voordelen dat eenduidigheid bestaat over de vraag of, en zo ja wanneer, wilsovereenstemming tussen partijen bestaat en dat de koper een schriftelijk stuk in handen heeft om aan de eventueel door hem in te schakelen deskundige voor te leggen. (…)”. Voorts volgt uit de memorie van antwoord, Tweede Kamer, vergaderjaar 1995-1996, 23 095, nr. 5 dat het vormvereiste van artikel 7:2 BW de belangen van beide partijen en van eventuele andere gegadigden dient door duidelijkheid te verschaffen over het moment waarop partijen overeenstemming hebben bereikt en de aanvang van de bedenktijd van de koper. Dit betekent evenwel dat, zo volgt uit de uitspraak van de Hoge Raad van 9 december 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BU7412), indien ook de verkoper zich op de in artikel 7:2 BW gestelde eis van een schriftelijk aangegane overeenkomst mag beroepen, de positie van de particuliere koper met de invoering van artikel 7:2 BW zou zijn verslechterd. Immers was - vóór de invoering van artikel 7:2 BW - de verkoper jegens de koper reeds gebonden zodra wilsovereenstemming over de beoogde overeenkomst was bereikt, ook als die wilsovereenkomst nog niet in een schriftelijke overeenkomst was vastgelegd. Deze verslechtering is een consequentie die, zo overweegt de Hoge Raad in rechtsoverweging 3.7. van voornoemd arrest, “alleen aanvaardbaar als ook de verkoper een particulier is”. Verder overweegt de Hoge Raad: “(…) Zou dit anders zijn dan zou bovendien de professionele verkoper van een woonhuis in een betere positie verkeren tegenover een particuliere koper, dan tegenover een koper die deze hoedanigheid niet bezit. Als art. 7:2 zijn bescherming tot alle verkopers zou uitstrekken, zou de professionele verkoper immers tegenover een particuliere koper pas zijn gebonden wanneer schriftelijke vastlegging van de koopovereenkomst heeft plaatsgevonden, terwijl hij tegenover een professionele koper al kan zijn gebonden wanneer tussen partijen overeenstemming is bereikt over alle essentialia van de koopovereenkomst. (…)”. Het bovenstaande brengt met zich dat in de situatie dat de verkoper een professionele partij is, zoals in de onderhavige zaak het geval is, de koopovereenkomst reeds tot stand komt wanneer partijen overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van die overeenkomst en de particuliere koper de schriftelijke overeenkomst heeft ondertekend. Daarmee is op 20 april 2022 met het tekenen van de koopovereenkomst door [geïntimeerde] de koopovereenkomst tussen Centrum Vastgoed Breda en [geïntimeerde] tot stand gekomen. Dat in artikel 17.1 van de koopovereenkomst is bepaald dat uit de koopovereenkomst pas verplichtingen voortvloeien als beide partijen deze overeenkomst hebben ondertekend doet daar niet aan af. Immers kan, gezien het bepaalde in lid 4 van artikel 7:2 BW, niet ten nadele van de koper worden afgeweken van het in de leden 1 tot en met 3 van het in voornoemd artikel bepaalde. Dat partijen zijn overeengekomen dat de akte van levering zal worden gepasseerd op 5 mei 2022, maakt nog niet dat op [geïntimeerde] tòch de verplichting rustte de woning op die datum af te nemen. [geïntimeerde] wist ten tijde van het tekenen van de overeenkomst op 20 april 2022 niet dat levering op 5 mei 2022 bij de door partijen overeengekomen notaris niet mogelijk was. Daar hoefde zij, gezien de mededeling van [XXX] dat levering binnen één of twee weken mogelijk was, ook niet vanuit te gaan. [geïntimeerde] en Centrum Vastgoed Breda werden met de onmogelijkheid van levering door [----] Notarissen pas bekend met de e-mails van [persoon A] op 25 april 2022 (in combinatie met de e-mail van 25 april 2022 van [geïntimeerde] ) waarin staat dat levering op 5 mei 2022 bij de in de koopovereenkomst aangewezen notaris niet mogelijk is en dat rekening gehouden dient te worden met een passeerdatum ‘omtrent 3 juni’. Daarmee kan de overeengekomen datum van 5 mei 2022 niet als een realistische passeerdatum worden aangemerkt. 6.6.3. Centrum Vastgoed Breda verwijt [geïntimeerde] dat zij er zorg voor had moeten dragen dat de aangewezen notaris - als hulppersoon van [geïntimeerde] - of een andere notaris tijd had moeten vrijmaken om de leveringsakte op 5 mei 2022 te passeren. Nu het hof reeds in rechtsoverweging 6.6.2. heeft overwogen dat 5 mei 2022 niet als realistische leverdatum kan worden aangemerkt, kan het verwijt dat [geïntimeerde] er voor had moeten zorgen dat de aangewezen notaris op 5 mei 2022 kon passeren niet slagen. Voorts merkt het hof het navolgende op. Zelfs als Centrum Vastgoed Breda, terwijl zij op grond van de e-mail van [persoon A] van 25 april 2022 6:27 PM wist dat levering bij de in de koopovereenkomst genoemde notaris op 5 mei 2022 niet mogelijk was, daadwerkelijk voor ogen had dat levering van de woning desalniettemin op 5 mei 2022 diende te geschieden, dan had het op haar weg gelegen om, al dan niet bij monde van [XXX] (als professional), (tijdig) aan [geïntimeerde] kenbaar te maken dat zij instemde met levering op 5 mei 2022 bij een andere notaris dan de in de koopovereenkomst aangewezen notaris. Gesteld noch gebleken is dat dit is gebeurd. Centrum Vastgoed Breda heeft evenmin onderbouwd dat een andere notaris op 5 mei 2022 wèl de leveringsakte had kunnen passeren. Centrum Vastgoed Breda miskent verder dat, hoewel de notaris - op advies van [XXX] - is aangewezen door [geïntimeerde] (waarbij het opmerking verdient dat het aanwijzen van de notaris door de koper, als feit van algemene bekendheid, voortkomt uit de gedachte dat de notariskosten in beginsel door de koper voldaan dienen te worden) partijen over de persoon van de notaris overeenstemming hebben bereikt gelet op het bepaalde in artikel 4 van de koopovereenkomst. Het stond [geïntimeerde] dan ook niet vrij om zonder instemming van Centrum Vastgoed Breda aan een andere notaris de opdracht te verstrekken. Behalve dat de notaris geen hulppersoon (in de zin van artikel 6:76 BW) is, zoals door Centrum Vastgoed Breda gesteld, valt in het licht van de e-mails van [persoon A] aan (onder meer) [XXX] , waarin nadrukkelijk staat dat levering op 5 mei 2022 niet mogelijk is, zonder nadere toelichting - die door Centrum Vastgoed Breda niet is gegeven - niet in te zien hoe [geïntimeerde] [----] Notarissen ‘succesvol’ had moeten bewegen tot het passeren van de akte van levering van de woning op 5 mei 2022. Leveringsverplichting ‘zo spoedig mogelijk’ en daarmee op 13 mei 2022? 6.7.1. Het hof volgt Centrum Vastgoed Breda niet in haar standpunt dat - in het geval partijen 5 mei 2022 niet als enige leverdatum zijn overeengekomen - [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst door de levering niet zo spoedig mogelijk als redelijkerwijs (conform het bepaalde in artikel 6:38 BW) te laten plaatsvinden, en overweegt daartoe als volgt. 6.7.2. In de koopovereenkomst staat dat de akte van levering zal worden gepasseerd op 5 mei 2022 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (artikel 4.1. van de koopovereenkomst). Gelet daarop vereist de koopovereenkomst overeenstemming van partijen over de leverdatum. Dat [geïntimeerde] dat redelijkerwijs anders hoorde te begrijpen is onvoldoende onderbouwd. Met het voorgaande zijn partijen overeengekomen op welk moment moet worden nagekomen en is artikel 6:38 BW niet aan de orde. Gesteld noch gebleken is dat partijen op enig moment (onvoorwaardelijke) overeenstemming hebben bereikt over het moment van leveren van de woning. [geïntimeerde] was dan ook niet gehouden tot het verlenen van haar medewerking tot levering op de door [XXX] eenzijdig bepaalde datum van 13 mei 2022. 6.7.3. Zelfs wanneer het standpunt van Centrum Vastgoed Breda gevolgd zou worden dat [geïntimeerde] gehouden zou zijn om ‘zo spoedig als redelijkerwijs mogelijk’ te leveren, dan kan Centrum Vastgoed Breda zich er niet beroepen dat dat op 13 mei 2022 zou moeten zijn. [geïntimeerde] heeft in haar e-mail van 13 april 2022, en daarmee vóór het tekenen van de koopovereenkomst op 20 april 2022, expliciet kenbaar gemaakt dat als de notaris op 5 mei 2022 niet kan zij ( [geïntimeerde] ) op 13 mei 2022 niet beschikbaar is voor levering van de woning. Als dit voor Centrum Vastgoed Breda op dat moment bezwaarlijk was dan had het op haar weg gelegen dit aan [geïntimeerde] mede te delen. Dit is door Centrum Vastgoed Breda niet gesteld, en is ook niet gebleken. Wat Centrum Vastgoed Breda ook moge vinden van de reden van verhindering van [geïntimeerde] op 13 mei 2022 is overigens irrelevant voor de beoordeling. 6.7.4. Gelet op het voorgaande is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] niet gehouden was om haar medewerking tot levering op 13 mei 2022 te verlenen. Dat levering, aldus Centrum Vastgoed Breda, ondanks de beweerdelijke verhindering van [geïntimeerde] , wel degelijk mogelijk was door middel van een door [geïntimeerde] te verstrekken volmacht doet daaraan niet af. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat pas gedurende de procedure bij de rechtbank - meer specifiek: tijdens de mondelinge behandeling op 11 mei 2023 - door Centrum Vastgoed Breda is gesteld dat [geïntimeerde] door middel van een volmacht haar medewerking aan de levering had kunnen verlenen op 13 mei 2022, terwijl is gesteld noch gebleken dat Centrum Vastgoed Breda, al dan niet in de persoon van [XXX] , [geïntimeerde] op de mogelijkheid van volmachtverlening heeft gewezen. Dat had, als dit voor Centrum Vastgoed Breda belangrijk was geweest wel van haar verwacht mogen worden. Anders dan Centrum Vastgoed Breda betoogt, heeft voor [geïntimeerde] - als natuurlijk persoon - uit de zin in de e-mail van 5 mei 2022 van [persoon A] “(…) Graag verneem ik van u of u al dan niet aanwezig zult zijn bij ons kantoor. (…)” niet duidelijk hoeven zijn dat zij haar medewerking aan de levering door middel van een volmacht had kunnen verlenen. Het bovenstaande klemt te meer nu, zoals hiervoor in rechtsoverweging 6.1.6. is opgemerkt, [geïntimeerde] in haar e-mail van 26 april 2022 schreef “Als er geen andere manier is om het te versnellen, is [hof: levering op 3 juni] het prima”, en aldus blijk gaf van haar onbekendheid met de mogelijkheid om met behulp van een volmacht medewerking te verlenen aan de overdracht van een onroerende zaak. Leveringsverplichting op 3 juni 2022? 6.8. Ten aanzien van het betoog van Centrum Vastgoed Breda dat levering op 3 juni 2022 plaats had kunnen vinden, oordeelt het hof als volgt. Hoewel [geïntimeerde] in haar communicatie verschillende malen gerefereerd heeft aan de mogelijkheid van levering op 3 juni 2022, is tussen partijen niet in geschil dat ook over de datum van 3 juni 2022 geen overeenstemming is bereikt. Centrum Vastgoed Breda heeft bij monde van [XXX] aan [geïntimeerde] kenbaar gemaakt alleen in te stemmen met levering van de woning op 3 juni 2022 als [geïntimeerde] een rentevergoeding van € 904,11 betaalt, welk aanbod door [geïntimeerde] niet is aanvaard. Het hof herhaalt dat de koopovereenkomst overeenstemming van partijen over de leverdatum vereist en merkt op dat een grondslag voor zo’n extra door Centrum Vastgoed Breda gevorderde vergoeding (om tot levering te komen) ontbreekt. Tussenconclusie 6.9. Op grond van hetgeen onder rechtsoverwegingen 6.5. tot en met 6.8. is overwogen komt het hof tot het oordeel dat [geïntimeerde] niet is tekortgeschoten in de op haar rustende afnameverplichting gedurende periode 5 mei 2022 tot en met 3 juni 2022. Nu van een toerekenbare tekortkoming geen sprake is, heeft de ingebrekestelling van 6 mei 2022 geen doel getroffen - waarmee het hof niet toekomt aan het beroep op conversie (artikel 3:42 BW) en evenmin aan het beroep op artikel 6:82 lid 2 BW - en was Centrum Vastgoed Breda niet gerechtigd de koopovereenkomst bij e-mail van 30 mei 2022 op de door haar in deze e-mail gestelde gronden eenzijdig te ontbinden. De mededeling van [geïntimeerde] in haar e-mail van 26 mei 2022 aan [XXX] dat zij de notaris heeft laten weten niet van haar diensten gebruik te willen maken, maakt voornoemde niet anders. Behalve dat [geïntimeerde] hier niet voor in gebreke is gesteld, legt Centrum Vastgoed Breda dit ook niet aan haar ontbinding als opgenomen in haar e-mail van 30 mei 2022 ten grondslag. Ontbinding van de koopovereenkomst? 6.10.1. Centrum Vastgoed Breda stelt zich voorts op het standpunt dat, omdat bij het bestreden vonnis is geoordeeld dat zij niet gerechtigd was de koopovereenkomst te ontbinden, [geïntimeerde] alsnog gehouden is tot nakoming. Centrum Vastgoed Breda heeft [geïntimeerde] daartoe in de gelegenheid gesteld met haar - hoewel op 20 mei 2024 gedateerde - brief van 21 juli 2023, welke is verstuurd nadat het bestreden vonnis is gewezen. Nu [geïntimeerde] hier geen gehoor aan heeft gegeven, ontbindt Centrum Vastgoed Breda met het indienen van de memorie van grieven de koopovereenkomst en maakt zij aanspraak op de boete en de schade voor zover die de boete overstijgt. [geïntimeerde] voert hiertegen aan dat Centrum Vastgoed Breda voormelde brief niet heeft verzonden, dat deze brief haar niet heeft bereikt en haar evenmin is aangeboden, dat de brief is gedateerd op 24 mei 2024 en niet dateert van 21 juli 2023 zoals Centrum Vastgoed Breda stelt, en dat de koopovereenkomst reeds uit hoofde van wederzijdse wilsuiting is ontbonden gezien de brief van [geïntimeerde] van 12 juni 2022. 6.10.2. Naar het oordeel van het hof kan in het midden blijven of, en zo ja wanneer, voornoemde brief van Centrum Vastgoed Breda is verzonden en [geïntimeerde] heeft bereikt. Uit het schrijven van [geïntimeerde] van 12 juni 2022 volgt immers dat zij de ontbinding van de koopovereenkomst door Centrum Vastgoed Breda bij brief van 30 mei 2022 heeft geaccepteerd. Daarmee is de overeenkomst met wederzijds goedvinden ontbonden, en is [geïntimeerde] ook niet meer gehouden tot nakoming van de overeenkomst. Met de ontbinding van de overeenkomst is de grondslag voor nakoming komen te ontvallen. Verschuldigdheid boete en schadeplichtigheid? 6.11.1. Resteert de vraag of [geïntimeerde] ten gevolge van die instemming gehouden is tot betaling van de boete en betaling van de schade voor zover die de boete overstijgt. Het hof is, mede gelet op de uitspraak van de Hoge Raad van 8 juli 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ1684) ingevolge welke uitspraak een beroep op het voortbestaan van een overeenkomst na een niet gerechtvaardigde ontbindingsverklaring kan afstuiten op artikel 6:248 lid 2 BW, van oordeel dat dit niet het geval is en overweegt daartoe als volgt. Met [geïntimeerde] is het hof van oordeel dat een beroep op het boetebeding en (de vergoeding van) de schade voor zover deze de hoogte van de boete overstijgt - in het licht van alle omstandigheden van het geval - naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Uit de e-mail van 13 april 2022 van [geïntimeerde] aan [XXX] (en daarmee vóór het tekenen van de koopovereenkomst door [geïntimeerde] ) volgt dat hij aan haar heeft medegedeeld dat levering binnen één of twee weken mogelijk is. Met die mededeling lijkt - zo begrijpt het hof de e-mail - [XXX] de bij [geïntimeerde] bestaande zorg dat de notaris de leveringsakte op 5 mei niet kan passeren, weg te nemen. [geïntimeerde] schrijft immers: “Maar omdat u zei zonder hypotheek van koper en verkoper binnen 1 of 2 weken mogelijk is, zal ik het contract tekenen. Bovendien met jou 20 jarig ervaring denk dat je gelijk heeft. Wat mij betreft is alles nu op orde”. Voorts blijkt uit die e-mail dat [geïntimeerde] 5 mei 2022 niet aanmerkt als ‘harde datum’, daar zij (onder meer) schrijft: “Zoals afgesproken proberen wij eerst 5 mei zoals aangegeven door de verkoper”. Gesteld noch gebleken is dat dit voor [XXX] aanleiding was om bij [geïntimeerde] terug te komen op de passeerdatum en zich te verzekeren van levering op 5 mei 2022. Dat het passeren van de leveringsakte evenwel niet mogelijk was op de in de koopovereenkomst opgenomen datum van 5 mei 2022 bij de door partijen overeengekomen notaris - welke notaris, zo merkt het hof volledigheidshalve op, [geïntimeerde] op advies van [XXX] heeft aangewezen - wordt vrij snel ná het tekenen van de koopovereenkomst door [geïntimeerde] aan de hand van de door [persoon A] op 25 april 2022 verzonden e-mails, in combinatie met de e-mail van [geïntimeerde] van 25 april 2022,voor beide partijen duidelijk (waarbij het hof volledigheidshalve opmerkt dat gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde] ná het tekenen van de koopovereenkomst niet voortvarend te werk is gegaan met het contacteren van de door partijen overeengekomen notaris). Deze e-mails van [persoon A] waren voor Centraal Vastgoed Beheer echter geen aanleiding om met [geïntimeerde] in overleg te treden over een andere passeerdatum of over een andere notaris om de akte te passeren, of om [geïntimeerde] erop te wijzen dat de leveringsakte ook kan worden gepasseerd middels een door [geïntimeerde] af te geven volmacht. Sterker nog, Centrum Vastgoed Breda komt pas op 6 mei 2022 met een reactie in de vorm van een brief waarin zij zich op het standpunt stelt dat de akte van levering diende te passeren op 5 mei 2022. Maar had niet juist van Centrum Vastgoed Breda, gezien de e-mails van 25 april 2022 van [persoon A] in combinatie met de in rechtsoverweging 6.1.6 genoemde e-mails van [geïntimeerde] van 25 april 2022 en 26 april 2022, voortvarend handelen verwacht mogen worden? In de e-mail van 25 april 2022 6:27 PM van [persoon A] staat dat bij het ontvangen van een door allen getekende koopovereenkomst in die week, zijnde de week van 25 april, rekening gehouden moet worden met “een passeerdatum omstreeks 3 juni”. Desondanks is de koopovereenkomst door Centrum Vastgoed Beheer pas op 2 mei 2022 getekend en (diezelfde dag) door [XXX] aan [----] Notarissen verstuurd. 6.11.2. Voorts wordt [geïntimeerde] , in de brief van 6 mei 2022 van Centrum Vastgoed Beheer, in gebreke gesteld omdat zij de akte niet op 13 mei 2022 wenste te passeren, terwijl van meet af aan bij Centrum Vastgoed Beheer bekend was dat - het hof verwijst naar de e-mail van 13 april 2022 van [geïntimeerde] aan [XXX] - [geïntimeerde] die dag niet beschikbaar was. Verwijzend naar hetgeen het hof hieromtrent heeft overwogen in rechtsoverweging 6.7.3. kan Centrum Vastgoed Breda geen beroep doen op (een verplichting tot) levering op 13 mei 2022, nog daargelaten dat ingevolge de overeenkomst, wanneer levering niet zal geschieden op 5 mei 2022, partijen tezamen een leverdatum dienden overeen te komen. En zelfs, als Centrum Vastgoed Breda daadwerkelijk van mening was dat levering op 13 mei 2022 ingevolge de overeenkomst diende te geschieden, waarom heeft zij - al dan niet bij monde van [XXX] - [geïntimeerde] dan niet gewezen op de mogelijkheid om de woning door middel van een volmacht geleverd te krijgen? Verder valt ook niet in te zien wat zijdens Centrum Vastgoed Breda aan levering op 3 juni 2022 in de weg stond. Uitleg hieromtrent is door Centrum Vastgoed Breda niet gegeven. Als 3 juni 2022 al daadwerkelijk onoverkomelijk was, dan had het op de weg van Centrum Vastgoed Breda gelegen om vóór het tekenen van de koopovereenkomst door [geïntimeerde] hierover met [geïntimeerde] in overleg te treden. Sterker nog, 3 juni 2022 lijkt - verwijzend naar de e-mail van [XXX] aan [geïntimeerde] van 11 mei 2022 - beslist niet onoverkomelijk, mits [geïntimeerde] een rentevergoeding van € 904,11 betaalt, terwijl er geen grond is waarom [geïntimeerde] gehouden is tot betaling van een rentevergoeding (rechtsoverweging 6.8.). Het hof merkt op dat Centrum Vastgoed Breda op geen enkel moment is gekomen met een realistisch voorstel om tot levering van de woning te komen zonder aanspraak op vergoeding door [geïntimeerde] van de volgens Centrum Vastgoed Breda in dat geval verschuldigde extra kosten. Een grondslag voor zo’n extra vergoeding ontbreekt. Naar het oordeel van het hof is het aan Centrum Vastgoed Breda te wijten dat het niet tot het passeren van de leveringsakte is gekomen. De slotsom 6.12. Verwijzend naar hetgeen het hof heeft overwogen in de rechtsoverwegingen 6.6.1. tot en met 6.11. falen de grieven I tot en met V. Met het falen van die grieven falen ook de grieven VI en VII. Met grief VI betoogt Centrum Vastgoed Breda dat zij ten onrechte in de proceskosten is veroordeeld en met grief VII betoogt zij dat haar vorderingen ten onrechte zijn afgewezen. Het beroep slaagt niet en het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen. 6.13. Wat betreft de kosten van de eerste aanleg is Centrum Vastgoed Breda door de rechtbank in de proceskosten van [geïntimeerde] veroordeeld. Nu Centrum Vastgoed Breda de in het ongelijk gestelde partij is, blijft deze veroordeling in stand. 6.14. Het hof zal Centrum Vastgoed Breda als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] worden vastgesteld op: - griffierecht € 783,00 - salaris advocaat € 3.927,50 (2,5 punt x € 1.571,00, tarief III) - nakosten € 178,00 Totaal € 4.888,50 7De uitspraak Het hof: 7.1. bekrachtigt het bestreden vonnis van 12 juli 2023; 7.2. wijst de vordering tot terugbetaling van € 2.833,00 van het uit hoofde van het bestreden vonnis betaalde af; 7.3. veroordeelt Centrum Vastgoed Breda in de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerde] in hoger beroep, tot op heden begroot op € 4.888,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Centrum Vastgoed Breda niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet Centrum Vastgoed Breda € 92,00 extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; 7.4. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. Y.L.L.A.M. Delfos-Roy, K.J.H. Hoofs en P.V. Eijsvoogel en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 8 april 2025. griffier rolraadsheer

🔗 Naar officiële bron

AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.