GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO Zaaknummer: CUR202401901 Vonnis van 10 maart 2025 in de zaak van VERENIGING VAN EIGENAREN MARBELLA ESTATE, gevestigd in Curaçao, eiseres, gemachtigden: mrs. E.R. van Arkel en L.M.H. Koeijers, tegen 1[Gedaagde 1],
- [Gedaagde 2], wonende in [woonplaats], gedaagden, gemachtigde: mr. A.J. de Winter. Partijen worden hierna de VVE en gedaagden genoemd. 1Het procesverloop 1.
- Het procesverloop blijkt uit: het verzoekschrift van 31 mei 2024, de conclusie van antwoord, de producties van de VVE, de productie van gedaagden, de mondelinge behandeling van 16 januari 2025, waarbij namens eiseres aanwezig waren dhr. [belanghebbende 1] en dhr. [belanghebbende 2], bijgestaan door hun gemachtigden, en gedaagden, bijgestaan door hun gemachtigde, de pleitaantekeningen van de VVE. 1.
- Vonnis is bepaald op vandaag. 2De feiten 2.
- Op 9 mei 2012 zijn gedaagden eigenaar geworden van een perceel grond te [plaats 1], bekend als kavel nummer [kavelnummer 1] van het verkavelingsplan Marbella Estate, nader omschreven in meetbrief nummer 1006 van 10 juli 2007, plaatselijk bekend als [perceel 1]. 2.
- In de leveringsakte van gedaagden zijn onder ‘PERSONAL OBLIGATIONS’ welstandsbepalingen opgenomen (hierna: persoonlijke verplichtingen), voor zover relevant: “
- The buyer is obliged to make use exclusively of either folding wire netting as fence of his parcel, or a material equivalent to that, with poles, or a stone wall, and this fence may never exceed the height of one and a half meter (1 ½ m). The parcel may only be closed at the side of the common road (front) by means of a fence made from folding wire netting or a material equivalent to that, which fence may never be higher than one and a half meter (1½ m) and this fence must be placed at more than five meters
(5m)from the common road (building line), except with written permission of the seller.
- The buyer is obligated to park his vehicles on his own parcel. It is not permitted to park vehicles on roads for common use.
- As long as the buyer is (co)owner of the sold good (…) he will be a member of the “Association of Marbella Estate Owners”, and behave according to the rules and stipulations to be determined from time to time by that Association regarding the use of the sold good and the common provisions. Buyer binds himself hereby explicitly, to observe these rules (…)”
- In case of transgression casu quo non compliance with one or more of the stipulations mentioned above, the transgressor will forfeit on behalf of the seller, the Association of Marbella Estate owners and also on behalf of the owners of the parcels adjoining his lot, an immediately claimable fine (…) of <onleesbaar>” 2.
- In de Nederlandstalige leveringsaktes van andere eigenaren staat onder artikel 11 van de persoonlijke verplichtingen een extra zin: “Tussen de mandelige weg en de rooilijn mogen behoudens schriftelijke goedkeuring van de verkoper, geen gebouwen of afscheidingen worden gebouwd/aangebracht.” 2.
- De boete genoemd onder artikel 14 van de persoonlijke verplichtingen bedraagt NAf 50.000 per overtreding. 2.
- De onder artikel 13 van de persoonlijke verplichtingen genoemde “Association of Marbella Estate Owners’ is de VVE. 2.
- In de statuten van de VVE staat: “DOEL EN MIDDELEN Artikel 3
- Het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren en kavels van het verkavelingsplan Marbella Estate, het onderhouden van de gemeenschappelijke weg, het beheren van en toezicht houden op de gemeenschappelijke zaken en voorzieningen, het bevorderen van een aangenaam en met de omgeving harmoniërend leefklimaat binnen het verkavelingsplan, het houden van toezicht op de naleving van de welstandsbepalingen en gedragsregels zoals vastgelegd, het uitvoeren van dergelijke bepalingen, het innen van civielrechtelijke boetes en het vorderen van schadevergoeding, het voeren van juridische procedures en het verlenen van diensten ten behoeve van haar leden. (…)
- De vereniging tracht haar doel te bereiken door het geven van regels en het treffen van maatregelen, welke bindend zijn voor de eigenaren.“ 2.
- Op grond van artikel 13 van de statuten van de VVE is door de algemene ledenvergadering een huishoudelijk reglement vastgesteld. In artikel 5, onder a, van het huishoudelijk reglement staat: “Bij voorgenomen aan- of verbouw van de woning en/of opstallen, traliewerk en uitzonderlijke kavelafscheidingen is de eigenaar verplicht de bouwtekening met de vereiste vergunningen van de betreffende overheidsdiensten, zoals DROV, ter goedkeuring in te dienen bij het bestuur mede ter toetsing aan de bepalingen die hiervoor zijn opgenomen in de koopakte en het huishoudelijk reglement.” 2.
- In 2012, en daarna, zijn de eigenaren van Marbella Estate – waaronder gedaagden – via verschillende e-mails door de VVE erop gewezen dat bouw tussen de mandelige weg en de rooilijn, als genoemd in artikel 11 van de persoonlijke verplichtingen, niet is toegestaan. Dit houdt in dat op de eerste vijf meter vanaf de weg niet gebouwd mag worden. 2.
- In of omstreeks november 2022 is door de VVE geconstateerd dat gedaagden, zonder voorafgaande toestemming van de VVE, bezig waren met de bouw van een carport aan de voorzijde van hun kavel. De carport betreft een aluminium constructie met een transparant dak, zonder zijwanden, met vier kolommen op de hoekpunten. 2.
- Gedaagden zijn aangesproken door de VVE die hen te kennen gaf dat de bouw van de carport in strijd met de regels was. Gedaagden hebben vervolgens schriftelijke toestemming verzocht aan de VVE. Dit verzoek is op 5 december 2022 door de VVE afgewezen, met als reden dat de carport aan de voorzijde van het huis het uiterlijk van de kavel beïnvloedt. 2.
- Bij schrijven van 27 februari 2023 heeft de VVE gedaagden verzocht en zo nodig gesommeerd om de carport af te breken en het puin af te voeren. Gedaagden hebben hieraan geen gevolg gegeven. 2.
- Gedaagden hebben voor de carport een bouwvergunning aangevraagd. Deze vergunning is op 14 april 2023 verleend door de Minister van Verkeer, Vervoer en Ruimtelijke Planning. Het hiertegen door de VVE ingediende bezwaarschrift is ongegrond verklaard, onder verwijzing naar het advies van de Adviescommissie, waarin staat dat civiele afspraken in de akte van levering en het huishoudelijk reglement geen weigeringsgronden in de zin van de Bouw- en woningverordening 1935 opleveren. Dit betreft afspraken tussen diegenen die de overeenkomst hebben getekend. Partijen wordt door de Adviescommissie geadviseerd civielrechtelijke stappen te zetten. 3De vordering en de standpunten van partijen 3.
- De VVE heeft verzocht om gedaagden bij vonnis, zo veel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: te veroordelen dan wel te bevelen om per ommegaande, althans binnen zeven
(7)dagen na betekening van de grosse van het onderhavige vonnis, aan te vangen met de afbraak van de door hen op [perceel 1] van het verkavelingsplan Marbella Estate gebouwde carport en die afbraak voortvarend en zonder onderbreking voort te zetten totdat de carport volledig zal zijn afgebroken en het puin zal zijn weggevoerd, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van ANG 5.000,00 voor iedere dag of ieder gedeelte van een dag dat zij in gebreke mochten blijven om aan deze veroordeling/dit bevel te voldoen; te veroordelen om op grond van artikel 14 van voornoemde voorschriften aan de VVE te betalen de in dat artikel bepaalde boete van NAf 50.000 per overtreding; te veroordelen in de kosten van deze procedure waaronder onder meer begrepen de door eiseres betaalde griffierechten van NAf 750, de kosten van de oproeping, de zegels van NAf 60, de uittreksels uit het bevolkingsregister van NAf 10, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover berekend vanaf veertien
(14)dagen na het in deze te wijzen vonnis. 3.
- De VVE legt aan haar vordering de leveringsakte, de statuten van de VVE en haar huishoudelijke reglement ten grondslag. Op grond daarvan heeft de VVE tot taak toe te zien op een uniforme bebouwing op Marbella Estate, ter bescherming van het woongenot en het karakter van het verkavelingsplan. Er is sprake van strijd met artikel 11 van de persoonlijke verplichtingen in de leveringsakte. De carport neemt grotendeels het vrije zicht van de woning weg, is in strijd met de uniformiteit en tast het woongenot van andere bewoners aan. Voorts leidt dit tot schade in de vorm van waardevermindering van de omliggende kavels. Dat een bouwvergunning is verleend is niet relevant, nu de VVE geen toestemming heeft gegeven voor de bouw van de carport en gedaagden zich dienen te houden aan hun civielrechtelijke verplichtingen. Uit artikel 14 van de persoonlijke verplichtingen volgt dat gedaagden een boete zijn verschuldigd. 3.
- Gedaagden hebben verweer gevoerd en concluderen tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van de VVE in de proceskosten. Gedaagden menen dat ze op grond van de bouwvergunning gerechtigd zijn om de carport te bouwen. De persoonlijke verplichtingen in de leveringsakte, de statuten van de VVE en het huishoudelijk reglement bieden in hun geval geen grondslag om dit te weigeren. Voor zover daarvan wel sprake is, dan betreft de carport een lichte, open constructie, zodat het aangezicht van de woning niet wordt aangetast. Voorts is sprake van willekeur, nu in andere gevallen door de VVE wel goedkeuring is verleend. De gevorderde boete is bovendien excessief. Gedaagden zullen indien het gerecht hen beveelt om de carport te verwijderen daaraan voldoen, zodat er geen aanleiding is de boete op te leggen. De VVE lijdt bovendien geen schade, terwijl de toewijzing van boetes voor gedaagden onnodig belastend is. 4De beoordeling 4.
- Het gerecht stelt voorop dat de persoonlijke verplichtingen in de leveringsakte van gedaagden mede hebben te gelden als derdenbeding ten behoeve van de andere kaveleigenaren binnen het Marbella Estate. Ook de VVE, waarvan gedaagden op grond van hun leveringsakte lid zijn, is een partij ten behoeve van wie het derdenbeding is gemaakt. De VVE is dus gerechtigd de onderhavige procedure te voeren. 4.
- De VVE is belast met het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de kaveleigenaren en het houden van toezicht op de naleving van de welstandsbepalingen en gedragsregels uit de leveringsakten. In artikel 3 van haar statuten staat dat de VVE verantwoordelijk is voor het bevorderen van een aangenaam en met de omgeving harmoniërend leefklimaat binnen het verkavelingsplan. De VVE ontleent aan de leveringsakten en haar statuten tevens de bevoegdheid om op te treden bij overtredingen. 4.
- Dat gedaagden over een bouwvergunning beschikken staat er niet aan in de weg dat de VVE hen de welstandsbepalingen in hun leveringsakte tegenwerpt, nu zij zich daaraan contractueel hebben verbonden. De stelling van gedaagden dat zij reeds op grond van de verleende bouwvergunning gerechtigd zijn om de carport te bouwen slaagt daarom niet. Zij behoeven voor de bouw van de carport daarom nog steeds de instemming van de VVE. 4.
- Ook de stelling van gedaagden dat het verbod op bouw binnen vijf meter van de weg hen niet kan worden tegengeworpen omdat dit niet expliciet in hun leveringsakte staat slaagt niet. Het doel van de persoonlijke verplichtingen in de leveringsakte van gedaagden is de bescherming van het uniforme aangezicht van het resort. Dit doel blijkt naar het oordeel van het gerecht voldoende duidelijk uit de leveringsakte. Gedaagden mogen voorts bekend worden geacht met de statuten en het huishoudelijk reglement waaruit dit doel ook volgt. Hiernaast zijn gedaagden er vanaf 2012, blijkens door de VVE overgelegd e-mailverkeer, mee bekend dat in het kader van de homogeniteit op het resort bouw tussen de mandelige weg en de rooilijn niet is toegestaan. Dat houdt in dat zij wisten dat op de eerste vijf meter vanaf de weg niet gebouwd mag worden. Deze concrete invulling van de welstandsbepalingen is hen daarmee voldoende kenbaar gemaakt, waarbij het gerecht vaststelt dat door de VVE ook handhavend is opgetreden. Het gerecht acht voornoemde invulling van de welstandsbepalingen bovendien niet onredelijk of onbillijk. Dit leidt het gerecht tot het oordeel dat de VVE gedaagden hieraan mocht houden. De VVE heeft derhalve de bouw van de carport mogen weigeren, nu deze binnen 5 meter van de weg staat en, blijkens het overgelegde beeldmateriaal, het zicht op de woning belemmert. 4.
- Voorts is naar het oordeel van het gerecht niet gebleken van willekeur in de besluitvorming bij de VVE. Hoewel ter zitting door de VVE is erkend dat in het verleden ten onrechte wel toestemmingen zijn verleend, heeft zij afdoende toegelicht dat dit niet structureel is geweest, zodat dit niet kan worden aangemerkt als een beleidsaanpassing waaraan gedaagden de VVE kunnen houden. Voorts heeft de VVE toegelicht dat bij de door gedaagden aangehaalde voorbeelden wel degelijk de vereiste vijf meter in acht is genomen of dat, in de gevallen waarin binnen vijf meter is gebouwd, het om andere situaties ging, namelijk dat sprake is van reeds bestaande bouw, dat dit nodig was voor de bereikbaarheid of dat sprake is van een helling waar grond van zou kunnen wegspoelen. 4.
- Het bevel om de carport af te breken en het puin weg te voeren zal gelet op het voorgaande worden toegewezen. De termijn waarbinnen dit moet gebeuren, zal worden bepaald op een maand na betekening van dit vonnis. 4.
- Het gerecht ziet geen aanleiding om een dwangsom op te leggen nu gedaagden hebben verklaard aan het bevel te zullen voldoen. Bovendien is in een dwangmaatregel reeds voorzien door de boete die is verschuldigd op grond van artikel 14 van de persoonlijke verplichtingen. De vordering om deze boete op te leggen zal worden toegewezen, met dien verstande dat deze uitsluitend en eenmalig is verschuldigd indien niet binnen de hiervoor genoemde termijn aan het bevel wordt voldaan. 4.
- Gedaagden zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten van de VVE tot aan deze uitspraak begroot op NAf 750 aan griffierecht, NAf 60 voor zegels, NAf 10 voor uittreksels, NAf 739,64 aan oproepingskosten en NAf 2.500 (2 punten x tarief 5) aan gemachtigdensalaris, in totaal NAf 4.059,
- 5De beslissing Het gerecht: 5.
- beveelt gedaagden om binnen een
(1)maand na betekening van dit vonnis de door hen op [perceel 1] van het verkavelingsplan Marbella Estate gebouwde carport af te breken en het puin weg te voeren; 5.
- veroordeelt gedaagden, indien niet aan het bevel onder 5.
- wordt voldaan, op grond van artikel 14 van de persoonlijke verplichtingen in de leveringsakte aan de VVE een boete van eenmalig NAf 50.000 te betalen; 5.
- veroordeelt gedaagden in de proceskosten van de VVE ten bedrage van NAf 4.059,64, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening; 5.
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 5.
- wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. D.W.J. Vinkes, rechter, bijgestaan de griffier, en in het openbaar uitgesproken.