GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO Zaaknummer: CUR202401421 Vonnis van 31 maart 2025 in de zaak van [eiser] wonende in [woonplaats], eiser, gemachtigde: mr. R.P. Koeijers, tegen 1[gedaagde 1], wonende in [woonplaats], gedaagde,
- de besloten vennootschap DO ALL CONTRACTORS B.V., gevestigd in Curaçao, gedaagde,
- [gedaagde 3], wonende in [woonplaats], gedaagde,
- de besloten vennootschap Q DIRECT B.V., gevestigd in Curaçao, gedaagde, gemachtigde: mr. C.A. Peterson. Partijen worden hierna [eiser], [gedaagde 1], DAC, [gedaagde 3] en QD genoemd. [gedaagde 1], DAC, [gedaagde 3] en QD worden samen aangeduid als gedaagden. 1Het procesverloop 1.
- Het procesverloop blijkt uit: het verzoekschrift van 25 april 2024, de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, de mondelinge behandeling van 18 februari 2025, waar eiser is verschenen, bijgestaan door mr. E. Morillo waarnemend voor mr. Koeijers, en [eiser] en [gedaagde 1] zijn verschenen, bijgestaan door mr. Peterson. 1.
- Vonnis is bepaald op vandaag. 2De feiten 2.
- [ gedaagde 1] is de bestuurder van bouwbedrijf DAC. [gedaagde 3] is de bestuurder van bouwbedrijf QD. 2.
- [ eiser] en DAC en QD zijn op 6 oktober 2021 een aannemings-overeenkomst aangegaan voor de bouw van een woning, bovenop een reeds bestaande fundatie te [adres 1]. [eiser] wordt in de overeenkomst aangeduid als “Opdrachtgever”, DAC als “Aannemer” en QD als “Directievoerder”. De overeenkomst is namens DAC getekend door [gedaagde 1] en namens QD door [gedaagde 3]. 2.
- In de overeenkomst staat, voor zover relevant: “Art. 2 – Uniforme Administratieve Voorwaarden Op deze overeenkomst zijn van toepassing de Uniforme Administratieve voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installaties 2012 (UAV 2012), behoudens voor zover daar in een bestek of anderszins van wordt afgeweken. Art. 3 – het Werk
- Het Werk bestaat uit de uitvoering van de werkzaamheden zoals deze zijn beschreven in het bestek bestaande uit: - alle tekening van CCC B
- B02, C01, C02 en C03 voor het pand op [adres 1] - De begroting uitgesplitst per onderdeel - De betaalstaat - De planning (…) Art. 8 – Directie De Directie in de zin van paragraaf 3 UAV 2021 zal optreden de opdrachtgever tezamen met [gedaagde 3] van Q DIRECT B.V. (…) Art. 12 — Garanties
- In het bestek is omschreven welke garanties door de Aannemer aan de Opdrachtgever worden verstrekt, met inbegrip van die welke door leveranciers en fabrikanten van bepaalde bouwstoffen dienen te worden afgegeven.
- In aanvulling op hetgeen bepaald in het eerste lid geeft Aannemer voor de volgende onderdelen van het Werk een garantie wet betreft de deugdelijkheid bij normaal gebruik van het Werk. De volgende onderdelen worden gegarandeerd voor een periode van twee
(2)jaar vanaf datum oplevering. - Koud- en warmwatertapinstallaties - Sanitair (installatie) - Kitten, voegvullingen, rugvullingen, dilatatie voegprofielen - Dekkende verfsystemen (niet op verkleuring van de verf) De volgende onderdelen worden gegarandeerd voor een periode van vier
(4)jaar vanaf datum oplevering. - Ruwbouw timmerwerken - Stukadoor- en spuitpleisterwerken - Afbouw timmerwerken - Ventilatie en luchtbehandelingsinstallaties De volgende onderdelen worden gegarandeerd voor een periode van acht
(8)jaar vanaf datum oplevering: - Binnenriolering - Elektrotechnische installaties met uitzondering van reeds bestaande deel in het appartement - Betonconstructies voor fundering en vloeren - Gemetselde binnen- en buitenwanden - Metaalconstructiewerken - Metalen of betonnen trappen, leuningen en balustrades - Dakbedekkingen TPO inclusief dakopbouw en bevestigingen Art 14 – Oplevering Het werk zal alleen overeenkomstig paragraaf 9 dan wel paragraaf 11 lid 6 UAV 2012 worden goedgekeurd indien de Aannemer heeft voldaan de volgende verplichtingen:
- a)Terhandstelling aan de Opdrachtgever van de in Art. 13 lid 1 bedoelde garantieverklaringen;
- b)Overlegging van de in het bestek omschreven revisietekeningen, handleidingen en gebruiksaanwijzingen; en
- c)Overlegging van de in het bestek omschreven goedkeurende verklaringen van nutsbedrijven en overheidsinstanties en eventuele keuringsrapporten. 2.5. Partijen zijn mondeling nader overeengekomen dat [eiser] zorg zou dragen voor de aankoop van deuren en ramen. Voorts zou er een gietvloer in plaats van een tegelvloer komen. Ook is de binnenmuur in de hoofdslaapkamer komen te vervallen en is in plaats daarvan een extra deuropening gemaakt. 2.6. Door een vergissing werd er één rij blokken te weinig aangelegd, waardoor het plafond lager uitviel dan oorspronkelijk bedoeld. Ter compensatie hebben partijen afgesproken dat een betonnen band rondom de woning zou worden geplaatst. Deze band is aan de zijkanten van de woning aangebracht. Voor de voorzijde hebben gedaagden een offerte opgesteld, waarop [eiser] zijn goedkeuring diende te geven. Dit is echter niet gebeurd. 2.7. Tijdens de werkzaamheden woonde [eiser] in de woning waar bovenop werd gebouwd. 2.8. Partijen hadden regelmatig overleg over de werkzaamheden. Bevindingen en afspraken werden niet schriftelijk vastgelegd. 2.9. Vlak voor kerst 2022 is [eiser] in de bovenwoning gaan wonen. Hij is bij de verhuizing geholpen door medewerkers van [gedaagde 1]. 2.10. Partijen hebben op 15 februari 2023 de woning bekeken. Zij hebben mondeling besproken dat er nog enkele (herstel)werkzaamheden zouden worden verricht met betrekking tot een niet-functionerende wisselschakelaar, het buitenlicht, de afwerking van de vloer, een kleine scheur in een hoek van het dak, schilderwerk en enkele afwerkstrips. 2.11. Kort na 15 februari 2023 heeft [eiser] de laatste termijnbetaling verricht. 2.12. [ gedaagde 1] heeft contact met [eiser] opgenomen om een afspraak te maken voor de (herstel)werkzaamheden. Het is echter niet tot een afspraak gekomen. 2.13. In een brief gericht aan DAC van 28 september 2023 heeft mr. Koeijers, namens [eiser], DAC gewezen op verschillende gebreken. In de brief wordt een beroep gedaan op wanprestatie en wordt verzocht om de gebreken te herstellen en [eiser] binnen twee weken na de datum van de brief te informeren over de te nemen maatregelen en de bijbehorende planning. 2.14. [ gedaagde 1] heeft naar aanleiding van de brief telefonisch contact opgenomen met [eiser] om een afspraak te maken over de herstelwerkzaamheden. [eiser] was op dat moment niet in de gelegenheid om te bellen omdat hij in de supermarkt stond en hij heeft het gesprek afgebroken. Daarna heeft er geen contact meer plaatsgevonden tussen partijen. 2.15. In opdracht van [eiser] heeft de heer [betrokkene 1] van Bouwteam Building Consultants op 3 maart 2024 een “Eindoordeel defecten-rapport woonhuis [adres 1]” opgesteld, gebaseerd op een opname die plaatsvond op 21 oktober 2023. Het rapport noemt diverse punten die volgens de rapporteur dienen te worden afgewerkt, verbeterd, gerepareerd of verrekend. Opgemerkt wordt dat de bovenzijde van het dak niet is geïnspecteerd, maar dat dat door de eigenaar op het dak plassen water zijn waargenomen na regen, wat kan duiden op onvoldoende afschot. Het eindoordeel is dat de gemiddelde kwaliteit van het uitgevoerde werk als “Redelijk-Matig” moet worden beschouwd, wat resulteert in een lagere getaxeerde waarde van de woning. De herstel- en bijkomende kosten worden geraamd op NAf 78.772. 2.16. Op 28 maart 2024 heeft [eiser] conservatoir derdenbeslag laten leggen onder Orco Bank N.V. op de tegoeden van [gedaagde 1] en DAC. 3De vordering en de standpunten van partijen In conventie 3.1. [ eiser] vordert, na wijziging van eis, om gedaagden bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijk te veroordelen tot betaling van NAf 83.988, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van indiening van het verzoekschrift tot en met de dag van algehele voldoening, alsmede met 15% incassokosten op de hoofdsom, alsook met de proceskosten, waaronder griffie-, beslag-, deurwaarder- en executiekosten. 3.2. [ eiser] legt aan zijn vordering de aannemingsovereenkomst van 6 oktober 2021 ten grondslag. Hij houdt gedaagden hoofdelijk aansprakelijk op grond van wanprestatie. Daarnaast houdt [eiser] [gedaagde 1] en [gedaagde 3] persoonlijk aansprakelijk op grond van onrechtmatige daad omdat zij hebben nagelaten gepaste maatregelen te treffen. 3.3. [ gedaagde 1], DAC, [gedaagde 3] en QD voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vordering in conventie. In reconventie 3.4. [ gedaagde 1], DAC, [gedaagde 3] en QD vorderen in reconventie om [eiser] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen de gelegde beslagen binnen 24 uur op te heffen, op laste van een dwangsom van NAf 5.000 per dag, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze kosten niet zijn voldaan binnen tien dagen na het in deze te wijzen vonnis. 3.5. [ eiser] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering in reconventie. 3.6. Op de stellingen van partijen, voor zover voor de beoordeling van belang, zal hierna worden ingegaan. Gezien de samenhang zullen de vorderingen in conventie en reconventie gezamenlijk worden behandeld. 4De beoordeling 4.1. Tussen partijen is een overeenkomst van aanneming tot stand is gekomen waarop de Uniforme Administratieve voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installaties 2012 (hierna: UAV) van toepassing zijn. Oplevering 4.2. Het gerecht zal eerst ingaan op de vraag of sprake is van een opneming, (stilzwijgende) goedkeuring en oplevering als bedoeld in de UAV. Gedaagden stellen dat de oplevering op 15 februari 2023 heeft plaatsgevonden, [eiser] betwist dit en stelt dat slechts sprake was van een inspectieronde. 4.3. Onder oplevering wordt verstaan het overeenkomstig de inhoud en strekking van de aannemingsovereenkomst ter beschikking stellen van het werk aan de opdrachtgever na voltooiing. 4.4. De procedure voor de opneming en oplevering van werken is geregeld in § 9 en § 10 UAV. De procedure begint met een schriftelijk verzoek van de aannemer om het werk op te nemen, gevolgd door opneming en goedkeuring of onthouding daarvan. Van belang is dat de UAV de opneming van het werk niet ziet als een verplichting van de opdrachtgever; de aannemer verzoekt immers om opneming. Blijft na een verzoek van de aannemer als bedoeld in § 9 lid 1 UAV opneming langer dan 15 dagen uit, dan kan de aannemer op grond van § 9 lid 6 UAV een tweede verzoek om binnen 8 dagen op te nemen tot de directievoerder richten. Wordt aan dit verzoek niet voldaan dan volgt op de achtste dag na de verzending van de brief van de aannemer automatische goedkeuring van het werk. De ‘sanctie’ op het niet opnemen door de directievoerder is dus niet de vaststelling dat er sprake is van wanprestatie van de opdrachtgever, maar dat (op grond van § 9 lid 6 UAV) sprake is van ‘stilzwijgende’ goedkeuring van het werk. 4.5. De (van de opneming te onderscheiden) oplevering vloeit op grond van § 10 lid 1 UAV voort uit de (al dan niet stilzwijgende) goedkeuring geregeld in § 9 UAV en valt daar mee samen. Van belang is dat de regeling van de UAV ervan uitgaat dat de directievoerder conform het bepaalde in § 3 lid 4 UAV de opdrachtgever vertegenwoordigt bij de opneming. In beginsel is de opdrachtgever dus gebonden aan de ter zake van de opneming door de directie gedane mededelingen. 4.6. Binnen de opnemings- en opleveringsprocedure kunnen dus worden onderscheiden de gereedmelding door de aannemer, de opneming door de directievoerder en de (al dan niet stilzwijgende) goedkeuring die leidt tot oplevering van het werk. Anders dan artikel 7:758 lid 1 BW, waarin gesproken wordt van een ‘redelijke termijn’, geeft de UAV in § 9 exacte termijnen aan de hand waarvan kan worden bepaald of sprake is van stilzwijgende goedkeuring. 4.7. Toegepast op het onderhavige geval oordeelt het gerecht als volgt. Vooropgesteld wordt daarbij dat partijen, behalve hun overeenkomst, in het geheel niets schriftelijk hebben vastgelegd. Het gerecht zal daarom uitgaan van hetgeen partijen onweersproken hebben verklaard. Op grond daarvan staat vast dat [eiser] reeds rond kerst 2022 zijn intrek in de woning heeft genomen en dat partijen een afspraak hebben gemaakt om op 15 februari 2023 de woning te bekijken. Tijdens deze bezichtiging zijn herstelpunten besproken, die zouden worden aangepakt. Kort na de bezichtiging heeft [eiser] de laatste termijn van de aannemingssom betaald. Tot herstel is het echter niet gekomen, aangezien partijen daarvoor geen concrete afspraak hebben gemaakt. 4.8 Gezien voornoemde gang van zaken, met name de ingebruikneming van de bovenwoning en de betaling van de laatste termijn, en door [eiser] niet is onderbouwd dan wel gemotiveerd is bestreden dat tijdens de bezichtiging op 15 februari 2025 is gesproken over méér dan 'kleine gebreken', was er geen sprake van een situatie die reden gaf voor onthouding van de goedkeuring. Nu [eiser] ook niet binnen acht dagen een mededeling aan gedaagden heeft gedaan, is het gerecht van oordeel dat er gezien § 9 lid 5 en 7 UAV sprake is van een stilzwijgende goedkeuring van het werk en een oplevering als bedoeld in § 10 lid 1 UAV. De opleveringsdatum kan aldus worden vastgesteld op 23 februari 2023. Verborgen gebreken 4.9. In § 12 UAV is het uitgangspunt neergelegd dat de aannemer na de dag van oplevering niet meer aansprakelijk is voor tekortkomingen aan het werk, tenzij het gaat om verborgen gebreken: aan de aannemer toe te rekenen gebreken die ondanks nauwlettend toezicht tijdens de uitvoering of bij de opneming van het werk redelijkerwijs niet had kunnen worden onderkend. Is de aannemer van die gebreken binnen een redelijke termijn na de ontdekking mededeling gedaan, dan blijft de aannemer daarvoor na de oplevering aansprakelijk. Onder de UAV is het aan de opdrachtgever, [eiser] in dit geval, om te bewijzen dat sprake is van een gebrek, dat dat verborgen is en dat het gebrek toe te rekenen is aan de aannemer. Ook de stelplicht voor deze aspecten rust dus op [eiser]. 4.10. Het gerecht is van oordeel dat [eiser] met zijn schrijven van 28 september 2023 binnen een redelijke termijn mededeling heeft gedaan van de gestelde gebreken. Ter zitting is gebleken dat zowel [gedaagde 3] als [gedaagde 1] van dit schrijven op de hoogte waren. Het gerecht zal daarom tot een verdere beoordeling overgaan. 4.11. [ eiser] heeft ter onderbouwing van de gestelde gebreken verwezen naar een rapport van Bouwteam Building Consultants, gedateerd 3 maart 2024. Uit het rapport komen de volgende gebreken en afwijkingen naar voren: Buiten De afwerking van de onderzijde van de hoekkeper pan is onvoldoende. De afwerking van de onderzijde van de dakrand ter plaatse van de waterhol is onvoldoende. - De onderzijde van de dakrand ter plaatse van de regenpijp is niet afgewerkt. De verdeling van de dakbalken is op diverse plaatsen onregelmatig. Vervuilde/beschadigde vloertegels dienen te worden schoongemaakt dan wel vervangen. Gevels De pleisterrand aan de voorzijde van de porchvloer ontbreekt; Diverse gedeelten van het pleisterwerk hebben een onregelmatige structuur. De afwerking ter plaatse van de doorvoer elektrapijp is onvoldoende. Het pleisterwerk bij de aansluiting op het maaiveld is niet goed aangebracht. - De betonbalk minder hoog uitgevoerd dan op de tekening is aangegeven. - Het schilderwerk aan de linkerzijde is niet geheel uitgevoerd en plaatselijk zijn muren niet schoongemaakt vóór het schilderen. Binnen De hoogte van de woning is lager dan op de tekening staat aangegeven. Het gehele huis is niet vlak, strak en waterpas. De badkamer is ruim 35 mm scheluw, de porch is te dun uitgevoerd en er is te weinig rekening gehouden met afschot. De aansluiting van de vloerafwerking op de wand is onvoldoende. Het pleisterwerk heeft plaatselijk geen egale structuur. Er is sprake van diverse scheuren, onder andere, bij raamopeningen en de onderkant van het dak. - Er is sprake van losse verf bij de vensterbanken van het raam in de slaapkamer. - Het pleisterwerk is golvend ter plaatse van de binnenmuur bij de aansluiting op de houten schrootjesplaten dakbeschot. - Er is geen binnenmuur geplaatst in de slaapkamer. Diversen De wisselschakelaars functioneren niet naar behoren. Beschadigde elektrabuis/kabels/internetaansluiting. Buitenverlichting werkt niet naar behoren. De afwerking van de onderkant verdiepingsvloer is niet hoed. Er is niet opgeruimd en het bouwpuin is niet afgevoerd. Er staan plassen water na regen op het dak. 4.13. Gedaagden ontkennen dat er sprake is van een onjuiste uitvoering van het werk. Zij brengen naar voren dat de na oplevering gestelde tekortkomingen onvoldoende zijn geconcretiseerd, met het blote oog zijn waar te nemen, voorafgaand aan de oplevering zijn besproken, dan wel geen gebreken betreffen omdat dit tussen partijen is overeengekomen of juist niet is overeengekomen. De aangevoerde punten betreffen bovendien enkel afwerkingspunten die gedaagden bereid waren op te lossen maar waartoe zij niet in de gelegenheid zijn gesteld. Daar komt bij dat nog sprake is van contractueel overeengekomen garanties, waarop nooit aanspraak is gemaakt. 4.14. Naar het oordeel van het gerecht is, in het licht van het verweer van gedaagden, onvoldoende gebleken van verborgen gebreken die ten tijde van de oplevering niet hadden kunnen worden onderkend. Het gerecht overweegt in de eerste plaats dat [eiser] al twee maanden de bovenwoning bewoonde voordat de oplevering plaatsvond. De gestelde gebreken aan de (gehele) binnenzijde van de woning, zoals de vloer die niet waterpas was en de afwerking daarvan, mochten daarom bekend worden verondersteld. Daarbij is niet in geschil dat [eiser] ervan op de hoogte was dat de bestaande fundatie niet vlak, haaks of waterpas was, wat gevolgen heeft voor de constructie. Ook was al voor de oplevering bekend dat het plafond lager was uitgevallen, en zijn daar nadere afspraken over gemaakt. Dit geldt eveneens voor de wisselschakelaars en de op 15 februari 2023 besproken afwerkingspunten. Verder is niet bestreden dat er aanvullende afspraken zijn gemaakt over de uitvoering van het werk, zoals de aangepaste vloer en het achterwege laten van de binnenmuur in de slaapkamer. Over het opruimen van puin zijn daarentegen geen afspraken gemaakt, zodat deze kosten voor rekening van [eiser] dienen te blijven. Bovendien kan het opruimen van puin niet als een verborgen gebrek worden aangemerkt. Dat er sprake zou zijn van water dat blijft liggen op het dak of lekkage kan eveneens niet als verborgen gebrek worden aangemerkt, nu dit enkel is gebaseerd op de eigen verklaring van [eiser] en door gedaagden wordt betwist. Voorts heeft [eiser] niet onderbouwd dat de overige gestelde gebreken niet zichtbaar waren, terwijl dit eveneens door gedaagden is betwist. Verder is gebleken dat een aantal gestelde gebreken nog onder de garantie kunnen vallen, waarop (nog) geen beroep is gedaan. Uit het voorgaande volgt dat, gelet op de op [eiser] rustende stelplicht en bewijslast, de gestelde verborgen gebreken onvoldoende zijn komen vast te staan. Hierbij wordt betrokken dat partijen niets schriftelijk hebben vastgelegd, een specifieke omschrijving van de opdracht niet in geding is gebracht en er geen foto’s of andere onderbouwing zijn overgelegd. 4.15. Het voorgaande leidt het gerecht tot het oordeel dat gedaagden voor de (vermeende) tekortkomingen niet aansprakelijk kunnen worden gehouden. De vorderingen in conventie van [eiser] zullen daarom worden afgewezen. Beslag 4.16. Nu [eiser] in het ongelijk wordt gesteld ziet het gerecht aanleiding de ten laste van [gedaagde 1] en DAC onder Orco Bank N.V. gelegde conservatoire derdenbeslagen op te heffen. De in dit verband gevorderde dwangsommen zullen daarom worden afgewezen. 4.17. Omdat [eiser] in conventie in het ongelijk wordt gesteld, wordt hij veroordeeld in de proceskosten. De kosten van gedaagden worden tot aan deze uitspraak begroot op NAf 3.000 (2 punten x tarief 6) aan gemachtigdensalaris. De kosten in reconventie worden begroot op nihil, gelet op de samenhang met hetgeen naar voren is gebracht in conventie. 5De beslissing Het gerecht: In conventie 5.1. wijst de vorderingen van [eiser] af; 5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van gedaagden van NAf 3.000; 5.3. bepaalt dat de proceskosten moeten worden betaald binnen veertien dagen en dat die kosten worden verhoogd met de wettelijke rente als niet op tijd wordt betaald; 5.4. verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad; 5.5. wijst af wat verder is gevorderd; in reconventie 5.6. heft op de ten laste van [gedaagde 1] en DAC onder Orco Bank N.V. gelegde derdenbeslagen; 5.7. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, begroot op nihil; 5.8. wijst af wat verder is gevorderd. Dit vonnis is gewezen door mr. D.W.J. Vinkes, rechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken.