Zaaknummer: Cur201602059/201601408 Vonnisdatum: 25 februari 2019 HET GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAҪAO VONNIS SPANISH WATER RESORT N.V., gevestigd in Curaçao, eiseres in conventie, gedaagde in reconventie, gemachtigden: mr. A. Huizing en mr. E.J.J. Huizing tegen 1[GEDAAGDE], wonende in Curaçao, 2. Miss ANN BOATTRIPS and RENTALS N.V. gedaagden in conventie, eisers in reconventie, gemachtigden: mrs. M.G. Woudstra en M.Weijand. Partijen worden hierna aangeduid als SWR, [gedaagde] en Miss Ann. 1Het verder e verloop van de procedure 1.1 Bij rolbeschikking van 7 maart 2016 is het bezwaar van [gedaagde] en Miss Ann tegen het verzoek van SWR de zaak als een spoedeisende bodemzaak zonder repliek en dupliek te behandelen gegrond verklaard. De zaak is daarbij verwezen naar de rol voor conclusie van antwoord zijdens [gedaagde] en Miss Ann. 1.2 Op 9 mei 2016 is door [gedaagde] en Miss Ann een conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie ingediend. 1.3 Op 29 augustus 2016 heeft SWR een conclusie van repliek in conventie tevens van antwoord in reconventie genomen. 1.4 Op 24 oktober 2016 is zijdens [gedaagde] en Miss Ann een conclusie van dupliek in conventie tevens van repliek in reconventie genomen. 1.5 Op 21 november 2016 heeft SWR een akte uitlating producties en een conclusie van dupliek in reconventie genomen. 1.6 Op 10 april 2017 is een pleidooi op het perceel van [gedaagde] te Jan Sofat gehouden. Namens SWR zijn daar verschenen [betrokkene 1], president commissaris en [betrokkene 2], directeur, bijgestaan door mr. A. Huizing voornoemd. Namens [gedaagde] is zijn echtgenote [mede-directeur] verschenen, die tevens directeur is van Miss Ann, bijgestaan door mr. Woudstra voornoemd en mr. N.E. Soon. Van het verhandelde is door de griffier aantekening gehouden. De zitting is voortijdig afgebroken waardoor het pleidooi niet kon worden gehouden zoals gepland. 1.7 Partijen hebben op 18 september 2017 elk een conclusie na descente genomen waarbij de gelegenheid is gegeven op elkaars pleitaantekeningen te reageren. Daarna is de zaak verwezen voor vonnis. 1.8 Op 15 januari 2019 heeft op verzoek van SWR o.g.v. art. 51 Rv. wederom pleidooi en een gerechtelijke plaatsopneming plaatsgevonden. Namens SWR is daar verschenen [betrokkene 2], directeur en [betrokkene 1], commissaris, bijgestaan door mr. A. Huizing. [gedaagde] heeft zich doen vertegenwoordigen door zijn echtgenote [mede-directeur], tevens directeur van Miss Ann, bijgestaan door bovenvermelde raadslieden. De gemachtigden hebben de zaak bepleit aan de hand van pleitnotities. Van het verder verhandelde is door de griffier aantekening gehouden. 1.9 Vonnis is bepaald op heden. 2De feiten In conventie en in reconventie 2.1 SWR heeft terrein verkaveld te Jan Sofat en de kavel die thans aan [gedaagde] toebehoort in 1971 verkocht aan ene [betrokkene]. [gedaagde] is door koop in 1978 eigenaar van kavel 232A (hierna: de kavel; volgens de leveringsakte groot 493 m2; meetbrief 238/1971) geworden. [gedaagde] heeft vervolgens op de kavel een huis ge-/verbouwd. De leveringsaktes bevatten een kettingbeding, waarin is bepaald dat koper en opvolgende verkrijgers, behoudens schriftelijke toestemming van SWR, het gekochte voor geen ander doel dan voor het daarop optrekken of hebben van een stenen weekend- of woonhuis dienen te gebruiken. 2.2 Om vanaf de openbare weg op zijn kavel te komen dient [gedaagde] enige tientallen meters over aan SWR in eigendom toebehorend terrein (het parkeerterrein) te gaan, gelegen aan de noordzijde van zijn kavel. In de op 13 september 1971 verleden notariële akte met betrekking tot de koop en levering van de kavel door SWR aan [betrokkene] is in artikel 9 het volgende bepaald: “tenslotte verklaarden de comparanten dat zij bij deze ten behoeve van het hierbij verkochte perceel als heersend erf en ten laste van de overige aan verkoopster in eigendom verblijvende gronden van “Jan Zoutvat” als lijdend erf een erfdienstbaarheid van weg vestigen om te komen en te gaan naar de dichtstbijzijnde openbare weg, met dien verstande dat deze erfdienstbaarheid slechts zal bestaan ten aanzien van dat gedeelte van de aan verkoopster verblijvende gronden van “Jan Zoutvat”, hetwelk door de verkoopster tot weg is bestemd, al dan niet geasfalteerd (…)”. 2.3 Omstreeks 1986 is [gedaagde] gestart met het aanbieden van trips met de Miss Ann, een schip met een capaciteit van 75 personen, die aan de pier bij zijn kavel wordt aangemeerd en waarmee meerdere malen per week trips met betalende gasten worden gemaakt. 2.4 Omstreeks 1988 is door [gedaagde] een geding aangespannen tegen SWR tot nakoming van haar overeengekomen verplichtingen t.a.v. de ontwikkeling van Jan Sofat. In reconventie heeft SWR gevorderd [gedaagde] te veroordelen tot nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst en hem onder meer te verbieden Miss Ann vanuit zijn kavel te exploiteren. Beide vorderingen zijn door het Gerecht afgewezen. Ten aanzien van de vordering van SWR is bij vonnis van 23 april 1990 overwogen “(…) dat uit het overgelegde koopcontract niet valt te lezen dat [gedaagde] vanuit zijn kavel niet een boot mag exploiteren. [gedaagde] heeft van SWR toestemming gekregen een piertje aan te leggen dat er volgens [gedaagde] al was toen hij het perceel kocht. Nu SWR geruime tijd heeft toegestaan dat [gedaagde] Miss Ann daar exploiteert kan zij daarop thans niet meer terugkomen. (…). Wel is van belang na te gaan of de exploitatie van Miss Ann overlast aan de omliggende bewoners veroorzaakt in welk geval eventueel een verbod kan worden opgelegd.” In hoger beroep heeft het Hof in zijn vonnis van 20 november 1990 overwogen “(…) de eerste rechter heeft terecht overwogen dat uit het overgelegde koopcontract niet valt te lezen dat het zonder toestemming exploiteren van een boot is verboden. (…) ..de eerste rechter terecht heeft geoordeeld dat geen sprake is van zodanig overlast dat een verbod gerechtvaardigd zou zijn (…). Dat hier een oordeel is uitgesproken over de overlast die bestond eind 1989. Het oordeel geldt niet voor de periode daarna.” In cassatie is door de Hoge Raad in zijn arrest van 5 juni 1992 het beroep van SWR verworpen. 2.5 Intussen worden aan de pier bij de kavel van [gedaagde] meerdere boten afgemeerd van verschillende ondernemingen, te weten de Miss Ann met een capaciteit van 75 personen door Miss Ann Boattrips and Rentals N.V., de Second Chance met een capaciteit van 25-28 personen door Second Chance Watersport N.V. en de Miss Justine door Curaçao Sailboat Charters N.V. Ten behoeve van de bij Santa Barbera aangemeerde Serendipity, met een capaciteit van 80 personen, die eigendom is van Miss Ann, worden de passagiers afhankelijk van het seizoen drie tot vier maal per week via de kavel van [gedaagde] met de Second Chance v.v. vervoerd. Zowel Miss Ann Boattrips and Rentals N.V. als Second Chance Watersport N.V. zijn gevestigd op het adres van [gedaagde]/op de kavel in geding. [gedaagde] en zijn echtgenote [mede-directeur] staan als bestuurder (resp. directeur en directrice) van deze N.V.’s geregistreerd. Alle gasten van deze schepen komen en gaan via de kavel van [gedaagde]. De Miss Justine is op 7 oktober 2017, terwijl deze aan de pier bij de kavel van [gedaagde] lag, door brand verloren gegaan. 2.6 De gasten van (de bedrijven van) [gedaagde] en de auto’s die moeten zorgen voor bevoorrading van de schepen, afvoer van afval (Selikor), tankwagens om de schepen van dieselolie te voorzien en die voor het ledigen van beerputten, komen en gaan allemaal naar de kavel via het parkeerterrein van SWR. [gedaagde] heeft het parkeerterrein jarenlang gebruikt om onder meer auto’s van zijn gasten en werknemers en gasten van de genoemde bedrijven te laten parkeren. Na een vonnis van het Hof op 15 april 2015 werd dit verboden (zie hierna rov. 2.9). Na 15 juli 2015 wordt een groot deel van de gasten met touringcars naar de kavel van [gedaagde] gebracht. 2.7 In 2008 en 2009 is SWR begonnen met het aanleggen van een weg tot de kavel van [gedaagde] via het parkeerterrein. [gedaagde] heeft in kort geding gevorderd SWR te gelasten de werkzaamheden te staken en SWR heeft in reconventie gevorderd [gedaagde] te bevelen de aanleg van de geprojecteerde weg te gehengen en te gedogen en het omliggende aan SWR behorende terrein te ontruimen en te verbieden dat hij en zijn gasten daarvan nog langer gebruik maken. Beide vorderingen zijn bij vonnis van 29 december 2009 afgewezen waarbij hoofdzakelijk is overwogen “3.2 (…) Bij gebreke van overeenstemming daarover komt het aan op een redelijke uitleg van bedoelde bepaling (d.w.z. de in art. 9 van de leveringsakte bedoelde erfdienstbaarheid, hiervoor onder rov. 2.2 aangehaald; Gerecht), alle omstandigheden daarbij in aanmerking genomen. Uitgangspunt dient daarbij te zijn, gelet op de aangehaalde passage uit de leveringsakte, dat het in beginsel aan SWR is te bepalen welk deel van haar terrein de bestemming van weg krijgt. 3.3 Ter zitting is door SWR te kennen gegeven dat de toegangsweg wat haar betreft zodanig kan worden verlegd dat deze uitmondt op de grote toegangspoort van het perceel van [gedaagde] en niet, zoals in het ontwerp het geval is, op het voetgangerspoortje. Bij dat bezwaar van [gedaagde] behoeft derhalve niet langer stil te worden gestaan, zodat het in de kern nog gaat om de breedte van de weg en de bereikbaarheid van het perceel van [gedaagde] voor onder meer hemzelf, bezoekers en vuilnis- en brandweerwagens. 3.4 Naar het voorlopig oordeel van het Gerecht kan de omstandigheid dat [gedaagde] vanuit zijn perceel het bedrijf Miss Ann-boattrips exploiteert hierbij slechts een beperkte rol spelen. Het feit dat in rechte is komen vast te staan dat SWR [gedaagde] die exploitatie niet kan verbieden, niettegenstaande de in de leveringsakte opgenomen woonbestemming van het betreffende perceel, maakt nog niet dat SWR deze exploitatie zou dienen te faciliteren door, op haar eigen terrein, extra ruimte te creëren voor (parkeerplaatsen voor) klanten van [gedaagde]. 3.5 De afmetingen van de geprojecteerde weg komen het Gerecht voorshands niet dusdanig beperkt voor dat SWR door de aanleg daarvan misbruik van recht zou maken of anderszins onrechtmatig jegens [gedaagde] zou handelen. Bij een breedte van 4 meter plus bermen van tweemaal ½ meter, blijft het perceel van [gedaagde] naar het het Gerecht voorkomt toegankelijk voor de brandweer, zeker zolang het de toegangsweg omsluitende terrein niet is afgerasterd. Dat diensten als Selikor met hun vrachtwagens tot aan de deur komen, daargelaten of dat niet meer mogelijk zou zijn bij de geprojecteerde weg, acht het Gerecht voorshands geen eis die [gedaagde] jegens SWR kan stellen, te meer nu de bestaande asfaltweg van Jan Sofat op slechts circa 40 meter ligt. 3.6 Voor de hand lijkt te liggen dat SWR bij de constructie van een weg naar het perceel van [gedaagde] aansluiting zoekt bij afmetingen en vorm die andere (doodlopende) wegen binnen Jan Sofat hebben. Namens SWR is echter te kennen gegeven dat zij in het onderhavige geval hiervan af wil wijken, omdat deze weg slechts op 1 perceel uitmondt, in feite een noodweg is, en omdat de grond ter plaatse kostbaar is (Naf. 1.800,- per m2). Binnen het kader van dit kort geding kan naar het oordeel van het Gerecht niet worden geoordeeld dat SWR daarmee onrechtmatig jegens [gedaagde] handelt en dat op die grond plaats is voor het gevraagde verbod. Datzelfde geldt voor de stelling van [gedaagde] dat SWR van overheidswege geen toestemming heeft verkregen voor aanleg van de weg en/of wijziging van het verkavelingsplan, daargelaten dat SWR stelt dat haar verzekerd is dat dergelijke toestemming in het onderhavige geval niet vereist is.” 2.8 Het door partijen tegen dit vonnis ingestelde hoger beroep is beëindigd met een tussen partijen op 28 februari 2011 gesloten vaststellingsovereenkomst, deels inhoudend: “1. Dat de kavel 232a van de heer [gedaagde] via het terrein, door partijen genoemd “de parkeerplaats”, zoals aangeduid in het gearceerde gedeelte met de kleur groen in de aan dit proces-verbaal aangehechte kaart, aansluiting zal krijgen met de weg, waarbij Spanish Water Resort garandeert dat de heer [gedaagde] en de nutsvoorzieningen toegang zullen houden tot zijn kavel over deze parkeerplaats; 2. Dat de heer [gedaagde] geen bezwaar zal maken bij de overheid tegen de ontwikkeling van de parkeerplaats; 3. Dat partijen erkennen dat Spanish Water Resort eigenaar is van het met de kleur groen aangeduide terrein en dat zij recht heeft om dat terrein af te sluiten, met inachtneming van voorgaande erfdienstbaarheid;” 2.9 Partijen hebben in kort geding geprocedeerd over de uitleg van deze vaststellingsovereenkomst. In hoger beroep heeft het Hof bij vonnis van 14 april 2015 – kort gezegd – beslist dat SWR de slagbomen voor het parkeerterrein te allen tijde open moet houden of maken om bezoekers van Miss Ann de toegang tot de kavel van [gedaagde] te verstrekken over het terrein en voorts Miss Ann en [gedaagde] bevolen om na 15 juli 2015 het terrein niet meer als parkeergelegenheid te (laten) gebruiken door gasten, bezoekers, klanten en toeristen van Miss Ann. 2.10 Hierna heeft [gedaagde] in 2015 de gebouwde muur en de poorten van zijn carport in die muur, die zich bevindt tussen zijn perceel en de parkeerplaats, laten vervangen om zo (meer) auto’s op zijn terrein te kunnen parkeren. 2.11 Voor bewoners van Jan Sofat gelden welstandsbepalingen. In art. 26 van deze bepalingen is opgenomen dat de koper van een kavel in Jan Sofat of iedere andere gebruiker door of vanwege de koper niet voor onbeperkte tijd voer- of vaartuigen op de weg of op het trottoir mag parkeren en dat koper voor zijn vervoermiddelen of die van zijn bezoekers parkeergelegenheid op eigen terrein mag verschaffen. 3De vorderingen In conventie 3.1 SWR heeft - samengevat - gevorderd 1) [gedaagde] te bevelen het geoccupeerde perceel, zoals vastgelegd in het register van aanvragen van het Kadaster no. 11919/2015, groot 194 m2, binnen een bepaalde termijn te ontruimen en de daar door hem aangebrachte bouwwerken te verwijderen en indien hij daarmee in gebreke blijft, SWR te machtigen dat op zijn kosten te doen; 2) [gedaagde] en Miss Ann te verbieden om gasten, bezoekers, klanten en toeristen van Miss Ann gebruik te laten maken van privé terreinen van SWR, met name het betreden en parkeren op die terreinen waaronder het parkeerterrein onder verbeurte van een dwangsom bij elke overtreding te verbieden; 3) [gedaagde] en Miss Ann te verbieden om hun gasten, tourbussen, bezoekers, klanten en toeristen toe te staan op het trottoir en de openbare wegen van Jan Sofat te parkeren onder verbeurte van een dwangsom bij elke overtreding; 4) [gedaagde] en Miss Ann elke exploitatie en activiteiten die in en om het woonhuis van [gedaagde] en vanuit zijn kavel met het oog op die exploitatie worden ontwikkeld te verbieden onder verbeurte van een dwangsom bij elke overtreding; 5) [gedaagde] en Miss Ann te verbieden de boten Miss Ann, Second Chance, Miss Justine en elke andere boot behoudens toestemming van SWR aan de pier aangrenzend aan zijn woning aan te meren onder verbeurte van een dwangsom per overtreding. 3.2 SWR heeft hiertoe hoofdzakelijk gesteld dat [gedaagde] ondanks verbod in 2015 een muur en garage heeft gebouwd op gronden van SWR. De grond tussen de kavel en de pier behoort toe aan SWR. [gedaagde] heeft geen waterrechten en SWR heeft toestemming gegeven deze grond en een pier voor privédoeleinden te gebruiken. Het gebruik om niet is aan [gedaagde] gegeven en niet aan Miss Ann of andere bedrijven. Dat recht is misbruikt door derden (miss Ann) toestemming te geven die pier te gebruiken en haar schepen aan te meren en te bevoorraden. Aan de pier worden permanent drie enorme pleziervaartuigen aangemeerd en geëxploiteerd. De pier is daar niet voor geschikt. Het aanmeren gebeurt daarbij ondanks protest van SWR ook aan gronden van SWR. [gedaagde] heeft om Miss Ann te accommoderen en haar tienduizenden klanten te bedienen gronden aangrenzend aan zijn perceel die toebehoren aan SWR ingepikt. In totaal gaat het om 194 m2. Dit blijkt uit metingen van het Kadaster in 2015. Door het dempen van water heeft [gedaagde] ook gronden die aan SWR toebehoren groter gemaakt. Van verjaring kan geen sprake zijn omdat in 2011 door [gedaagde] (vaststellingsovereenkomst) is erkend dat SWR eigenaar is van de parkeerplaats en [gedaagde] van de gronden tussen de kavel en het water slechts houder was. SWR is genoodzaakt het gebruiksrecht van [gedaagde] op te zeggen omdat zij ondanks protesten van SWR, derden toestaat gebruik van deze gronden en pier te maken. Verder gaat het om nakoming van de tussen partijen op 28 februari 2011 gesloten vaststellingsovereenkomst. Daarmee is het dispuut over de erfdienstbaarheid beëindigd en op grond hiervan moet aan [gedaagde] en Miss Ann (die geen partij was bij de overeenkomst) worden verboden hun gasten via de terreinen van SWR te laten komen en gaan naar het perceel van [gedaagde] en om daar te parkeren. Het parkeren op de wegen en trottoirs is volgens de geldende Welstandsbepalingen verboden en levert ook potentieel gevaar op. Op de kavel van [gedaagde] blijken bedrijven gevestigd wat volgens de koopakte niet is toegestaan. De woonbestemming kan de commerciële exploitatie van de diverse schepen niet aan. Het karakter van de bestemming is daarmee volledig verdwenen. [gedaagde], die zelf niets meer exploiteert, heeft voor de exploitatie door derden, faciliteiten moeten laten aanleggen zoals toiletten, een kantoor, een ontvangstruimte voor de gasten, een strandtent met bar, een opslag voor dhinghy’s en kajaks die ook aan het publiek worden verhuurd en heeft dit gedaan op gronden van SWR. Daarbij worden de schepen via de parkeerplaats bevoorraad en met tankwagens van fuel voorzien; ook de beerputten dienen anders dan bij een normaal woonhuis regelmatig te worden geleegd. [gedaagde] en Miss Ann hebben voor de aanvoer van de meer dan tienduizend gasten per jaar geen adequate voorzieningen kunnen treffen zoals toegang tot het perceel en parkeerruimte en vinden dat SWR moet gedogen dat haar gronden daarvoor worden gebruikt. SWR is bezig met de ontwikkeling van de Marina en heeft haar gronden zelf nodig. Hetzelfde geldt voor het vaarwater rondom haar gronden. De overlast is hiermee een gegeven. 3.3 [ gedaagde] en Miss Ann hebben de vorderingen van SWR bestreden en geconcludeerd tot afwijzing daarvan en hiertoe hoofdzakelijk het volgende aangevoerd. Voor 2015 is door SWR nooit een beroep op de betwiste gronden gedaan. De juistheid van de metingen wordt betwist. Mochten de gronden aan SWR toebehoren dan is sprake van verkrijgende verjaring daarvan. [gedaagde] heeft reeds in 1978 teneinde zijn kavel van de parkeerplaats af te scheiden een stenen muur met plantenbakken inclusief poortje en poort voor een carport gebouwd. De nieuwe muur werd gebouwd om meer auto’s op eigen terrein te kunnen parkeren en daartoe werden de poorten verplaatst, maar deze is opgetrokken op de oude fundering. De gronden grenzend aan het water zijn blijkens de meetbrief eigendom van [gedaagde] en dientengevolge geldt dat ook voor de aanwas. Alle gronden zijn door [gedaagde] voor zichzelf gehouden. Het vorderen van afbraak is misbruik van recht omdat SWR geen redelijk belang heeft en [gedaagde] een groot belang heeft nu hij niet voor de uitrit mag parkeren. De vaststellingovereenkomst is tot stand gekomen in het kader van een procedure over de toegang tot het perceel. Daarom heeft het Hof in zijn vonnis van 14 april 2015 terecht onderscheid gemaakt tussen het betreden van en het parkeren op het parkeerterrein. Juist het belang van de toegang tot en het gebruik van de parkeerplaats bv. door tourbussen die gasten komen brengen en halen, is door [gedaagde] in die procedure benadrukt en dat is ook wat hem voor ogen stond bij totstandkoming van de overeenkomst. Miss Ann en haar gasten vallen onder de strekking van de overeenkomst. Dit geldt temeer omdat in voorgaande procedures is beslist dat Miss Ann vanuit de kavel mag worden geëxploiteerd en zonder de toegang het bestaansrecht van Miss Ann in het gedrang komt. Het is vanaf 1986 ook de gewoonte geweest dat de gasten toegang tot het perceel kregen via de parkeerplaats. Daarbij is het ook voor [gedaagde] of zijn bezoekers niet meer dan redelijk dat zij tijdelijk voor de uitrit mogen parkeren. [gedaagde] betwist dat de welstandsbepalingen voor hem van toepassing zijn nu deze niet zijn opgenomen in de verkoopakte. Subsidiair is aangevoerd dat parkeren volgens die bepaling wel mag maar niet voor onbeperkte tijd. Daarbij gaat het om openbare wegen en zorgen juist de door SWR op de trottoirs geplaatste rotsblokken voor onveilige situaties. Exploitatie is toegestaan; in een eerdere procedure is tot en met de Hoge Raad daarbij het kettingbeding in de leveringsakte aan de orde geweest. Miss Ann heeft ook een vestigingsvergunning. Bij exploitatie van een boot hoort dat deze ergens kan aanmeren. Betwist wordt dat sprake is van zodanige overlast dat exploitatie moet worden verboden. SWR exploiteert zelf een Marina aangrenzend aan de kavel van [gedaagde]. In reconventie 3.4 [ gedaagde] en Miss Ann hebben - samengevat – gevorderd primair
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.