ECLI:NL:OGEAM:2017:12

Vonnis van 21 maart 2017 Zaaknummer: AR 2016/41 Vonnisnr. GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN Vonnis inzake [de verkoper], wonende te Sint Maarten, eiser in conventie, gedaagde in reconventie, gemachtigde: mr. B. Brooks tegen de vennootschap naar het recht van Saint Christopher and Nevis [de koper], gevestigd te Nevis, gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, gemachtigde: mr. L.G.J. Berman. Partijen worden aangeduid als “[de verkoper]” en “[de koper]”, tenzij anders is vermeld. 1Het verloop van de procedure in conventie en in reconventie 1.

1. Het Gerecht heeft kennis genomen van de volgende processtukken: verzoekschrift met producties d.d. 23 maart 2016 (spoedeisende bodemzaak), conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie met producties, tussenvonnis van 23 augustus 2016, proces-verbaal van de zitting d.d. 17 november 2016, conclusie na comparitie in conventie en reconventie tevens akte vermeerdering van eis met producties van [de verkoper], conclusie van antwoord na comparitie in conventie en reconventie met producties van [de koper], akte uitlating producties. 1.
2. Het Gerecht heeft de akte vermeerdering van eis van [de verkoper] d.d. 16 november 2016 geweigerd omdat die op een te korte termijn aan [de koper] kenbaar was gemaakt. 1.
3. Vonnis is bepaald op heden. 2De vaststaande feiten 2.
4. Tussen [de verkoper] als verkoper en [de koper] als koper is op 24 mei 2013 een overeenkomst (hierna: de Koopovereenkomst) tot stand gekomen. Deze ziet op de verkoop van een perceel grond in Cole Bay, Sint Maarten, groot 20.100 m2, meetbrief /1965 en lokaal bekend als “[naam]”. De koopprijs bedraagt USD 1.500.000,
5. Door [de koper] is een bedrag van in totaal USD 500.000,00 aanbetaald (volgens de Koopovereenkomst: de Down Payment van USD 150.000,00 en de Second Down Payment van USD 350.000,00). Het restant bedrag van USD 1.000.000,00, dat gelijktijdig bij de levering had moeten worden betaald, is door [de koper] niet op de derdenrekening van de notaris betaald, ondanks dat de afgesproken termijn van zes maanden na de Down Payment door [de verkoper] op verzoek van [de koper] enige malen is verlengd. 2.
6. Artikel 12 van de Koopovereenkomst luidt als volgt: “If Purchaser defaults hereunder, Seller’s sole remedy shall be to retain the Down payment as liquidated damages and as a penalty.” 2.
7. Artikel 10: “Purchaser takes “AS IS” Declaration of Covenants & Restrictions “(…) (…) The land has access to roads and water and electricity utility lines (collectively the infrastructure). Purchaser shall pay all costs of connecting any structure constructed built on the land with the various infrastructure components. (…) This Paragraph 10C shall survive the closing. The roads, water and electricity utility lines (collectively the infrastructure) will be put in place and completed by Buyer. This Paragraph 10D shall survive the closing. (…)” 2.
8. Per e-mail van zijn advocaat van 7 mei 2014 bericht [de verkoper] aan [de koper] onder andere: “Further to my previous emails I hereby inform you that despite several promises you did not meet the finale deadline for payment which was set for March 31st
9. As previously indicated to you by email of March 24th 2014 said deadline was fatal in the sense that by non-compliance with the summons (…) client will have no other choice than to dissolve the sale and purchase agreement of May 24th
10. Several opportunities were given to you to cure the default and to finalize the sale and purchase of the land, however to no avail. Client is suffering damages and can no longer await payment of the balance of the purchase price. On behalf of client I hereby inform you that the sale and purchase agreement of May 24th 2013 is hereby considered dissolved. Please provide the undersigned with a name of your local attorney who is authorized to receive the court documents on behalf of the company.” 2.
11. Per e-mail van 9 mei 2014 van de advocaat van [de verkoper] aan [de koper] wordt dit bericht in vergelijkbare bewoordingen herhaald. 2.
12. Op 29 mei 2014 komt tussen partijen een overeenkomst tot stand, getiteld: “Agreement- Addendum to the Sale & Purchase Agreement of May 24th 2013” (hierna: het Addendum). Daarin wordt overeengekomen dat de koopprijs uiterlijk op 15 juni 2014 moet zijn betaald. Er is een boete van USD 5.000,00 per dag door [de koper] verschuldigd ingaande 16 juni 2014 als er niet tijdig wordt betaald. Verder staat in deze overeenkomst nog onder andere het volgende: - “After June 15th Seller will proceed with submitting the court case to have the agreement annulled. It is understood that based on the procedural laws of Sint Maarten the case will not be handled within two months of submission.” 2.
13. In de e-mail van de advocaat van [de verkoper] van 5 augustus 2014 komt de volgende passage voor: “To be frank with you where Mr. [de verkoper] is concerned the agreement is dissolved and if you would like to get any property transferred to any persons you have lined up for lots you need to make payment to the notary for the balance price and all the incurred penalties. You were duly informed that a penalty of US $ 5000.00 daily will be levied and if payment of these penalties are not done no transfer will take place. I refer you back to the addendum that was signed by both parties. You were fully informed about the consequences of nonpayment of the balance price of US 1 million prior to June 16th 2014 so please don’t try to twist the story. You have proven to be quite a story teller so far.” 2.
14. Op 11 juli 2016 heeft [de koper], ingevolge verlof van dit Gerecht, conservatoir verhaalsbeslag gelegd op [naam] ter verzekering van het verhaal van haar reconventionele vordering. 3De vorderingen en het verweer 3.
15. [ de verkoper] vraagt het Gerecht, na eisvermeerdering, om, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de volgende beslissingen te nemen: “Voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst van 24 mei 2013 per 8 augustus 2014 is ontbonden, dan wel dat de koopovereenkomst per onmiddellijke ingang moet worden ontbonden, wegens toerekenbare tekortkoming zijdens [de koper] (…). Gedaagde te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad Naf. 10,000.00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 augustus
16. Gedaagde te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten indien de proceskosten niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis wordt voldaan tot aan de dag der algehele voldoening. Voor recht te verklaren dat gedaagde zich schuldig heeft gemaakt aan wanprestatie jegens eiser en dat als eiser als gevolg hiervan schade heeft geleden; Gedaagde te veroordelen om aan eiser te betalen de door eiser geleden schade naar redelijkheid en billijkheid en nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;” 3.
17. [ de koper] vraagt het Gerecht om, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de volgende beslissingen te nemen: “Primair - voor recht te verklaren dat gedaagde in reconventie (de heer [de verkoper]) de koopovereenkomst op 7 mei 2014 heeft ontbonden en gedaagde in reconventie (de heer [de verkoper]) te veroordelen tot terugbetaling van de aanbetalingen van US$ 500,000.- vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf 7 mei
18. Subsidiair - Voor recht te verklaren dat het boetebeding uit de koopovereenkomst ziet op de (eerste) aanbetaling en derhalve US$ 150,000.- bedraagt en gedaagde in reconventie (de heer [de verkoper]) te veroordelen tot terugbetaling van US$ 350,000.- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 7 mei
19. Meer subsidiair - Het boetebeding te matigen tot US$ 150,000.- of te matigen tot een in goede justitie door Uw Gerecht vast te stellen bedrag, en gedaagde in reconventie (de heer [de verkoper]) te veroordelen tot terugbetaling van het restbedrag van de aanbetaling vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van in dezen te wijzen vonnis. Primair, subsidiair en meer subsidiair - Gedaagde in reconventie (de heer [de verkoper]) te veroordelen in de kosten van dit geding en de nakosten alsmede de beslagkosten begroot op NAf. 1,900.- alles vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag van het in dezen te wijzen vonnis.” 3.
20. Partijen concluderen beiden dat het Gerecht de vorderingen van de andere partij zal afwijzen, met diens veroordeling in de proceskosten. 4De beoordeling in conventie en in reconventie in conventie Vermeerdering van eis in conventie 4.
21. Door [de koper] wordt bezwaar gemaakt tegen de vermeerdering van eis door [de verkoper] in conventie. Deze vermeerdering ziet op onderdelen 4 en 5 van de vorderingen van [de verkoper]. Het bezwaar ziet erop dat de eisvermeerdering in een te laat stadium is gedaan. Bovendien is de eiswijziging ingrijpend; het komt eigenlijk neer op een hele nieuwe procedure. 4.
22. Het Gerecht overweegt dat de comparitierechter de vermeerdering van eis in processtuk 4 heeft geweigerd omdat deze te kort voor de comparitie aan [de koper] kenbaar was gemaakt. Dat wil echter niet zonder meer zeggen dat het [de verkoper] verboden is zijn vordering te vermeerderen. Het gaat erom dat de aan de eisen van een goede procesorde wordt voldaan. Ten tijde van de comparitie stelt [de koper] terecht dat deze eisen door de late toezending waren geschonden maar [de koper] heeft thans de gelegenheid om bij conclusie van antwoord na comparitie in conventie en in reconventie op de eisvermeerdering inhoudelijk te reageren. Dat heeft zij, getuige bladzijdes 6 tot en met 10 van haar conclusie, uitvoerig gedaan. Het Gerecht is het er niet mee eens dat sprake is van een hele nieuwe procedure. De eisvermeerdering houdt duidelijk verband met de vordering sub 1 van [de verkoper]; hij vordert met de eisvermeerdering vergoeding van de schade als gevolg van de door hem gestelde toerekenbare tekortkoming van [de koper]. 4.
23. De eisvermeerdering wordt dus toegelaten. Ontbinding van de overeenkomst 4.
24. Gelet op de vordering sub 1 in conventie van [de verkoper] en de primaire vordering van [de koper] in reconventie zijn partijen het erover eens dat de Koopovereenkomst is, dan wel door de rechter dient te worden ontbonden. Gelet op de e-mail van 7 mei 2014 is duidelijk dat [de verkoper] de Koopovereenkomst toen buitengerechtelijk heeft ontbonden. Op 29 mei 2014 komen partijen echter het Addendum overeen waarin aan [de verkoper] de tijd wordt gegeven tot 16 juni
25. Toen is de restant koopsom evenmin betaald. In het Addendum zijn partijen overeen gekomen dat de rechter zal worden gevraagd de koopovereenkomst te ontbinden (“… to have the agreement annulled…”). Dit betekent dus dat partijen later zijn overeengekomen het aan de rechter over te laten de Koopovereenkomst te ontbinden en dan is er voor een (eerdere) buitengerechtelijke ontbinding dus geen plaats. 4.
26. De kennelijke achtergrond van het Addendum is, zo tekent het Gerecht aan, dat als [de koper], voordat er vonnis wordt gewezen, alsnog de koopsom en de boete betaalt, de Koopovereenkomst toch nog kan worden nagekomen door [naam] te leveren aan [de koper]. In die zin is het Addendum bedoeld als een extra stimulans voor [de koper] om na te komen en wordt [de verkoper] “er niet slechter van”. 4.
27. Nu echter [de koper] niet heeft betaald dient het Gerecht de koopovereenkomst te ontbinden wegens een tekortkoming in de nakoming door [de koper], bestaande uit het niet betalen van de koopsom. De “tenzij-clausule” van artikel 265 lid 1 BW gaat niet op nu [de koper] in gebreke is gebleven het grootste deel van de koopsom te betalen aan [de verkoper], zo overweegt het Gerecht volledigheidshalve. Toerekenbare tekortkoming 4.
28. Voor toewijzing van schadevergoeding, zoals door [de verkoper] onder 5 wordt gevorderd, is noodzakelijk dat de tekortkoming toerekenbaar is aan [de koper], zo bepaalt artikel 6:277 BW. Uit de conclusie van antwoord na comparitie in conventie en in reconventie (bladzijdes 6 tot en met 10) wordt door [de koper] betreffende het element van toerekenbaarheid geen verweer gevoerd. 4.
29. Het Gerecht overweegt dat uit hetgeen hiervoor is overwogen blijkt dat [de koper] meermalen uitstel heeft gekregen om de koopsom te betalen maar dat zij dit uiteindelijk niet heeft gedaan. Aldus staat vast dat deze tekortkoming aan haar toerekenbaar is en is zij gehouden de schade die [de verkoper] hierdoor heeft ondervonden te vergoeden. Ongedaanmakingsverbintenissen en schadevergoeding 4.
30. De ontbinding brengt met zich mede dat [de verkoper] het ontvangen bedrag van USD 500.000,00 aan [de koper] moet terugbetalen. De toerekenbaarheid van de ontbinding aan [de koper] brengt met zich dat [de koper] de schade die [de verkoper] heeft ondervonden als gevolg van het niet betalen van de koopsom aan hem moet vergoeden. Contractuele boetes 4.
31. In artikel 12 van de Koopovereenkomst is bepaald dat de Down payment als “liquidated damages and as a penalty” heeft te gelden. In het Addendum staat een boetebeding van USD 5.000,00 per dag. Het Gerecht stelt vast dat uit de stellingen van [de verkoper] volgt dat hij in deze procedure niet de contractuele boetes vordert. Door [de koper] worden bij antwoord in conventie en van eis in reconventie uitvoerige stellingen ontwikkeld over het boetebeding. Op deze stellingen behoeft het Gerecht niet in te gaan omdat [de verkoper] ervoor kiest de door hem daadwerkelijk ondervonden schade te vorderen. Schadestaat procedure 4.
32. Voor verwijzing naar de schadestaat procedure is niet vereist dat aannemelijk is dat er schade is geleden. Er moet sprake zijn van de mogelijkheid dat er schade is geleden. De eisen om toegang tot de schadestaat procedure te krijgen zijn dus niet zwaar. Door [de koper] wordt echter betwist dat [de verkoper] enige schade heeft ondervonden zodat het Gerecht dient te beoordelen of [de verkoper] aan deze eis om toegang te krijgen tot de schadeastaat procedure voldoet. [de koper] wijst op alinea 21 van het verzoekschrift waarin is vermeld dat [de verkoper] een belang heeft bij behandeling van deze zaak als spoedeisende bodemzaak (mede) omdat hij het terrein nodig heeft om aan een andere koper te verkopen die wel geld heeft om de volledige koopsom te betalen. Op de comparitie heeft [de verkoper] gezegd drie andere kopers te hebben en heeft hij op vragen van de rechter geantwoord dat de grond aanzienlijk in waarde is toegenomen. 4.
33. Het Gerecht overweegt dat bij een overeenkomst als de onderhavige, met een contractsbelang van 1,5 miljoen US dollar, het voor zich spreekt dat in geval van een niet nakomende koper de verkoper schade zal kunnen lijden. In die zin bestaat de mogelijkheid van schade, niettegenstaande de argumenten van [de koper] die op het eerste gezicht niet van relevantie ontbloot lijken en de stellingen van [de verkoper] zelf die er op lijken te duiden dat hij geen schade heeft ondervonden door het tijdsverloop en het afhaken van [de koper]. De vraag of er schade is zal in de schadestaatprocedure dienen te worden beoordeeld. Het is dan ook aan de rechter in de schade-staat procedure om die argumenten op hun waarde te beoordelen. Buitengerechtelijke kosten 4.
34. Het Gerecht overweegt dat buitengerechtelijke kosten ook een schadepost vormen. Deze dienen in de schade-staat procedure te worden beoordeeld. Het Gerecht ziet geen reden om op enige beslissing in die procedure vooruit te lopen door alvast een enkele schadepost te beoordelen. Aldus zal het Gerecht thans deze vordering afwijzen. Conclusie ten aanzien van de conventionele vorderingen van [de verkoper] 4.
35. Wat betreft vordering sub 1 geldt dat het Gerecht de Koopovereenkomst zal ontbinden wegens de toerekenbare tekortkoming van [de koper]. De vordering sub 2 wordt afgewezen, gelet op hetgeen is overwogen in de vorige alinea. De vordering sub 4 zal worden afgewezen omdat het eerste gedeelte (“…gedaagde zich schuldig heeft gemaakt aan wanprestatie ….”) al in de toewijzing van de vordering sub 1 is begrepen. Het tweede gedeelte (“… en dat eiser als gevolg hiervan schade heeft geleden”) kan niet worden toegewezen omdat in dit vonnis het Gerecht niet verder gaat dan de beslissing dat er mogelijk schade is ondervonden. Dat hoeft niet in een verklaring voor recht te worden gevat omdat dit is begrepen in de vordering sub 5, waaraan het Gerecht het Gerecht zal toevoegen (“… de door eiser mogelijk geleden schade”). De redelijkheid en billijkheid, die in de vordering sub 5 worden aangehaald, zal het Gerecht in dit vonnis niet overnemen omdat de schade-staat rechter alle relevante wettelijke bepalingen in acht zal moeten nemen en niet alleen die omtrent de redelijkheid en billijkheid. De vordering sub 3 (de proceskosten) wordt toegewezen, zoals hieronder is vermeld, omdat in conventie [de koper] als de partij heeft te gelden die overwegend in het ongelijk is gesteld. in reconventie De door [de koper] ingestelde vorderingen 4.
36. Nu het Gerecht in conventie de Koopovereenkomst heeft ontbonden, hetgeen een constitutieve beslissing is die aldus ook in reconventie heeft te gelden, komt het Gerecht niet toe aan de onder 1 door [de koper] gevraagde verklaring voor recht. Wel moet het Gerecht nog beslissen over de vordering van [de koper] tot terugbetaling van het bedrag van USD 500.000,00, bestaande uit de Down Payment en de Second Down Payment. De subsidiaire en de meer subsidiaire vorderingen van [de koper] behoeven geen bespreking omdat die zien op de situatie dat [de verkoper] aanspraak zou maken op de contractuele boetes. Zoals hiervoor overwogen doet [de verkoper] geen beroep op daartoe strekkende bedingen. De ongedaanmakingsverbintenis tot terugbetaling van de Down Payments 4.
37. Door de ontbinding van de Koopovereenkomst rust op [de verkoper] in principe de plicht om het bedrag van USD 500.000,00 aan [de koper] terug te betalen. [de verkoper] is daartoe niet bereid en beroept zich op de volgende, kort en zakelijk weer te geven, argumenten. [de koper] heeft twee jaar stilgezeten en [de verkoper] hoopte dat in die tijd [de koper] het geld bij elkaar zou krijgen om de koop af te ronden. Wat van belang is dat in deze zaak wordt vastgesteld dat [de koper] toerekenbaar tekort is geschoten en dat zij de schade aan [de verkoper] dient te vergoeden. Die schade is zeer aanzienlijk. De wettelijke rente over dit bedrag is niet toewijsbaar omdat deze niet is aangezegd. Aldus [de verkoper]. 4.
38. Het Gerecht overweegt dat [de verkoper] dus geen verweer voert tegen de vordering om het bedrag van USD 500.000,00 terug te moeten betalen, anders dan haar stelling dat zij zoveel schade heeft ondervonden vanwege de omstandigheid dat [de verkoper] de koopprijs niet heeft betaald. Zij stelt zelf dat zij deze schade niet hoeft te concretiseren omdat zij daarvoor verwijzing naar de schade-staat procedure wenst, hetgeen in conventie is toegestaan. Evenmin vordert zij de contractuele boetes. Vandaar (kennelijk) dat geen beroep wordt gedaan op verrekening door [de verkoper]. Aldus dient het Gerecht de vordering van [de koper] tot terugbetaling van USD 500.000,00 toe te wijzen. De wettelijke rente over USD 500.000,00 4.
39. Door [de verkoper] wordt de ingangsdatum van de wettelijke rente, namelijk 7 mei 2014, betwist. Vertragingsrente is verschuldigd op het moment dat [de verkoper] met de nakoming van de ongedaanmakingsverbintenis in verzuim is geraakt. Uit het Addendum volgt dat partijen 15 juni 2014 als laatste datum voor de betaling van de koopprijs zijn overeengekomen maar dat daarna [de koper] nog de kans krijgt, als zij de boetes zou betalen, om alsnog na te komen. Dit betekent dat partijen niet hebben afgesproken dat 15 juni 2014, laat staan 7 mei 2014, als de fatale datum heeft te gelden voor de betaling van de koopsom en dus dat op die datum verzuim van [de verkoper] betreffende de ongedaanmakingsverbintenis zou intreden. In het Addendum hebben partijen wel afgesproken dat de rechter de Koopovereenkomst moet ontbinden waarbij partijen hebben beoogd om [de koper] tot het laatst de gelegenheid te geven alsnog na te komen. Dat betekent dus dat de ongedaanmakingsverbintenis eerst intreedt door de rechterlijke ontbinding en dat de rente eerst per heden ingaat omdat pas per heden het verzuim van [de verkoper] wordt geacht te zijn ingetreden. Proceskosten 4.
40. Als overwegend in het ongelijk gestelde partij dient [de verkoper] in de proceskosten te worden veroordeeld, daaronder begrepen de kosten van het door [de koper] ten laste van [de verkoper] gelegde conservatoire beslag. 5De beslissing Het Gerecht in Eerste Aanleg: rechtdoende als volgt: in conventie tussen [de verkoper] als eiser en [de koper] als gedaagde: ontbindt de Koopovereenkomst wegens de toerekenbare tekortkoming van [de koper] bestaande uit het niet betalen van de overeengekomen koopsom, verklaart voor recht dat [de verkoper] door de toerekenbare tekortkoming van [de koper] mogelijk schade heeft ondervonden, veroordeelt [de koper] tot betaling van de mogelijk door [de verkoper] ondervonden schade nader op te maken bij staat en te vereffenen ingevolge de wet, veroordeelt [de koper] in de proceskosten, aan de zijde van [de verkoper] begroot op NAf.294,50 aan oproepingskosten, NAf 450,00 aan griffierechten en NAf 2.000,00 aan salaris gemachtigde, verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, wijst af het meer of anders gevorderde, in reconventie tussen [de koper] als eiseres en [de verkoper] als gedaagde veroordeelt [de verkoper] tot terugbetaling van USD 500.000,00 aan [de koper] en veroordeelt [de verkoper] tot betaling van de wettelijke rente hierover vanaf heden tot de dag der algehele voldoening, veroordeelt [de verkoper] in de proceskosten, aan de zijde van [de koper] begroot op nihil aan verschotten, op NAf 1.907,65 aan beslagkosten en op Naf 2.000,00 aan salaris gemachtigde, verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter in dit gerecht, en in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2017 in aanwezigheid van de griffier.